Защита инвестора: что готовит новый Закон

О том, что сегодня частные инвесторы в строительство жилья фактически бесправны много рассказывать не нужно — в этом на собственном опыте убедились практически все, кто вкладывал свои сбережения в строительство квартиры. Нарушение обещанных сроков строительства, изменение площади недвижимости в ходе стройки, «сюрпризы» с передачей прав собственности на готовую квартиру, качество строительства и сложности с устранением недоделок, драконовские штрафы для инвесторов и практически полная вседозволенность застройщиков — вот далеко не полный перечень проблем, с которыми сталкивается частный инвестор. Видимо, ситуация достигла критической точки, потому что государство наконец-то всерьез озаботилось приведением данного рынка в цивилизованный вид. Для этого был разработан законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту прав кредиторів об’єктів будівництва», который, я надеюсь, все же дойдет не только до «чтений», но и будет принят.

Я попросила адвоката АО «Constructive Lawyers» Александра Босенко проанализировать проект будущего Закона и рассказать, как и чем он может помочь частному инвестору.

Новая терминология

Новый Закон вводит в правовое поле понятия, которые раньше только подразумевались:

  • Целостный объект незавершенного строительства;
  • Делимый объект незавершенного строительства;
  • Составная часть делимого объекта незавершенного строительства.

Давайте разбираться, «ху из ху». Итак, целостный объект незавершенного строительства — это недостроенный объект недвижимого имущества (дом, здание, сооружение), составные части которого до принятия объекта в эксплуатацию не являются отдельными объектами гражданских прав. Проще говоря, это целостный имущественный комплекс, в котором не предусмотрены квартиры.

Делимый объект незавершенного строительства — это не достроенный и/или не принятый в эксплуатацию объект недвижимого имущества (дом, здание, сооружение), составные части которого — будущие отдельные объекты недвижимости. Это может быть квартира, гаражный бокс, машиноместо другое жилое или нежилое помещение — главное, что после принятия «делимого объекта незавершенного строительства» в эксплуатацию, все его составные части станут самостоятельными объектами недвижимого имущества.

Таким образом, составная часть делимого объекта незавершенного строительства — это и есть тот объект, в строительство которого инвестор вкладывает средства: будущая квартира, машиноместо, гаражный бокс, встроенное или пристроенное в дом или отдельно стоящее помещение (кроме вспомогательных). Говоря юридическим языком, составная часть делимого объекта незавершенного строительства — это будущий объект недвижимости.

Защита инвестора: что готовит новый Закон

Будущий Закон устраняет путаницу в терминологии среди определения участников строительства. Согласно законопроекту, термин «Заказчик строительства» становится более однозначным и употребляется в значении, используемом  в Законе Украины «О регулировании градостроительной деятельности». То есть, Заказчик строительства — это физическое или юридическое лицо, которое:

  • владеет или является пользователем (арендатором, например) одного или нескольких земельных участков, которые и намеревается застроить (новое строительство);
  • является собственником объекта недвижимого имущества, которое планируется изменять: реконструировать, сносить, капитально ремонтировать или реставрировать.

Но самое главное определение, которое вводит законопроект — это новый вид права, который появляется в законодательстве: право на объект незавершенного строительства. Для частных инвесторов это означает, что у них появляется право собственности на строящиеся квартиры, чего раньше не было. И это право собственности будет подтверждено внесением таких объектов в Госреестре имущественных прав на недвижимость. Подобная новация позволит избежать таких «неприятностей», как двойные продажи одной и той же будущей квартиры, а еще даст возможность четко конкретизировать количество квартир в будущей новостройке и сделает прозрачным правовой статус объекта недвижимости (покажет обременения, аресты и права третьих лиц на такое имущество). Другими словами, данный законопроект переводит строящиеся квартиры в новостройке из категории «инвестиция» в категорию «имущество».

Способы покупки строящейся недвижимости

Законопроект прямо заявляет о необходимости регистрации права собственности на объект незавершенного строительства — только после этого считается отдельным объектом гражданского права. При этом зарегистрировать его можно будет лишь в том случае, если будет подтверждено право его строительства (например, для застройщика это наличие разрешительной документации, для частного инвестора — подтверждение оплаты строящейся квартиры). В реестр можно будет внести целостный объект незавершенного строительства, делимый объект незавершенного строительства и составные части делимого объекта незавершенного строительства.

Для инвесторов будущий Закон определяет следующие форматы покупки строящейся квартиры:

  • заключение договора покупки-продажи;
  • через Фонд Финансирования строительства (ФФС);
  • через Фонд операций с недвижимостью (ФОН);
  • через институт совместного инвестирования;
  • покупка целевых облигаций.

Александр Босенко отмечает, что  при разработке законопроекта планировали прямо запретить заключать предварительные договора покупки-продажи объектов незавершенного строительства, но фактически их не отменили, а несколько урезали. Так, теперь этот вид договоров подлежит обязательному нотариальному заверению, а размер задатков или авансов по таким договорам не может быть выше 10% стоимости будущей квартиры. Более того, если будет доказано, что такой предварительный договор был заключен с целью «оптимизации» и утаивания сделки по купле-продаже объекта незавершенного строительства, то такой договор можно будет в судебном порядке признать никчемным. Тем не менее, по мнению юриста, само наличие в Законе механизма предварительных договоров может позволить застройщикам обходить все те защитные механизмы, которые предусмотрены в законопроекте.

Механика продаж

Законопроект вводит новую механику продажи объектов квартир в строящихся жилых новостройках.

Так, право первой продажи будущей квартиры имеется только у заказчика строительства или у управителя ФФС — и такое право возникает у продавца с момента государственной регистрации объекта незаконченного строительства. При этом продажа совершается по договору покупки-продажи будущего объекта недвижимости.

Новый Закон: способы покупки строящейся недвижимости

Данный механизм вовсе не означает, что покупателю будет необходимо вносить сразу всю сумму по договору — Закон предусматривает возможность оплаты стоимости будущей квартиры частями. Но до момента полной оплаты право собственности на такой объект строящейся недвижимости остается за продавцом. А для защиты прав покупателя, на данное имущество накладывается обременение в пользу будущего собственника(информация о нем тоже вносится в реестр). После полной оплаты, право на будущую квартиру полностью переходит к покупателю, и оно закрепляется в реестре прав на недвижимое имущество.

В будущем Законе определены и существенные условия договоров покупки-продажи строящегося объекта недвижимости. В частности, к договору должны быть приложены дополнения, в которых оговариваются:

  • перечень строительных работ, которые заказчик обязуется провести на объекте;
  • перечень оборудования, которое будет установлено в будущей квартире и передано покупателю;
  • перечень работ по благоустройству придомовой территории;
  • перечень оборудования, которое будет установлено в доме.

То есть, если в дополнениях говорится о том, что в будущем ЖК предусмотрена эксплуатируемая кровля, собственная котельная и 4 лифта, во дворе будет не только детская, но и спортивная площадка. а в квартирах — внутрипольные конвекторы и все счетчики, то именно на это покупатель и может рассчитывать.

Еще один важный нюанс. Будущий Закон позволяет покупателю продавать принадлежащий ему объект строящейся недвижимости без согласования с застройщиком. Единственное условие — наличие права собственности на будущую квартиру, которое возникает, как мы уже выяснили, только после полной оплаты строящихся квадратных метров. К слову, перепродажа строящейся квартиры тоже должна регистрироваться нотариально — и в ходе сделки регистратор внесет изменения в реестр прав недвижимое имущество. По сути, все как на «вторичке» — если объекта нет в реестре, законную сделку с ним провести не получится. А если вдруг кто-то и попытается, то такой договор будет признан никчемными. Зато законопроект позволяет не только продавать и покупать объекты строящейся недвижимости, но и передавать их в залог.

Частный инвестор — не единственный финансист

Сегодня многие застройщики не вкладывают в строительство новых проектов собственные средства, предпочитая финансировать строительство из денег частных инвесторов. Законопроект, судя по всему, искоренит подобную практику — во время государственной регистрации права собственности на будущую недвижимость, заказчик строительства должен будет определить гарантийную часть строительства, которую нельзя будет продать до момента окончания стройки. При этом финансировать строительство гарантийной части застройщики должны будут либо за свои средства, либо за кредитные деньги.

Гарантийная часть должна составлять не менее 10% общей площади будущих квартир при условии страхования застройщиком ответственности за несвоевременную сдачу строящегося дома в эксплуатацию. Если подобной страховки нет, то гарантийная часть увеличивается до 13%.

Реклама и разрешительная документация

В принципе, и сегодня законодательство запрещает рекламировать незаконное строительство или объекты с неполным пакетом разрешительной документации. Подобный запрет содержится и в новом законопроекте, а рекламирующиеся объекты незаконченного строительства обязаны не только иметь необходимую разрешительную документацию, но и доводить ее до сведения покупателя. В частности, реклама должна будет содержать номер Разрешения и лицензии генподрядчика, идентификатор объекта строительства в электронной системе в сфере строительства и адрес веб сайта заказчика строительства с аналогичной информацией.

Кроме того, покупатели смогут дополнительно изучить  разрешительную документацию (в том числе, Разрешения на строительство, данные о праве на земельный участок, ГУО, техусловия, экспертный отчет, лицензия генподрядчика) и финансовые отчеты заказчика строительства за последние два года.

Александр Босенко говорит, что подобные новации, несомненно, облегчат жизнь тем, кто выбирает вариант строящейся квартиры. Они позволят не только убедиться, что стройка законна, но и оценить финансовое состояние заказчика строительства. Правда, юрист отмечает, что текст законопроекта оставляет для недобросовестных застройщиков возможность для манипуляций — ведь в законопроекте речь идет о покупателях, а не о тех людях, которые «имеют намерение стать покупателями».

О чем еще говорит будущий Закон

В законопроекте прописан механизм взаимодействия первого продавца будущего объекта  недвижимости (застройщика) и покупателя, за которым зарегистрировано право собственности на квартиру после сдачи дома в эксплуатацию:

  • порядок принятия
  • порядок оповещения о введении дома в эксплуатацию
  • устранение недоделок (на это дается 15 дней).

Интересно, что законопроект регулирует порядок доплаты/возврата средств за изменение площади. Продавец не будет иметь права требовать оплаты за площадь, которая превышает 5% заявленной площади будущей квартиры, которая определена в договоре покупки-продажи.

Меняется и механизм регистрации права собственности. Оно автоматически регистрируется после получения ведомостей о принятии объекта в эксплуатацию. При этом во время регистрации права собственности меняется объект такого права — объект незавершенного строительства превращается в объект недвижимого имущества.

Коснулись изменения и проектной документации — после продажи объекта незавершенного строительства, все изменения в проект вносятся только с согласия покупателя и касаются:

  • функционального назначения объекта незавершенного строительства;
  • количества этажей (с покупателями, будущие квартиры которых находятся на смежных этажах);
  • общей площади или планировки купленного объекта;
  • общей площади или планировки мест общего пользования первого этажа и того этажа, на котором находится купленная квартира.

P.S. На мой взгляд, новый закон действительно поможет упорядочить тот хаос, который сегодня царит на рынке первичной жилой недвижимости. А как считаете вы? 

14 ответов
Читайте все 14 комментариев на форуме: Защита инвестора: что готовит новый Закон