Рынок недвижимости: итоги 2018 года

Всегда интересно оглянуться назад и посмотреть на пройденный путь. Сравнить нынешнюю «точку» с той, к которой кто-то (или что-то) стремилось, к которой подталкивали и которую пророчили:)  Вот я и оглянулась, чтобы посмотреть на путь, который проделал за прошедший год столичный рынок недвижимости.

Итоги года визуализация
Киев строится

Откуда стартовали

Прежде чем перейти к оценке текущего положения дел, предлагаю вспомнить, что столичному рынку первички пророчили эксперты в начале года. Итак, большинство экспертов и аналитиков полагали, что рынок столичных новостроек в 2018 году будет мало чем отличаться от рынка-2017. На нем сохранятся тенденции к плавному снижению цен (в долларе). Например, Виктор Несин, председатель нацсовета Риелторской палаты Украины, полагал что цена на «первичку» продолжит плавный спуск и за год потеряет около 10%. А Сергей Злыдень, экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости прогнозировал, что стоимость квадратного метра в течение 2018 года может снизиться на 5–10%.

А вот строители возлагали на 2018 год больше надежд и надеялись на рост или как минимум стабилизацию цен.

Куда и как пришли

В итоге, правы, по всей видимости, оказались строители — цены пошли вверх. И данные из разных источников — эксперты, агрегаторы, Госстат — это, в целом, подтверждают. Единственное, в чем расходятся эти источники, это зафиксированный уровень роста. Так, по данным статистики ЛУН, за 2018 год цена на столичные новостройки выросла с 22,2 тыс. грн в январе 2018 до 23,0 тыс. грн в декабре 2018 (в долларе рост был выше — с $780 до 840). То есть, по данным ЛУН, в гривне рост цен на первичке составил порядка 3,5%, а в долларе — 7,6%

Итоги года статистика цен
Динамика средних цен в гривне и долларах

По мнению застройщиков, цены на столичные новостройки выросли за прошедший год на 5-10% — именно такие данные со ссылкой на главу совета директоров компании GEOS Максима Барбаша приводит портал 100realty.ua. Его слова подтверждают и другие девелоперы. В частности, издание цитирует Олега Майбороду, генерального директора «Укрбуд Девелопмент»: «За последние 12 месяцев цены на жилье в киевских новостройках немного выросли, примерно на 8%. Чуть больше других на рынке первичной недвижимости подорожали дома комфорт-класса – в среднем на 8,5%, меньше всего повышение цен квадратного метра коснулось премиум-сегмента – на 5,5%…»

Официальная статистика тоже фиксирует рост цен. Так, по данным Госстата Украины, в 2018 году индекс цен на новостройки составил 5,4% — правда, в разрезе всей страны, а не только ее столицы.

Итоги года укрстат
Официальная статистика фиксирует рост цен на недвижимость

Правда, некоторые эксперты наблюдали кардинально противоположную динамику цен на столичном рынке первичке. Например, в своем традиционном итоговом годовом обзоре, консалтинговая компания City Development Solutions отмечает: «Предварительные данные по уровню средневзвешенных цен показали снижение во всех классах, кроме премиум-класса. Сильнее всего цены снизились в ЖК бизнес-класса (на 7,7%), на 2,9% и 2,1% снизились цены в комплексах эконом- и комфорт-классов соответственно».

Итоги года укрстат
Некоторые эксперты зафиксировали снижение стоимости столичной первички

При этом, по данным аналитиков компании, в семи из десяти столичных районов в 2018 году отмечался рост цен на новостройки. Снижались они лишь в Оболонском, Деснянском и Святошинском районах, остальные демонстрировали рост цен..

Куда пойдем?

На самом деле, предсказать в какую сторону двинется столичный рынок недвижимости в нынешнем, 2019 году — довольно сложно. Уж больно неоднозначным он намечается: многое будет зависеть от итогов президентских и парламентских выборов. И, конечно, курса, который возьмут «рулевые» нашей страны, от общей экономической ситуации, от курса национальной валюты и множества других, не связанных непосредственно со строительством факторов. Если все будет «идти как идет», то, на мой взгляд, можно ожидать дальнейшего небольшого повышения цен. Если общий курс кардинально изменится, то куда двинется рынок недвижимости предсказать, по-моему,  невозможно.

Итоги года выборы
Кто победит? За прекрасный коллаж спасибо Корреспондент

Многие эксперты прогнозируют, что в 2019 году рынок недвижимости может «замереть» — не в том смысле, что он прекратит свою работу, а в том, что многие потенциальные инвесторы предпочтут занять выжидательную позицию — и посмотреть, в каком направлении пойдет страна в целом, как поведет себя гривня, куда двинется уровень инфляции. И если этот прогноз экспертов действительно воплотится в жизнь, то на мой непрофессиональный взгляд, подобная «тактика» потенциальных инвесторов может заставить застройщиков если не снизить цены, то, по крайней мере, уделять больше внимания различным акциям и праздничным скидкам. Эти меры позволят «подстегнуть» продажи и хотя бы частично компенсировать возможное снижение финансирования строительной отрасли частными деньгами.

Говоря о прогнозах на нынешний год для первичного рынка, не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что у него появился довольно серьезный конкурент. Я говорю о том сегменте рынка недвижимости, который сформировался из объектов уже сданной «первички». Предложений квартир в не так давно построенных домах хватает — и цены на готовое жилье в новостройках не так уж сильно превышают цены от застройщиков в домах строящихся. Поэтому неудивительно, что при прочих равных условиях, потенциальный покупатель отдаст предпочтение уже готовой недвижимости, а не строящейся. Тем более, что некоторые банки начали наконец-то выдавать ипотечные кредиты под залог недвижимости. Конечно, условия по таким кредитам сложно назвать «сладкими», но и ведь и застройщики не стесняются повышать стоимость неоплаченных строящихся квадратных метров — или привязывать их цену к курсу валют. Поэтому на мой взгляд, именно данный сегмент рынка в ближайшие годы ждет самый заметный рост.

Пирамида или башня?

В минувшем году стала еще более четко выражена давно настораживающая меня лично тенденция: наращивание объектов в портфеле большинства крупных застройщиков. Число проектов «в работе» у пятерки самых крупных девелоперов столицы достигает десятки. При этом, у некоторых число стройплощадок по городу просто зашкаливает: 22 у Укрбуда, 14 — у Киевгорстроя, 10 — у Интергал-Буда, по 7 — у Saga Development и bUd development… При этом некоторые девелоперы, на мой взгляд, испытывают сложности с «пережевыванием» куска, который им удалось «откусить». Меняются проекты в сторону удешевления, срываются сроки строительства — все это  мне лично напоминает пирамиду, которая в любой момент может если и не «завалиться», то остаться недостроенной на неопределенное время. Надеюсь, этого все же не произойдет — и столичные девелоперы смогут благополучно осилить все «меню» 🙂

Итоги года застройщики
Число проектов у застройщиков растет

Еще одна тенденция, которую я, как мне кажется, заметила в минувшем году — «выдавливание» с рынка «одиночных» застройщиков. Компаний, в активе у которых находится всего 1-2 проекта стало, по моим ощущениям, гораздо меньше: завершив проект, такой застройщик пропадает с рынка, при этом новых проектов от одиночек в Киеве практически не появляется. Мне кажется, что столичный рынок недвижимости все больше и больше принимает черты олигополии — и при таком раскладе продавцу-девелоперу гораздо удобнее «играть на повышение» и диктовать покупателю цены.

P.S. Мне очень интересно узнать, как же в действительности будут развиваться события на рынке недвижимости в нынешнем году. Надеюсь, что очень скоро мы все узнаем — осталось подождать каких-то 11 месяцев:)  

301 ответ
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    «девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно» — это особенно хорошо ощущается, глядя на остановившиеся стройки. Действительно, это «инвесторам» нужно чувствовать себя неуверенно, а не девелоперам ). Что касается цен… эти рисованные цены в значительной степени — туфта, делать какие-то аналитические выводы на основании выдуманных цен глупо. Я знаю реальные цены в паре ЖК, могу сказать, что скидки сейчас очень привлекательные. Цена метра стала существенно ниже не только, чем в феврале/марте, но и полгода назад! И это живой застройщик, стройки не останавливал. Очень деньги нужны, видимо.



* - обязательное поле

Читайте все 301 комментарий на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и пронозы