Ликбез для инвестора: инвестирование в новостройку или покупка на вторичке?

Глобальное решение о покупке квартиры принято — и тут же появляются новые, не менее важные, вопросы. Главный из которых — где искать недвижимость: на первичке или на вторичке? У каждого из этих форматов жилья  есть свои плюсы и минусы, при этом достоинства одного — суть недостатки другого. Я, как оптимист, попыталась систематизировать и сравнить именно достоинства «первички» и «вторички».

Ликбез для инвестора

Первичный рынок

Ликбез для инвестора Первичный рынок

№1. Возможность рассрочки. Мало у кого на руках имеется полная сумма, необходимая для покупки квартиры — и в этом плане очень выручает рассрочка, которую предоставляют инвесторам застройщики. Конечно, есть в таком формате и «подводные камни» (например, регулярное удорожание неоплаченных квадратных метров или привязка их стоимости к курсу валют), но сам факт возможности внести необходимую сумму не сразу, а за год-два-три существенно расширяет возможности выбора вариантов.

№2. «Приличные» соседи. Вот не зря говорят: «выбирай не дом, выбирай соседа». Вредные соседи способны изрядно испортить жизнь — да так, что даже в самой роскошной квартире жить не захочется. Конечно, нарваться на проблемных соседей можно и в новостройке, но все же вероятность этого гораздо выше именно в старом жилом фонде. При этом конфликтные ситуации в новостройках переживаются психологически легче — все жильцы здесь «новенькие», уклад жизни и формат коммуникации с соседями только формируется, а значит и конфликты возникают конструктивные, как правило поддающиеся разрешению. В старых домах иерархия выстроена и уклад жизни давным-давно сформирован — и новичку придется либо подстраиваться под него, либо устраивать «революцию» что не всегда бывает просто.

Также не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что вероятность встретить в соседях асоциальных или маргинальных личностей в новостройках гораздо ниже, чем на «вторичке».

№3. Новое есть новое. И речь идет не только о новых коммуникациях и инженерии. В новостройке не нужно привыкать или вытравливать чужие запахи, вычищать чужую грязь. Что обязательно придется делать в квартире, в которой уже кто-то жил. И это не говоря уже таких сюрпризах «уставшей» вторички, как дышащие на ладан трубы, слабая проводка, грибок в закутках санузлов и прочие прелести, заметить которые сразу крайне проблематично.Также в новостройках вряд ли встретишь ободранные подъезды и «убитые» лифты.

№4. Энергоэффективность. Новостройки гораздо энергоэффективнее старого жилого фонда — без системы утепления дома нынче не строят. Это обуславливает не только более комфортный микроклимат в помещении, но и позволяет существенно сократить расходы на содержание жилья. Кроме того, в новостройках монтируют не вертикальную, а горизонтальную систему отопления, что позволяет установить индивидуальный счетчик тепла — а значит, оплачивать только то тепло, которое реально потребила ваша жилплощадь. А не гадать, как же получилось, что в квартире стоит холод собачий, а общедомовой счетчик «намотал» какое-то запредельное количество гигакалорий тепла.

№5.  Ликвидность. В жизни случается все — в том числе и ситуации, когда недвижимость приходится выставлять на продажу. Если не ставить перед собой цель  получить доход размером с «бюджет маленькой страны», а быстро вернуть вложенные средства, то новостройка в этом плане выглядит перспективней вторички. Конечно, на 100% гарантировать возврат инвестиций невозможно — никто точно не знает, какие еще потрясения уготованы нашей стране и ее экономике. Но в любом случае потери от обесценивания квартир на первичном рынке будут ниже, чем на вторичном.

Вторичный рынок. Старый фонд

Ликбез для инвестора Вторичный рынок

№1. Оперативность вступления во владение. Главное преимущество вторички перед первичкой — отсутствие необходимости длительного ожидания того волнительного момента, когда можно будет переступить порог своей новой квартиры. По сути, сразу после подписания договора купли-продажи вы становитесь полноправным владельцем имущества и получаете возможность им распоряжаться. С новостройками такой номер не пройдет: сначала надо дождаться пока дом построят, потом — пока подключат его к коммуникациям, потом — пока оформят документы на право собственности. Все это может занять довольно длительное время и потребовать дополнительных финансовых ресурсов.

№2. Меньше рисков. Томительное наблюдение за тем как строится дом, гадание удастся ли застройщику его достроить (я даже не говорю — вовремя!) и соблюсти все формальности, предшествующие передаче прав собственности — то еще удовольствие. В случае покупки квартиры на вторичке этих рисков можно избежать. Правда, остаются другие риски, например, вероятность расторжения договора со стороны продавца, прописанные на жилплощади несовершеннолетние, настораживающая последовательность перехода прав собственности и т.п. К счастью, их можно существенно минимизировать, тщательно проверив юридическую чистоту выбранной квартиры.

№3. Сформировавшийся микрорайон. Квартиры «старой вторички» обладают тем несомненным преимуществом, что микрорайон, в котором они построены, уже сформирован. А это значит, что есть возможность сразу оценить окружающую социальную, городскую и транспортную инфраструктуру, а не ждать, когда же поблизости появится обещанные застройщиком детский садик и новая станция метро.

Конечно, подойти к выбору окружения квартиры на вторичке нужно внимательно. Не помешает оглядеться по сторонам и прикинуть — есть ли по соседству место для новой стройплощадки :)

№4. «Заходи и живи». Конечно, некоторые застройщики сдают новостройки уже с ремонтом — но таких предложений на рынке очень мало. В то же время, большинство квартир на вторичном рынке предлагается в «жилом состоянии», то есть уже с ремонтом, зачастую довольно неплохим. Достаточно перевезти в квартиру свою мебель — и либо сам живи, либо сдавай жилплощадь и получай пассивный доход.

№5. Отсутствие шумных соседей. Как правило, покупая квартиру на вторичке, единственным «шумным соседом» можете оказаться именно вы — если все же решите переделать квартиру под свой вкус. В новостройке такие соседи все. Причем абсолютно не факт, что ремонты у них окончатся одновременно с вашим — а значит наслаждаться жужжанием дрелей и перестуком перфораторов придется еще несколько лет. Приобретая квартиру «вторичке» есть шанс, что подобные испытания минуют вас.

Новая «вторичка»

Ликбез для инвестора Новая вторичка

Этот новый сегмент рынка недвижимости (он начал формироваться примерно лет 8-10 назад), на мой взгляд, самый привлекательный. Такие квартиры вобрали в себя достоинства квартир на первичке и старой вторичке, хотя, конечно, помимо достоинств это сегмент рынка недвижимости имеет и недостатки. Главный из которых, конечно, цена квадратного метра — готовые квартиры в свежепостроенных домах самые дорогие. Еще один недостаток — квартиры в таких домах часто продаются в состоянии «от строителей», что означает для покупателя дополнительные финансовые и временные затраты на приведение недвижимости в жилое состояние. Но для многих покупателей, эти минусы легко «перебиваются» его главным достоинством: дом уже построен, на квартиры оформлено право собственности. И это значит, что не нужно волноваться о «заморозке» строительства, подключении дома к коммуникациям, оформлении права собственности. Все эти этапы уже пройдены продавцом, все формальности утрясены, все бумаги получены — сделка оформляется по договору купли-продажи недвижимости. После подписания договора и внесения денег на счет продавца можно начинать обживать новую квартиру.

Выбор квартиры — нелегкое дело. В целом, перед покупателем как раз и стоит задача определить приемлемый для себя баланс достоинств и недостатков того или иного варианта. Надеюсь, этот материал кому-то поможет определиться хотя бы с сегментом рынка, на котором и развернется полномасштабный поиск нового «гнездышка». А в следующих материалах я расскажу об алгоритмах выбора новостроек и квартир на вторичке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Понравилось? Поделись с друзьями:
Поделись с друзьями через мессенджер:

Рубрики:

19 комментариев

Добавить комментарий (отзывы о новостройке)

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: