Рынок недвижимости: итоги осени-2020

Пролетела осень непростого 2020 года, а значит самое время посмотреть, как в этот период чувствовал себя столичный рынок недвижимости.

Что с ценами?

Если весну 2020 года для столичных застройщиков можно назвать неопределенной, лето – хаотичным и полным надежд, то осень, на мой взгляд, заслуживает эпитета «спокойная». Действительно, никаких особых скандалов и потрясений нынешней осенью на этом рынке не происходило – даже сентябрьское проседание гривни практически не отразилось на средней стоимости квадратного метра столичных новостроек (в валюте). По данным ЛУН, в сентябре, октябре и ноябре средняя цена квадратного метра «первички» застыла на уровне $950 – и это всего на $30 меньше средней цены декабря-2019 г., в котором она была зафиксирована на уровне $980.

Правда, в гривне динамика средних цен выглядит не столь стабильной. В нынешнем сентябре стоимость среднего «квадрата» в гривневом эквиваленте составляла 26,6 тыс. грн, в октябре – 27 тыс. грн, а в ноябре – уже 27,1 тыс. грн. В целом, данная динамика вполне коррелирует с колебаниями курса валют – и это, в свою очередь, свидетельствует о том факте, что «квадратные метры» у нас оценивают по-прежнему в долларе, а не в гривнях. К слову, в ноябре 2019 года средняя стоимость квадрата новостроек составляла 24 тыс. грн (в долларовом эквиваленте – $980). Разница в гривне – 3,1 тыс. грн.

Несколько иной нынешней осенью выглядела динамика минимальных цен на столичной первичке. Так, лето девелоперы закончили, вплотную подобравшись к 18 тыс. грн за квадратный метр, в сентябре минимальная цена рванула почти на тысячу гривень и достигла 18,8 тыс. грн. В октябре рост минимальной цены показал небольшой рост и остановился на уровне 18,9 тыс. грн. А вот в ноябре снова взлетел и достиг 19,5 тыс. грн. В долларовом эквиваленте ситуация была более стабильной: ежемесячно минимальная цена «квадрата» прибавляла всего по $10-20 и к декабрю достигла $690. Это на те же $30 выше, чем минимальная стоимость столичного квадрата в ноябре 2019 года – но в гривне разница составляет 3,2 тыс. грн. По данным ЛУН, в ноябре 2019 минимальная стоимость квадрата в столичной новостройке составляла 16,3 тыс. грн ($660).

По-моему, цифры достаточно «говорящие». И вполне объясняющие, почему девелоперы до сих пор так привязаны к доллару и упорно не хотят фиксировать цены на новостройки в национальной валюте.

За чей счет строим?

Начиная с весны 2020 года, девелоперы кардинально снизили число выведенных на рынок новых проектов. Дело здесь, как мне кажется, в нескольких причинах. Во-первых, не прекращающаяся пандемия существенно сузила круг потенциальных инвесторов в столичные «квадраты». Причем, за счет самой массовой его части – тех, кто присматривался к инвестиции в ЖК эконом- и комфорт-классов. Поэтому вполне вероятно, что девелоперы, изначально нацеленные на строительство проектов масс-маркета, решили переориентироваться – например, «доработать» их и вывести на рынок варианты, интересные платежеспособным клиентам. Так это или нет, я думаю, мы увидим уже в 1-2 квартале следующего года.

Во-вторых, вывод новых проектов затормозила реформа ДАБИ. «Накатанные» схемы получения разрешительной документации изменились, а значит, у многих девелоперов затормозился процесс получения разрешительной документации. А без нее представлять проект рынку и начинать привлечение денег частных инвесторов к его реализации сегодня уже «не комильфо» – инвестор нынче «пошел» грамотный и осторожный:)

Кроме того, не стоит забывать и об общем, не самом благоприятном фоне, в котором работают застройщики последние несколько лет. Рынок столичной строящейся жилой недвижимости постепенно затоваривается – непроданных квартир в новостройках становится все больше, доски объявлений пестрят предложениями вариантов по переуступке, застройщики конкурируют не только между собой, но и со своими бывшими инвесторами. А ипотечное кредитование, которое могло бы помочь продать скопившиеся излишки, все также буксует. То, что рынку необходим новый мощный импульс, которым может стать ипотека, понимают все – ведь не просто так, в конце концов, была рождена программа «Ипотека под 10%». Правда, я не могу сказать, что эта программа заработала на полную мощность: дешевые кредиты таковыми фактически не являются, выдают их не все и не всем. Но даже если бы сейчас на рынок недвижимости хлынул поток дешевых кредитов, мне кажется он больше помог бы девелоперам и бывшим инвесторам избавиться от излишков уже готового жилья, а профинансировал бы строительство новой недвижимости.

Собственно, эти причины и привели к тому, что весной-летом-осенью в столице появилось не так уж и много новых проектов. Интересно, что большинство тех девелоперов, которые все же рискнули и открыли отделы продаж, сделали это на самой ранней стадии строительства: подготовки котлована, а то и вовсе на стадии установки строительного забора. На мой взгляд, подобная тактика говорит о том, что девелоперы не хотят (или не могут!) строить «за свои» и предпочитают финансировать новые проекты за счет средств частных инвесторов.

Динамика по сегментам

Средняя стоимость квадратного метра строящейся недвижимости  в чем-то сродни средней температуре по больнице – направление движения рынка в целом показывает, но, вот как обстоят дела «в отделениях» понять сложно. Ведь вектор цен в разных сегментах рынка может быть разнонаправленным.

И он действительно таков. Например, нынешней осенью средние цены на квадрат в новостройках эконом-класса шли вниз: в сентябре средняя стоимость метра составляла $740, а в октябре и ноябре – уже $680. В классе комфорт девелоперы нынешней осенью, похоже, только «нащупывали» правильную ценовую политику: цена метра колебалась в районе $800 и качалась в одну и другую сторону на уровне $10. Зато квадратный метр в классе бизнес уверенно шел вверх: с $1420 в сентябре до $1460 а ноябре. Средняя цена в классе элит тоже уверенно поднималась: в сентябре она составляла $2200 за кв.м, в октябре – $2500, а в ноябре – $2490. Небольшое снижение средней цены в ноябре, на мой взгляд, объясняется исключительно выводом на рынок новых объектов в данном сегменте. А, как известно, девелоперы стараются не задирать стоимость квадратов на старте проекта – хотя, похоже, и этот алгоритм ценообразования дает сбой. В последнее время застройщики начинают продажи с довольно-таки высоких цен, которые затем, при необходимости, корректируются в меньшую сторону при помощи различного рода скидок и акций.

Динамика по районам

Давайте посмотрим, как осенью себя вели средние цены в разрезе районов столицы. Традиционно, самая дорогая недвижимость строится в Печерском районе столицы – тут сосредоточено подавляющее большинство проектов бизнес- и элит-классов. Собственно, динамика средних цен на строящуюся  в этом районе недвижимость вполне соответствует общей тенденции рынка: за прошедшую осень «квадрат» в местных новостройках поднялся в цене на $30 – с $1910 до $1940.

Недвижимость с минимальной средней стоимостью квадратного метра, традиционно, строится в Деснянском районе столицы. Но нынешняя осень и тут внесла свои коррективы – в ноябре самая низкая средняя стоимость квадратного метра была зафиксирована в Святошинском районе столицы. Интересно, что именно в нем зафиксировано максимальное «проседание» цены – в сентябре средняя цена квадрата в Святошинском районе составляла $880, а уже в ноябре – $790. В принципе, такая динамика тоже вписывается в общерыночную тенденцию: здесь строятся, в основном, ЖК эконом-класса, причем многие проекты в этом районе имеют не самый лучший бэкграунд. Задержки сдачи, смена девелоперов, скандалы с отсутствием/неполнотой разрешительной документации – все это имеет здесь место быть. Плюс в этом районе осенью на рынок вывели как новые проекты, так и новые очереди в уже существующих ЖК – и, как мы помним, на старте продаж цены, как правило, минимальны. В целом, мне кажется, что уже в следующем квартале-двух средняя цена в новостройках этого района поднимется и станет выше средней стоимости квадратов новостроек в левобережных районах столицы.

Интересная динамика наблюдалась и в Голосеевском, Подольском и Шевченковском районах – осенью средние цены в них довольно заметно снижались. Так, в Подольском районе цена опустилась с $1110 до $930 за средний «квадрат», в Шевченковском – с $1280 до $1210, в Голосеевском – с $1110 до $1080. В этих районах основная масса строящейся недвижимости тоже позиционируется в эконом и комфорт классах.

А вот в Оболонском районе, где большинство новых ЖК считают себя комфорт- или даже бизнес-классом, средняя цена квадратного метра росла – с $760 в сентябре до $850 в ноябре.

В левобережных районах динамика была такова: в самом «престижном» Дарницком районе средняя цена метра в новостройках выросла с $740 до $810. А вот в Днепровском районе попытка девелоперов взвинтить цены, похоже не удалась: в сентябре средняя цена новостроек этого района составляла $800, в октябре подскочила до $850, но в ноябре снова снизилась до $810.

Подводим итоги

У меня складывается впечатление, что столичные девелоперы в вопросах ценообразования чувствуют себя кавалерией, несущейся по минному полю. С одной стороны – очень нужны деньги на строительство уже существующих проектов, причем с каждым днем речь идет все о больших и больших суммах (мы ведь в курсе, что стройматериалы и энергоресурсы не дешевеют, оплата труда рабочих тоже повышается). С другой – «своих» средств катастрофически не хватает (я не говорю, что у всех, но у многих – точно). А денежный поток частных инвестиций становится все тоньше и тоньше… При таком раскладе есть два пути: первый – повышать цены для состоявшихся инвесторов (которые  согласились на рассрочку). Второй – открывать новые проекты и привлекать к ним «новые деньги», часть которых можно пустить на поддержание уже существующих строек.

Собственно, именно по этим дорожкам и движется большинство столичных застройщиков – причем многие совмещают движение по ним.

Но и первый, и второй путь – достаточно опасны. На первом пути инвестор в какой-то момент может взять калькулятор, сравнить стоимость «рассрочки от застройщика» и банковского кредита – и полностью оплатить свои будущие метры при помощи кредитных средств. В «копилку» застройщика, деньги, конечно, капнут – но общий «ручеек» финансирования проекта станет еще уже.

Второй путь может привести застройщика к созданию довольно неустойчивой пирамиды, которая в один далеко не прекрасный момент обязательно рухнет.

Собственно, как мне кажется, в нынешней ситуации необходимо вмешательство третьей силы – государства. И состоять оно должно не только в «победе над коррупцией в ДАБИ» путем парализации работы этого органа, а в финансировании отрасли за счет фактического, а не декларируемого запуска дешевой ипотеки. Если коммерческие банки не готовы рисковать и кредитовать людей под честные 10% годовых в гривне, то это должно делать государство за счет своих средств. Например, путем увеличения финансирования существующих программ типа «Доступное жилье» и, конечно, обязательного внедрения новых – массовых и работающих! – программ. В конце концов, строительство – одна из бюджетообразующих отраслей экономики страны, так что не грех ее и поддержать.

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.