Ликбез для инвестора: инвестирование в новостройку или покупка на вторичке?

Глобальное решение о покупке квартиры принято — и тут же появляются новые, не менее важные, вопросы. Главный из которых — где искать недвижимость: на первичке или на вторичке? У каждого из этих форматов жилья  есть свои плюсы и минусы, при этом достоинства одного — суть недостатки другого. Я, как оптимист, попыталась систематизировать и сравнить именно достоинства «первички» и «вторички».

Ликбез для инвестора

Первичный рынок

Ликбез для инвестора Первичный рынок

№1. Возможность рассрочки. Мало у кого на руках имеется полная сумма, необходимая для покупки квартиры — и в этом плане очень выручает рассрочка, которую предоставляют инвесторам застройщики. Конечно, есть в таком формате и «подводные камни» (например, регулярное удорожание неоплаченных квадратных метров или привязка их стоимости к курсу валют), но сам факт возможности внести необходимую сумму не сразу, а за год-два-три существенно расширяет возможности выбора вариантов.

№2. «Приличные» соседи. Вот не зря говорят: «выбирай не дом, выбирай соседа». Вредные соседи способны изрядно испортить жизнь — да так, что даже в самой роскошной квартире жить не захочется. Конечно, нарваться на проблемных соседей можно и в новостройке, но все же вероятность этого гораздо выше именно в старом жилом фонде. При этом конфликтные ситуации в новостройках переживаются психологически легче — все жильцы здесь «новенькие», уклад жизни и формат коммуникации с соседями только формируется, а значит и конфликты возникают конструктивные, как правило поддающиеся разрешению. В старых домах иерархия выстроена и уклад жизни давным-давно сформирован — и новичку придется либо подстраиваться под него, либо устраивать «революцию» что не всегда бывает просто.

Также не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что вероятность встретить в соседях асоциальных или маргинальных личностей в новостройках гораздо ниже, чем на «вторичке».

№3. Новое есть новое. И речь идет не только о новых коммуникациях и инженерии. В новостройке не нужно привыкать или вытравливать чужие запахи, вычищать чужую грязь. Что обязательно придется делать в квартире, в которой уже кто-то жил. И это не говоря уже таких сюрпризах «уставшей» вторички, как дышащие на ладан трубы, слабая проводка, грибок в закутках санузлов и прочие прелести, заметить которые сразу крайне проблематично.Также в новостройках вряд ли встретишь ободранные подъезды и «убитые» лифты.

№4. Энергоэффективность. Новостройки гораздо энергоэффективнее старого жилого фонда — без системы утепления дома нынче не строят. Это обуславливает не только более комфортный микроклимат в помещении, но и позволяет существенно сократить расходы на содержание жилья. Кроме того, в новостройках монтируют не вертикальную, а горизонтальную систему отопления, что позволяет установить индивидуальный счетчик тепла — а значит, оплачивать только то тепло, которое реально потребила ваша жилплощадь. А не гадать, как же получилось, что в квартире стоит холод собачий, а общедомовой счетчик «намотал» какое-то запредельное количество гигакалорий тепла.

№5.  Ликвидность. В жизни случается все — в том числе и ситуации, когда недвижимость приходится выставлять на продажу. Если не ставить перед собой цель  получить доход размером с «бюджет маленькой страны», а быстро вернуть вложенные средства, то новостройка в этом плане выглядит перспективней вторички. Конечно, на 100% гарантировать возврат инвестиций невозможно — никто точно не знает, какие еще потрясения уготованы нашей стране и ее экономике. Но в любом случае потери от обесценивания квартир на первичном рынке будут ниже, чем на вторичном.

Вторичный рынок. Старый фонд

Ликбез для инвестора Вторичный рынок

№1. Оперативность вступления во владение. Главное преимущество вторички перед первичкой — отсутствие необходимости длительного ожидания того волнительного момента, когда можно будет переступить порог своей новой квартиры. По сути, сразу после подписания договора купли-продажи вы становитесь полноправным владельцем имущества и получаете возможность им распоряжаться. С новостройками такой номер не пройдет: сначала надо дождаться пока дом построят, потом — пока подключат его к коммуникациям, потом — пока оформят документы на право собственности. Все это может занять довольно длительное время и потребовать дополнительных финансовых ресурсов.

№2. Меньше рисков. Томительное наблюдение за тем как строится дом, гадание удастся ли застройщику его достроить (я даже не говорю — вовремя!) и соблюсти все формальности, предшествующие передаче прав собственности — то еще удовольствие. В случае покупки квартиры на вторичке этих рисков можно избежать. Правда, остаются другие риски, например, вероятность расторжения договора со стороны продавца, прописанные на жилплощади несовершеннолетние, настораживающая последовательность перехода прав собственности и т.п. К счастью, их можно существенно минимизировать, тщательно проверив юридическую чистоту выбранной квартиры.

№3. Сформировавшийся микрорайон. Квартиры «старой вторички» обладают тем несомненным преимуществом, что микрорайон, в котором они построены, уже сформирован. А это значит, что есть возможность сразу оценить окружающую социальную, городскую и транспортную инфраструктуру, а не ждать, когда же поблизости появится обещанные застройщиком детский садик и новая станция метро.

Конечно, подойти к выбору окружения квартиры на вторичке нужно внимательно. Не помешает оглядеться по сторонам и прикинуть — есть ли по соседству место для новой стройплощадки 🙂

№4. «Заходи и живи». Конечно, некоторые застройщики сдают новостройки уже с ремонтом — но таких предложений на рынке очень мало. В то же время, большинство квартир на вторичном рынке предлагается в «жилом состоянии», то есть уже с ремонтом, зачастую довольно неплохим. Достаточно перевезти в квартиру свою мебель — и либо сам живи, либо сдавай жилплощадь и получай пассивный доход.

№5. Отсутствие шумных соседей. Как правило, покупая квартиру на вторичке, единственным «шумным соседом» можете оказаться именно вы — если все же решите переделать квартиру под свой вкус. В новостройке такие соседи все. Причем абсолютно не факт, что ремонты у них окончатся одновременно с вашим — а значит наслаждаться жужжанием дрелей и перестуком перфораторов придется еще несколько лет. Приобретая квартиру «вторичке» есть шанс, что подобные испытания минуют вас.

Новая «вторичка»

Ликбез для инвестора Новая вторичка

Этот новый сегмент рынка недвижимости (он начал формироваться примерно лет 8-10 назад), на мой взгляд, самый привлекательный. Такие квартиры вобрали в себя достоинства квартир на первичке и старой вторичке, хотя, конечно, помимо достоинств это сегмент рынка недвижимости имеет и недостатки. Главный из которых, конечно, цена квадратного метра — готовые квартиры в свежепостроенных домах самые дорогие. Еще один недостаток — квартиры в таких домах часто продаются в состоянии «от строителей», что означает для покупателя дополнительные финансовые и временные затраты на приведение недвижимости в жилое состояние. Но для многих покупателей, эти минусы легко «перебиваются» его главным достоинством: дом уже построен, на квартиры оформлено право собственности. И это значит, что не нужно волноваться о «заморозке» строительства, подключении дома к коммуникациям, оформлении права собственности. Все эти этапы уже пройдены продавцом, все формальности утрясены, все бумаги получены — сделка оформляется по договору купли-продажи недвижимости. После подписания договора и внесения денег на счет продавца можно начинать обживать новую квартиру.

Выбор квартиры — нелегкое дело. В целом, перед покупателем как раз и стоит задача определить приемлемый для себя баланс достоинств и недостатков того или иного варианта. Надеюсь, этот материал кому-то поможет определиться хотя бы с сегментом рынка, на котором и развернется полномасштабный поиск нового «гнездышка». А в следующих материалах я расскажу об алгоритмах выбора новостроек и квартир на вторичке.

129 ответов
  • Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    З власного досвіду: у травні 2017-го з дружиною купили, чи правильніше сказати інвестували, у «Петрівському кварталі». На той час NOVBUD вважався більш-менш надійним забудовником, дехто з родичів вже мав квартири від них. На момент покупки квартири будівництво 12-ї лінії ледве рухалося, але ми з легкістю повірили словам забудовника, що ось-ось ще трошки і добудують 11-лінію, і з усіма силами наваляться на нашу. Попередню лінію здали в експлуатацію на початку наступного року, і суб’єктивно здавалося, принаймні хотілося тоді вірити, що процес у нас трошки заворушився. В цей час пообіцяли добудувати до кінця 3-го кварталу 2018, хоча у договорі був кінець 2017-го. Ми звісно знову повірили. Нема сенсу зараз перераховувати усі оновлені обіцянки і скориговані графіки. Якщо коротко — жоден з нових графіків не був дотриманим, будинок досі недобудований, і в найближчій перспективі не вірю в його готовність. Фасад більш-менш зроблений лише з тої сторони, з якої його можуть бачити гості кварталу. Зі сторони поля «кінь не валявся», а якщо і валявся, то якось непомітно. Із внутрішніх робіт щось трохи зроблено по електрпроводці та прокладанню труб, але обєктивно оцінити обсяг цих робіт неможливо. Коротше — внутрішні роботи десь на початковому етапі. Але для нас це вже не важливо. Ще восени минулого року, регулярно катаючись на будівництво порозглядати, чи щось змінилося, я усвідомив, що трохи більше як за рік туди стало явно важче добиратися. І особливих перпектив для покращення транспортної ситуації не світить. Ми терміново продали майнові права по переуступці і на цей раз вже з більш повним розумінням, на які критерії варто звертати увагу, купили квартиру в будинку 2008-го року у стані від забудовника. Як виявилося — такі варіанти зовсім не рідкість. В новобудовах є чимало порожніх квартир, котрі зараз можуть в доларовому еквіваленті продаватись значно дешевше, ніж коштували їх власникам в момент придбання. Ми придбали 54 м.кв. за 40 тис. у.о., при тому що у 2008-му ціна квадрату в готових будинках цього ЖК була більше 2000 у.о. Ми отримали готову квартиру з можливістю одразу приступити до ремонту в обжитому будинку в обжитому районі, де більше не передбачається масового будівництва і транспортна ситуація більш-менш устаканена.
    Я зробив висновок, що інвестиції у незбудоване житло — це не тільки ризик того, що квартиру можуть дуже на довго затримати або взагалі не добудувати. Це ризик того, що район нової забудови може значно змінитися за роки очікувань, стати дуже проблемним для проживання. З відсутністю навчальних закладів для дітей або наявністю лише приватних з позахмарною не кожному доступною вартістю навчання, купа часу на те, щоб кудись доїхати.
    Щоб купити готову квартиру в недобуді в безперспективному місці і придбати готову в місці, яке вважаємо пречудовим, ми випотрошили усю заначку на ремонт і влізли в борги. Але вже в короткостроковій перспективі нам це окупиться — ми вже живемо у власній квартирі, а не чекаємо її, діти ходять в школу в пішій доступності, я чекаю, коли вже через тиждень відновлять рух швидкісним трамваєм після ремонту, і тоді я до роботи в центрі Києва добиратимусь максимум пів-години без пересадок, а не мінімум півтори з Петрівського кварталу з маршрутками та пересадкою. Лише на вартості проїзду наша сім’я буде економити мінімум пару тисяч гривень в місяць. Пару додаткових днів щомісяця, зібраних із зекономлених від стояння в пробках годин — це вже як додатковий безкоштовний бонус.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    Хочу прокмментировать вот этот тезис:

    «Ну и, въезжая в новостройку, можно надеяться на то, что будущие соседи — такие же, как и ты. Адекватные люди, сумевшие заработать на свою квартиру. Вы с ними находитесь в равных условиях (все — новоселы), у вас с ними схожие представления о комфорте и хорошей жизни (выбрали же вы один и тот же ЖК), вы сталкиваетесь с одними и теми же проблемами (ох, уж этот ремонт) — а значит, с ними будет легче договориться.»

    Это действительно только в теории, то в среднем. Как пример, опишу ситуацию в ЖК Park Avenue, жильцом которого являюс. Так вот, по задумке застройщика этот ЖК наполнен «европейским (читайте: цивилизованным) подходом». Для выгула собак есть площадка, для колясок и детских великов/самокатов есть колясочная. Выгуливать собак по всей территории запрещено, кругом информационные таблички. Парковать машины на территории физически нельзя, но можно заезжать для разгрузки-погрузки с обратной стороны дома не более чем на 20 мин. Для гостей предусмотрена гостевая парковка. Хранить вещи на этажах запрещено. Делать шумные работы разрешено только в определенные часы. Есть два общественных туалета с двух концов комплекса.

    Так вот, вроде бы тут, из-за стоимости жилья, живут приличные обеспеченные люди. Но реальность такая, что среди них процент откровенных дебилов достаточно большой, это вам не какие-то пару калек-маргиналов на одну хрущевку. Несмотря на все созданные условия, как минимум половина собачников принципиально выгуливает собак за пределами площадки для собак, последние орошают мочой все газоны (по которым летом босиком бегают дети и люди сидят на пикниках) и даже детские площадки, гадят там же. Многие считают, что забрать дерьмо в пакетик достаточно для очищения совести. Далее, в колясочных упорно ставятся взрослые велики, огромные детские электромобили, и даже есть попытки складировать свой хлам вроде шин. На этажах (сделанных на вид как в отелях, со сверкающей плиткой), складируют коляски, велики и прочий хлам, как в совковых хрущах. Ремонты делают в произвольное время, пока не придешь лично не наедешь на строителей (которые почему-то не в курсе ограничений). Как-то на наше замечание по поводу нарушения времени шумных работ сосед удивленно заявил: «Ой, а вы что, можно подумать не нарушали, чтобы сделать ремонт поскорее??». Машины постоянно паркуются на длительный срок, блокируя возможность другим разгрузиться. Гостевая парковка постоянно занята жильцами и работниками офисов, так что реальным гостям редко удается найти место. Возле мусоропроводов жильцы регулярно складируют пакеты с мусором, который не влезает, подразумевая, что за них его вынесет уборщица. Вместо общественных туалетов «яжематери» учат детей справлять свою нужду прямо на газончик или под деревце, где прям вот рядом бегают другие дети.

    Я бы еще много мог рассказать, но моя цель — не раскритиковать конкретный ЖК, а показать, что класс ЖК, его особенности, правила проживания, идеология и так далее вообще не определяют то, какие будут соседи, будут ли хоть как-то разделять ваши ценности и смотреть на мир как вы. Да, если квадрат стоит 1.5-2К долларов, вряд ли лифты будут вонять мочой или наркоманы прятаться по подъездам. Но на этом вся цивилизованность заканчивается, количество жлобов и хамов точно такое же, как и в любом другом ЖК. Более того, в дорогом ЖК жлобов может быть даже больше, так как больше концентрация «хозяев жизни», которые принципиально не хотят ни с кем считаться.

    Что я могу посоветовать тем, у кого средства позволяют купить что-то большее, просто бетонометры в со стенами, это не рассчитывать на контингент исходя из стоимости и не полагаться/воодушевляться концепутальными правилами, декларируемыми застройщиком. Если вам обещают «двор без машин» — убедитесь, что двор фундаментально устроен так, что машины туда не могут заезжать даже для разгрузок/погрузок. Если вам обещают гостевую парковку, убедитесь, что есть механизм ограничения времени парковки на ней (нарпример, платная парковка после бесплатных 2-3 часов). Для всех остальных случаев, когда декларируют запреты на какое-то самоуправство или действия, убедитесь, что за нарушение есть жесткие штрафы, и что они действительно взимаются (в нашем ЖК штрафы — фикция, жэку лень судиться, доказывая обоснованность штрафа или что-то такое). Короче, лучше, чтобы все, что запрещено, было ограничено физически.

    P.S: Не понимаю, почему под вторичкой понимается жилье старого фонда. Вторичка — это вторичный рынок, т.е. продажа не застройщиком, а владельцем, т.е. покупка из вторых рук. Вторичка может быть совершенно новым современным домом.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    От себя бы добавил еще.

    Плюсы новостроек:

    — Красивая архитектура (как бы не ругали новостри за архитекутуру, но как минимум первые 10 лет они выглядят значительно лучше чем любой старый дом)
    — Современная придомовая територрия (не всегда конечно): современные детские и спортивные площадки, может быть подземный паркинг, закрытая територия.
    — современные места общего пользования: лифты, парадные, лестничные клетки.

    Минусы новостроек:

    — Локации часто хуже (про эконом и комфорт класс). Даже если дома и около метро и в хорошем районе — это или на отшибе/пустыре или на месте промзоны

    — В большинстве случаев выше этажность и плотность застройки (опять таки правила для плюс минус недорогого жилья)

    — Как правило проблемы с парковкой серьезнее чем в старых домах (если не планируется приобретать паркинг, гараж и т.д.)

    Плюсы вторички:

    — Есть очень большой шанс купить квартиру с зеленой придомовой територией, и в обжитом, хорошое спланированном квартале.
    — Можно найти дома где нет больших проблем с бесплатной парковкой прямо у дома.
    — Платежи за содержание дома могут быть меньше

    Минусы вторички:

    — В 90% домов советской постройки ужасное состояние мест общего пользования: вонючий темный лифт, в который страшно заходить, стены подъездов и лестничных площадок к которым страшно случайно прикоснуться.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    Мне кажется вы забыли основной аргумент в пользу новостроек (по-крайней мере для меня):
    возможность приобрести жилье не имея полной суммы.
    Ипотека или рассрочка от застройщика.
    Для вторички это почти нереально, либо бешеный процент.

    Ирина Романова
    «Новостройки или вторичка?» — эта дилемма многих мучает ничуть не меньше, чем вопрос «быть или не быть?» принца Датского. Я решила, что называется, «подкинуть ...

    Везде свои + и — Мониторила это все 4 (!) года, выбирала-выбирала и остановилась на первичке. Все вторички, которые смотрела, были с ремонтом, который мне ну вообще не нравился даже близко, за те деньги, а покупать вторичку, переплатив, и заново делать там ремонт за бешеные деньги ну вообще странно, если можно вложиться в первичку, а остальную сумму пустить на ремонт под себя) ну и, как и у Вас, Ирина, мысли по поводу энергетики предыдущих хозяев пересилили)) можно в это не верить, но когда приходишь в квартиру, очень хорошо все чувствуется. Вывод для меня : лучше свое с нуля и с полетом ремонтной фантазии)



* - обязательное поле

Читайте все 129 комментариев на форуме: Инвестировать в новостройку или купить на вторичке?