Итоги-2018: чем жил рынок недвижимости

Всегда интересно оглянуться назад и посмотреть на пройденный путь. Сравнить нынешнюю «точку» с той, к которой кто-то (или что-то) стремилось, к которой подталкивали и которую пророчили:)  Вот я и оглянулась, чтобы посмотреть на путь, который проделал за прошедший год столичный рынок недвижимости.

Итоги года визуализация
Киев строится

Откуда стартовали

Прежде чем перейти к оценке текущего положения дел, предлагаю вспомнить, что столичному рынку первички пророчили эксперты в начале года. Итак, большинство экспертов и аналитиков полагали, что рынок столичных новостроек в 2018 году будет мало чем отличаться от рынка-2017. На нем сохранятся тенденции к плавному снижению цен (в долларе). Например, Виктор Несин, председатель нацсовета Риелторской палаты Украины, полагал что цена на «первичку» продолжит плавный спуск и за год потеряет около 10%. А Сергей Злыдень, экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости прогнозировал, что стоимость квадратного метра в течение 2018 года может снизиться на 5–10%.

А вот строители возлагали на 2018 год больше надежд и надеялись на рост или как минимум стабилизацию цен.

Куда и как пришли

В итоге, правы, по всей видимости, оказались строители — цены пошли вверх. И данные из разных источников — эксперты, агрегаторы, Госстат — это, в целом, подтверждают. Единственное, в чем расходятся эти источники, это зафиксированный уровень роста. Так, по данным статистики ЛУН, за 2018 год цена на столичные новостройки выросла с 22,2 тыс. грн в январе 2018 до 23,0 тыс. грн в декабре 2018 (в долларе рост был выше — с $780 до 840). То есть, по данным ЛУН, в гривне рост цен на первичке составил порядка 3,5%, а в долларе — 7,6%

Итоги года статистика цен
Динамика средних цен в гривне и долларах

По мнению застройщиков, цены на столичные новостройки выросли за прошедший год на 5-10% — именно такие данные со ссылкой на главу совета директоров компании GEOS Максима Барбаша приводит портал 100realty.ua. Его слова подтверждают и другие девелоперы. В частности, издание цитирует Олега Майбороду, генерального директора «Укрбуд Девелопмент»: «За последние 12 месяцев цены на жилье в киевских новостройках немного выросли, примерно на 8%. Чуть больше других на рынке первичной недвижимости подорожали дома комфорт-класса – в среднем на 8,5%, меньше всего повышение цен квадратного метра коснулось премиум-сегмента – на 5,5%…»

Официальная статистика тоже фиксирует рост цен. Так, по данным Госстата Украины, в 2018 году индекс цен на новостройки составил 5,4% — правда, в разрезе всей страны, а не только ее столицы.

Итоги года укрстат
Официальная статистика фиксирует рост цен на недвижимость

Правда, некоторые эксперты наблюдали кардинально противоположную динамику цен на столичном рынке первичке. Например, в своем традиционном итоговом годовом обзоре, консалтинговая компания City Development Solutions отмечает: «Предварительные данные по уровню средневзвешенных цен показали снижение во всех классах, кроме премиум-класса. Сильнее всего цены снизились в ЖК бизнес-класса (на 7,7%), на 2,9% и 2,1% снизились цены в комплексах эконом- и комфорт-классов соответственно».

Итоги года укрстат
Некоторые эксперты зафиксировали снижение стоимости столичной первички

При этом, по данным аналитиков компании, в семи из десяти столичных районов в 2018 году отмечался рост цен на новостройки. Снижались они лишь в Оболонском, Деснянском и Святошинском районах, остальные демонстрировали рост цен..      

Куда пойдем?

На самом деле, предсказать в какую сторону двинется столичный рынок недвижимости в нынешнем, 2019 году — довольно сложно. Уж больно неоднозначным он намечается: многое будет зависеть от итогов президентских и парламентских выборов. И, конечно, курса, который возьмут «рулевые» нашей страны, от общей экономической ситуации, от курса национальной валюты и множества других, не связанных непосредственно со строительством факторов. Если все будет «идти как идет», то, на мой взгляд, можно ожидать дальнейшего небольшого повышения цен. Если общий курс кардинально изменится, то куда двинется рынок недвижимости предсказать, по-моему,  невозможно.

Итоги года выборы
Кто победит? За прекрасный коллаж спасибо Корреспондент

Многие эксперты прогнозируют, что в 2019 году рынок недвижимости может «замереть» — не в том смысле, что он прекратит свою работу, а в том, что многие потенциальные инвесторы предпочтут занять выжидательную позицию — и посмотреть, в каком направлении пойдет страна в целом, как поведет себя гривня, куда двинется уровень инфляции. И если этот прогноз экспертов действительно воплотится в жизнь, то на мой непрофессиональный взгляд, подобная «тактика» потенциальных инвесторов может заставить застройщиков если не снизить цены, то, по крайней мере, уделять больше внимания различным акциям и праздничным скидкам. Эти меры позволят «подстегнуть» продажи и хотя бы частично компенсировать возможное снижение финансирования строительной отрасли частными деньгами.

Говоря о прогнозах на нынешний год для первичного рынка, не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что у него появился довольно серьезный конкурент. Я говорю о том сегменте рынка недвижимости, который сформировался из объектов уже сданной «первички». Предложений квартир в не так давно построенных домах хватает — и цены на готовое жилье в новостройках не так уж сильно превышают цены от застройщиков в домах строящихся. Поэтому неудивительно, что при прочих равных условиях, потенциальный покупатель отдаст предпочтение уже готовой недвижимости, а не строящейся. Тем более, что некоторые банки начали наконец-то выдавать ипотечные кредиты под залог недвижимости. Конечно, условия по таким кредитам сложно назвать «сладкими», но и ведь и застройщики не стесняются повышать стоимость неоплаченных строящихся квадратных метров — или привязывать их цену к курсу валют. Поэтому на мой взгляд, именно данный сегмент рынка в ближайшие годы ждет самый заметный рост.

Пирамида или башня?

В минувшем году стала еще более четко выражена давно настораживающая меня лично тенденция: наращивание объектов в портфеле большинства крупных застройщиков. Число проектов «в работе» у пятерки самых крупных девелоперов столицы достигает десятки. При этом, у некоторых число стройплощадок по городу просто зашкаливает: 22 у Укрбуда, 14 — у Киевгорстроя, 10 — у Интергал-Буда, по 7 — у Saga Development и bUd development… При этом некоторые девелоперы, на мой взгляд, испытывают сложности с «пережевыванием» куска, который им удалось «откусить». Меняются проекты в сторону удешевления, срываются сроки строительства — все это  мне лично напоминает пирамиду, которая в любой момент может если и не «завалиться», то остаться недостроенной на неопределенное время. Надеюсь, этого все же не произойдет — и столичные девелоперы смогут благополучно осилить все «меню» 🙂

Итоги года застройщики
Число проектов у застройщиков растет

Еще одна тенденция, которую я, как мне кажется, заметила в минувшем году — «выдавливание» с рынка «одиночных» застройщиков. Компаний, в активе у которых находится всего 1-2 проекта стало, по моим ощущениям, гораздо меньше: завершив проект, такой застройщик пропадает с рынка, при этом новых проектов от одиночек в Киеве практически не появляется. Мне кажется, что столичный рынок недвижимости все больше и больше принимает черты олигополии — и при таком раскладе продавцу-девелоперу гораздо удобнее «играть на повышение» и диктовать покупателю цены.

P.S. Мне очень интересно узнать, как же в действительности будут развиваться события на рынке недвижимости в нынешнем году. Надеюсь, что очень скоро мы все узнаем — осталось подождать каких-то 11 месяцев:)  

Рубрики:

Автор: Ирина Романова

Меня зовут Ирина. Всю свою сознательную жизнь я занимаюсь журналистикой. Значительный период моей профессиональной деятельности был связан с недвижимостью и строительством. Пишу для друзей и всех кому интересно читать о новостройках в Киеве и пригороде.

Возможно Вас заинтересуют:

Итоги-2018: чем жил рынок недвижимости: 43 комментария

  1. Що Ви можете сказати про довгобуд ЖК «Південий квартал». Перша і друга секції збудовані , але не здані. Інвестори живуть в незданих будинках . в яких по вихідних днях немає води. Будується 3-я,4 і 6 секції. Викопано котлован під 5-ту секцію.
    «

    1. Василь, на жаль, по цьому проекту я не можу сказати нічого гарного — особливо, коли «Інвестори живуть в незданих будинках . в яких по вихідних днях немає води.»

  2. На данный момент смотрим объект для инвестиции. Цены выросли однозначно. Я немного в замешательстве стоит ли влаживаться в долгострой при такой политической ситуации или купить почти в готовом доме что-то поменьше и не переживать. Пока выбор между Нивки Парк или Малахите Интергал-Буда, третий вариант Сан Франциско Саги, дальше Файна таун, Новопечерскую вежу смотрела и Подол Плаза, но что-то стремно)

    1. Марина, это дилемма для многих;) И каждый решает ее исходя из своих резонов — тут единого рецепта для всех нет…
      Удачного Вам выбора!

  3. Не знаю, применимо ли слово «Пирамида», но Новопечерская Вежа мне напоминает именно это.
    5 разных застройщиков передают друг другу этот десятилетний недострой. Из последних БудДевелопмент сбросил на ГрандЛуол.
    Я к скелету на Киквидзе уже привык.

  4. Шарманку «Укрбуд пирамида» слушаю уже год, наверное, третий. Ботам методички давно не обновляли? Причем, если три года назад у компании действительно были проблемы, и завывания хейтеров имели под собой основания (ведь на эом фоне число заложенных новых объектов выглядело странно),то этот год УБ закончил на редкость стабильно. Нытье ни о чем.

    1. Третій рік підряд боти Укрбуду пишуть, що все в компанії ідеально і що вона державна. Третій рік не змінюють методички. 🙂

      Насправді будь-яка піраміда до останнього може не подавати ніяких «признаків», а потім взяти і різко впасти. Ніхто не каже, що Укрбуд — це войцеховщина, але кількість незавершених об’єктів і швидкість появи нових заставляє задуматися.

    2. Новохатская, а что Вы подразумеваете под словами » этот год УБ закончил на редкость стабильно»? В чем заключается эта стабильность?

      1. Может то что Украду в этом году завершает большую часть строек, которые начал в 2014 году? Именно 2014-2015 год был стремный потмоу что тогда украду взял дофига земли, а сейчас каждая на завершающей стадии. Украду любит задерживать это факт, потому что тупо экономит, но сейчас у них куда больше объектов на финале чем когда либо. Я проверял каждый их проект, месяц назад, инвестировал в новый их ЖК

  5. Спасибо Ирина как всегда супер обзор! Слежу за ценами по мере возможности Мне кажется есть рост небольшой Заречный паразиты задерживают сдачу Ирина ждем как Вы обещали его обзор в рубрике год спустя Еще раз спасибо

  6. Реально в новые буд нормы ни по чем. Вместо Аквариума на хотят Оболони строить перенаселённой квартал превышающий нормы. Урлоский 1, 2 Great..Seven и прочие. Все застройщики о крыли массу строек чтобы не делать цивильно как в мире — ни садов ни школ, ни дорог. Киев просто пугает своими масштабами варварскими застройки.

      1. Сейчас тренд на удешевление квадратного метра жилья как в валюте, так и в гривнах.
        Аргумент, что доллар вырос, потому и цены подскочили — туфта. НБУ он рапортовал, что наоборот гривна выросла относительно доллара.
        Также как и аргумент, что «усе выросло и строители ни хотят работать меньше чем за 20к». Просто сравните цены с пригородом. Строят из того же те же.
        Сейчас застройщики решили сыграть против тренда. ну ОК

        1. квадратный метр не может напрямую скакать вместе с долларом. Подъем и падение после скачков доллара имеет отложенный срок — от месяца до полугода, в зависимости от силы скачка.

          1. он и не должен скакать, единственное на что стоит обращать внимание — индекс цен производителей, а там особого роста не было

          2. Не было роста материалов??? Да только металл в 2018 насколько подорожал на базах! о чем вы вообще, techtraider…

        2. Металлургическое производство за год на 5,6%
          >>металл в 2018 насколько подорожал на базах
          перекупы выжимают кисочку лапочку из хайпа, попутно надувая пузырь
          ок предположим, что на рынке сейчас чашка с ручкой и вскоре, например после выборов попрет рост недвиги в цене до 1.5к за метр

  7. Укрбуд і Сага девелопмент вже давно нагадують фінансову чи будівельну піраміду, все менше здають об’єктів, все більше затримують і ще більше починають нових.

    Ще до них можна віднести славнозвісний Ріел, в якого взагалі все дуже туго.

    1. Они умышленно нахватали объектов больше, чем могут переварить, пока были лучше условия. Задержки сдачи вырастут однозначно

    2. За Укрбуд Вы прввильно сказали-много начинют объектов,а старые переносят,да и цены лупят.Особенно если учитывать замороженные деньги,то цены преувеличены

  8. Цены выросли очень существенно…
    Год назад многие объекты были в более зачаточной форме из-за чего цены на них были сильно ниже. А сейчас большинство идёт к окончанию что планово подняло на них цены + сами по себе цены выросли.
    Новых почти не стартонуло и как итог у нас или выбор между высокой степенью готовности по соответствующей цене либо по новым объектам которые уже на фундаменте хотят почти как за высокую степень готовности.

      1. Посмотрите за какую стоимость (смотрю только 1к) стартовали продажи в Абрикосовом — от 18.2 на жутком отшибе с однополосной дорогой и без инфраструктуры.
        Кибальчича в примерно ту же цену.
        ArtHouse от Укрбуда стартонул с ~22 тысяч.
        SkyAvenue — от 23,5…
        Даже Форест на Лесном от 18700
        Парковве мисто по 26к вообще полнейший мрак при жуткой локации и убогих планировках.
        Единственный объект с вменяемым ценником который я видел — Науки от Креатора. Но это не наш застройщик…
        Год назад были неплохие варианты по 18 тысяч, и очень хорошие за 22. Например в Русановской Гавани можно было взять квартиру с видом на Днепр по 22к за квадрат на средних этажах которая через полтора года сдавалась, а сейчас за эти деньги предлагают фундамент на отшибах который в 2022 году может быть сдадут.

          1. Багговутовский попробывала посетить…Мнение неоднозначно.Да атмосфера старого города(временами даже больше чем хотелось бы)но скользота- не представляю как там передвигаться.До сих пор в лёгком шоке.Ну и какая-то неразбериха(гаражи что-ли)перед носом, но ЖК не лишен очарования…

        1. Русановская гавань- тогда должна была сдаться исходя из Вашего поста.Но там еще до сих пор без коммуникаций и цены на видовые с самого начала зашкаливали, а если учесть что это все-таки(хотя и горячо любимый мною)Левый берег то мягко говоря

      2. ЖК Elyseum — 1000€ за квадрат на вторичке сдан в 2017, заселен, Жк «Старт» 1000 € за квадрат котлован и пару свай сдача в 2021 между домами метров 500

    1. Так а что тут не ясно? К баксу подвязуйтесь, стоимость строительства возросла, цена рабочих возросла, материалов, топлива, аренды кранов. В Украине цены ростут, так как откат был 2014-17. Уже желающих строить Ваши метры за 400$ в холод и жару — НЕТ!

      1. Все верно, поставщики материалов возвращают себе докризисную маржу. А рабочую силу заставил себя уважать безвиз.

  9. Ирина, спасибо за обзор!
    Полностью согласен с Вами, ведь тоже заметил рост цен на первичке. Как оно будет дальше покажет время.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *