Рынок недвижимости: итоги 2019 года

2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривны, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте вспомним основные события и проанализируем тенденции ушедшего года, а затем попытаемся спрогнозировать, как будет развиваться рынок недвижимости в нынешнем, 2020 году.

Рынок недвижимости за 2019 год

Динамика рынка

Делать окончательные выводы о динамике столичного рынка «первички» пока все же рановато — Киевское управление статистики опубликовало данные только за 3 квартала минувшего года. Показатели, приведенные в них, некоторым могут внушить осторожный оптимизм — за 9 месяцев 2019 года прирост новых жилых «квадратов» в столице составил рекордные 50% (по сравнению с аналогичным периодом 2018 года) и достиг 934 тыс. кв.м. Всего за 9 месяцев ушедшего года в Киеве стало на 14 тыс. квартир больше.

Итоги рынка недвижимости 2019 года жилищные тренды 2010-2019
Динамика роста числа квартир в новостройках с 2010 года по данным ЛУН Місто

Правда, на мой взгляд, итоговые цифры 2019 года будут не столь внушительны. Во-первых, в 4 квартале прошлого года в столице было введено в эксплуатацию не так уж много жилых новостроек. По данным реестра ДАБИ, в октябре-декабре в Киеве было выдано всего чуть больше десятка Сертификатов о вводе жилых новостроек в эксплуатацию (да и то, некоторые из них касались отдельных очередей строительства). А вот 4 квартал 2018 года в этом плане стал прорывным. За октябрь-декабрь 2018 года было выдано более 30 Сертификатов, что практически удвоило итог года. Статистические данные свидетельствуют: если за январь-сентябрь 2018 года в столице было введено в эксплуатацию  616 тыс. кв.м, то по итогам 2018 эта цифра составила 1,25 млн. кв.м.

Динамика введения в эксплуатацию домов в городе Киев
Темпы ввода жилья в эксплуатацию в 2018-2019 годах в Киеве. Инфографика ЛУН.Місто

Я не думаю, что 4 квартал 2019 обеспечит настолько большой прирост новых жилых метров. Более того, вполне вероятно, что итоговое число введенных в 2019 году «квадратов», может быть примерно таким же (или даже чуть ниже), как и в 2018 году. Косвенно это могут подтвердить итоговые данные 2019 года индекса строительной продукции: несмотря на общий рост индекса на 24%, в сфере жилого строительства зарегистрировано его снижение на 7,8%.

Цены: стабильность или небольшой рост?

Если анализировать прошлый год в разрезе цены, то она показала интересную динамику. По данным ЛУН.Статистика, несмотря на укрепление гривни, средняя стоимость строящихся квадратных метров в национальной валюте в прошедшем году оставалась практически стабильной. Ее колебания в течение года находились в пределах 1 тыс. грн — пики достигали уровня 23-24 тыс. грн за «квадрат». Наиболее низкая цена строящегося метра была зафиксирована в феврале и марте 2019 (23 тыс. грн), а наиболее высокая — в мае, сентябре и октябре (24 тыс. грн). Интересно, что, по данным ЛУН, и в январе, и в декабре 2019 года «средний метр» стоил одинаково — 23,7 тыс. грн.

Итоги рынка недвижимости 2019 года статистика цен
Динамика средней стоимости строящихся квадратных метров в Киеве. ЛУН Статистика

Примечательно, что укрепление гривни отразилось только на валютном эквиваленте стоимости строящихся квадратных метров — за год в долларе их средняя стоимость выросла с $850 до $1000. Причем основной рост происходил как раз параллельно с падением курса доллара.

Итоги рынка недвижимости 2019 года статистика цен в долларах
Динамика средней цены в долларах

Где больше строили

По данным ЛУН, в январе 2020 года в столице были открыты продажи в 239 ЖК. Это говорит о том, что в минувшем году стройплощадки открывались не столь активно, как, скажем в 2018. Так, по данным консалтинговой компании City Development Solutions, на начало 2018 года в столице насчитывалось 255 новостроек, а к концу 2018 эта цифра увеличилась до 279 ЖК.

Правда, говорить о том, что снижение числа стройплощадок повлекло за собой значительное уменьшение числа строящихся квартир, я бы все же не стала. Все-таки в 2019 году стартовало несколько крупных многофункциональных проектов, во многих из которых было запланировано построить 3-5 тыс. новых квартир.

Итоги рынка недвижимости 2019 года жилищные тренды
Тренд к укрупнению проектов новых ЖК прослеживают многие аналитики

Интересно, что по итогам 9 месяцев минувшего года, лидером по приросту новых квадратных метров стал Печерский район столицы. По данным Киевстата, за этот период здесь было введено в эксплуатацию 181,7 тыс. кв.м. Немного уступил ему Дарницкий район, в котором появилось 176 тыс. новых квадратных метров. Третье место по приросту новых «квадратов» по итогам 9 месяцев занял Днепровский район, который прирос почти 160 тыс. кв.м.

Количество новых квадратных метров в районах столицы. Данные ГУ статистики в г.Киев

А вот бесспорный лидер 2018 года — Голосеевский район — за 9 месяцев 2019 года обзавелся всего 82,5 тыс. новых «квадратов». Но ничего, думаю, в 2020 году Голосеевский район вернет себе пальму первенства, ведь здесь ведется строительство нескольких очень крупных ЖК: «Республика», «Лико-Град Перфект Таун», «Теремки» и др.

Итоги рынка недвижимости 2019 средняя цена по районам Киева в гривне
Средние цены в районах столицы

Традиционно, самые дорогие «метры» строили в Печерском районе (средняя цена — 42,4 тыс. грн), а дешевые — в Деснянском (средняя стоимость 18,7 тыс. грн.).

Куда пойдут цены?

Этот вопрос интересует всех — но точного ответа на него дать никто не может:) Застройщики и девелоперы говорят о постепенном повышении цен на первичке, многие аналитики считают, что в гривне они будут оставаться стабильными (при условии стабильной экономической и политической ситуации, конечно), а некоторые эксперты вообще видят предпосылки к фактическому снижению стоимости квадратных метров для частных инвесторов.

Я, если честно, больше склоняюсь к мнению тех аналитиков, которые прогнозируют понижение цен на первичке. При этом, скорее всего, оно будет происходить за счет разрыва между «декларируемой» и «фактической» стоимостью квадратного метра. Объявив свою цену, многие девелоперы будут идти на уступки «реальным инвесторам», предлагая им существенные скидки, лояльные условия рассрочки и прочие «плюшки». Что делать, ведь цена остается одним из самых мощных инструментов привлечения инвесторов — а многие из них, напуганные ситуацией с «Укрбудом» и «Аркадой», переместили свои взгляды с первичного на вторичный рынок.

Как изменится рынок

Мне кажется, в нынешнем году на рынке первичной недвижимости столицы (да и всей Украины) могут начаться процессы, которые окажут на него существенное влияние.

Во-первых, анонсированы законопроекты «о долгостроях» и «о защите инвестиций в жилую недвижимость». Надеюсь, они будут направлены на защиту прав обеих сторон — и застройщика, и частного инвестора:)

Во-вторых, некоторые эксперты надеются на возрождение ипотечного кредитования — по их мнению, этот инструмент тоже поможет простимулировать приток инвестиций в первичную недвижимость. Если честно, то в этом как раз я не очень уверена — вполне вероятно, что основная масса «ипотечных» денег пойдет на вторичку, где скопилась масса готового нового жилья. Все-таки банковский кредит лучше брать под что-то реальное, что можно при необходимости продать. А не под обещания застройщиков — тем более, что основная их масса к своим обещаниям относится не так уж и ответственно:)

В-третьих, мне кажется, что рынок недвижимости уже давно готов к упорядочиванию — в том плане, что назрела необходимость в четкой классификации жилья. И на этом вопросе мне хочется остановиться чуть подробнее.

Классы, форматы и иже с ними

О том, что рынку недвижимости необходима какая-то единая классификация новостроек, эксперты и аналитики твердят уже очень давно (только на моей памяти дебаты на эту тему продолжаются чуть ли не десятилетие). И ее отсутствие наводит меня лично на одну неприятную мысль: против ее внедрения выступает лобби застройщиков и девелоперов, которым она невыгодна. Судите сами — сейчас классность того или иного проекта определяет сам девелопер, который без стеснения называет «комфортом» то, что и на «эконом»-то с трудом тянет по здравому размышлению.

Также, отсутствие четкой классификации позволяет девелоперам придумывать новые форматы недвижимости. В составе новостройки торговый центр? — тогда это МФК. В проекте больше двух домов и застройщик обещает детсад? — пусть называется «город в городе». Продолжать можно долго — маркетологи у застройщиков не зря едят свой хлеб и неплохо работают над созданием «дополнительной ценности», которая позволяет повышать «классность» проектов.

Я ни в коем случае не говорю, что «дополнительная ценность» — это плохо, даже наоборот. Но ЖК почти на окраине, со стенами из газоблоков, с десятком однушек на этаже и с парковкой на 10 авто даже с «консьерж-сервисом и коворкингом» вряд ли все же можно отнести к классу «комфорт». Да и «бизнес-класс» должен определяться не только «концепцией проекта» и наличием «шубохранилища» или «винотеки» но и вполне материальными, определенными и измеримыми характеристиками. Как-то: материал стен, высота потолков, количество квартир на этажа и т.п. Надеюсь, что в ближайшее время рынок наконец обретет четкие критерии классов недвижимости — и тогда его можно будет корректно анализировать в разрезе сегментов эконом, комфорт, бизнес и элит-классов.

286 отзывов

Читать всеНаписать
286 ответов
 
  • Коля
    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

      44       2  
    Ответ
    Роман
    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

      18       1  
    Ответ
    Кооя
    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

      16       2  
    Ответ
    Петр
    Юрий
    Я очікую, що запустять ринок землі і "колгоспники" почнуть масово продавати паї і вкладуватись в нерухомість в Києві, і на фоні всього цього ціна короткостроков...

    Посчитайте для начала: средний пай у семьи до 3-4 Га, стоимость около 2т$/Га (в лучшем случае)! Теперь вопрос с 6-8килобаксов ЧТО они в Киеве купят, гараж?

      13        
    Ответ
    Александр
    Ирина Романова
    Нынешнее лето выдалось одним из самых жарких — с точки зрения метеорологов. А вот политическая и экономическая ситуации несколько снизили свой весенний н...

    15.01.2019 — 23700 грн/м2 @ 28.02 (НБУ) = $ 846
    15.08.2019 — 23100 грн/м2 @ 25,25 (НБУ) = $ 915
    Изменение цены 1 м2 в гривне: — 600 грн/м2
    Изменение цены 1 м2 в долларах: +$69
    Варианты: курс на начало или конец месяца или средневзвешенный; взят по НБУ, банкам или обменникам.

      13       1  
    Ответ



* - обязательное поле

Читайте все 286 комментариев на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и пронозы