Куда идут цены на недвижимость: итоги полугодия 2018

Первая половина 2018 года завершилась, а значит, можно подвести итоги этого полугодия — в контексте столичного рынка недвижимости. Давайте посмотрим, куда и как двигались цены на столичные и пригородные новостройки.

Киев: цены пошли вверх, но не везде

Судя по данным портала ЛУН.ua, в целом за 6 месяцев 2018 года на столичном рынке недвижимости средние цены на первичку демонстрировали небольшой рост — как в гривневом, так и в долларовом выражении. Если в июне 2017 года средняя цена квадратного метра киевской новостройки составляла 21,8 тыс. грн\$840, то в июне 2018 она составила 22,5 тыс. грн\$860. То есть, за год цена среднего «квадрата» в столице поднялась на 700 грн. Интересно, что по сравнению с январем-2018, рост средних цен оказался не таким уж и большим — за полгода стоимость квадратного метра прибавила всего 300 грн.

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика цен ЛУН
Динамика цен на первичную недвижимость в гривне по данным ЛУН.ua

В то же время, по данным консалтинговой компании SV Development вот уже который год демонстрируют стабильное снижение. В частности, по мнению аналитической службы этой компании, за период с июня 2017 по май 2018 года, средняя стоимость квадрата в столичной новостройке потеряла $50, опустившись с $1016 до $966.

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика цен СВ Девелопмент
Динамика цен на первичную недвижимость по данным SV Development

Если рассматривать годовую динамику стоимости среднего квадрата в контексте классов новостроек, то практически в каждом сегменте мы увидим рост. Так, в классе «эконом» квадратный метр, в среднем, подорожал с 17,3 тыс. грн до 17,7 тыс. грн (+400 грн). В классе «комфорт» за год зарегистрировано повышение средней цены с 18,3 тыс. грн до 19,8 тыс. грн (+1,5 тыс. грн), в классе «бизнес» средняя цена за год поднялась с 31,7 тыс. грн до 34 тыс. грн (+2,3 тыс. грн). И только класс «элит» продемонстрировал снижение средней стоимости квадратного метра с 55,8 тыс. грн до 52,6 тыс. грн (-3,2 тыс. грн).

Аналогичная динамика с начала года выглядит не столь оптимистично. В январе 2018 года средняя цена квадратного метра в недвижимости эконом-класса составляла 17,2 тыс. грн, в комфорте — 19,8 тыс. грн, в бизнесе — 35,5 тыс. грн и в элит — 55,9 тыс. грн. То есть получается, что за полугодие средняя стоимость в этих классах демонстрировала разнонаправленные векторы: в экономе наблюдалось повышение (+500 грн\метр), в комфорте — без изменений, в бизнесе и элит — снижение (-1500 грн\метр и -3300 грн\метр соответственно).

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика по классам
Годовая динамика цен по классам недвижимости

Если учесть, что с начала года на рынок вышло порядка 18 новых ЖК (причем большинство из них позиционируются в классе комфорт), то на мой взгляд, данный факт может свидетельствовать о том, что говорить об «оживлении» рынка столичной первички пока рановато. «Восходящий» тренд в сегменте класса «эконом» может быть обусловлен более высокой степени готовности строящихся ЖК (что, как известно, прямо связано с повышением цены «квадрата» в них). А вот резкое повышение цен во втором полугодии 2017 года и стабильность в первом полугодии 2018 года на новостройки класса комфорт (к слову, это один из самых массовых сегментов рынка) может говорить о том, что ведущие столичные застройщики пришли к общему мнению, что «ценовые войны» на этом рынке — путь в никуда. И выработали некую стратегию поведения на рынке, не предполагающую борьбу за инвестора при помощи снижения цен. Так это или нет, а также насколько эффективна будет эта предполагаемая стратегия, мне кажется, мы сможем увидеть уже нынешней осенью-зимой.   

В то же время снижение средних цен в классах бизнесе и элит может говорить о том, что с платежеспособным спросом на рынке дела обстоят не так уж радужно. Все-таки, недвижимость в классе эконом и комфорт больше востребована как инструмент инвестиции или сбережения накоплений (вложиться на этапе котлована и продать квартиру после ввода дома в эксплуатацию или получать пассивный доход от ее аренды). А вот новостройки класса бизнес и элит выбирают, что называется, «для себя». И если в этих сегментах средние цены снижаются, то это может говорить, в том числе, и о снижении платежеспособного спроса.      

Как менялась цена в столичных районах

Интересно проследить, как изменились средние цены в новостройках разных районов столицы. Напомню, на начало 2018 года самая невысокая стоимость «среднего» квадратного метра была зафиксирована в Деснянском районе (16,4 тыс.грн), а самая высокая — в Печерском (46,0 тыс. грн). К июлю 2018 года лидер и аутсайдер не изменились: Деснянский район по-прежнему может похвастать самой недорогой недвижимостью (16,5 тыс. грн), а Печерский — самой дорогой (47,1 тыс. грн).

Рынок первичной недвижимости 2018 динамика по районам
Годовая динамика средних цен на новостройки в разных районах столицы

Но, что интересно, средняя цена динамичнее росла в традиционно дорогом Печерском районе, а не в «экономном» Деснянском. Также, если взглянуть на динамику изменения цен за полгода, то можем увидеть снижение средних цен в Дарницком, Днепровском, Соломенском, Голосеевском, Оболонском и Шевченковском районах. Повышение средние цены демонстрировали только в Святошинском, Подольском и Печерском районах.

Рынок первичной недвижимости 2018 цены по районам
Динамика цен по районам за полугодие

Небольшой прогноз

Подводя итоги полугодия, мы видим на столичном рынке первичной недвижимости продолжение трендов, наметившихся в прошлом году: сближение средних цен на недвижимость масс-маркета (эконом и комфорт класса) и премиум-сегмента (бизнес и элит классы), снижение числа новых проектов точечной застройки и повышение количества масштабных «долгоиграющих» проектов, предполагающих строительство нескольких домов (а то и целых микрорайонов).

Учитывая, что традиционного летнего понижения цен от застройщиков к июлю так и не произошло, версия о неких существующих договоренностях между крупными застройщиками мне лично кажется не такой уж фантастической. Правда, насколько эффективна будет эта тактика «удерживания цен», пока не ясно: покупательский спрос за последние полгода особо не вырос, существенных прорывов в экономике страны не наметилось, да и ипотечное кредитование у нас, по сути, не работает. Так что как в итоге поведет себя рынок в дальнейшем неясно. Я думаю, что тут выиграет тот, кто продемонстрирует бОльшую силу характера и выдержки: или застройщики, которые даже в условиях снижения спроса удержат цены, или инвесторы, которые глядя на предлагаемые цены будут искать другие инструменты инвестирования. Как говорится, поживем — увидим:)

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

31 отзыв

  • Александр

    Предлагаю свою аналитику на рассмотрение

    Недвижимость в 2018г. Чего ожидать.

    По этому поводу есть несколько противоположных мнений, перечислим их:
    — мы достигли дна, падать ценам нет уже куда, вот вот начнется рост цен
    — обвал экономики, недвижимость и дальше будет дешеветь.
    — ситуация стабилизировалась. Цены останутся на прежнем уровне.

    Давайте разберемся вместе. Долгий период мы наблюдали тенденцию, когда цены на первичном рынке у застройщиков и цены на старый фонд вторичного рынка менялись одинаково: либо увеличивались вместе, либо уменьшались вместе. Но в последние годы одинаковым оставался только вектор изменений, размер изменения цены становился разным. И чем дальше, тем больше чувствуется разница в динамике цен.

    С чем это связано? Начнем с первички.

    В начальном периоде массового строительства нового жилья, цена стоимость квадратного метра нового жилья в 2-3 раза была выше стоимости квадратного метра в старом фонде (Сказывался дефицит новостроек). К тому же застройщики строили в основном жилье с большой площадью квартиры, что делало его малодоступным для большинства населения. По мере увеличения количества введенных в эксплуатацию метров разница стоимости квадратного метра нового и старого фонда постепенно исчезала. Темпы строительства и количество метров, введенных в эксплуатацию, постоянно увеличиваются, несмотря на то, что рентабельность строительства снизилась (дорожают строительные материалы, а стоимость продаваемых объектов на падающем рынке недвижимости стабильно уменьшается). Для привлечения спроса к своим объектам в условиях жесткой конкуренции, застройщики вынуждены были в каждом своем проекте давать потребителю то качество жизни, которое актуально для него в данный момент жизни. Так появились комплексы со смарт квартирами, комплексы с неординарными архитектурными и технологичными решениями в строительстве, с новыми технологиями, с высоким качеством строительства, с повышенной энергоэффективностью объектов, с дополнительными сервисами. Некоторые застройщики активно осваивают пригород. Это привело к насыщению рынка большим количеством предложений, которое с каждым годом только увеличивается, а также привело к привлекательным ценам для спроса (например, в эконом сегменте, на сегодняшний день, стоимость квадратного метра в новом фонде ниже стоимости квадратного метра в старом фонде). Итог: спрос переориентировался на жилье в новом фонде, что подтверждается большим количеством сделок в данном сегменте рынка по сравнению со вторичным рынком старого фонда.

    Что касается вторичного рынка, то спрос на такие объекты все время падает: все больше и больше покупателей рассматривают покупку недвижимости только на первичном рынке или кардинально уходит в первичный фонд из-за более сопоставимых цен на данный момент (в отличии от середины и конца 2000х годов), более лучшего качества жилья , и особенно, лучшего технического состояния зданий. Ведь не секрет, что многие дома вторичного фонда советской постройки на сегодня имеют очень плохое техническое состояние коммуникаций, низкую энергоэффективность, а в некоторых случаях требуют капитального ремонта. И это подтверждают, те же собственники квартир, которые продают жилье в старом фонде, для того чтобы на вырученные от продажи деньги купить недвижимость в новых домах.

    Вывод

    В новых современных жилых комплексах, которые только начинают строиться не стоит ожидать существенного снижения стартовой цены у застройщиков, скорее всего они будут стабильны. По мере приближения к вводу в эксплуатацию стоимость квадратного метра в новом фонде будет повышаться и стабилизируется после ввода в эксплуатацию. В дальнейшем цена на такие объекты будет незначительно снижаться в соответствии с колебаниями рынка. Что касается объектов старого фонда, то они будут постоянно уменьшаться в стоимости, пока не достигнут своего дна. Процент удешевления объектов старого фонда будет гораздо больше процента удешевления объектов нового фонда.

    Не рекомендуется инвестировать во вторичный фонд с целью заработка, либо с целью сохранения сбережений. Старый фонд можно покупать только с целью личного проживания или под арендный бизнес. Инвестировать лучше в объекты нового фонда. Наиболее выгодная среднесрочная инвестиция в первичный фонд задолго до сдачи в эксплуатацию, но и наиболее рисковая. Покупка объектов в новых домах после сдачи в эксплуатацию менее рискованная, хотя это уже долгосрочная инвестиция.

    Данный прогноз не учитывает форс-мажорных обстоятельств, которые мы не можем исключать (эскалация военного конфликта, природные катаклизмы, экономический дефолт, резкий обвал гривны и т.п.) В то же время тяжело точно предугадать достижения «дна» рынка. Это будет известно только после его прохождения.
    https://www.facebook.com/hospodenko/posts/573767639624768?__tn__=K-R

  • Татьяна

    Ну вы даете, как вообще можно сравнивать вторичку и новострой??? Упс, только давайте оговорим какую именно вторичку? Дома построенные с начала 90-х до сегодняшнего дня — это одно, а все остальное — это совсем другая вторичка!
    Конечно, если понимая под вторичкой дом 98 года , где мин 2 лифта, метражи трешек по 74-90 метра, стены из кирпича и кухни по 10м минимум, то конечно нужно брать. Но извините, сталинки, хрущевки,гостинки, чешки и прочее, где 1к по 26-30м, двушки по 42-46 с кухней в 6 метров, только пассажирским лифтом, стенами из панелей+ все старые коммукации, отсутствие даже консьержей (помните, они раньше были везде, а потом появился домофон за 12гр в месяц вместо 50гр за бабушку), контингент соседей алкашей, бабушек и наркоманов со шприцами на лестничных площадках, о чем вы говорите вообще????
    Какая вторичка???
    Квартиры в домах старше 1990 г постройки я б вообще не рассматривала для покупки. Ну или вы только на свой век рассчитывааете? Дома 70-80х во что превратятся к тому времени, пока ваши дети вырастут?
    Еще один пункт: безопасность. У родственников на дочку в лифте напал то ли грабитель, то ли насильник, благо она вырвалась, девочка рослая и сильная, а преступник типа Монатика попался (слава Богу), так это в преславутом хорошем доме КТУ, где два лифта и двушки по 55м и трехи по 70-74м, но!!! Обычный подъезд с домофоном, никакой консьержки ли ОСББ, потому что живет кто попало, всем наплевать, никто ничего не организовывает. Домов с ОСББ единицы.
    И еще, посмотрите на комплексную застройку некоторых застройщиков (не буду говорить, что б рекламы не было). Да, со школами в новых районах проблема, а в старых нет? Выросло поколение 80-х и так и осталось там жить, родило новых детей и так далее+ приезжих много, классы тоже забиты. Но застройщики такие дворы делают, там и футбольные поля, и баскетбольные, и дорожки для прогулок и шахматы уличные, площадки для малышей, площадки для более старших детей. Кто жил в новострое никогда не вернется в старый фонд!!!! Рассуждают только те, кто в срани Господней совка пожил и теперь дом на 10 лет младше с ОСББ раем ему кажется.

    • Ирина Романова

      Татьяна, в чем-то с Вами согласна, но в чем-то нет…
      Мне лично кажется, что нынешние смарт-дома с 10-16 крохотными квартирками на этаже уже лет через 10 будут ничем не лучше старых «гостинок»…

  • Антон

    По поводу прогноза на стоимость жилья в новых домах, то есть еще 2а существенных фактора которые будут влиять на его стоимость в ближайшее время:
    1. Рост себестоимости строительства нового жилья. За год удорожание материалов произошло в среднем на 30%.
    2. Вступление в силу с 01.09.2018 г. новых ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», которые ужесточают требования к качеству строительства, что в свою очередь делает строительство новых домов менее рентабельными.
    Вывод напрашивается следующий: удорожание м.кв. в течении года произойдет, думаю довольно существенно. При закладке новых домов себестоимость строительства будет выше, а значит м.кв. в уже построенных домах к ним тоже подтянутся, ждать что жилье будет дешеветь при росте цен на материалы и работы наверное наивно, в лучшем случае при минимальном покупательном спросе застройщик цены просто заморозит.

    • Ирина Романова

      Антон, посмотрим, как новые нормы будут выполняться и насколько сильно они повлияют на рынок…

      • Антон

        Очень жаль Ирина что на Вашем сайте перестала обновляться рубрика советы юриста. Там очень много полезной информации да и аналитика выполнена профессионально. Это сильно выделяло Ваши статьи от статей других авторов.
        Спасибо за интересную информацию.

  • Kiev

    Мои знакомые 8 месяцев искали квартиру для себя. Сначала хотели новострой, но после подсчета времени до окончания стройки (+-1-2 года после здачи), окончания ремонтов соседями, ужасного качества строительства в комфорт-классе и т.д. В результате выбрали сталинку в тихом районе недалеко от метро на правом берегу, последний этаж чтобы соседи не топали и капитальным ремонтом крыши.

  • Max

    Мне статья понравилась.
    Особенно: застройщики пришли к общему мнению, что «ценовые войны» на этом рынке — путь в никуда. Я об этом уже пол года назад говорил.

    Я бы в эконом класс не рекомендовал инвестировать, он ни чем не отличается от предложений вторичного рынка и даже как правило уступает ему и по качеству, и по цене. С умом главное подойти к вопросу.

    • Ирина Романова

      Max, спасибо! Насчет «с умом подойти к вопросу» — абсолютно согласна! Да и насчет инвестиции в «человейники» эконом-класса тоже — просто представьте, какой будет эта недвижимость лет через 20-30…

      • Max

        100% согласен!
        Года так этак два назад, мой коллега по работе, покупал квартиру.
        У него был бюджет или на новый эконом +- дом (новостройку) или на вторичку. Новостройки надо было еще ждать от полугода до года.

        Он два дня побегал по стройкам, перекрестился и купил в тихом и зеленом дворе вторичку (9 этажный дом 80-х годов, кирпич, консьерж, метро, базовый ремонт, парковка, тишина и спокойствие).

        Почему он купил вторичку? потому что он киевлянин :), а они как правило без предрассудков люди.

        Я был в его дворе, таких домов сейчас уже не строят. Короче по цене качество он выиграл однозначно.

        • Киевлянин

          Только вот с коммуникациями (канализация, водопровод, электросети в особенности) в таких домах с каждым годом все хуже и хуже. Сам съехал с такой вторички, так как кап. ремонт никто не будет делать, а даже если ОСББ будет в том доме (при условии что председатель человек честный и озаботиться состоянием здания) — суммы за ЖКХ огромными станут.

          • Тина

            Родственники купили для дочки вторичку двушку 52м2, в кооперативном 16-этажном доме 1973 года постройки, в 300-х метрах от метро, сейчас там ОСББ, толковое руководство, ремонт в подъезде, окна и двери заменили на металопластиковые, грузовой лифт новый, консьерж, зимой квитанции за все кроме газа (30 грн) и электричества — 1700/1900 грн (включая холодную и горячую воду). летом 450 грн. Электрика была поменяна на медную 6 лет назад, трубы тоже. Вот стояк канализации нет. Поскольку дом был кооперативный (люди строили за свои деньги. мониторили ход строительства) то и отношение соответствующее — очень чисто и аккуратно в местах общего пользования. Хотели во Французском квартале 2 взять — не захотели бодаться с ремонтом, потом в том районе сейчас стройка на стройке — скоро будет не проехать вообще, а как узнали тариф — 21 грн за м2 без охраны и мойки окон, так и отказались от этой мысли. И да, они купили с мебелью, кухней. стиралкой, кондиционером — заходи и живи.

          • Max

            Я не говорю однозначно что лучше или что хуже. Просто иногда я удивляюсь когда люди покупаю эконом класса новостройки, которые уже при сдачи дома имеют проблемы с коммуникациями :). Так что тут надо понимать, что не всегда новый дом это выгодное вложение. Кончено если брать дом комфорт или выше класса да и если застройщик толковый, то у нового дома есть преимущества, но на хорошее новье и цена может кусаться.

        • Милые квартиры

          Какой в его квартире размер кухни и повезло ли ему с соседями? Когда в его парадном последний раз делали ремонт и почём у него отопление???

          • Киевлянин

            Тина, я так подозреваю что речь идет о доме на Русановке — верно?

        • Ирина Романова

          Мах, я если честно, то тоже сейчас склоняюсь в пользу вторички\новой вторички. Во-первых, не нужно ждать и переживать достроят ли дом и когда это случится. А во-вторых, цены сейчас на вторичку не так уж сильно отличаются от цен застройщиков…

    • Anna

      Такое впечатление, что люди пишущие про «качественные» совковые дома никогда в них не жили. Даже самая экономная новостройка сейчас строится изначально лучше, чем тот убогий совковый ужос. Тонкие стены, которые утепляет кто как может, в результате дома становятся оформленны в стиле пэчворк, проводку ложили видимо вечно молодые-вечно пьяные, вертикальная разводка отопления, дворы без хотя бы карманов для авто, убитые подъезды и лифты. Если и есть какие-то качественные совковые дома, то это единичные экземпляры, строившиеся для партэлиты и цены там, как в новостройке бизнес класса.

        • Анна

          Живу в советской улучшенной панельке конца 80-х, через дорогу от новостройки ДБК-4. С удовольствием поменяю свой «качественный совок» на эконом класс от дбк-4)

      • Прохожий1

        Всё так. Но есть огромный плюс советских домов перед эконом-новостроями — месторасположение и инфраструктура. Тогда не строили дома во дворах других домов, дома посреди полей и т.п.

        • Анна

          Да, да, а где же эти дома строили? Все небось в районе «Золотых ворот»)) Теремки в полях, Левый берег был дачами. Оболонь считалась выселками, пока метро не провели. И инфраструктура там на сегодняшний день скорее минус, а не плюс. Узкие дороги, во дворах часто фиг разъедешься, нет даже карманов, старые некачественные коммуникации, а внешний вид этих домов, это ж сплошной депресняк. Родилась и выросла в городе если что) У родителей совковая панелька 70-х годов, мы живем в панельки конца 80-х у бабули хрущ. Так что у меня есть что сказать)

Добавить отзыв

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *