Куда идут цены на недвижимость: итоги полугодия 2018

Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куда и как двигались цены на столичные и пригородные новостройки.

Киев: цены пошли вверх, но не везде

Судя по данным портала ЛУН.ua, в целом за 6 месяцев 2018 года на столичном рынке недвижимости средние цены на первичку демонстрировали небольшой рост — как в гривневом, так и в долларовом выражении. Если в июне 2017 года средняя цена квадратного метра киевской новостройки составляла 21,8 тыс. грн\$840, то в июне 2018 она составила 22,5 тыс. грн\$860. То есть, за год цена среднего «квадрата» в столице поднялась на 700 грн. Интересно, что по сравнению с январем-2018, рост средних цен оказался не таким уж и большим — за полгода стоимость квадратного метра прибавила всего 300 грн.

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика цен ЛУН
Динамика цен на первичную недвижимость в гривне по данным ЛУН.ua

В то же время, по данным консалтинговой компании SV Development вот уже который год демонстрируют стабильное снижение. В частности, по мнению аналитической службы этой компании, за период с июня 2017 по май 2018 года, средняя стоимость квадрата в столичной новостройке потеряла $50, опустившись с $1016 до $966.

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика цен СВ Девелопмент
Динамика цен на первичную недвижимость по данным SV Development

Если рассматривать годовую динамику стоимости среднего квадрата в контексте классов новостроек, то практически в каждом сегменте мы увидим рост. Так, в классе «эконом» квадратный метр, в среднем, подорожал с 17,3 тыс. грн до 17,7 тыс. грн (+400 грн). В классе «комфорт» за год зарегистрировано повышение средней цены с 18,3 тыс. грн до 19,8 тыс. грн (+1,5 тыс. грн), в классе «бизнес» средняя цена за год поднялась с 31,7 тыс. грн до 34 тыс. грн (+2,3 тыс. грн). И только класс «элит» продемонстрировал снижение средней стоимости квадратного метра с 55,8 тыс. грн до 52,6 тыс. грн (-3,2 тыс. грн).

Аналогичная динамика с начала года выглядит не столь оптимистично. В январе 2018 года средняя цена квадратного метра в недвижимости эконом-класса составляла 17,2 тыс. грн, в комфорте — 19,8 тыс. грн, в бизнесе — 35,5 тыс. грн и в элит — 55,9 тыс. грн. То есть получается, что за полугодие средняя стоимость в этих классах демонстрировала разнонаправленные векторы: в экономе наблюдалось повышение (+500 грн\метр), в комфорте — без изменений, в бизнесе и элит — снижение (-1500 грн\метр и -3300 грн\метр соответственно).

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика по классам
Годовая динамика цен по классам недвижимости

Если учесть, что с начала года на рынок вышло порядка 18 новых ЖК (причем большинство из них позиционируются в классе комфорт), то на мой взгляд, данный факт может свидетельствовать о том, что говорить об «оживлении» рынка столичной первички пока рановато. «Восходящий» тренд в сегменте класса «эконом» может быть обусловлен более высокой степени готовности строящихся ЖК (что, как известно, прямо связано с повышением цены «квадрата» в них). А вот резкое повышение цен во втором полугодии 2017 года и стабильность в первом полугодии 2018 года на новостройки класса комфорт (к слову, это один из самых массовых сегментов рынка) может говорить о том, что ведущие столичные застройщики пришли к общему мнению, что «ценовые войны» на этом рынке — путь в никуда. И выработали некую стратегию поведения на рынке, не предполагающую борьбу за инвестора при помощи снижения цен. Так это или нет, а также насколько эффективна будет эта предполагаемая стратегия, мне кажется, мы сможем увидеть уже нынешней осенью-зимой.

В то же время снижение средних цен в классах бизнесе и элит может говорить о том, что с платежеспособным спросом на рынке дела обстоят не так уж радужно. Все-таки, недвижимость в классе эконом и комфорт больше востребована как инструмент инвестиции или сбережения накоплений (вложиться на этапе котлована и продать квартиру после ввода дома в эксплуатацию или получать пассивный доход от ее аренды). А вот новостройки класса бизнес и элит выбирают, что называется, «для себя». И если в этих сегментах средние цены снижаются, то это может говорить, в том числе, и о снижении платежеспособного спроса.

Как менялась цена в столичных районах

Интересно проследить, как изменились средние цены в новостройках разных районов столицы. Напомню, на начало 2018 года самая невысокая стоимость «среднего» квадратного метра была зафиксирована в Деснянском районе (16,4 тыс.грн), а самая высокая — в Печерском (46,0 тыс. грн). К июлю 2018 года лидер и аутсайдер не изменились: Деснянский район по-прежнему может похвастать самой недорогой недвижимостью (16,5 тыс. грн), а Печерский — самой дорогой (47,1 тыс. грн).

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика по районам
Годовая динамика средних цен на новостройки в разных районах столицы

Но, что интересно, средняя цена динамичнее росла в традиционно дорогом Печерском районе, а не в «экономном» Деснянском. Также, если взглянуть на динамику изменения цен за полгода, то можем увидеть снижение средних цен в Дарницком, Днепровском, Соломенском, Голосеевском, Оболонском и Шевченковском районах. Повышение средние цены демонстрировали только в Святошинском, Подольском и Печерском районах.

Рынок первичной недвижимости 2018 цены по районам
Динамика цен по районам за полугодие

Небольшой прогноз

Подводя итоги полугодия, мы видим на столичном рынке первичной недвижимости продолжение трендов, наметившихся в прошлом году: сближение средних цен на недвижимость масс-маркета (эконом и комфорт класса) и премиум-сегмента (бизнес и элит классы), снижение числа новых проектов точечной застройки и повышение количества масштабных «долгоиграющих» проектов, предполагающих строительство нескольких домов (а то и целых микрорайонов).

Учитывая, что традиционного летнего понижения цен от застройщиков к июлю так и не произошло, версия о неких существующих договоренностях между крупными застройщиками мне лично кажется не такой уж фантастической. Правда, насколько эффективна будет эта тактика «удерживания цен», пока не ясно: покупательский спрос за последние полгода особо не вырос, существенных прорывов в экономике страны не наметилось, да и ипотечное кредитование у нас, по сути, не работает. Так что как в итоге поведет себя рынок в дальнейшем неясно. Я думаю, что тут выиграет тот, кто продемонстрирует бОльшую силу характера и выдержки: или застройщики, которые даже в условиях снижения спроса удержат цены, или инвесторы, которые глядя на предлагаемые цены будут искать другие инструменты инвестирования. Как говорится, поживем — увидим:)

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

302 ответа
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    «девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно» — это особенно хорошо ощущается, глядя на остановившиеся стройки. Действительно, это «инвесторам» нужно чувствовать себя неуверенно, а не девелоперам ). Что касается цен… эти рисованные цены в значительной степени — туфта, делать какие-то аналитические выводы на основании выдуманных цен глупо. Я знаю реальные цены в паре ЖК, могу сказать, что скидки сейчас очень привлекательные. Цена метра стала существенно ниже не только, чем в феврале/марте, но и полгода назад! И это живой застройщик, стройки не останавливал. Очень деньги нужны, видимо.



* - обязательное поле

Читайте все 302 комментария на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и пронозы