Ликбез для инвестора: инвестирование в новостройку или покупка на вторичке?

Глобальное решение о покупке квартиры принято — и тут же появляются новые, не менее важные, вопросы. Главный из которых — где искать недвижимость: на первичке или на вторичке? У каждого из этих форматов жилья  есть свои плюсы и минусы, при этом достоинства одного — суть недостатки другого. Я, как оптимист, попыталась систематизировать и сравнить именно достоинства «первички» и «вторички».

Ликбез для инвестора

Первичный рынок

Ликбез для инвестора Первичный рынок

№1. Возможность рассрочки. Мало у кого на руках имеется полная сумма, необходимая для покупки квартиры — и в этом плане очень выручает рассрочка, которую предоставляют инвесторам застройщики. Конечно, есть в таком формате и «подводные камни» (например, регулярное удорожание неоплаченных квадратных метров или привязка их стоимости к курсу валют), но сам факт возможности внести необходимую сумму не сразу, а за год-два-три существенно расширяет возможности выбора вариантов.

№2. «Приличные» соседи. Вот не зря говорят: «выбирай не дом, выбирай соседа». Вредные соседи способны изрядно испортить жизнь — да так, что даже в самой роскошной квартире жить не захочется. Конечно, нарваться на проблемных соседей можно и в новостройке, но все же вероятность этого гораздо выше именно в старом жилом фонде. При этом конфликтные ситуации в новостройках переживаются психологически легче — все жильцы здесь «новенькие», уклад жизни и формат коммуникации с соседями только формируется, а значит и конфликты возникают конструктивные, как правило поддающиеся разрешению. В старых домах иерархия выстроена и уклад жизни давным-давно сформирован — и новичку придется либо подстраиваться под него, либо устраивать «революцию» что не всегда бывает просто.

Также не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что вероятность встретить в соседях асоциальных или маргинальных личностей в новостройках гораздо ниже, чем на «вторичке».

№3. Новое есть новое. И речь идет не только о новых коммуникациях и инженерии. В новостройке не нужно привыкать или вытравливать чужие запахи, вычищать чужую грязь. Что обязательно придется делать в квартире, в которой уже кто-то жил. И это не говоря уже таких сюрпризах «уставшей» вторички, как дышащие на ладан трубы, слабая проводка, грибок в закутках санузлов и прочие прелести, заметить которые сразу крайне проблематично.Также в новостройках вряд ли встретишь ободранные подъезды и «убитые» лифты.

№4. Энергоэффективность. Новостройки гораздо энергоэффективнее старого жилого фонда — без системы утепления дома нынче не строят. Это обуславливает не только более комфортный микроклимат в помещении, но и позволяет существенно сократить расходы на содержание жилья. Кроме того, в новостройках монтируют не вертикальную, а горизонтальную систему отопления, что позволяет установить индивидуальный счетчик тепла — а значит, оплачивать только то тепло, которое реально потребила ваша жилплощадь. А не гадать, как же получилось, что в квартире стоит холод собачий, а общедомовой счетчик «намотал» какое-то запредельное количество гигакалорий тепла.

№5.  Ликвидность. В жизни случается все — в том числе и ситуации, когда недвижимость приходится выставлять на продажу. Если не ставить перед собой цель  получить доход размером с «бюджет маленькой страны», а быстро вернуть вложенные средства, то новостройка в этом плане выглядит перспективней вторички. Конечно, на 100% гарантировать возврат инвестиций невозможно — никто точно не знает, какие еще потрясения уготованы нашей стране и ее экономике. Но в любом случае потери от обесценивания квартир на первичном рынке будут ниже, чем на вторичном.

Вторичный рынок. Старый фонд

Ликбез для инвестора Вторичный рынок

№1. Оперативность вступления во владение. Главное преимущество вторички перед первичкой — отсутствие необходимости длительного ожидания того волнительного момента, когда можно будет переступить порог своей новой квартиры. По сути, сразу после подписания договора купли-продажи вы становитесь полноправным владельцем имущества и получаете возможность им распоряжаться. С новостройками такой номер не пройдет: сначала надо дождаться пока дом построят, потом — пока подключат его к коммуникациям, потом — пока оформят документы на право собственности. Все это может занять довольно длительное время и потребовать дополнительных финансовых ресурсов.

№2. Меньше рисков. Томительное наблюдение за тем как строится дом, гадание удастся ли застройщику его достроить (я даже не говорю — вовремя!) и соблюсти все формальности, предшествующие передаче прав собственности — то еще удовольствие. В случае покупки квартиры на вторичке этих рисков можно избежать. Правда, остаются другие риски, например, вероятность расторжения договора со стороны продавца, прописанные на жилплощади несовершеннолетние, настораживающая последовательность перехода прав собственности и т.п. К счастью, их можно существенно минимизировать, тщательно проверив юридическую чистоту выбранной квартиры.

№3. Сформировавшийся микрорайон. Квартиры «старой вторички» обладают тем несомненным преимуществом, что микрорайон, в котором они построены, уже сформирован. А это значит, что есть возможность сразу оценить окружающую социальную, городскую и транспортную инфраструктуру, а не ждать, когда же поблизости появится обещанные застройщиком детский садик и новая станция метро.

Конечно, подойти к выбору окружения квартиры на вторичке нужно внимательно. Не помешает оглядеться по сторонам и прикинуть — есть ли по соседству место для новой стройплощадки 🙂

№4. «Заходи и живи». Конечно, некоторые застройщики сдают новостройки уже с ремонтом — но таких предложений на рынке очень мало. В то же время, большинство квартир на вторичном рынке предлагается в «жилом состоянии», то есть уже с ремонтом, зачастую довольно неплохим. Достаточно перевезти в квартиру свою мебель — и либо сам живи, либо сдавай жилплощадь и получай пассивный доход.

№5. Отсутствие шумных соседей. Как правило, покупая квартиру на вторичке, единственным «шумным соседом» можете оказаться именно вы — если все же решите переделать квартиру под свой вкус. В новостройке такие соседи все. Причем абсолютно не факт, что ремонты у них окончатся одновременно с вашим — а значит наслаждаться жужжанием дрелей и перестуком перфораторов придется еще несколько лет. Приобретая квартиру «вторичке» есть шанс, что подобные испытания минуют вас.

Новая «вторичка»

Ликбез для инвестора Новая вторичка

Этот новый сегмент рынка недвижимости (он начал формироваться примерно лет 8-10 назад), на мой взгляд, самый привлекательный. Такие квартиры вобрали в себя достоинства квартир на первичке и старой вторичке, хотя, конечно, помимо достоинств это сегмент рынка недвижимости имеет и недостатки. Главный из которых, конечно, цена квадратного метра — готовые квартиры в свежепостроенных домах самые дорогие. Еще один недостаток — квартиры в таких домах часто продаются в состоянии «от строителей», что означает для покупателя дополнительные финансовые и временные затраты на приведение недвижимости в жилое состояние. Но для многих покупателей, эти минусы легко «перебиваются» его главным достоинством: дом уже построен, на квартиры оформлено право собственности. И это значит, что не нужно волноваться о «заморозке» строительства, подключении дома к коммуникациям, оформлении права собственности. Все эти этапы уже пройдены продавцом, все формальности утрясены, все бумаги получены — сделка оформляется по договору купли-продажи недвижимости. После подписания договора и внесения денег на счет продавца можно начинать обживать новую квартиру.

Выбор квартиры — нелегкое дело. В целом, перед покупателем как раз и стоит задача определить приемлемый для себя баланс достоинств и недостатков того или иного варианта. Надеюсь, этот материал кому-то поможет определиться хотя бы с сегментом рынка, на котором и развернется полномасштабный поиск нового «гнездышка». А в следующих материалах я расскажу об алгоритмах выбора новостроек и квартир на вторичке.

19 отзывов

  • Марина

    Здравствуйте Ирина! Сделайте пожалуйста, обзор «ЖК Мандарин» по адресу Васильковая 1 (За ранее благодарю!)

  • Макс

    Ирина, добрый день! Преимущества классической старой вторички очень натянутые и спорные 🙂 К примеру можем ли применить эти преимущества к борщаговге, очень мало вероятно .

    • Евгений

      Макс, главное преимущество вторички — это качество. Тогда так повально не экономили на строительстве как сейчас. Посмотрите, что те же хрущи простоят больше чем типичные современные панельки серии КТ или АППС.

      • Буилдер

        Странный комментарий. Тем более что вы перечислили наиболее удачные панельные серии. Еще не плохая Т4. Но ведь панель она и в Африке панель. Где в ней можно сэкономить? И ресурс у них 74-100 лет, а у хрущей 50 лет. Но стоят хрущи и будут стоять и не из-за своего качества, а из-за нашей бедности.

        • Babasik

          Сэкономить можно везде.В панельках — швы между панелями, состав бетона когда панель делали, толщины, соблюдения технологии производства. Также в это время когда строили панельки экономили и на трубах и проводах.Имею личный опыт и и панелек, хрущей, сталинок,была квартира и в царском доме, все были в собственности и ремонт лично контролировал. Так вот самые лучшие царские, но там очень больное место перекрытия деревянные, как дерево не обрабатывай органика не выдерживает. Сам живу в сталинке кирпичной, с определенной толщиной стен (разные сталинки тоже есть) также есть хрущ.кирпичный последней серии.Так эти две не продам никогда, очень конфортное жилье.Панельки скинул и перекрестился. Как пример- дом 1986 г.р. родная проводка выгорала раз в 2 месяца, хрущ. сталинка — хоть бы одна розетка подгорела. Трубы — в хруще и сталинке решил менять, когда распилили стояки, метал внутри оцинкован и простоит еще 50-100 лет. а внешне чуть ржавеет.Только тогда не было вариантов как сэкономить и неделали от боязни расстрела или не развитости технологий.По новострою — качество материалов ниже плинтуса везде, что элит, что бизнес.Про эконом страшно думать что там, по опыту людей мучаются от окон- заканчивая вентилями замена всего.По шумоизоляцию молчу. Как пример бизнес натянутый -Централ-парк — все разворовано, кроме свай монолита. Штробление отверткой делали. Лично видел!Рядышком ФК и ФК2 — место для кондиционера маленькое и не помещается внешний блок или мало вентиляции, поэтому уродуют фасад разбирая его.Если эти мелочи не продумали, а делали чтобы было, будет качественное жилье???Про сантехнику, алюминиевую проводку, кривизну всего- промолчу. ФК-2 даже лучше не думать что еще придумают.

          • Denk

            Я конечно извиняюсь, но ФК2 ещё даже не достроили) откуда данные по корзины для кондиционеров?

          • Babasik

            Данные про кондиционеры из ФК-1. Он чуть выше. Не думаю что различия будут, хоть бы не хуже. Пройдите и пообщайтесь с жителями ФК они много интересного расскажут.И тогда будет представление что будет в ФК-2. пространстве без машин 🙂

          • Denk

            В ФК1 вообще нет корзин для кондиционеров. Что за дешёвые разводы? Причём ФК2 строит вообще другая компания)

          • Буилдер

            Ну да)) Раньше и водка была крепче и сахар слаще, а пирамиды в Египте уже тысячи лет стоят .

      • Aelita

        Как можно судить, что они стоят дольше, если Кто и Аппс были построены позже. Тут лучше рассматривать с позиции — кирпичная вторичка или панельная.

    • Гоша

      а чем вам Борщаговка не угодила?
      очень неплохой район по инфраструктуре в части школ и детских садов, на сегодняшний день и неплохой в части развлечений/покупок и т.д.
      вы или не были/не жили в последние годы на борщаговке, либо мыслите стереотипами )))

      • Max

        Я живу в этом районе, очень много косяков
        — парковка на траве
        — плевки и распитие спиртного тотальное
        — асфальт во дворах уходит под землю
        — качество продуктов ниже некуда, столичка спасает
        — ни разу за все время не увидел чтоб кто-то убрал за собакой
        — много трусов с бойцовыми собаками разгуливают, за детей волнение постоянное
        — шашлыки иногда прям во дворах
        — курение в подьездах
        — белье на улице между деревьев
        — бабушки в халатах во дворах, звезды голивуда блин, психушка ей Богу
        — авто ездят прям по двору, так сказать срезают дауны
        список не закончить,
        раньше жил на соломенке , там такого не было. Первым рейсом борщаге до свидания

        • Гоша

          Может вы на южной живете….в районе новостроек на кольцова такого не заметил за крайние 10 лет, а то что вы описали есть в любом районе старой застройки, например тот же отрадный ….ничем не отличаеться

    • Ирина Романова

      Макс, да ладно? Чем, интересно, вторичка Борщаговки принципиально отличается от вторички Виноградаря например?

Добавить отзыв

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *