Рынок недвижимости: итоги 3 квартала 2018

Вот и пролетели три четверти 2018 года — а значит, пришла пора подвести очередной промежуточный итог столичного рынка первичной недвижимости. Давайте посмотрим, как развивался рынок и как менялись в этом году цены на «первичке».

Визуализация ЖК
ЖК «Лесной квартал» в Броварах

Рынок пошел в рост?

Согласно данным поисковика недвижимости ЛУН.ua, в нынешнем году столичный рынок недвижимости демонстрировал относительную стабильность — вплоть до августа месяца, когда средняя цена на новостройки прибавила сразу 500 грн. Такой же скачкообразный рост наблюдался и в сентябре — по итогам месяца средняя цена «квадрата» повысилась чуть более, чем на 1 тыс. грн. и составила 23,9 тыс. грн. Для сравнения, в январе 2018 года средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составляла 22,2 тыс. грн. То есть получается, что за 3 квартала текущего года она увеличилась почти на 8%.

Динамика минимальной цены в гривне
Динамика средних и минимальных цен на столичные новостройки в гривнях

Минимальные гривневые цены тоже продемонстрировали рост, хотя и не такой существенный. Так, если в январе 2018 года минимальная стоимость столичного строящегося «квадрата» составляла 15,5 тыс. грн, то в сентябре — уже 16 тыс. грн. То есть, рост составил 3,2%.

Если рассматривать динамику стоимости квадратного метра столичных новостроек в контексте привязки к валюте, то и тут мы увидим плавное повышение. Так, если в январе 2018 года средняя цена метра составляла $780, а минимальная — $550, то по итогам сентября стало очевидно, что средние цены подросли до $850, а минимальные — до $570.

Динамика минимальной цены в долларе
Динамика средних и минимальных цен в долларе

«Благодарить» за рост цен на рынке, на мой взгляд, мы должны несколько факторов. Первый — общий рост инфляции в стране, которая, по итогам 9 месяцев текущего года составила 5,6% — в целом. И повышение индекса цен на строительно-монтажные работы — в частности. В Украине по сегменту жилой недвижимости он составил за январь-август 2018 года 16,6%, а в столице — 7,6%.

Второй фактор — скачок курса доллара, который пришелся как раз на август. Оперативно пересмотреть свои цены застройщики не смогли — это демонстрирует небольшое снижение средних и минимальных цен на новостройки в долларовом эквиваленте в августе. Но они наверстали свое в сентябре — и когда доллар немного «откатился» назад, новые цены за ним не последовали. Хотя, может быть, это снижение мы увидим по итогам октября:)

При этом существуют и факторы обратного направления, которые тормозят рост цен на данном рынке. Это, в частности, по-прежнему невысокая платежеспособность населения, фактическое отсутствие ипотечного кредитования и, конечно, довольно ощутимое превышение спроса над предложением. Так, за 6 месяцев текущего года в столице было принято в эксплуатацию почти 334 тыс. кв. м жилья. А по итогам года эта цифра может увеличиться более чем вдвое.

В каких районах больше строят?

Судя по данным Главного Управления статистики в г. Киеве, в первом полугодии лидерами по вводу жилья в эксплуатацию стал Подольский район. В нем за этот период прибавилось почти 129 тыс. квадратных метров жилых новостроек. Почетное второе место занял Голосеевский район столицы, в котором за полгода было введено в эксплуатацию 106,5 тыс. кв.м. Далее с большим отрывом следуют Дарницкий, Соломенский и Печерский районы, в которых за полгода было сдано 25,2 тыс. кв.м, 24,2 тыс. кв.м и 22,9 тыс. кв.м соответственно. В Шевченковском районе столицы застройщики не смогли преодолеть психологическую отметку в 20 тыс. кв.м, введя в эксплуатацию всего 17, 7 тыс. жилых «квадратов» А вот застройщики Святошинского, Оболонского и Деснянского районов числятся в аутсайдерах — за полгода здесь было сдано всего 8,1 тыс. кв.м, 0,2 тыс. кв.м и 0,09 тыс. кв.м жилья. В Днепровском районе за полгода в эксплуатацию не было введено ни единого квадратного метра жилья.

Площадь сданной недвижимости
Общая площадь недвижимости, принятая в эксплуатацию в 1 и 2 кварталах 2018 года

Давайте посмотрим, как менялась за прошедшие полгода цена строящегося квадратного метра в этих районах.

Динамика средней стоимости
YДинамика средней стоимости квадратного метра в районах Киева

Как видно из таблицы, наиболее существенный рост продемонстрировали новостройки Подольского района, прибавив к средней стоимости квадратного метра 6 тыс. грн. Второе место по удорожанию строящихся «квадратов» занимает Печерский район, новостройки в котором за 9 месяцев подорожали, в среднем, на 5,5 тыс. грн/кв.м. Правда, подорожание по итогам 9 месяцев зафиксировано не во всех районах столицы — в Днепровском, Оболонском и Соломенском районах средняя стоимость квадрата даже снизилась на 0,7 тыс. грн, 0,4 тыс. грн и 0,2 тыс. грн соответственно.

Что с классами жилья?

Если анализировать динамику стоимости квадратного метра столичных новостроек в разрезе класса недвижимости, то можно увидеть интересную динамику. Так, с начала года, в рост пошли все классы, кроме бизнес. Например, подорожание средних цен на квадратный метр новостроек класса «эконом» составило  1,5 тыс. грн, класса «комфорт» — 1,2 тыс. грн, класса «элит» — 1,6 тыс. грн. А вот новостройки бизнес-класса, в среднем, потеряли в стоимости 0,3 тыс. грн.

Динамика средних цен
Динамика средних цен на недвижимость разных классов

Мне кажется, что подобный вектор движения средней стоимости новостроек бизнес-класса объясняется просто. На самом деле, большинство новостроек, позиционирующихся в классе бизнес, несколько не дотягивают до критериев жилья этого класса. Со многими из них вполне могут конкурировать проекты, заявленные в классе «комфорт» — и именно им отдают предпочтение частные инвесторы. Посему, чтобы хоть как-то «подогреть» интерес к своим проектам, застройщики стараются не поднимать (а то и снижать) цену на такую недвижимость.

Небольшой прогноз

Судя по всему, «дно» столичный рынок недвижимости прошел — и если не случится очередных политических потрясений, то цены на недвижимость в ближайшей перспективе будут медленно, но верно подниматься. Правда, не такими темпами, как того бы хотелось застройщикам — по крайней мере до тех пор, пока в нашей стране не возродится ипотечное кредитование и не наладится экономическая ситуация.

Кроме того, я не уверена в том, что данный тренд будет долгосрочным. Вполне вероятно, что желающих инвестировать в новостройки по «новым ценам» будет не столь много, как того ожидают девелоперы. А, учитывая тот факт, что сегодня многие застройщики работают по принципу пирамиды (финансируя окончание ранее начатых проектов за счет денег, привлеченных к новым объектам), подобная «жадность» может закончиться довольно печально. Я не утверждаю, что «пузырь может лопнуть», но о качественном строительстве и соблюдении заявленных сроков реализации проекта можно будет только мечтать. И сегодняшние полгода-год задержки при сдаче дома покажутся инвесторам просто-таки королевской точностью.

317 ответов
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    «девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно» — это особенно хорошо ощущается, глядя на остановившиеся стройки. Действительно, это «инвесторам» нужно чувствовать себя неуверенно, а не девелоперам ). Что касается цен… эти рисованные цены в значительной степени — туфта, делать какие-то аналитические выводы на основании выдуманных цен глупо. Я знаю реальные цены в паре ЖК, могу сказать, что скидки сейчас очень привлекательные. Цена метра стала существенно ниже не только, чем в феврале/марте, но и полгода назад! И это живой застройщик, стройки не останавливал. Очень деньги нужны, видимо.

Читайте все 317 комментариев на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и пронозы