Что выгодней: первичка или новая вторичка

66 отзывов

  • joke

    Не совсем согласен с выводами.
    У инвестирования есть преимущества, недоступные для вторички:
    — Внести некоторые сбережения как первый взнос и потом выплачивать в комфортном режиме рассрочку из ежемесячного дохода. Это удобно и не требует постоянного напряга «Как копить деньги? Хранить в usd или eur? Где хранить деньги? А может пора покупать, потом подорожает?» Не все покупаю квартиру впервые, если уже есть свое жилье — брать второе под выплату очень выгодно.
    — Возможность «перескочить» в планировку попросторнее или на другом этаже. За время пока дом строится могут измениться потребности или возможности. На вторичке это приведет к куче проблем: продавать, платить налог если меньше 3х лет, торговаться, покупать новую…
    — Как ни крути, но квартиры от хорошего застройщика с хорошими проектами рост в цене после сдачи всегда имеют, заработать можно спокойно.

    3
    1
      • joke

        Ирина, но ведь тогда все вздыхали.
        Покупатели вторички, которые взяли usd в кредиты или в долг, чтобы купить 1к квартиру за $60.000, а через 6 месяцев она уже не стоила даже $35.000 (а долги отдавать все-равно нужно) вздыхали так же тяжело, как и инвесторы первички, но кто мог предугадать?

    • DDD

      — Платить какую-то расрочку застройщику — это не преимущество и это не обеспечивает какую-то дополнительную сохранность ваших средств.
      — Возможность «перескочить»? — когда вы покупаете вторичку, вы точно знаете, что там, какие условия и прочее и вы не рискуете попасть на «задержа выдачи в 1.5 года» или другие «сюрпризы». Каждый год «простоя» — потеря ~5000$ (вы эту квартиру можете сдать арендатору за эту сумму)
      — «…после сдачи всегда имеют, заработать можно спокойно.» — сомнетельный заработок, когда вы вложили деньги, ждете 4 года а потом перепродаете с небольшой накруткой. 4 года ваши средства не приносили вам, ровным счётом, ничего и не «работали» на вас.

      Выгодно вложить в стройку, когда ты не можешь позволить себе купить готовую. Других вариантов нет.

  • Юрий

    Интересный факт наблюдал за жк паркленд, по началу в 2015 можно было купить за 27 000 € однушку 40 м. кв., потом, со временем застройщик сказал что все квартиры проданы и нету планировок вообще, идите покупайте смарты по аэропортом. Но в поиске на вторичке в фирмы с типичным украинским названием Марк&Давид были почти все планировки с небольшой наценкой за ту же квартиру около 33 000 €, потом после здачи домов и заселения, цена у них выросла к примерно 37 000- 45000 € за однушку в 40-45 м. кв. в зависимости от планировки, при этом эти Марк и Давид занимаються в основном проектами ЗИМ. Конечно тут два варианта либо они скупили и перепродуют что логично с названия фирмы, либо второй не проданые квартиры застройщик продает через посредника с наценкой, вместо того чтобы подымать цену самому, может так стригут денежку на оформлении, или чем-то еще ?

      • Юрий

        Я могу попробвать ответить. Знаю лично случаи когда случалась кластерная сделка. Была встреча застройщика, подрядчика, представители муниципалитета и бизнес (из которых часть агенства и довольно успешные бизнесмены). На этой встрече обговаривались пакеты инвестиций. В результате: Дом построили за 2 года. Квартиры продавали лишь агенсва по ценам более высоким чем предлагал застройщик. Я лично купил квартиру у перекупа бизнесмена у которого на одной лесничной площадке было 8 квартир. ВЫвод. ДЕшевые цены за квадрат выкидывает застройщик с самого начала что бы привлечь крупную рыбу. Крупная рыба приходит и выкупает Весь дом целяком. МОжет 3 рыбины иметь весь дом может 5. зависит. НУ а людишки с капиталом по меньшим сюда не втискиваются. Ибо этот бизнес для больших рыб которые зарабатывают на перепродаже а не на долгосрочной аренде.

  • Миша

    Продают всегда кривые квартиры, плохие этажы и половина объявлений битые.
    И если у застройщика — кто первый тапки надел тот и хозяин на этаже, то на вторичке эргономично-правильные квартиры процентов на 15 дороже, если совсем есть в продаже.
    Покупают неглядя. Главное район и комплекс. А дизайнеры нарисуют. А когда дизайнеры несколько раз отправят варианты — тогда прозрение — у меня в двушке 85кв — 3 окна. И куча шкафов)).
    Продают перекупы, они заходят на стройку с уже 50% готовности дома(процентом достроя приличный), сгрибают там все, и надеются продать это до момента выдачи документов. Часто этот процес затягивается на год после заселения.
    Они стараются последними их оформить. Иначе попадают на налоги.
    То есть если сравнивать — то на квартиры которые еще без документов но введены в эксплуатацию.
    Иначе 7% плюсуйте.

    Битые объявления. Раньше риелторы этим занивались вручную. А год назад на рынок должны были зайти ребята с фейкомыми квартирами, для нагона трафика на сайты. На одной ІТ конфе слышал. Хз зашли уже или нет.

    Готовая квартира — это 100% оплата.

    Если на этапе котлована — то можно выбить до 15% при 100% оплате. Часто 10%.
    Минусуйте.

    Ну и никто не отменял происхожление средств. На первичке все заинтересованы в этом. И вам наверное посоветуют. На вторичке только вы, и продавци не особо хотят химичить.

    ЖК Шервуд — там была шикарная трешка на 110 квадратов — ни одной нету в перепродаже. И полно трешек на 125кв, или двушек на 100кв. И по них оценивают комплекс. А если кто выставит ту на 110м — то вы просто не успеете ее даже проанализировать. Ее сразу заберут.

    То же самое и с распашенками двушками 75кв.
    Ну что ты с ней сделаешь? А с угловой можно даже 3 спальни вместить и кухню студию. И все светлое. Хотя раньше всех пугали что стены текут. Но сейчас все утеплено ватой. И угловые на цену золота.

    Очень часто следующая очеред делается с материалов на порядок хуже. Та же Чайка — просто стены с гипсокартона начала возводить. А с чего начинали))

    • Ирина Романова

      Миша, интересное наблюдение, что «у застройщика покупают квариры не глядя». Я, если честно, не очень в это верю:)

      • Миша

        Условно неглядя.
        Друг посоветовал, ЛОМ написал, реклама впечетлила — приехали, прошлись по комплексу, на уши присели продажники. Сказали что сгребли все, осталось 3 квартиры. И эта квартира через год будет стоить в полтора раза дороже.
        Вот под этими впечетлениями и покупают. Квадратный метр в ЖК даже может и будет стоить дороже, но не та последняя планировка что вам осталась.

        Когда я покупал — весь инет перерыл перед тем как туда поехать. Все вопросы поставил. Профильтровал ответы, смотря на реакцию продажника. Получил перечень доступных планировок. Указал что взял неглядя. Взял недельную паузу. Отказал два раза при звонках, напомнил какую планировку мне бы хотелось. А так нет.

        И о чудо — нашлась та планировка которую я хотел но этажем ниже, но ее тогда не было. Оказалось что она под бронью у архитектора проекта(или нет) )). Дали две недели снятия брони. Стоит ли заниматься этим, не сольюсь ли я вконце. Попросил на нее схему вентканалов, и размеры. Прорисовал себе сам 4 вида перепланировки от студии с двумя спальнями, до гостинной, кухни и 3 спалень (для будущего). Попросил перепланировку на этапе строительства под первый студийный вариант.
        И сошлись.
        Кстати во время согласования перепланировки узнал, что очень редко люди этой опцией пользуются. Ибо вдруг дом завалится)). А когда дизайнеры нарисуют и пол квартиры снесут — это уже не страшно. Они ведь знающие люди.

        Я клиент, и я понимаю сколько сейчас стоит привлечь меня.
        И даже если я им руки выкручиваю — я же это не просто так делаю, я покупаю. Я делаю выбор в их пользу.
        Я 100% целевая аудитория, а не чувак читающий укрправду и видящий баннер от застройщика. У меня и соответствующая стреда обитания. Потенциальные клиенты. А если еще и комплекс в несколько очередей — то это для них реальная бесплатная реклама.
        А так я бы просто ушел. Купил бы в другом месте, и весь этот потенциал увел бы в другое место.
        И есть реальный прецедент когда на комплекс обралили внимание только придя в гости, и потом там инвестировали в 3 квартиры. И раньше даже не смотрели в ту сторону.

        Есть же квартиры от девелопера, подрядной организации, собственника земли (у разных фондов).
        И каждый их них видит этап на котором он будет продавать свои квартиры.
        А может и вовсе не продавать. Ждать.
        И если мне нужна конкретная квартира — то обменять ее на другую внутри ЖК они могут. Это напряжно — но могут.

        Так что «не глядя» я это об обычной покупке. Что дали — то и взяли.
        Если нету совсем — то нет. И брать 80кв с тремя окнами не стану. Но дожимать нужно.
        Мне там жить, или продать, и скидку делать покупателям видя их кислые физиономии на просмотре я не хочу.

        7
        2
  • Ольга

    Ціни на новобудови так зросли! Ми до прикладу свою квартиру в 2018 році навпроти м.Політех, 70-х рр., двушку 52 м.кв. продали за 45 000$, на ці кошти нам максимум в новобудові світила однушка эконом классу це враховуючи витрати на ремонт… ми до речі дякуючи вам звернули увагу на передмістя. Софіївська Борщагівка там і Петровский квартал та інші, значно дешевше, однак затори до метро через окружну дорогу, тому від Вишневого теж відмовились. Лівий берег не розглядали навіть, не комфортно добратися до роботи. Тоді поїхали в напрямку Бучі та Ірпеня. Близько до смт Академістечко, тому стало цікаво. Середня ціна на готові квартири 12-13000 гривень, загалом жк комфорт классу, для дітей є все, тому ми не довго думали та придбали квартиру в Синергії 3 60 м.кв. — 26 000$ зі всім, зробили неякісний ремонт та ще трохи залишилось. На Жаль Київ дуже дорогий став, а стара нерухомість дуже впала ціні, а новобудови ростуть, єдиний вихід для таких як ми їхати в передмістя, хоча і тут не все так погано) екологія, нормальні дороги, та всупереч міфів є інфрастуктура!

    1
    14
      • Коля

        По моєму в довгостроковій перспективі варіант передмістя є не тільки менш зручним, але і більш дорожчим. Ми інвестували в «Петрівський квартал». Поки будівництво 12-ї лінії затягнулося на довгі роки, замість обіцяних 1,5 , ми прикинулись, що сім’єю з чотирьох людей нам тільки поїздка до метро туди-назад обійдеться в 144 гривні. А в яку суму оцінити час, витрачений на цю поїздку? Покупка другого автомобіля в сім’ю виглядає не розкішшю, а життєвою необхідністю. Але і вона не вирішує усіх проблем. Коротше кажучи, передмістя норм. для пенсіонерів та інших, кому нема куди поспішати. Але навіть пенсіонерам є смисл звернути увагу на ті напрямки, звідки можливий пільговий проїзд.
        А ми продали по переуступці майнові права на незбудовану квартиру, піднапряглись фінансово та купили значно меншу квартиру з рук. Це дозволить нам жити без трешу і думати про будиночок у передмісті, де житимемо на пенсії і чекатимемо в гості дітей на шашлики.

    • Shelby

      А можна детальніше про інфраструктуру в Ірпені? Особливо про школи з дитсадками, там ж у деяких школах (не приватних) у 2 зміни вчаться. Ну і як там з електроенергією, бо у знайомих в Ірпені постійно світло пропадає…

  • Вячеслав

    Ирина, объективности ради стоит так же учитывать «себестоимость сделки», а именно: При покупке «первички» как таковых расходов при подписании может и не быть (сделка по инвестированию может быть не нотариальной, комиссия продавца может отсутствовать, так же как и посредники со своим вознаграждением). При покупке «вторички» (при перепродаже квартиры в рамках 3-х лет с момента ее приобретения продавцом) себестоимость сделки будет как минимум 8,5% от цены продажи (5% налог для продавца, 1,5% военный сбор для продавца, 1% сбор в ПФ для Покупателя, 1%гос.пошлина нотариусу) + регистрация ПС, нотариальное оформление, комиссии посредников и т.д. И все свои расходы продавец «вторички» на практике будет стараться включить в цену продажи.

    8
    1
    • Ирина Романова

      Вячеслав, покупатель платит только 1% ПФ. А с продавцом на вторичке можно договариваться и снижать цену

      • Вячеслав

        Ирина, по факту вы, как покупатель «вторички», не сможете ограничить свои затраты уплатой одного процента сбора в ПФ. Вам необходимо будет так же оплатить регистрацию приобретенного права собственности, оплатить комиссию банку, через который вы будете оплачивать цену квартиры (для понимания — многие банки оценивают свои услуги в 1% от суммы платежа). Ну и на практике — продавцов, готовых понести все остальные затраты (а это как минимум оставшиеся 7,5%) — абсолютное меньшинство. Так же на практике «львиная» часть сделок на вторичке происходит при участии хотя бы одного посредника, что сулит сторонам дополнительные существенные затраты (по моим наблюдениям 3-5%).

        2
        1
        • Ирина Романова

          Вячеслав, с продавцом вторички все же легче договориться, чем с застройщиком, как правило

  • Stel

    Не совсем согласен с выводом. Во-первых 5-6 тыс экономии на однокомнатной квартире стоимостью 30-40 тыс — это значительно, в эту сумму можно вложиться с ремонтом.
    Во-вторых в реальности все не так просто. Год назад искал 3-х комнатную квартиру за 50-70 тыс, или готовый новострой или стройка с ожиданием до 1 года. Если отбросить всякие незаконные и сомнительные варианты, то разница была около 15 тыс на такой квартире. В строящихся домах можно было найти квартиру за 47-60 тыс. в следующих комплексах: Каховская, Варшавский, V квартал, Отрадный. В тоже время готовые квартиры соответстующие бюджету были в Вышиванке, Комарова, Британском квартале, их цена уже была в районе 60-70 тыс.

    • Stel

      Плюс хотел добавить еще пару моментов, в отношении тех комплексов которые знаю:
      1. Про Варшавский написано что там 19 тыс на метр, но при полной оплате там можно было выбить скидку, вполне вероятно что можно и немного дешевле. В тоже время по объявления нельзя судить о выставленной цене. Сам с этим столкнулся, особенно актуально для квартир в новостроях, где 95% продают агентсва — понравилась квартира и цена, звонишь, а там или дороже, или квартиры нет. В данном комплексе реальная разница будет 6 тыс, не меньше. Это около 15% стоимости, что не так и мало.
      2. В комфорт тауне вообще непонятно откуда цена застройщика. Об этом даже написано в последнем обзоре этого комплекса. Место там далеко от идеала, и продавать там строящиеся квартиры по $1050 за метр — это перебор. Там цена должна быть $800 максимум. Хотя кто-то наверное там таки покупает квартиры…

      5
      3
  • Руслана

    Ирина, сделайте такой же обзор пригороду) у нас ситуация немного другая, стоимость жилья для инвестирования, вот как мы покупали жк комфорт класса под застройку Синергия 3+ за 10 500 м.кв., тоесть наша евродвушка 41.07 вышла 15600$, сдача в 3 квартале 2019 го, на вторичном рынке, стоимость готовой квартиры без ремонта рядышком в Синергии 3 — 13500 грн. М.кв без ремонта, а готовое решение с ремонтом от 32000$, так что, у нас в Ирпене, по крайней мере намного дешевле инвестировать + делать себе ремонт, нежели покупать на вторичке.

  • алексей

    Добрый день Ирина, вы меня озадачили. Расскажу на своем примере, если что меня поправите .
    Вложился в ЖК like Haus на Оболони от УБ ,у него есть проблемы с переносом задачи на год и слабый темп строительства. У меня рассрочка до конца строительства ,1,5 года . Если посчитать то со всеми повышением стоимости квадратного метра от застройщика то двух комнатая квартира 75 метров выйдет 75 $ тыс. Так вот в соседний ЖК гранд который в 70 метров от моего ЖК и построен ~4 года назад, есть на продажу такая же планировка и этаж 100-105 $ тысяч. Разница в 25 $ тыс или если быть точным 25%.

    • Ирина Романова

      алексей, я собственно потому и сравнивала цены в рамках одного проекта.
      Кроме того, вы не учитываете задержки, во время которых ваши деньги не работают

      • алексей

        Сравнить у меня (да и у других)
        была возможность только соседних новостроек ! Я думаю что это было корректно место расположения, этаж , площадь, планировка, материалы строительные… У вас арифметика получается не не совсем правильная. Если даже на однокомнатная квартира на вторичке площадью 40 и стоимость 40000$, а у застройщика +- 32000$ . Разница 8000 = 20%,а это уже не мало,и стоит задуматься. Да есть риски и нервотрёпки но разница 20-25% , отсутствие полной суммы, выбор планировки,заставляет людей вкладывать.
        Притом застройщики всё больше и больше предлагают лучше условия для рассрочки и возможно одна из причин это вторичка .
        И ещё я заметил что застройщики крупных ЖК ( не скольких домов) вырабатывают такую тактику: первые дома как правило хуже расположены, проще материалы и быстро строят, но дешевле.А последние наоборот. Почему так?! В большой ( новый ЖК) надо заманить клиентов это цена, они могут потерпеть соседних строительства этого же ЖК, когда ЖК полностью будет готов виды первых домов могут поменяться.Когда большей части аппетит,первых экономных инвесторов, удовлетворен )) нужно привлечь на оставшихся не начатые дома клиентов побогаче. Вот им и предлогают лучшый вид, лучшые лифты и материалы и ОП есть что уже сказать и показать,но и цена ))

        • DDD

          Алексей, каждый год «простоя» — это потеря средств. Если вы ждете квартиру 5 лет — вы теряете, фактически, 25к$.

      • Сергей

        не выгодно покупать новострой. простая математика. если есть 1млн грн..можно купить ОГВЗ с 18 ппроц доходностью которая не облагается налогом. за три года при учете сложных процентов 1млн..превращается в 1000000*1.18%*1.18%*1.18%=1643000 грн!!! вы увеличиваете свои вложения на 64%… можно купить сразу с ремонтом. не рискуя .

        1
        1
        • Ирина Романова

          Сергей, ОГВЗ сейчас действительно неплохой инструмент инвестиции. Но я бы все инвестировала в краткосрочные бумаги, а не долгосрочные

        • Nikolay

          цены на недвижимость привязаны к валюте, ОГВЗ по 18% в гривне. Через Х времени 1643000грн будет абсолютно другой суммой и не факт что большей.

  • olux

    Полностью согласен с выводами автора в конце статьи.Бесплатно!!! ждать 2.5-3 года новую квартиру с риском достроят-недостроят…невыгодно))Деньги должны быть в обороте))тем более разница в цене 5-6 тыс у.е.(с учетом оформления) Как правило,чем больше будет очередей в комплексе- тем больше предложение готового жилья и это ТОЖЕ повод для торга! Неудобняк только тем,кто ищет видовые квартиры или рассматривает конкретные планировки-здесь в готовом жилье предложения явно меньше. На загородное жилье эта тенденция тоже распространяется и разница в цене еще меньше. Кто не согласен-аргументируйте!

    1
    1
    • noname

      Зачастую выбор на вторичке существенно хуже, чем в первичке. И искать на вторичке значительно затратнее по времени и усилиям. Плюс есть немалые накладные расходы, как уже отмечали.

      1
      1
  • Max

    Ирина, интересно. Но не учтено:
    1) Рассрочка на первичке. На вторичке сразу 100%
    2) Выбор этажей.

    В целом так и есть. За время строительства цена выравнивается между готовым и почти готовым.

    • olux

      MAX,стоит уточнить,рассрочка — всегда удорожание квартиры и бывает даже больше 5-6 тыс …К тому же взнос 30-50% тоже немалые деньги и тоже нужно ждать(да еще и жить в съемной квартире) Согласен, первичка -это возможность выбора квартиры «под себя»,но тоже обязательно будут компромиссные решения.

    • Ирина Романова

      Max,
      1) рассрочка влияет на итоговую стоимость квартиры в сторону увеличения
      2) согласна

      Добавлю — и только начавшим строиться:)

      • Вася

        у нас рассрочка была беспроцентная, как и много где. Как она влияет на стоимость ? я говорю именно о рассрочке а не о кредите

        • Ирина Романова

          Вася, а при рассрочке цена квадратного метра не росла? В каком ЖК вы инвестировали?

          2
          1
    • Владимир

      Хорошие планировки/этажи/стороны часто продают через посредников и так. Потому приходя к застройщику не стоит питать иллюзий о выборе.

  • John

    Помню времена, год назад, когда Оранж Сити был по 15$ а Каховская 60 и Варшавский по 22$. Купил тогда в Файна Тауне за 27 смарт под здачу и не прогадал. Теперь же все что ниже 30к$ полный трещак который разве что бесплатно можно рассматривать. Где те експерты которые говорили что рынок ещё в низ пойдет? Мне кажется кто тогда их послушал сейчас всем чем только можно проклинают😂)

    3
    2
    • Max

      Очень снижается предложение. Будет дорожать недвижимость. Вообще в Украине цены начнут расти.

      1
      1
      • Ирина Романова

        Max, вот сомневаюсь что в долларе цены на недвижимость будут расти. особенно, учитывая перспективу очередного политического кризиса в нашей стране и весьма высокую вероятность мирового финансового кризиса (его пророчат на этот следующий год)

        7
        2
        • Елена

          Здравствуйте. Рассматриваю Киёв для инвестиций. Очень нравится ваш блог, спасибо за труд.
          Я сужу не по Киеву, другому городу. Где цены с 2010 года упали. И продать жильё оставшись при своих невозможно

    • Yuriy

      Смарт …. Файна таун …. , не прогадал . Уже вызывает сомнения . Да действительно если брать ситуацию год назад и сейчас произощел достаточно ощутимый скачок первичку . Такой себе отложенный рост , материалы , оплата труда , инфляция . Но это уже все . Все кто успел купить , счас уже по перепродаже будет конкурировать с людьми которые в долларах еще дешевле покупали. Продаеться то в долларах . Рост цены в долларах по перепродаже замедлился , это факт

    • joke

      Согласен. В 2017 за 30.000 взял неплохую квартиру в Комфорт Тауне, потом за доплату проапгрейдил ее на площадью поболее. Это в хорошем невысоком 12-этажном доме, расположенном в новопостроенном парке. А сейчас за 30.000 особо ничего достойного найти невозможно, муравейники только убогие, по 25 этажей, со дворами-парковками. Все нормальные варианты приближаются к 35-40 тыс уе.

  • Николай

    Один из немаловажных плюсов в первичке это то что есть большой выбор этажа/вида/планировки, который отсутствует уже на вторичке, либо он уже по другой цене. Если брать разницу минимальных цен, то разница не велика, но если рассматривать варианты подходящие для себя, то ситуация немного меняется как я увидел по комплексам которые я рассматривал по минимальной цене там то вид в стену другого дома или планировка не совместимая с жизнью, а по ликвидным квартирам ситуация была в пользу первички.

    10
  • Aivaras

    Пока очень серьезно не хватает готовых 1к эконом/комфорт квартир в новостройках совсем возле метро — только что делал быстрый поиск. В предложенных вариантах отрыв давольно существенный, значит еще строить именно такие квартиры будет выгодно по тому что спрос еще далеко не удовлетворен.

    • John

      Из нормального ниже 30к$ только Республика 720т(30 квадратов) и Паркленд 465т (24 квадрата) остальное неликвидный треш что под здачу что под перепродажу.

      1
      1
    • Илья

      Кстати, очень хороший вопрос. А что сейчас с налогами на покупку вторички и первички?
      Безгранично благодарен за ответ:)

    • Каролина

      И это еще без учета комиссии посредника, без участия которого в современных реалиях крайне сложно найти жилье на вторичке

    • GienA

      это где Вы такой процент нашли?
      в КГС он не сильно значительный, к сожалению, цифру точную не припомню

Добавить отзыв

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *