Разбираемся в нюансах: построен не равно введен в эксплуатацию

Читатели блога часто задают вопрос: почему, даже если дом выглядит полностью построенным и готовым к приему жильцов, застройщик не спешит передавать инвесторам ключи от новеньких квартир и/или документы о праве собственности на них? Постараюсь внести ясность в этот «парадокс».

Отвечая на поставленный вопрос, сразу скажу: существует целая процедура, предшествующая торжественному перерезанию ленточки в новостройке и ее заселению. Она состоит из нескольких этапов:

  • принятие дома в эксплуатацию;
  • присвоение новостройке адреса;
  • подключение дома к коммуникациям;
  • передача инвесторам прав собственности и ключей от квартир.

Конечно, в наших реалиях некоторые этапы могут быть изменены местами, а то и вовсе пропущены – многие инвесторы сталкивались с ситуацией, когда застройщик передаем им ключи от квартир и позволяет приступить к ремонтам, но вот право собственности на квартиры передавать не спешит. А то и вовсе не торопится вводить дом в эксплуатацию… Чем чревата подобная практика рассмотрим чуть ниже, а пока давайте пройдемся по основным этапам.

Принятие в эксплуатацию

Принятие дома в эксплуатацию – это, по сути, завершающий этап его строительства, который подтверждает, что здание отвечает всем строительным нормам, соответствует строительным стандартам и готово к заселению. При этом до тех пор, пока дом не будет введен, он считается стройплощадкой. Даже, если эта стройплощадка имеет облик заселенного дома:)

Принятие в эксплуатацию
Готовность дома к эксплуатации подтверждает Сертификат

В зависимости от класса ответственности, введение объекта в эксплуатацию подтверждается либо Декларацией готовности (класс СС1), либо Сертификатом соответствия (классы СС2 и СС3). В случае многоквартирных домов, речь, как правило, идет о получении Сертификата соответствия. Пока еще его выдает ДАБИ, но скоро эта функция перейдет к Государственной сервисной службе градостроительства Украины (Держсервісбуд).

Чтобы получить Сертификат, застройщику необходимо подать целый пакет документов, главные из которых – Акт готовности объекта к эксплуатации и Заявление. В этих документах должны содержаться все данные о вводимом в эксплуатацию объекте – начиная с данных разрешительной и проектной документации, и заканчивая информацией об основных участниках строительства, использованных материалах  и итоговыми показателями объекта. К слову, последний пункт добавляет в перечень процедур техническую инвентаризацию новостройки, проще говоря – обмеры БТИ.

Если все документы оформлены корректно, то в течение 10 дней с момента подачи ДАБИ обязан выдать заказчику строительства заветный Сертификат. Но если документы будут заполнены неполно или некорректно, будут содержать недостоверную информацию, орган может принять решение об отказе в выдаче Сертификата. К слову, такое решение может быть принято и на основании несоответствия объекта государственным нормам или стандартам, из-за несоответствия готового объекта проектной документации. Также отказ можно получить из-за того, что застройщик не выполнил требования Закона Украины «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання» и не оснастил здание узлами учета коммунальных услуг (вода, электричество, газ, тепло). Решение об отказе в выдаче Сертификата необходимо принять тоже за 10 дней. После этого заказчик должен устранить все «претензии» и подать документы на введение дома в эксплуатацию заново.

Интересно, что ДАБИ при выдаче Сертификата может делать застройщику и некоторые поблажки. Например, если здание сдается в эксплуатацию в 1 или 4 квартале, фасадные работы на объекте и благоустройство придомовой территории могут быть не завершены. Но в этом случае застройщик, естественно, все равно должен завершить работы в определенный срок, который указывается в Акте готовности дома к эксплуатации.

Если объект достаточно масштабен, то вводить его в эксплуатацию можно по очередям. Но в этом случае необходимо обеспечить безопасность эксплуатации введенной очереди.

Присвоение адреса

С июля 2019 года в Украине действует экспериментальный порядок присвоения адресов введенным в эксплуатацию зданиям. Продлится он до 31 декабря 2020 года, и что будет дальше, пока неизвестно.

Согласно действующему порядку, процедура присвоения адреса максимально упростилась и ускорилась. После того, как дом успешно прошел все процедуры ввода в эксплуатацию, заказчик строительства уведомляет исполнительные органы местного самоуправления (в случае Киева – это районные госадминистрации или местная госадминистрация) о получении Сертификата готовности. После чего в течение 5 дней новому дому в автоматическом режиме присваивается почтовый адрес, соответствующий адресу строительному.

Присвоение адреса
Присвоение адреса – очередной этап оформления новостройки

Как только дому присвоен адрес, информацию о нем можно вносить в единый государственный реестр недвижимого имущества – и начинать процедуру передачи квартир частным инвесторам.

Подключение к коммуникациям

После того, как дом введен в эксплуатацию, застройщику необходимо и подключить дом к инженерным сетям: водоснабжению, канализации, газоснабжению (при необходимости), электричеству и отоплению (при отсутствии собственной котельной, конечно).

Подключение к коммуникациям
Очередной этап – подключение новостройки к коммуникациям

Согласно Закону Украины «Про регулювання містобудівної діяльності», подключение принятого в эксплуатацию здания к инженерным сетям должно произойти в течение 10 дней после соответствующего обращения застройщика к «владельцам» сетей. Правда, на практике тут возможны нюансы. Если при строительстве дома застройщик не получал или не выполнил технические условия (ТУ), если не окончены проектные и/или строительно-монтажные работы (а они, согласно правилам, могут длиться в некоторых случаях до года), если застройщик не оплатил присоединение –  ему могут отказать. И заложниками данной ситуации, как правило, становятся инвесторы, которые принимают квартиры в доме без включенного отопления, с подключением электричества по «временной схеме» и т.д.

Передача прав собственности и ключей от квартир

Как вы уже поняли, застройщик может передать инвесторам права собственности только на квартиры в доме, который введен в эксплуатацию. И все квартиры в котором внесены в реестр прав собственности на недвижимое имущество. До этого момента, ни о каком владении и/или распоряжении бывшим инвестором именно недвижимостью, квартирой, речь не идет.

Передача прав собственности и ключей от квартир
Финальный этап – передача ключей владельцам квартир в новостройке

Да, некоторые застройщики передают инвесторам ключи от квартир в невведенном в эксплуатацию доме. Но в этом случае люди заселяются в квартиры на свой страх и риск. А рисков, к слову, много. Начиная от самого факта обустройства в жилье, которое тебе не принадлежит, и из которого при неблагоприятном раскладе могут «попросить на выход». И заканчивая рисками  испорченного ремонта – если дом не будет подготовлен к отопительному сезону.

По моему личному глубокому убеждению, только после того, как квартира стала полноценной собственностью инвестора, он может брать у застройщика ключи и приступать к ремонту  своего жилища. В ином случае, человек формально заходит «на стройплощадку» – что, собственно, является нарушением законодательства. Как со стороны застройщика, так и со стороны инвестора.


30 відповідей
  • Приклад заселених, але не зданих в експлуатацію будинків – “будови Войцеховського”. Але “Войцеховський”, хоч і “розкручений”, але далеко не перший, і точно не останній бренд не введеного в експлуатацію житла. По-моєму, зараз різниця в ціні між готовим житлом з документами і обіцянкою колись його збудувати, не настільки величезна, щоб так ризикувати. Житло навіть у Києві перестало бути дефіцитним товаром. Готове житло в новобудовах пронується як забудовниками, так і на вторинному ринку. Та що там казати, навіть “простий хлопець з Кривого Рогу” задекларував вісім квартир у Києві, не рахуючи приміської та закордонної нерухомості. Це при тому, що все життя працював у проектах, котрі для податкової декларували збитки. І він далеко не єдиний із “простих”, хто обзавівся купою нерухомості.
    Коротше, для тих, хто не з “простих”, а просто потребує квартиру для проживання є лише два надійні варіанти: або купувати готове, або інвестувати в ті проекти, в котрі інвестують “прості хлопці”. Або є ризик інвестувати в чергового Войцеховського, або ще одну “Аркаду” з “УкрБудом”.

    Интергал Буд любит так дурить. Заселяют в незданный дом и дальше не спеша делают придомовую (до года) люди платят по пром тарифам за электричество.

    Елена
    Как может приниматься дом в эксплуатацию, а потом - подключение дома к коммуникациям? Автор, вы уверены в последовательности этапов?

    Елена, да. Сначала дом получает Сертификат готовности, и только потом – подключается к коммуникациям

    Инвестор
    04.06.2020 о 21:37

    ЖК Карат в Ирпене, 6я очередь – вроде коробка стоит, и вода подана, а газа нет.
    Дом обещали сдать в 2018. Уже 2 года задержка, и финиша пока не видно.
    Пром тариф на электричество на весь ЖК. Первые очереди уже лет 6 так живут.

    eastpak
    Дело в том что в готовых домах продают в основном неликвид. Если квартира действительно хорошая, то ее цена будет отличаться в разы от от цены этапа стройки.

    Продавець на вторинному ринку може малювати будь-яку ціну на свою квартиру, вважаючи її якоюсь супер-унікальною. Але зрештою продасть за ту ціну, за яку буде готовий хтось купити. Можливо, для такого дозрівання має пройти десять років, але якщо він справді хоче їїї продати – він її продасть.
    Ми півтора роки назад за 40тис. Купили квартиру в стані від забудовника в будинку, зданому на початку 2008року. І за словами консервів – це не остання квартира в будинку в такому стані після 10 років його експлуатації. І навіть зараз в нашому будинку щонайменше одна квартира лишається недоторканою. Ми починали торгуватися з 45тис, незадовго до цього цю квартиру виставлялииза 50 тис. Хоча на момент здачі будинку вона була втричі дорожчою. Причому на початку 2008 за 150тис. подібні квартири розліталися миттєво, а у 2018 вона ледве дочекалася покупця за 40.
    Тому якщо є повна сума, якої на вашу думку достатньо для квартири – можна починати пропонувати її навіть не дивлячись на те, за скільки виставлена. Можливо, хтось посміється з пропозиції, більшість просто відмовить. Але якщо запропонована сума буде найбільшою серед тих, які надходять, зрештою продавець погодиться на неї.
    Коли ми запропонували свої 40, продавець погодилась майже миттєво.

Читайте всі 30 коментарів на форумі: Разбираемся в нюансах: построен не равно введен в эксплуатацию