Ликбез для инвестора: как проверить новостройку

Чтобы в ходе инвестировании в новостройку не стало «мучительно больно», вкладывать деньги в тот или иной объект желательно с открытыми глазами. В том смысле, что не стОит слепо верить рассказам сотрудников отделов продаж о великолепной репутации застройщика и наличии у него всей необходимой разрешительной документации на строительство этого дома — особенно в тех случаях, когда необходимые документы не предъявляют инвестору, что называется, по первому требованию. Ведь не зря говорится: доверяй, но проверяй — и в финансовых вопросах этот принцип особенно актуален. В этом «ликбезе» я хочу рассказать, где и как можно можно проверить законность строительства новостройки и хотя бы в общих чертах оценить «личность»  застройщика .

Ликбез для инвестора как проверить новостройку

Шаг 1. Определяем, с кем имеем дело

Далеко не всегда девелопер проекта выступает заказчиком и/или застройщиком проекта. Несмотря на то, что привлечение денег инвесторов ведется под известным (или не очень известным) брендом, реальной компанией, с которой приходится иметь дело инвестору (и которой придется предъявлять претензии при  невыполнении обещаний) может выступать совсем другое юридическое лицо. Именно об этой компании и имеет смысл узнать подробнее.

Выяснить, кто в действительности стоит «за новостройкой» просто: для этого достаточно попросить в отделе продаж типовой Договор инвестирования — в большинстве случаев вторая сторона и будет застройщиком/заказчиком строительства. Если в типовом Договоре вторая сторона не указана, потенциальному инвестору имеет смысл настоять на предоставлении ему этой информации.

Как проверить новостройку договор купли продажи
Узнать, с кем в действительности инвестор имеет дело проще всего из Договора

Далее все более-менее просто: в Договоре указывается код ЕДРПОУ застройщика — если это юридическое лицо. Если застройщик — физическое лицо, то в типовом Договоре должно быть указано его полные фамилия, имя и отчество, а также идентификационный код.

Бывает и так, что договор частный инвестор заключает с одной компанией (т.н. застройщиком), а в разрешительных документах и в документах на землю фигурирует другая компания (например, владелец/арендатор участка, т.н. заказчик строительства). В этом случае в отделе продаж нужно попросить для ознакомления договор о совместной деятельности (суперфиция, и т.п.) между этими двумя организациями — чтобы четко понимать, кто еще стоит за этой стройкой и на каких условиях эти компании поделили будущие квартиры.

Зная эту информацию, можно приступать к сбору информации о своих будущих контрагентах.

Шаг 2: Собираем и анализируем информацию о контрагенте

Зная код ЕДРПОУ компании-застройщика, можно получить основные данные о ней: дату создания, имена/названия учредителей, величину уставного фонда, сферу деятельности, данные о руководителе компании и т.п. Для этого достаточно зайти на сайт Минюста, выбрать вкладку «Безкоштовний пошук» и ввести в поле поиска код ЕДРПОУ (не забыть выбрать пункт «Юридична особа»). 

Если среди учредителей застройщика числятся другие юридические лица, то имеет смысл выяснить всю «подноготную» и о них. Иногда следование по цепочке учредителей приводит к очень интересным результатам, способным довольно существенно повлиять на принятие решения об инвестиции.

Как проверить новостройку сайт Минюста
Узнать все об учредителях застройщика можно на сайте Минюста

Как эта информация может помочь в анализе новостройки? Довольно существенно! Если компания создана незадолго до старта проекта, ее учредители — компании с «кипрской пропиской», уставной фонд составляет условно 1 тыс. грн, а директор «засветился» в сомнительных строительных проектах или не так давно размещал резюме на сайтах поиска работы —  имеет смысл хорошенько подумать, прежде чем вступать в договорные отношения с таким застройщиком.

Если сведения о компаниях можно почерпнуть из базы данных Минюста, то собирать дополнительную информацию о застройщике-частном лице, учредителях-физлицах и директоре компании-застройщика, имеет смысл в других местах. Самое простое — спросить у гугла  — вы удивитесь, сколько информации может выдать этот поисковик о более-менее публичном человеке:) Здесь имеет смысл искать все: скандалы, интриги, расследования, партнеров по бизнесу и недругов. Конечно «перелопатить» информации придется много: но четкое понимание  с кем вы имеете дело в финансовых отношениях не помешает.

Как проверить новостройку гугл
Google знает все :)

Чуть не забыла — собирая информацию о застройщике-юрлице, не поленитесь и зайдите в Единый госреестр судебных решений. В строке «Пошук за контекстом» введите точное название вашего перспективного партнера: на украинском языке и желательно в кавычках. Кроме того, здесь же имеет смысл проверить информацию о судебных процессах, которые ведут его учредители и другие участники строительного процесса.

Как проверить новостройку реестр судебных решений
Не забыть заглянуть в реестр судебных решений

Конечно, иногда поиск в базе ЕДРСР не дает ничего — например, если компания создана совсем недавно (на мой взгляд, в этом случае делать вывод о кристальной честности будущего контрагента все-таки рановато). Но если застройщик на рынке уже давно, то, как правило, в его «активе» есть как минимум пара-тройка судебных дел. Внимательно ознакомившись с ними можно узнать много интересного о стиле работы застройщика в целом, а если повезет (или не повезет — как знать?), то и о конкретном объекте в частности. Например, если с застройщиком активно судятся инвесторы его других проектов, то высока вероятность что и инвесторы приглянувшейся вам новостройки тоже будут вынуждены отстаивать свои права в суде. Ну а если судебные споры ведутся по приглянувшемуся вам объекту, то имеет смысл ознакомиться с этими делами вдвойне тщательней — и попытаться понять: как может отразиться на строительном процессе само наличие этих споров? Каковы шансы сторон на победу в этих спорах? Как долго будут длиться тяжбы? И нужно ли вкладывать свои «кровные» в спорный объект?

Шаг 3. Проверяем объект

Когда-то я составила «Пять правил безопасного инвестирования в новостройку», и одно из правил гласило: не стесняйтесь просить в отделе продаж следующие документы:

Я это называю «джентльменским набором» любого застройщика — если хотя бы один документ из этого списка вам не готовы предоставить в отделе  продаж по первому требованию, то с большой долей вероятности можно предположить, что документов этих у застройщика нет. Или содержащаяся в них информация не соответствует реальным планам застройщика — что означает возможную задержку сроков строительства, проблемы на этапе введения дома в эксплуатацию, присвоения ему адреса и подключения коммуникаций. Вполне вероятно, что застройщик в конце концов «порешает» эти проблемы — но также вероятно, что и «не порешает». Тут уж как кому повезет. И если инвестор хочет сыграть в эту рулетку, то делать это желательно осознанно, четко представляя себе степень риска и осознавая его последствия.

Копии вышеперечисленных документов имеет смысл попросить в отделе продаж вместе с типовым договором инвестирования — и уже дома, в спокойной обстановке внимательно их изучить.

К слову, если в отделе продаж приглянувшегося ЖК разрешительных документов вам увидеть так и не удалось, то составит представление о том, каким именно пакетом документации располагает застройщик можно на сайте Новостройки ЛУН.ua — к описанию большинства новостроек здесь добавился раздел «Документы», наполненный данными о земельном участке, наличии у застройщика Разрешения на строительство и т.п.

Как проверить новостройку документация ЛУН
В описаниях новостроек ЛУН.ua появился раздел «Документация»

Шаг 4. Изучаем документы

Современные технологии редактирования изображений позволяют легко выдать желаемое за действительное. Поэтому придя домой имеет смысл удостовериться, что ваши глаза вас не обманывают и проверить актуальность и легитимность документов, представленных застройщиком. Последовательность действий тут может быть любой, но вот этот список сайтов лучше все же посетить — просто для спокойствия.

Публичная кадастровая карта Украины. Здесь можно найти участок, на котором строится понравившийся ЖК и понять — в чьей собственности находится земля (государственной, коммунальной, частной) и соответствуют ли намерения застройщика ее целевому назначению. Если соответствуют — то отлично, но если, скажем, целевое назначение участка значится как «Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», а строят на ней многоквартирный дом, то инвестору стОит понимать, что количество вопросов, которые должен будет «порешать» застройщик при введении дома в эксплуатацию и присвоения ему адреса, увеличивается на еще один.    

Как проверить новостройку кадастровая карта
О целевом назначении земли можно узнать из Кадастровой карты

Искать участок строительства в Кадастровой карте можно по кадастровому номеру или «методом научного тыка»: кадастровый план наложен на карты Google Maps (иногда не подгружаются) и на ортофотопланы — здесь можно найти нужный участок, узнать его кадастровый номер и целевое назначение. Здесь же, к слову, можно заказать «Витяг про земельну ділянку» (платно), из которой можно узнать кому и на каком основании принадлежит (используется) земля.

Кабинет электронных сервисов. Здесь можно получить актуальную информацию об участке, зарегистрированных правах на него и существующих обременениях (например, ипотеке и др.). Чтобы получить такую информационную справку, в КЭС необходимо зарегистрироваться (занимает минут 5 времени) и оплатить ее формирование в режиме он-лайн (стоит, насколько я помню, около 25 грн).

Как проверить новостройку кабинет электронных сервисов
В КЭС можно узнать о правах на недвижимость

Если земля находится не в частной, а в коммунальной собственности, то необходимо проверить, когда, кому и зачем она была выделена в аренду. Для этого можно попытаться найти информацию о Решении городских властей по поводу аренды данного участка на сайтах Киевского горсовета  и Киевской горадминистрации. Можно попробовать последовательно искать информацию по кадастровому номеру участка, строительному адресу объекта, названию застройщика и заказчика строительства. Найдя и прочитав соответствующие Решения: О передаче в аренду или выделении в пользование участка, Об изменении целевого назначения и т.п., имеет смысл проанализировать соответствуют ли намерения застройщика условиям договора. Если нет, то нужно понимать, что застройщику придется «решать» и этот вопрос.

База данных ГАСК. Иногда случается, что в результате различных причин Разрешения на строительство или Декларацию о начале строительных работ застройщику аннулируют. При этом застройщик не всегда спешит рассказать об этом печальном событии потенциальному инвестору. Поэтому ему желательно удостовериться, что с «бумагами» все в порядке и они имеются в базе данных ГАСКа. Искать информацию тут просто: нужно ввести номер документа, выбрать указанный в нем месяц и год — и нажать на кнопку «Фильтр». В появившемся документе имеет смысл сверить наименования Заказчика строительства, его Генподрядчика и описание объекта. И если в графе «Объект» идет речь, например, о строительстве торгово-развлекательного центра, а по факту строится жилой дом, то список вопросов для «решения» Застройщиком потенциальных проблем становится еще длиннее.   

Как проверить новостройку база ГАСК
В базе данных ГАСК можно посмотреть актуальна ли информация о выданных застройщику Разрешениях

Градостроительные условия и ограничения в свободном доступе в сети пока не появились — хотя власть и делает первые шаги в этом направлении. Поэтому чтобы убедиться в том, что застройщик получал Градостроительные условия и ограничения, и что своим инвесторам он показывает именно тот документ, который он получил у городских чиновников, имеет смысл обратиться с запросом в Департамент Градостроения и архитектуры Киевгорадминистрации.

Как проверить новостройку реестр ГУО
Реестр ГУО наполняется, но очень медленно

Не выкладывают госорганы в сеть и выданные застройщикам Технические условия на присоединение будущего дома к коммуникациям. Поэтому чтобы убедиться в их реальности, особо дотошным потенциальным инвесторам придется писать запросы в соответствующие службы (Киевводоканал, Киевэнерго, Киевгаз и т.д.) — правда, получить официальные ответы на них бывает непросто.

Шаг 5. Изучаем договор 

Прежде чем что-то подписать — желательно понимать, что именно и с кем вы подписываете. Поэтому во-первых, не поленитесь внимательно прочитать предлагаемый вам договор и вникнуть в то, что вам предлагают подписать (за помощью, к слову, имеет смысл обратиться к независимому юристу). А затем — сравнить обещания сотрудников отдела продаж — и текста договора. Как показывает практика, все «плюшки», обещанные в отделе продаж на словах крайне редко воплощаются в жизнь. Поэтому если для вас важен, скажем, сад на крыше, обещанный застройщиком в начале стройки, то имеет смысл настоять, чтобы его наличие было прописано в договоре (или дополнительном соглашении к нему) — и штрафные санкции за невыполнение этого пункта. Тогда хоть будет не так обидно, если разрекламированный сад испарится к моменту окончания стройки.

Конечно, это достаточно грубый и упрощенный алгоритм проверки законности строительства новостройки, оценки репутации застройщика и перспектив возможной инвестиции. Ведь строительство — это целый «организм», здоровье и успешный рост которого зависит от множества параметров и массы нюансов. Многие риски находятся не только в юридической плоскости, да и спрогнозировать их достаточно сложно. В принципе, как любую другую квалифицированную работу, тщательную проверку потенциально привлекательного объекта недвижимости лучше поручить специалисту — независимому юристу. А вот отсеять заведомо «опасные» варианты можно и самостоятельно:)

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Понравилось? Поделись с друзьями:
Поделись с друзьями через мессенджер:

Рубрики:

19 комментариев

Добавить комментарий (отзывы о новостройке)

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: