ЖК «Космос» на Татарке (короткий обзор)

На днях стартовало привлечение денег частных инвесторов к строительству ЖК «Космос» – ну очень оригинальному проекту от столичного девелопера «Сан-Девелопмент». С удовольствием познакомлю с этим проектом читателей – в рамках короткого обзора:)

Итак, появится ЖК «Космос» (Cosmos) в Шевченковском районе столицы, по улице Отто Шмидта, 9-11. Эта местность  называется Татарка, и те кто не очень хорошо себе представляет ее особенности, могут начать знакомиться с ней, прочитав обзор ЖК  Henesі House – эти новостройки находятся недалеко друг от дружки.

Отмечу, что идея строительства жилого дома по ул. Отто Шмидта, 9-11 витает уже давно. Первые попытки освоить этот участок датируются 2014 годом – тогда компания «Сан-Девелопмент» анонсировала здесь строительство ЖК «Соборный». Но дальше анонсов дело не пошло: против стройки выступили местные жители, а  ГАСК аннулировал поданную застройщиком Декларацию о начале строительных работ, зарегистрированную в апреле 2014 года за № КВ 083141150351.

Сегодня мы видим вторую попытку застройки этого участка. Хотя застройщик и остался тем же, сам ЖК получил  новое имя,  новую концепцию и новые разрешительные документы. В отделе продаж ЖК «Космос» частным инвесторам обещает, что уже в 4 квартале 2019 года новый комплекс будет введен в эксплуатацию.

Что же будет собой представлять ЖК «Космос»? Судя по рекламным буклетам, этот проект- действительно  необычный для столицы. Как по технологической составляющей, так и по концепции. Но, обо всем по порядку.

Как его предшественник, ЖК «Космос» будет состоять из двух зданий: 10-этажных домов на 11 квартир. Дома будут объединены подземной частью, в которой разместится паркинг на 70 автомобилей. В доме №1 разместятся квартиры, права собственности на которые будут переданы инвесторам (после окончания строительства и присвоения дому адреса, разумеется). Дом №2 должен стать «доходным домом»: в нем будут проживать арендаторы, а квартиры будут находиться в совместной собственности всех инвесторов-членов кооператива. Между которыми, согласно паевому участию, и будут раз в год делиться доходы от сдачи площадей в аренду (за вычетом  налогов и вознаграждения управляющей компании).

Если честно, мне идея подобной инвестиции кажется несколько спорной. Во-первых, меня лично смущает сам факт инвестирования своих сбережений в нечто, что когда-нибудь будет принадлежать не «мне», а «нам». Причем, кто эти самые «нам» пока не известно.

Во-вторых, распоряжаться «совместной собственностью» – вовсе не то же самое, что распоряжаться «частной собственностью». Тем более, если принадлежащая вам часть в совместной собственности не выделена (и не планируется к выделению) в натуре. Продать, например, такую недвижимость можно только с согласия всех собственников. И я подозреваю, что в данном случае единственным покупателем тут может выступить кооператив – причем цену в данном случае будет диктовать продавцу именно он.

Ну  и в третьих, насколько я в курсе, несколько попыток запустить в столице «доходные дома» успехом пока не увенчались. Хотя, конечно, вполне возможно что именно эта бизнес-модель окажется успешной:)

Помимо передовой концепции, ЖК «Космос» будет обладать и передовой инженерной «начинкой». Построят дома по обычной монолитно-каркасной технологии со стенами из керамоблоков и утеплением из минеральной ваты. Но каркас здания будет «теплым» (в несущих колоннах и плитах перекрытия положат трубы отопления), сам дом – энергонезависимым (благодаря солнечным панелям и тепловым насосам), вода при подаче в квартиры будет дополнительно очищаться, а управлять всей этой инженерией станет умная автоматика. Эти решения позволили застройщику отказаться от монтажа системы отопления с радиаторами. Надеюсь, будущим жильцам она тоже не понадобится:) К слову, в отделе продаж говорят, что подобная система делает ненужными и конвекторы с кондиционерами – поддерживать микроклимат в помещениях будут колонны несущего каркаса. Даже сбор и утилизация мусора здесь будут раздельными! 

Квартиры в будущем ЖК «Космос» тоже будут передовыми: никаких однушек, двушек или трешек. Здесь запаланированы помещения площадью от 45,7 до 86 кв.м без внутренних стен и перегородок. Другими словами, все работы по зонированию пространства инвесторы будут выполнять самостоятельно. Добавлю, что на типовом этаже «жилой» секции ЖК «Космос» будет размещаться по 7 квартир, а в «доходной» – по 6 помещений. Помимо квартир, в комплексе предусмотрены нежилые помещения, в которых разместятся ко-воркинг, фитнес-зал, кафе и  т.п.

Стоимость квадратного метра в «жилой секции» составляет 17 тыс. грн – вне зависимости от площади помещения. Минимальная площадь будущей квартиры, которую предлагают сегодня частным инвесторам, составляет 53 кв.м. То есть, минимальная сумма инвестиции в такую недвижимость составит порядка 900 тыс. грн. Сумма инвестиции в «доходную» часть комплекса рассчитывается исходя из стоимости квадратного метра в размере $800. Но это на данном этапе – в ходе строительства дома она поднимется дважды: до $1000 и $1250. Инвестиция в ЖК «Космос» оформляется через вступление в кооператив.

Как я уже говорила, заказчиком строительства ЖК «Космос» выступает Обслуживающий кооператив «ЖБК-1». Два смежных участка, на которых ведется строительство, находятся в частной собственности у физлица. Целевое назначение данных участков: «Для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва». Отмечу, что в Шевченковском районном суде ведется дело по иску Прокуратуры против ОК “ЖБК-1” о признании государственных актов о праве собственности на земельные участки и последующих с ними сделок недействительными. Заседание суда по этому вопросу назначено на 12 апреля 2018 года. Я бы порекомендовала потенциальным инвесторам ЖК «Космос» выяснить, насчет какого именно участка идет спор и проанализировать – сможет ли этот судебный процесс повлиять на ход реализации проекта ЖК «Космос». 

Декларация о начале строительства предшественника ЖК «Космос» был аннулирована, но заказчик строительства подал в ДАБИ новую Декларацию – она была зарегистрирована в мае 2017 года за № КВ 083171510115. Интересно, что до мая 2017 года заказчик пытался оспорить в суде решение об аннулировании «старой» Декларации – но суд признал это решение ДАБИ законным.  

Учитывая все вышеизложенное, я бы порекомендовала очень взвешенно подойти к вопросу инвестирования в ЖК «Космос». Мне кажется, прежде чем вступать с застройщиком в договорные отношения, имеет смысл проконсультироваться с независимым юристом и, может быть, финансовым консультантом.

Это вся информация, которую мне удалось собрать о ЖК «Космос» в рамках короткого обзора. Надеюсь, из ваших комментариев мы узнаем об этом комплексе больше:)