Шесть лет спустя: ЖК «4 Сезона»

ЖК «4 Сезона» решили продлить на очередной «сезон» – в рамках проекта началось строительство еще двух домов. Ну чем не повод возобновить знакомство? Рассказываю, что я увидела на стройплощадке, что мне рассказали в отделе продаж и о чем поведали жильцы сданных домов проекта.

ЖК 4 Сезона макет
Макет ЖК “4 Сезона”

Месторасположение и окружение

ЖК «4 Сезона» строится в самом «сердце» Голосеевского района, в той его части, которая именуется Голосеево. Если точнее, то дома комплекса расположились неподалеку от Амурской площади: два дома в  начале улицы Максимовича (бывш. Трутенко) – под номерами 3-Г, и 3-Д, а третий – по ул. Ломоносова, 34-Б.

ЖК 4 Сезона на карте
Расположение ЖК “4 Сезона” на карте города

Собственно, для строительства этого ЖК выбрали очень неплохое место. Судите сами: в пешей доступности (10-15 минут обычного шага) находятся две станции метро («Васильковская» и «Выставочный центр»). Еще ближе – остановки наземных видов транспорта, на которых можно как подъехать к метро, так и добраться к центральному ж/д вокзалу, станции «Выдубичи», на Контрактовую площадь или к станции метро «Дружбы Народов». Словом, добраться к этому ЖК на общественном транспорте из любой части города – не проблема.

ЖК Четыре сезона транспортная инфраструктура
Возле ЖК остановка наземных видов транспорта

Несложно доехать сюда и на автомобиле (исключение – часы пик). Заехать в ЖК можно как с Васильковской улицы (через ул. Трутенко), так и с Голосеевского проспекта (через ул. Ломоносова). Правда, доехать до комплекса – это одно дело, а вот заехать на его территорию и припарковаться – совсем другое, причем не в пример сложнее. Несмотря на наличие подземного паркинга, практически каждая пядь придомовой территории занята припаркованными автомобилями. В принципе, это неудивительно: подземный паркинг вмещает чуть больше 300 авто, а квартир в ЖК более 2 тыс. Конечно, обещанный шесть лет назад многоуровневый паркинг был бы очень кстати, но похоже застройщик окончательно отказался от идеи его строительства.

ЖК 4 Сезона выезд из комплекса
Выезд из ЖК на ул. Максимовича оборудовали светофором

Если оценивать месторасположение с точки зрения социально-бытовой инфраструктуры, то и с ней здесь все в полном порядке. В радиусе километра есть большие сетевые супермаркеты, поближе – небольшие продуктовые магазинчики формата «у дома». В пешей доступности работают несколько муниципальных детских садиков и школ, а на территории ЖК имеется частный детский садик (воспитание и развитие ребенка в нем обходится в 21 тыс. грн в месяц).

«Отдыхательно-развлекательная» инфраструктура поблизости представлена массой ресторанчиков и баров, которые буквально «рассыпаны» на пути к ЖК от станций метро. Правда, этот ЖК не слишком дружелюбен к тем, кто любит бродить под сенью деревьев, погрузившись в себя. Во дворе особо не погуляешь – банально негде, да и «погружаться в себя» из-за обилия автомобилей довольно опасно. Вариант – прогуляться до ВДНХ, где есть деревья и нет такого количества машин, но до него (и обратно!) придется пройтись минут 20.

Что обещали и что построили

Напомню, в ЖК «4 Сезона» я успела побывать дважды. Первый раз – в 2013 году, когда был в комплексе был построен первый дом и велась работа над строительством дома №2. Продолжение знакомства состоялось через два года, в 2015 году – и к этому моменту все еще велась работа над возведением дома №2, хотя его должны были уже построить.

Зато к середине 2021 года застройщик не только успел окончить строительство дома №2, но и завершить работу над домом №3. Правда, не обошлось без задержек в строительстве. Так, дом №2 получил свой Сертификат о готовности в 1 квартале 2017 года – то есть задержка его строительства составила почти 4 года (если считать от обещаний первым инвесторам, которым говорили о сдаче дома №2 во 2 квартале 2013 года).

ЖК Четыре сезона построенные дома аэрооблет
Три построенных дома ЖК “4 Сезона”. Аэросъемка ЛУН, весна 2021 г.

Дом №3 обещали сдать во 2 квартале 2019 года, но Сертификат готовности был на него получен в 1 квартале нынешнего, 2021 года. То есть задержка была вдвое меньше, чем в предыдущем доме – «всего» 2 года.

Надеюсь, застройщик будет продолжать придерживаться заданной динамики, и дом №4 сдадут если не в обещанном 4 квартале следующего, 2022 года, то уж всяко не позже 4 квартала 2023 года.

В мои первые визиты в отдел продаж комплекса, менеджеры рассказывали, что в составе проекта запланировано строительство четырех 23-25-этажных домов – которые, собственно, и должны были символизировать четыре сезона. Сегодня число домов в проекте возросло до пяти – видимо, дань глобальному потеплению и изменению климата. Ну а что, я не удивлюсь, если скоро помимо весны, лета, осени и зимы у нас появятся дополнительные зималето или веснаосень:) Правда, несмотря на дополнительный дом, переименовывать комплекс в «5 Сезонов» не собираются:)

ЖК 4 Сезона ход строительства четвертого дома
Дом №4 растет довольно быстро

Помимо жилья в составе ЖК планировалось построить детский садик и многоуровневый паркинг. Садик действительно появился, а вот от строительства паркинга решили пока отказаться.

Отмечу, что помимо увеличения количества зданий, несколько изменились и их технические параметры. Технология строительства (монолитно-каркасная) осталась прежней – все-таки высотные дома (26 этажей, 4 секции) сложно строить по другой методике. Зато стеновые материалы стали проще – если в первых трех домах наружные стены закладывали кирпичом, то в домах №№4 и 5 они будут выполнены из газоблоков. Внутренние стены (межквартирные и межкомнатные) тоже будут из газоблока. К счастью, в качестве утеплителя по-прежнему планируют использовать минеральную вату. Как и отделку фасада – первые два этажа облицуют плиткой, а все что сверху – оштукатурят и окрасят. Правда, фасады двух новых домов решили сделать повеселее – судя по всему, они будут не однотонными, как уже построенные здания, а с яркими цветными пятнами по фасаду.  Все коммуникации здесь централизованные.

Каким получается комплекс

Глядя на ЖК «4 Сезона» издалека, испытываешь некое благоговение от мощи современных строительных технологий и удивление от трактовки прекрасного некоторыми архитекторами. Даже издалека возвышающиеся здания производят довольно сильное впечатление – а с высоты птичьего полета и вовсе кажутся какими-то оборонительными сооружениями, воротами или лабиринтом, охраняющими вход в какой-то другой мир.

Вблизи впечатление не пропадает, а наоборот усиливается – дома этого и соседнего ЖК “Амурский/Лимонад” буквально нависают над небольшим двором, заставляя почувствовать себя крохотной букашкой. Впечатление усиливают не только «уходящие в небо» стены, но и узкие, загроможденные дворы. Пространство в них буквально «съеживается» – мне кажется, что людям, страдающим клаустрофобией находиться здесь будет не очень приятно. Более пристальный взгляд на окружающее пространство тоже не добавляет оптимизма: «уставший» фасад первого построенного дома, облупившаяся краска, ржавчина на металлических конструкциях, раскрошившийся бетон…

ЖК Четыре сезона плотность застройки
Плотность застройки здесь впечатляет

Хотя, если не зацикливаться на внешней составляющей, жизнь в «4 Сезонах» можно назвать неплохой. В нежилых помещениях на первом и втором этажах построенных домов открылись различные магазинчики и салоны, под боком детский садик, квартиры достаточно комфортные и теплые – по словам жителей, их все вполне устраивает.

Как живется в ЖК «4 Сезона»

Мне удалось пообщаться с несколькими жильцами комплекса – и все они буквально в один голос твердили, что именно к квартирам у них никаких претензий нет – за исключением некоторых недоработок застройщика (многие меняли входные двери, дополнительно регулировали окна и т.п.). Но сами квартиры получились теплыми, планировки – отличные, сумма коммунальных – приемлемая (около 8 грн за кв.м). Правда, не все еще забыли о задержках сдачи домов, поэтому никаких дифирамбов застройщику от них я не услышала. Многие сетовали на тесноту во дворе и говорили о том, что запланированные паркинги были бы вовсе не лишними.

Не очень лестные отзывы были и в сторону управляющей компании – их, кстати, в комплексе две: ОСББ «4 Сезона» (обслуживает дом №1) и ООО «ДомСервис» (обслуживает дома №№ 2 и 3). По мнению моих собеседников, за порядком и чистотой на территории можно было бы следить и получше.

ЖК 4 Сезона внутренний двор
Одна из детских площадок комплекса

Молодая мамочка с младенцем в коляске тоже отозвалась о квартире с удовольствием – шумоизоляция на уровне, из окон не дует, стены не промокают. Но посетовала, что мест для прогулок поблизости не так уж и много: во дворе гулять с младенцем неудобно, до ВДНХ идти долго. Зато до детской и взрослой поликлиники вполне можно добраться пешком – такая прогулка занимает у нее минут 40-50, но они идут через парк им. Рыльского.

В целом, не скажу что жители построенных домов ЖК «4 Сезона» плохо отзывались о комплексе.  Все отметили очень удобное расположение, комфортные квартиры, а также приемлемое качество строительства.

Что предлагают инвесторам

В отделе продаж ЖК «4 Сезона» говорят, что в уже построенных и сданных домах квартир у застройщика не осталось – и предлагают строящуюся недвижимость в доме №4 (напомню, срок сдачи – 4 квартал 2023 года).

Правда, на широкий ассортимент вариантов планировок рассчитывать не приходится – причем не потому, что осталось мало свободных квартир, а потому, что их изначально было немного. Так, в доме №4 проектом предусмотрены только 1- и 2-комнатные одноуровневые квартиры. А 3- и более комнатные будут уже двухуровневыми, располагаются на 25-26 этажах и именуются пентхаусами – их площадь составляет 97-142 кв.м.

При этом в отделе продаж комплекса говорят, что у застройщика не осталось свободных 2-комнатных квартир, все они уже нашли своих будущих владельцев. Собственно, это и неудивительно, ведь 2-комнатные квартиры в доме №4 были представлены лишь в одной конфигурации и не во всех секциях.

ЖК 4 Сезона варианты планировок квартир-студио и однокомнатных в доме №4
Варианты планировок квартир-студио и 1-комнатных в доме №4 ЖК “4 Сезона”

Зато разнообразие 1-комнатных квартир не может не радовать. Здесь есть студио площадью 35-52 кв.м, есть полноценные «однушки» площадью 47,5-53 кв.м. Как видим, застройщик решил не идти на поводу у современной моды на «малогабаритное» жилье и продолжает строить просторные и удобные квартиры.

Если говорить о планировках, то вживую оценить их пока нельзя – их попросту еще нет. Но судя по графическим материалам, квартиры будут удобными, продуманными и функциональными.

Если в первых домах застройщик не только строил квартиры, но и выполнял в них черновую отделку (стяжка пола, оштукатуривание стен, разводка отопления с установкой радиаторов, ввод в квартиру коммуникаций и установка счетчиков), то в доме №4 из отделки будет выполнена только стяжка пола. Плюс, конечно, разводка системы отопления, ввод коммуникаций в квартиру и установка счетчиков. А вот оштукатуриванием стен застройщик заниматься не будет – скорее всего потому, что стены в новых домах будут из газоблоков.

Цена вопроса

Стоимость квадратного метра 1-комнатных квартир в ЖК «4 Сезона» стартует с 28,8 тыс. грн. При этом в ценообразовании участвуют площадь будущей недвижимости, ее планировка и формат оплаты. Например, при 100% оплате квадратный метр в однокомнатной квартире-студио площадью 34,6 кв.м будет стоить 31,4 тыс. грн, а общая сумма инвестиции составит почти 1,1 млн грн. Если же оплачивать будущую квартиру в рассрочку, то цена «квадрата» повышается на 20-25%, до 37,4 тыс. грн – то есть стоимость будущей квартиры составит порядка 1,3 млн. грн. Правда, эта сумма фиксируется и в ходе строительства дома уже не меняется. Оплатить рассрочку нужно за 2 года, причем первый взнос должен быть не менее 50%.

Инвестиция оформляется через заключение договора покупки-продажи имущественных прав. В цене договора уже учтен НДС.

На вторичном рынке квартиры в ЖК «4 Сезона» предлагаются по цене порядка $1,5 тыс. за кв.м в состоянии «после строителей» и от $1,8-2 тыс. за кв.м в квартирах с ремонтом.

 

Кто строит и что с документами

Девелопером и генеральным подрядчиком строительства ЖК «4 Сезона» выступает  компания «УМК», у которой это единственный проект в портфолио.

Интересно, что де-юре, дома №№ 4 и 5 к ЖК «4 Сезона» не относятся. Судя по документации, это совершенно другой проект – у которого «свой» Заказчик, «свой» земельный участок  и «свои» разрешительные документы.

ЖК 4 Сезона визуализация
Даже на некоторых визуализациях два дома проекта стоят особняком

Так, первые 3 дома ЖК «4 Сезона» строились на участке земли с кадастровым номером 8000000000:79:364:0055 и целевым назначением 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Пользователем этого участка выступал ГУР Минобороны Украины – он же был и Заказчиком строительства. Причем, что интересно, ведомство выступало заказчиком строительства именно «житлового комплексу з об’єктами обслуговування населення за адресою: вул. Трутенка Онуфрія, 3».

Дома №№ 4 и 5 строят на участках земли с кадастровыми номерами 8000000000:79:364:0101 и 8000000000:79:364:0100, которые находятся в пользовании в\ч А0515. Целевое назначение земли – 15.01 «Для розміщення та постійної діяльності Збройних Сил України для експлуатації та обслуговування військового містечка № 141», что не сильно соответствует намерениям застройщика построить на участках многоквартирный жилой дом «для гражданских». Собственно, судя по документам, здесь вовсе и не ведут «гражданское строительство» – в Разрешении на строительство сформулировано вполне четко: ведется «Будівництво житлового комплексу для військовослужбовців та членів іх сімей з об’єктами обслуговування населення по вул. М. Максимовича (колишня О. Трутенка), 3 у Голосіївському районі м. Києва».

ЖК Четыре сезона данные кадастра
Один из участков застройки в Кадастровой карте

Согласно Распоряжению Кабмина № 666-р от 23.05.2013 г., на землях Минобороны действительно можно строить жилье для военнослужащих и членов их семей с привлечением внебюджетных средств. Правда, участок по ул. Трутенко,3 в актуальном списке таких земель не фигурирует – но я надеюсь, что исключен он из данного списка уже после того, как между Заказчиком (ГУР Минобороны) и генподрядчиком (ООО «УМК») был заключен договор о строительстве жилья (№322Д от 28 декабря 2018 г.). Иначе инвесторов могут поджидать неприятные «сюрпризы» на этапе сдачи комплекса в эксплуатацию и оформления права собственности на готовые квартиры.

Само же строительство ведется вполне легитимно – у застройщика имеется  Разрешение на строительство, полученное в феврале 2021 г. за № ІУ013210119244.

ЖК 4 Сезона Разрешение на строительство
Два новых дома строятся по отдельному Разрешению

Подводим итоги

Не могу сказать, что я в восторге от ЖК «4 Сезона» – но не могу сказать и о том, что я от него в ужасе:) В этом комплексе очень тесно переплелись отличные и сомнительные нюансы: отличное месторасположение и зашкаливающая плотность застройки; удобные квартиры и отвратительные внутренние дворы; приятная цена квадратного метра и колоссальные задержки строительства. И искать баланс между этими плюсами и минусами каждому инвестору придется самостоятельно. Я не уверена, что здесь будет комфортно жить семье с ребенком – но под аренду квартиры в этом ЖК должны просто «разлетаться».

Что понравилось

Месторасположение, близость метро, планировки квартир.

Что не понравилось

Задержки строительства и упрощение проекта.


164 відповіді
  • Алексей
    07.09.2021 о 13:35

    Несколько слов от жителя 2го дома, проживаю в данном комплексе чуть более 2х лет. И по 2му дому могу вам сообщить следующее:
    – отсутствие придомовой территории, двор сквозной и проездной для таксистов, выгрузить покупки возле своего подъезда невозможно.
    – качество строительства ниже среднего, хоть дом и кирпичный, но строили его криворукие мутанты. Застройщик УМК сэкономил на всем, достаточно посмотреть лестничные пролеты, лифты. По комфорту не принято никаких мер, шумо-звуко изоляция отсутствует, в полах нет шумоизолирующих подложек, без принятия мер по шумоизоляции жить будет тяжело, гул и топот. Сама стяжка пола – песок, цемента практически нет. Окна дешевка и установлены криво.
    – Застройщик поставил свою обслуживающую контору ДС, полное бездействие, двор грязный, шлагбаум не могут сделать уже 2 месяца. В первом доме ОСБб, там чуть лучше, хотя сам 1й дом сданный УМК в 2012-2013 году попросту рассыпается.
    Из плюсов, это только месторасположение, оно очень удачное, но это не заслуга застройщика.
    Кстати УМК редкие вруны, сроки задержки 2го дому 3 или 4 года, 3го дома вроде задержка – 2 года, 4й строят но они его строят походу из тырсы , песка и воды может уложатся в срок 🙂

    Николай
    03.02.2021 о 12:04

    С нетерпением ожидаю нового обзора этого ЖК, а то последний обзор был уже очень давно, а тут уже вроде как 5 домов планируется.

    В течение года жили в арендованной квартире в ЖК «4 Сезона» в уже давно сданном доме.
    Да чтоб я там купила квартиру?! Да ну неее.
    К самим квартирам претензий нет, но то, что вокруг – это же ужас полный. Припарковаться часто практически невозможно.
    То есть, более менее комфортно будет жить тем, у кого есть паркоместо. А это плюс 15К$.
    И нужно учитывать, что случись что, пожарная во двор не заедет. Там даже ролик для ТСН снимали, чтобы наглядно показать, что пожарные машины не могут проехать по киевским дворам.

    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    27.08.2021 о 12:52

    «Глядя на ЖК «4 Сезона» издалека, испытываешь некое благоговение…» — эти два абзаца просто шедевр!! Ирина, я вас обожаю ( в хорошем смысле ).

    Ірина Романова
    Первый раз ЖК «4 Сезона» я посещала два года назад — в апреле 2013 года. Как и читателям блога, мне было интересно узнать, что изменилось в комплексе за прошед...

    Хочу обратить внимание покупателей на полное отсутствие парковки, возле подъездов домов десяток авто это не парковка. Рядом так же нету. И самое главное когда вам скажут, что есть подземный паркинг во дворе первого дома, то спуститесь в него и посмотрите количество мест свободных для аренды или покупки, их просто нету!!!! Жители первого дома не могут поставить авто даже во дворе, дальше апокалипсис парковочный..

Читайте всі 164 коментаря на форумі: Два сезона у ЖК «4 сезона»