Законодательные инициативы: катастрофа или спасение?

На днях депутаты ВР приступили к рассмотрению проекта Закона очередных изменений в Налоговый Кодекс страны — соответствующий документ был подан в ВР 2 июня 2021 года и получил номер 5600. Глобальная цель этого законопроекта вполне благородная: обеспечить сбалансированность бюджетных поступлений за счет повышения эффективности использования экономических ресурсов страны, что позволит привлекать в казну дополнительные 50 млрд грн. ежегодно. Среди прочих новаций, в Законопроекте есть два «сюрприза» для тех, кто так или иначе связан со строительством и недвижимостью — вот их влияние на рынок и попробуем рассмотреть. 

Законопроект изменений в Налоговый Кодекс Украины

НДС, куда же без него

Законопроект №5600 предлагает много всего интересного, но особого внимания участников рынка недвижимости заслуживают два пункта документа. Первый: введение НДС со ставкой 20% на поставки жилья. Исключение — квартиры, которые строят за деньги бюджета и по государственным программам «доступного жилья». В оригинале предлагаемая поправка звучит так:

1)      підпункт 197.1.14 пункту 197.1 викласти в такій редакції: «197.1.14. першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів». 

В пояснительной записке предлагаемая новация подается под правильным «соусом»: «… расширение базы налогообложения за счет налогообложения операций по поставке всего рынка жилья (объектов жилищного фонда), кроме строящегося жилья за бюджетные средства (равные условия ведения бизнеса для всех участников рынка жилья учитывая, что в условиях рыночной экономики цены на жилье формируются учетом спроса и предложения)».

Но давайте вспомним, что сегодня гласит вышеупомянутая статья. Для начала: группа статей НКУ под общим № 197 содержит перечень операций, которые освобождаются от налогообложения. А конкретно статья 197.1.14 освобождает от НДС все поставки жилья, кроме первой. Причем первая поставка доступного жилья и жилья, построенного с привлечением государственных денег и сегодня входят в список исключений — согласно действующему законодательству и так они не облагаются налогом на добавленную стоимость. Значит, смысл поправок — оставить льготу по НДС лишь для первой поставки исключительно «доступного жилья» (которое, к слову, доступно далеко не всем желающим)? И обложить НДС-ом все остальные операции с недвижимостью — первые и последующие поставки?

Законопроект изменений в Налоговый Кодекс Украины - введение НДС на поставки жилья
Так сегодня выглядит ст.197.1.14

Тут, думаю, будет логичным предпринять небольшой экскурс в дебри бухгалтерии и попытаться разобраться в очередности и нумерации поставок. Если честно, для меня тонкости правильного начисления НДС так и остались за гранью четкого понимания, но после нескольких консультаций ситуация хотя бы обрела какие-то черты. Итак, максимально упрощенно нынешний механизм «налогообложения первой поставки» выглядит так: обложение построенной квартиры НДС происходит единожды, в тот момент, когда на нее оформляется первое право собственности. При этом первое право может быть оформлено:

  • на застройщика (тогда последующая передача прав от него к инвестору уже не будет «первой поставкой» и, соответственно, по действующему законодательству освобождается от НДС);
  • сразу на покупателя (тогда «первая поставка» происходит в момент оформления права собственности на покупателя и облагается НДС-ом, который для покупателя выражается дополнительной строкой в счете — в «т.ч. ПДВ»).

Всё — все последующие операции, связанные с переходом права собственности, от налога на добавленную стоимость освобождены. Но если депутаты примут предлагаемую поправку в том виде, в котором она прописана в законопроекте, то получится, что НДС будет «сопровождать» не только «первую поставку», но и все последующие. Как это отразится на рынке недвижимости? Не нужно быть экспертом, чтобы спрогнозировать — конечный потребитель заплатит больше.

Инвестиционная привлекательность?

Еще один интересный момент в законопроекте — повышение налога на доходы физлиц (НДФЛ) при продаже третьего и последующего объекта недвижимости в течение года. Сегодня он, напомню, составляет 5% и насчитывается со второго объекта продажи. А по новым правилам он будет составлять 0% с первой продажи, 5% — с продажи второй квартиры и 18% — с третьей и последующей продажи недвижимости.

С одной стороны правильно — если у человека много квартир, значит он далеко не бедный человек и должен делиться с государством. Но с другой стороны — не бедные люди обычно умеют хорошо считать деньги, доходность и окупаемость своих вложений — и вполне вероятно, что после 3-кратного повышения ставки налогообложения, они предпочтут поискать другие варианты инвестиций, не связанные с довольно рисковым украинским рынком недвижимости.

Проект закона изменений в Налоговый Кодекс Украины - повышение налога на доходы физлиц
18% — это много или мало?

Не секрет, что довольно значительную (по некоторым подсчетам — до 40%) часть квартир в будущих новостройках как раз и «разбирают» инвесторы, надеющиеся продать готовое жилье по более высоким ценам. Просто представьте: застройщики лишатся ну пусть не 40%, а 25-30% реальных инвесторов… Думаю, подобный отток скажется на отрасли не самым благотворным образом.

Кроме того, не стоит забывать и о том, что заказчиками строительства некоторых ЖК выступают застройщики-физлица. И инвестиции в такие проекты привлекаются по схеме предварительного договора покупки-продажи и предполагает оплату НДФЛ при завершении сделки (подписании основного договора покупки-продажи недвижимости). По такой схеме все налоги за продавца оплачивает, как правило, покупатель, что увеличивает стоимость квартиры как минимум на 6,5% (5% НДФЛ + 1,5% военный сбор). И с этим с трудом, но смириться можно. А если НДФЛ возрастет до 18? Много покупателей будут готовы переплачивать 20% за квартиру в новостройке?

В общем, на мой взгляд, данные инициативы может быть и помогут на первых порах наполнить бюджет так необходимыми ему деньгами. Но вот что будет через полгода-год после принятия этих поправок? Как на них отреагирует рынок недвижимости? Не «замрет» ли строительство? Или, может быть, эти поправки как раз и направлены на то, чтобы слегка «охладить» рынок, проредить его участников и немного приостановить строительный «маховик»? В этом случае, как мне кажется, у власти все получится 🙂

P.S. Как вы считаете, насколько своевременны предложенные изменения и как они отразятся на рынке недвижимости?

74 ответа
Читайте все 74 комментария на форуме: Законодательные инициативы: катастрофа или спасение?