Два года спустя: ЖК «Варшавский микрорайон»

Посмотрев на ЖК «Файна Таун», я подумала: а почему бы мне не взглянуть, как поживают другие крупные проекты столичных застройщиков. Например, «Варшавский микрорайон»:)

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп визуализация
Дома «Варшавского микрорайона» на визуализации

Где находится и как добраться

О «Варшавском микрорайоне» я рассказывала уже дважды — в рамках короткого и полного обзора. Поэтому я думаю что читатели блога уже имеют представление о месторасположении этого проекта. Посему я буквально в двух словах напомню, что комплекс строится в Подольском районе, на жилом массиве Виноградарь.  А займет «Варшавский микрорайон» практически все пространство между проспектом Правды, улицей Гречко и Межевой.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп на карте
Месторасположение комплекса

О дорожно-транспортной инфраструктуре этих мест я уже довольно подробно рассказывала. Отмечу, за время, прошедшее с моего последнего визита в эти края, ничего особо не изменилось — разве что автомобилей на проспекте Правды стало больше. Жители Виноградаря по-прежнему с нетерпением ожидают открытия на массиве станций метро (первые подвижки в этом направлении уже имеются). Ну, а пока метростроевцы прокладывают новые туннели, местные жители едут к станциям подземки на маршрутках и автобусах. Которых, к слову тут ходит немало, и они могут подвезти не только к любой ветке метро, но и доставить в большинство столичных районов.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп остановка транспорта
Поблизости от новостроек появилась остановка

Из позитивных изменений — новая остановка, которая так и называется «Варшавский микрорайон». Теперь жителям комплекса достаточно пойти метров 100, чтобы сесть в маршрутку или автобус — а не тащиться с полкилометра вдоль дороги, как это было раньше. Еще один плюсик — установленный рядом с остановкой светофор, который сделал переход на другую сторону проспекта Правды гораздо удобней и безопасней. Приятно, когда озвучиваешь идеи как сделать город удобнее — и они «волшебным образом» воплощаются в жизнь:)

Поэтому на всякий случай еще раз скажу о том, что рядом новостройками до сих пор расположена заправка. Мне кажется, что это не очень благоприятное и безопасное соседство.    

Окружение и инфраструктура

Говоря о соседях ЖК «Варшавский микрорайон», я бы, в первую очередь, отметила огромный ТРЦ «Ретровилль», который должен открыться уже в этом году. В этом мега-молле, помимо всевозможных бутиков, появятся и продуктовый супермаркет (планируется NOVUS), и фитнес-центр с бассейном, и кинотеатр, и куча парковочных мест. В общем, на шоппинг и за развлечениями жильцам далеко ходить не придется:)

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп ТРЦ Ретровиль
ТРЦ «Ретровилль» еще строится. На заднем плане — дома ЖК «Варшавский Плюс»

Также не могу не отметить наличие поблизости множества новостроек — это и ЖК «Липинка», и «Кристер Град», и «Пятый квартал», и строящийся «Варшавский плюс». Так что и внешний вид, и «состав» микрорайона, на мой взгляд, переживает довольно значительные изменения.

Правда, подобное увеличение числа жителей вызвало довольно значительную нагрузку на местную социальную инфраструктуру. Несмотря на то, что в микрорайоне имеется много садиков и школ, большинство из них работает с предельной нагрузкой. При этом новые образовательные и воспитательные учреждения пока остаются «в планах». В частности, в рамках строительства ЖК «Варшавский микрорайон» предусмотрен детсад с начальной школой (частный), но его строить будут в последнюю очередь.

Зато с торгово-бытовой инфраструктурой здесь все обстоит благополучно. В округе достаточно много различных магазинов, есть отделения банков, аптеки, салоны красоты и прочие полезные в быту заведения. К слову, в уже построенных домах «Варшавского микрорайона» открылись и магазинчики, и кафешки.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп инфраструктура
На первых этажах открываются объекты бытовой и торговой инфраструктуры

Что обещали и что построили

В двух словах напомню, что ЖК «Варшавский микрорайон» — это огромный ЖК эконом-класса, который должен состоять из 22 домов высотой 15-22 этажа, в которых поместится чуть меньше 2,3 тыс. квартир. Территория застройка будет разделена на небольшие «кварталы» (всего в проект входит 7 кварталов), состоящие из трех жилых домов. По центру разместится детский садик, а в глубине — большой наземный многоуровневый паркинг (планируемое число машиномест — порядка 3 тыс.).

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп генплан
Генеральный план проекта

Часть кварталов уже построена, сдана в эксплуатацию и заселена (или заселяется) — это 1, 2, 3 и 4 очереди строительства. Они же — 1, 2, 3 и 4 кварталы. На финишной прямой находится строительство домов 6 и 7 очередей (или 6 и 7 кварталов), сдать которые планируют до конца нынешнего года.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп построенные дома
Так выглядят построенные дома комплекса

Затем застройщик приступит к строительству 8 очереди, а потом приступит к возведению детского садика и паркинга. Последний, к слову, будет ну очень не лишним — сейчас дворы новостроек плотно запакованы автомобилями жильцов.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп парковка
Машины паркуют на специальных площадках, но мест всем явно не хватает

Отмечу, что формально застройщик выполняет данные инвесторам обещания. Дома сдаются в оговоренный срок — хотя и не без нюансов, конечно, но сертификаты о вводе домов в эксплуатацию получены в более-менее запланированные сроки. Правда, на 4 очереди строительства застройщик, как говорится, немножко стратил. Ее обещали ввести в эксплуатацию в 4 квартале 2018 года, но Сертификат был получен лишь в 1 квартале 2019 года. При этом фактической «готовностью к эксплуатации» дома 4 квартала (как и дома предыдущих очередей) на момент получения данной «бумаги» похвастать не могли. В частности, по состоянию на апрель 2019 года застройщик еще доделывает фасадные и внутренние работы. Хотя параллельно инициирован процесс осмотра квартир инвесторами. Тем не менее, в отделе продаж говорят, что рассчитывать на заселение и оформление прав собственности на недвижимость, будущие жители 4 квартала могут нынешним летом. То есть, от момента сдачи домов в эксплуатацию и заселением проходит примерно полгода. Как собственно, и оговорено в договоре.

Внешний вид и технологии строительства домов тоже соответствуют обещанному. Так, все дома построены по монолитно-каркасной технологии, стены — газоблок, утепление фасадов — минвата. Отопление кварталов ЖК «Варшавский микрорайон», как и было обещано, осуществляется за счет котельных. Высотность домов тоже соответствует заявленной: высота домов «А» составляет 13-25 этажей, домов «В» — 16 этажей, а «С» — 20 этажей.

Когда я гуляла по «Варшавскому микрорайону», я отметила, что некоторые жильцы уже успели «апгрейдить» фасады — на них появились «латки» застекленных балконов и наружные блоки кондиционеров. Не скажу, что они так уж сильно разбавили общий мрачноватый тон фасадов, но они явно сделали их веселее:)

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп остекление балконов
Некоторые жильцы остекляют свои балконы, а некоторые решили оставить их как есть

Зато если не пялиться на чужие балконы, а сосредоточиться на придомовом пространстве, то можно заметить и зеленую травку, и саженцы деревьев и кустарников, и яркие пятна детских площадок. В целом видно, что УК следит за придомовым пространством — во дворах чисто,      

Как живется в комплексе

Практически все жильцы «варшавского микрорайона», с которыми мне удалось побеседовать, отметили, что в целом удовлетворены итогом своих инвестиций. Квартиры получились удобные и теплые, качество строительства — вполне приемлемое для заявленного класса эконом. Правда, без косяков, конечно, не обошлось — чего, например, стоят шатающиеся межкомнатные стены, о которых рассказывали многие инвесторы на форумах. Правда, среди тех, с кем мне удалось пообщаться, таких «счастливчиков» не оказалось — стены в их квартирах были сложены крепко, хотя и не идеально ровно. Кое-кто отметил некачественную стяжку пола, кто-то пожаловался на ломающиеся лифты. Но в целом у меня сложилось впечатление, что люди довольны своими квартирами — и не ожидали чего-то сверхъестественного от проекта эконом-класса.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп закрытая территория
Придомовое пространство кварталов закрыто для посторонних

Стоимость содержания жилья (а она тут составляет около 8,5 грн за кв.м) в целом отвечает уровню работы эксплуатирующей компании. Правда, в моих разговорах с жильцами многие озвучили желание отделиться от нее и создать ОСББ.

Что предлагают новым инвесторам

В отделе продаж новым инвесторам предлагают квартиры в 6 и 7 очередях строительства. Их планировки полностью идентичны планировкам квартир в уже сданных домах, поэтому я не буду подробно останавливаться на их особенностях. Только отмечу, что новым инвесторам взглянуть на планировки все так же невозможно — застройщик не предлагает строящиеся квартиры к просмотру.

Кроме того, не могу сказать, что в комплексе можно именно «выбрать недвижимость» — в отделе продаж говорят, что большинство квартир уже нашли своих инвесторов. Например, квартир с одной спальней ни в 6, ни в 7 очереди уже не осталось. Есть только варианты с двумя и тремя спальнями площадью от 66 и 103 кв.м соответственно.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп планировка квартиры с двумя спальнями
Вариант планировки квартиры с двумя спальнями

Меня порадовало, что цена квадратного метра в ЖК «Варшавский микрорайон» практически осталась неизменной. Так, в квартирах с двумя спальнями цена «квадрата» составляет 17,5-19,5 тыс. грн (в зависимости от этажа), а в квартирах с тремя спальнями —  17,7 тыс. грн. Например, при 100% оплате неплохая «двушка» площадью 68,5 кв.м на 16 этаже обойдется в 1,3 млн грн.

Также возможна рассрочка сроком до 3 лет с первым взносом не меньше 30% от полной стоимости строящейся квартиры. Правда, в этом случае остаток привязывается к курсу доллара.

Инвестиция оформляется путем заключения двух договоров: покупки-продажи имущественных прав и дериватива.

Квартиры в «Варшавском микрорайоне» можно купить и на вторичке — и здесь выбор, на мой взгляд, будет побольше, чем у застройщика. Средняя стоимость квадратного метра готовой квартиры составляет порядка $900 в 1-комнатных квартирах, $850 в 2-комнатных и около $900 в 3-комнатных квартирах без ремонта. В квартирах подготовленных к приему жильцов (с ремонтом, мебелью и техникой) квадратный метр оценивается от $1200 и выше. Правда, все продавцы говорят, что готовы к торгу при наличии реального покупателя — так что думаю, что озвученные цены квадратных метров можно смело уменьшить на $50-100.  

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп квартиры на вторичном рынке
Предложений купить квартиру в «Варшавском микрорайоне» на вторичке много

О застройщиках и разрешительной документации я подробно рассказывала в прошлом обзоре. С тех пор ни состав участников проекта, ни разрешительная документация изменений не претерпела. Как и прежде, заказчиком выступает владелец участка ГП «Научно-исследовательский, производственный агрокомбинат «Пуща-Водица», застройщик — ООО «Инвест-Будсистем» (в этой компанией инвесторы заключают договор покупки-продажи имущественных прав), генподрядчик — ООО «Монолит Будсервис». А девелопер проекта — Stolitsa Group.

Потенциальным инвесторам все также без проблем демонстрируют необходимые разрешительные документы: Разрешение на строительство, Экспертный отчет, ГУО, ТУ, документы на землю, документы о переводе участка застройки из земель сельхозназначения в земли многоквартирной застройки. Ну и, конечно, полученные застройщиком Сертификаты о введении очередей ЖК в эксплуатацию.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп данные ДАБИ
Данные о выдаче Сертификата о введении в эксплуатацию 4 очереди ЖК «Варшавский микрорайон» в базе данных ДАБИ

Подводим итоги

Гуляя по «Варшавскому микрорайону» я все представляла — а хотелось бы мне тут жить? И так и не смогла ответить на этот вопрос. С одной стороны — удобная транспортная развязка, перспектива метро, красивые дома, хорошие квартиры. С другой — отсутствие социальной инфраструктуры, проблемы с парковкой (надеюсь, когда появится паркинг, этой проблемы не будет). А если учесть, что скорее всего строительством «Варшавского микрорайона» и «Варшавский Плюс» дело не ограничится — высотками будет застроено все пространство вдоль Межевой улицы — то этот микрорайон вполне может посоперничать по плотности населения с Позняками.  

Мне кажется, что «Варшавский микрорайон» — это «спальный» массив нового формата. И когда здесь появится метро, он вполне сможет составить конкуренцию любимым массивам нынешнего «поколения» арендаторов — Познякам и Оболони.

Что понравилось

Удобная транспортная инфраструктура, внешний вид домов, планировки квартир, перспективность микрорайона.

Что не понравилось

Отдаленность от метро, множество машин во дворах.

Рубрики:

   
Присоединяйтесь к обсуждению Два года спустя: ЖК «Варшавский микрорайон» на форуме

Возможно Вас заинтересуют: