Два года спустя: ЖК «Варшавский микрорайон»

Посмотрев на ЖК «Файна Таун», я подумала: а почему бы мне не взглянуть, как поживают другие крупные проекты столичных застройщиков. Например, «Варшавский микрорайон»:)

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп визуализация
Дома «Варшавского микрорайона» на визуализации

Где находится и как добраться

О «Варшавском микрорайоне» я рассказывала уже дважды — в рамках короткого и полного обзора. Поэтому я думаю что читатели блога уже имеют представление о месторасположении этого проекта. Посему я буквально в двух словах напомню, что комплекс строится в Подольском районе, на жилом массиве Виноградарь.  А займет «Варшавский микрорайон» практически все пространство между проспектом Правды, улицей Гречко и Межевой.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп на карте
Месторасположение комплекса

О дорожно-транспортной инфраструктуре этих мест я уже довольно подробно рассказывала. Отмечу, за время, прошедшее с моего последнего визита в эти края, ничего особо не изменилось — разве что автомобилей на проспекте Правды стало больше. Жители Виноградаря по-прежнему с нетерпением ожидают открытия на массиве станций метро (первые подвижки в этом направлении уже имеются). Ну, а пока метростроевцы прокладывают новые туннели, местные жители едут к станциям подземки на маршрутках и автобусах. Которых, к слову тут ходит немало, и они могут подвезти не только к любой ветке метро, но и доставить в большинство столичных районов.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп остановка транспорта
Поблизости от новостроек появилась остановка

Из позитивных изменений — новая остановка, которая так и называется «Варшавский микрорайон». Теперь жителям комплекса достаточно пойти метров 100, чтобы сесть в маршрутку или автобус — а не тащиться с полкилометра вдоль дороги, как это было раньше. Еще один плюсик — установленный рядом с остановкой светофор, который сделал переход на другую сторону проспекта Правды гораздо удобней и безопасней. Приятно, когда озвучиваешь идеи как сделать город удобнее — и они «волшебным образом» воплощаются в жизнь:)

Поэтому на всякий случай еще раз скажу о том, что рядом новостройками до сих пор расположена заправка. Мне кажется, что это не очень благоприятное и безопасное соседство.

Окружение и инфраструктура

Говоря о соседях ЖК «Варшавский микрорайон», я бы, в первую очередь, отметила огромный ТРЦ «Ретровилль», который должен открыться уже в этом году. В этом мега-молле, помимо всевозможных бутиков, появятся и продуктовый супермаркет (планируется NOVUS), и фитнес-центр с бассейном, и кинотеатр, и куча парковочных мест. В общем, на шоппинг и за развлечениями жильцам далеко ходить не придется:)

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп ТРЦ Ретровиль
ТРЦ «Ретровилль» еще строится. На заднем плане — дома ЖК «Варшавский Плюс»

Также не могу не отметить наличие поблизости множества новостроек — это и ЖК «Липинка», и «Кристер Град», и «Пятый квартал», и строящийся «Варшавский плюс». Так что и внешний вид, и «состав» микрорайона, на мой взгляд, переживает довольно значительные изменения.

Правда, подобное увеличение числа жителей вызвало довольно значительную нагрузку на местную социальную инфраструктуру. Несмотря на то, что в микрорайоне имеется много садиков и школ, большинство из них работает с предельной нагрузкой. При этом новые образовательные и воспитательные учреждения пока остаются «в планах». В частности, в рамках строительства ЖК «Варшавский микрорайон» предусмотрен детсад с начальной школой (частный), но его строить будут в последнюю очередь.

Зато с торгово-бытовой инфраструктурой здесь все обстоит благополучно. В округе достаточно много различных магазинов, есть отделения банков, аптеки, салоны красоты и прочие полезные в быту заведения. К слову, в уже построенных домах «Варшавского микрорайона» открылись и магазинчики, и кафешки.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп инфраструктура
На первых этажах открываются объекты бытовой и торговой инфраструктуры

Что обещали и что построили

Данные о жилом комплексе

Класс эконом
Домов 21
Этажность 13-25
Технология строительства монолитно-каркасная
Стены газоблок
Утепление минеральная вата
Отопление централизованное
Высота потолков 2.7 м (от пола до потолка)
Количество квартир 2265
Паркинг стоянка (3600 паркомест)
Состояние квартиры без отделки
Закрытая территория от авто и посторонних

В двух словах напомню, что ЖК «Варшавский микрорайон» — это огромный ЖК эконом-класса, который должен состоять из 22 домов высотой 15-22 этажа, в которых поместится чуть меньше 2,3 тыс. квартир. Территория застройка будет разделена на небольшие «кварталы» (всего в проект входит 7 кварталов), состоящие из трех жилых домов. По центру разместится детский садик, а в глубине — большой наземный многоуровневый паркинг (планируемое число машиномест — порядка 3 тыс.).

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп генплан
Генеральный план проекта

Часть кварталов уже построена, сдана в эксплуатацию и заселена (или заселяется) — это 1, 2, 3 и 4 очереди строительства. Они же — 1, 2, 3 и 4 кварталы. На финишной прямой находится строительство домов 6 и 7 очередей (или 6 и 7 кварталов), сдать которые планируют до конца нынешнего года.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп построенные дома
Так выглядят построенные дома комплекса

Затем застройщик приступит к строительству 8 очереди, а потом приступит к возведению детского садика и паркинга. Последний, к слову, будет ну очень не лишним — сейчас дворы новостроек плотно запакованы автомобилями жильцов.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп парковка
Машины паркуют на специальных площадках, но мест всем явно не хватает

Отмечу, что формально застройщик выполняет данные инвесторам обещания. Дома сдаются в оговоренный срок — хотя и не без нюансов, конечно, но сертификаты о вводе домов в эксплуатацию получены в более-менее запланированные сроки. Правда, на 4 очереди строительства застройщик, как говорится, немножко стратил. Ее обещали ввести в эксплуатацию в 4 квартале 2018 года, но Сертификат был получен лишь в 1 квартале 2019 года. При этом фактической «готовностью к эксплуатации» дома 4 квартала (как и дома предыдущих очередей) на момент получения данной «бумаги» похвастать не могли. В частности, по состоянию на апрель 2019 года застройщик еще доделывает фасадные и внутренние работы. Хотя параллельно инициирован процесс осмотра квартир инвесторами. Тем не менее, в отделе продаж говорят, что рассчитывать на заселение и оформление прав собственности на недвижимость, будущие жители 4 квартала могут нынешним летом. То есть, от момента сдачи домов в эксплуатацию и заселением проходит примерно полгода. Как собственно, и оговорено в договоре.

Можете прогуляться по территории комплекса:

Внешний вид и технологии строительства домов тоже соответствуют обещанному. Так, все дома построены по монолитно-каркасной технологии, стены — газоблок, утепление фасадов — минвата. Отопление кварталов ЖК «Варшавский микрорайон», как и было обещано, осуществляется за счет котельных. Высотность домов тоже соответствует заявленной: высота домов «А» составляет 13-25 этажей, домов «В» — 16 этажей, а «С» — 20 этажей.

Когда я гуляла по «Варшавскому микрорайону», я отметила, что некоторые жильцы уже успели «апгрейдить» фасады — на них появились «латки» застекленных балконов и наружные блоки кондиционеров. Не скажу, что они так уж сильно разбавили общий мрачноватый тон фасадов, но они явно сделали их веселее:)

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп остекление балконов
Некоторые жильцы остекляют свои балконы, а некоторые решили оставить их как есть

Зато если не пялиться на чужие балконы, а сосредоточиться на придомовом пространстве, то можно заметить и зеленую травку, и саженцы деревьев и кустарников, и яркие пятна детских площадок. В целом видно, что УК следит за придомовым пространством — во дворах чисто,

Как живется в комплексе

Практически все жильцы «варшавского микрорайона», с которыми мне удалось побеседовать, отметили, что в целом удовлетворены итогом своих инвестиций. Квартиры получились удобные и теплые, качество строительства — вполне приемлемое для заявленного класса эконом. Правда, без косяков, конечно, не обошлось — чего, например, стоят шатающиеся межкомнатные стены, о которых рассказывали многие инвесторы на форумах. Правда, среди тех, с кем мне удалось пообщаться, таких «счастливчиков» не оказалось — стены в их квартирах были сложены крепко, хотя и не идеально ровно. Кое-кто отметил некачественную стяжку пола, кто-то пожаловался на ломающиеся лифты. Но в целом у меня сложилось впечатление, что люди довольны своими квартирами — и не ожидали чего-то сверхъестественного от проекта эконом-класса.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп закрытая территория
Придомовое пространство кварталов закрыто для посторонних

Стоимость содержания жилья (а она тут составляет около 8,5 грн за кв.м) в целом отвечает уровню работы эксплуатирующей компании. Правда, в моих разговорах с жильцами многие озвучили желание отделиться от нее и создать ОСББ.

Что предлагают новым инвесторам

В отделе продаж новым инвесторам предлагают квартиры в 6 и 7 очередях строительства. Их планировки полностью идентичны планировкам квартир в уже сданных домах, поэтому я не буду подробно останавливаться на их особенностях. Только отмечу, что новым инвесторам взглянуть на планировки все так же невозможно — застройщик не предлагает строящиеся квартиры к просмотру.

Кроме того, не могу сказать, что в комплексе можно именно «выбрать недвижимость» — в отделе продаж говорят, что большинство квартир уже нашли своих инвесторов. Например, квартир с одной спальней ни в 6, ни в 7 очереди уже не осталось. Есть только варианты с двумя и тремя спальнями площадью от 66 и 103 кв.м соответственно.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп планировка квартиры с двумя спальнями
Вариант планировки квартиры с двумя спальнями

Меня порадовало, что цена квадратного метра в ЖК «Варшавский микрорайон» практически осталась неизменной. Так, в квартирах с двумя спальнями цена «квадрата» составляет 17,5-19,5 тыс. грн (в зависимости от этажа), а в квартирах с тремя спальнями —  17,7 тыс. грн. Например, при 100% оплате неплохая «двушка» площадью 68,5 кв.м на 16 этаже обойдется в 1,3 млн грн.

Также возможна рассрочка сроком до 3 лет с первым взносом не меньше 30% от полной стоимости строящейся квартиры. Правда, в этом случае остаток привязывается к курсу доллара.

Инвестиция оформляется путем заключения двух договоров: покупки-продажи имущественных прав и дериватива.

Квартиры в «Варшавском микрорайоне» можно купить и на вторичке — и здесь выбор, на мой взгляд, будет побольше, чем у застройщика. Средняя стоимость квадратного метра готовой квартиры составляет порядка $900 в 1-комнатных квартирах, $850 в 2-комнатных и около $900 в 3-комнатных квартирах без ремонта. В квартирах подготовленных к приему жильцов (с ремонтом, мебелью и техникой) квадратный метр оценивается от $1200 и выше. Правда, все продавцы говорят, что готовы к торгу при наличии реального покупателя — так что думаю, что озвученные цены квадратных метров можно смело уменьшить на $50-100.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп квартиры на вторичном рынке
Предложений купить квартиру в «Варшавском микрорайоне» на вторичке много

О застройщиках и разрешительной документации я подробно рассказывала в прошлом обзоре. С тех пор ни состав участников проекта, ни разрешительная документация изменений не претерпела. Как и прежде, заказчиком выступает владелец участка ГП «Научно-исследовательский, производственный агрокомбинат «Пуща-Водица», застройщик — ООО «Инвест-Будсистем» (в этой компанией инвесторы заключают договор покупки-продажи имущественных прав), генподрядчик — ООО «Монолит Будсервис». А девелопер проекта — Stolitsa Group.

Потенциальным инвесторам все также без проблем демонстрируют необходимые разрешительные документы: Разрешение на строительство, Экспертный отчет, ГУО, ТУ, документы на землю, документы о переводе участка застройки из земель сельхозназначения в земли многоквартирной застройки. Ну и, конечно, полученные застройщиком Сертификаты о введении очередей ЖК в эксплуатацию.

ЖК Варшавский микрорайон от Столица Групп данные ДАБИ
Данные о выдаче Сертификата о введении в эксплуатацию 4 очереди ЖК «Варшавский микрорайон» в базе данных ДАБИ

Подводим итоги

Гуляя по «Варшавскому микрорайону» я все представляла — а хотелось бы мне тут жить? И так и не смогла ответить на этот вопрос. С одной стороны — удобная транспортная развязка, перспектива метро, красивые дома, хорошие квартиры. С другой — отсутствие социальной инфраструктуры, проблемы с парковкой (надеюсь, когда появится паркинг, этой проблемы не будет). А если учесть, что скорее всего строительством «Варшавского микрорайона» и «Варшавский Плюс» дело не ограничится — высотками будет застроено все пространство вдоль Межевой улицы — то этот микрорайон вполне может посоперничать по плотности населения с Позняками.

Мне кажется, что «Варшавский микрорайон» — это «спальный» массив нового формата. И когда здесь появится метро, он вполне сможет составить конкуренцию любимым массивам нынешнего «поколения» арендаторов — Познякам и Оболони.

Что понравилось

Удобная транспортная инфраструктура, внешний вид домов, планировки квартир, перспективность микрорайона.

Что не понравилось

Отдаленность от метро, множество машин во дворах.

276 ответов
  • OrangeGuet
    В Оранж сити дешевле и лучше и ближе к центру

    Даже не знаю есть ли там еще квартиры.
    Столько постов хвалебных об этом Оранже. Видимо все разобрали и даже соваться туди не надо. Там наверное запись на будущие очереди на 2 года наперед. И то не факт что вам что-то достанется.
    Зачем вы делитесь такой уникальной информацией бесплатно? Это же золотые квадратные метры. Сами покупайте. Слышал кредиты уже начали давать. Берите несколько квартир. Оно того же стоит?

    Ирина Романова
    Посмотрев на ЖК «Файна Таун», я подумала: а почему бы мне не взглянуть, как поживают другие крупные проекты столичных застройщиков. Например, «Варшавский микро...

    Ирина, простите, но откуда Вы черпаете информацию? Остановка Варшавский Микрорайон, была там всю жизнь, только называлась она Дом Быта. Переименовали недавно. Да и светофор там же был всегда.

    Ирина Романова
    О Варшавском микрорайоне я рассказывала ровно год назад, когда на месте теплиц и яблочных садов агрофирмы «Пуща-Водица» только собирались строить высотки. Мне ...

    Сегодня у нас тут будет обзор на тайного покупателя, а реального инвестора в Варшавский мкр. От Столица Групп.

    Итак, началась эта история давно, сейчас уже можно сказать – довольно давно. Сам Варшавский тогда только только начинал строиться. Информация о застройщике на тот момент во всех источниках была в основном положительная, что и сыграло в пользу выбора.

    При оформлении договора менеджер отдела продаж, конечно даже приукрасить решил, рассказав байку про будущее метро и про строящийся рядом Торгово развлекательный центр Ретровиль, который кстати, если бы верить его словам, уже должен был к концу 2018 года запуститься, но на самом деле там и к 2019 вряд ли что то будет. Ну да ладно, то такое, решение было принято и ивестирование состоялось.

    Поначалу все шло в заявленном русле. Дома строились, причем довольно шустро, тут к застройщику и именно к строителям вообще не каких претензий. Движение началось чуть позже. Выяснилось, что в квартиры даже на заключительном этапе строительства не кого пускать не будут, хотя при заключении договора говорилось обратное, что можно будет по предварительной записи попасть внутрь, замеры произвести, ну и вообще осмотреться и т.д. Этого не чего делать не разрешили, но сделали лазейку, не трудно догадаться какую… Фото из квартир в сети стали появляться еще задолго до ввода дома в эксплуатацию, это хорошо заметно по хронологии форумов о Варшавском. Счастливые инвесторы, кто не поскупился дать 100 и попал во внутрь, с удовольствием делились сделанными там фото. Ну да ладно, не будем считать чужие деньги, хотя, учитывая что квартир несколько тысяч, то по 100 очень даже неплохо для начала. Вобщем с почином Столица Групп, схема заработала.

    Далее конечно интересней и увлекательней. Построили в срок, опять же, к именно строителям претензий нет. Заявленная дата ввода была 4 квартал 2017 и буквально за пару дней до Нового Года, когда уже не кто не верил и даже ставки начали принимать, застройщик получил Сертификат, о чем быстро похвастался во всех пабликах. После новогодних праздников уже на вопросы инвесторов – “ну когда же теперь уже в квартиры на ремонт ?” менеджеры Столицы озвучили заветную дату – Апрель. Опять все более менее четко.

    Подошел наш Апрель и тут как гром среди ясного неба прошла информация, что оказывается даже дома 1 очереди не подключены не к каким коммуникациям. Причем к водоснабжению не то, что не подключены, водопровод еще нужно тянуть из далека. Эту информацию отдел продаж скрывал до последнего и не подтверждал. Не сильно хотелось что бы вылилось это все наружу и приуменьшило продажи квартир в последующих очередях. Но шила в мешке не утаишь, при таком то количестве инвесторов, намечался небольшой первый скандал. Здесь нужно отдать должное менеджерам СГ, которые оперативно сорентировались и сделали ход конем объявив о начале осмотра и приема квартир инвесторами 1 очереди. Цирк с записью по телефонному звонку был тоже неплохой, но особо на этом не буду внимание заострять, пойдем дальше. Организованная фейковая приемка квартир, конечно быстро прибавила оптимизма потенциальным владельцам. В квартиру можно было зайти, пощупать стены и даже поработать с рулеткой. При некоторых вариантах даже приносили оконную ручку, что б можно было пластиковое окошко покрутить и проверить на открытие закрытие. Лично мне эту ручку вообще отказались предоставить, сославшись, что она только одна, а вас много, но после небольшого скандала все же соизволили принести. Ну вот это и все. Больше нечего посмотреть и проверить при так называемой приемке было нельзя, воды ж даже нет, че там проверять? Но зато цирк устроен и можно смело рассказывать будущим инвесторам 4,5,6 очередей что мол смотрите, 1 очередь уже квартиры принимает, скоро новоселье у них.

    После такого, естественно пошли новые вопросы, так когда же нам дадут уже ключи и пустят на ремонт? Когда будет хотя бы вода? (Ключи даже после приемки не кому не выдали). Ответ был очень конкретным, даже, я бы сказал исчерпывающим – “В лучшем случае конец июня”. Напомню, это уже 2018 год, и конец первого полугодия. Когда там первые инвесторы должны были заселяться? Да уже по срокам даже прожить должны были некоторое время.

    И здесь с этого момента возвращаемся к начальной части данного обзора, там где было про 100 с квартиры. Фраза про ключи “В лучшем случае конец июня” говорит о многом, кому то в июне, а кому то может и в декабре, а кто то если догадается как, то и в мае получит. И как результат, на момент написания данного обзора, а это 14 мая, в одной из квартир дома С, ремонт уже к концу подходит, начат он был еще в апреле. Для остальных же инвесторов нет не воды, не электричества и даже ключи не выданы.

    И вот сегодня, сюжет начинает закручиваться еще более по крутому сценарию. Инвесторам 1 очереди, на номера телефонов, указанные в договорах, стали приходить СМС сообщения с таким текстом –“ЖК Варшавский квартал пропонуе ремонт квартир вiд забудовника – пiд ключ” або частковий… Детальна iнфо 067 501 87 68.” По указанному номеру был совершен звонок, там сообщили что данная фирма, имеет договор с застройщиком. К ремонту могут приступить хоть завтра, цены естественно озвучили выше рыночных. Что имеем в итоге, хочешь получить квартиру, и уже приступить к ремонту, а через пару месяцев и новоселье справить делай это через фирму прокладку по нашим расценкам. Если хочешь свою бригаду для ремонта нанять, то для тебя нет в комплексе воды, электричества и всего остального, даже ключи тебе не дадут, приходи через пол года, а то и через год, если такой жмот и не хочешь в классической коррупционной схеме мелкого пошива поучаствовать.

    Вот такие вот пироги. Долго терпел если честно, этот бардак и просто наблюдал, ощущение как будто бы в эпоху позднего СССР вернулся. Но сегодня эти предложения зайти через скрытую взятку на ремонт конечно уже выбило окончательно, отбросил лень и написал, то что хотел рассказать о данном застройщике, о его работниках и об его так называемом европейском сервисе.
    Есть конечно варианты, что не имеет Столица Групп к этим сообщениям отношения и фирма посредник как бы не их, но тогда вообще интересно, а откуда у левой фирмы данные всех инвесторов Варшаского мкр, кто же им их слил?

    Так что думайте потенциальные покупатели и не повторяйте чужих ошибок. На первый взгляд бюджетные квартиры по итогу обойдутся вам дороже центральных районов. Всякими побочными платежами и взятками с вас вытянут столько, что эконом будет по стоимости бизнес класса.

    Ирина Романова
    Посмотрев на ЖК «Файна Таун», я подумала: а почему бы мне не взглянуть, как поживают другие крупные проекты столичных застройщиков. Например, «Варшавский микро...

    Некоторые уточнения:
    Остановка и переход были там всегда. Остановку переименовали. Переход просили сделать напротив первой очереди к скверу, но пока не сделано.
    В каждой очереди в среднем по 700 квартир, потому всего будет не 2,3тыс, а 5тыс.
    Права собственности летом будут на третью очередь выдавать, потому четвёртая получит их не раньше осени.
    8 очередь не в планах, она уже в активной фазе строительства, по 2 этажа построили.
    Многоуровневый паркинг обещают, но это не панацея. Основной упор делают на то что люди будут оставлять свои машины на паркинг ретровилля, по крайней мере мне в ОП так и говорили.



* - обязательное поле

Читайте все 276 комментариев на форуме: Отзывы о ЖК Варшавский микрорайон