Летний рост: как менялись цены на новостройки

Похоже, столичный рынок недвижимости пошел «на повышение» – все лето цены на строящиеся квадратные метры стабильно росли. Давайте оглядимся, проанализируем причины такого тренда и попытаемся предугадать как будет вести себя рынок в ближайшей перспективе.

Время «быков»*: цены растут во всех сегментах

Если взглянуть на график статистики средних цен на столичном рынке недвижимости, то можно заметить, что тренд «на повышение» начался ровно год назад – несмотря на традиционное летнее затишье и бэкграунд в виде начала пандемии, средние цены на столичные новостройки начали расти в августе 2020 года. И этот рост не остановился и в августе 2021.

Так, за три месяца нынешнего лета средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составила 32,5 тыс. грн, прибавив за один месяц 600 грн, за все лето – 1,7 тыс. грн, а с начала года – 4,5 тыс. грн. В валюте рост был не столь впечатляющ, но тоже довольно ощутимым: за месяц условный метр подорожал на $20 (средняя цена – $1210, по данным ЛУН), за лето – $80, а с начала года – $220. Если сравнивать среднюю цену за квадрат столичных новостроек в августе 2021 с августом 2020, то в гривне рост отмечался с 26,5 тыс. грн до 32,5 тыс. грн (+7 тыс. грн или 26%) , а в долларе его стоимость поднялась с $960 до $1210 (+$250 или 27%).

При этом рост отмечался во всех сегментах рынка – от эконом-класса до элит. Так, по сравнению с августом 20 года, средняя цена квадрата в новостройках эконом-класса выросла с 19,5 тыс. грн до 21,9 тыс. грн (+12%), в комфорте с 21,6 тыс. грн до 26,9 тыс. грн (+24%), в классе «бизнес» – с 38,7 тыс. грн до 48,8 тыс. грн (+26%), а в «элит» – с 68,5 тыс. грн до 76,9 тыс. грн (+12%).

В долларовом эквивалента за год динамика цены тоже впечатляет: в эконом-классе рост составил с $710 до $810 (+14%), в комфорте – с $790 до $1010 (+27%), в бизнесе – с $1400 до $1820 (+30%), в элит – с $2490 до $2960 (+18%).

Сколько построили

По данным Киевского управления статистики, за первое полугодие нынешнего года, в столице было принято в эксплуатацию более 512 тыс. новых квадратных метров (причем если в 1 квартале было введено 145 тыс. кв.м, то во 2 квартале  ввели почти 368 тыс. новых кв.м). Эта цифра в два раза выше, чем показатель ввода в первом полугодии 2020 года. Конечно, подобный рост впечатляет. Но все же не нужно забывать, что первая половина 2020 года – не самый удачный период для сравнения (ну или наоборот, тут как посмотреть). Все-таки первый локдаун и совпавшая с ним по времени реформа ДАБИ довольно сильно «затормозили» темпы сдачи киевских новостроек в эксплуатацию.

По итогам полугодия по темпам прироста новых жилых квадратных метров в лидеры вышел Шевченковский район, в котором за 6 месяцев нынешнего года появилось 138 тыс. кв.м нового жилья. Ненамного отстает от него Голосеевский район, который за полгода «прирос» новыми 119 тыс. кв.м.. Замыкает тройку лидеров Дарницкий район, где за полгода удалось ввести в эксплуатацию 49,5 тыс. новых жилых «квадратов».

Сколько планируют построить

При этом в планах у столичных застройщиков до конца нынешнего года ввести еще 130 ЖК (полностью или в отдельных очередях). Если эти планы воплотятся в жизнь, то думаю по итогам нынешнего года число новых жилых квадратных метров вполне может удвоиться, а то и утроиться (по сравнению с 1 полугодием). К слову, по данным Укрстата, только в 1 квартале 2021 года в столице началось строительство порядка 500 тыс. новых квадратных метров (к сожалению, статистика за полугодие пока не подоспела). Для сравнения: в 1 квартале 2020 года эта цифра составляла менее 185 тыс. новых квадратов.

Так что, как видим, в ближайшем будущем дефицита новостроек в столице не предвидится. Собственно, это уже видно по нарастающему темпу представления инвесторам новых проектов. На сегодняшний день в Киеве ведутся работы на 150 стройплощадках – и до конца года планируют начать строить еще как минимум два десятка новых ЖК.

Почему растут цены?

Конечно, однозначного и точного ответа на этот вопрос я не дам:) Но предположить, почему на фоне снижения доходов у значительной части населения Украины цены на рынке недвижимости рванули вверх, могу. Конечно, формированию тренда «на повышение» поспособствовал не один, а целый комплекс факторов.

№1. Снижение ставок по депозитам. На фоне прошлогоднего снижения учетной и банковских ставок, инвесторы начали массово вкладываться единственную, по сути, альтернативу депозитам – «в кирпичи».

№2. Немаловажно и то, что строительная отрасль успешно справилась с локдауном – за что, конечно, огромное спасибо правительству, решившему не вводить жесткий карантин на стройплощадках. Люди увидели, что государство «благоволит» застройщикам – и понесли к ним свои сбережения.

№3. Всплеск спроса и приток новых инвестиций позволил девелоперам начать «разгон цен» – законы рынка никто не отменял.

№4. Масла в огонь «разогрева рынка» подлил уровень базовой инфляции, позволив девелоперам использовать для инвесторов железный аргумент в стиле «а что сейчас не дорожает?» – и продолжить повышение цен. В целом, конечно, да, дорожает – но то, что влияет на себестоимость строительства (стройматериалы и оплата труда) не подорожало настолько, чтобы оправдать рост цен на строящиеся квадратные метры в среднем на 25% за год. К слову, если кому интересно, то средняя зарплата на столичных стройплощадках составляет около 10 тыс. грн в месяц (у штатных работников, согласно данным Киевского управления статистики). Я согласна, что в реальности эту сумму можно смело умножить на 1,5-2, но дело в том, что за текущий год зарплаты в этом секторе практически не выросли – если, конечно, верить нескольким моим знакомым, работающим на стройках. Да и индекс цен на строительную продукцию по мнению Укрстата, за год составил всего 110,5% (2 квартал 2021 по отношению ко 2 кварталу 2020 г.).

№5. И снова спасибо правительству, задумавшему оптимизировать налогообложение (законопроект №5600) и убрать льготу по НДС на вторую и последующую поставки жилья – и при этом не озаботившемуся разъяснением своих идей «народным массам». Что, в свою очередь, позволило некоторым девелоперам анонсировать грядущее существенное повышение цен – и даже начать воплощать его в жизнь. Ну и пусть законопроект еще не принят. Ну и пусть на ценообразование многих девелоперов (тех, которые включают суммы НДС в договора с инвесторами) этот закон, даже если его примут, никак не повлияет. Зато есть прекрасный повод для дальнейшего «разогрева» рынка.

В общем, сошлись несколько факторов, которые и вызвали тренд «на повышение» на столичном рынке первички. И, как мне кажется, какое-то время данный тренд еще продлится. Об этом, в частности, могут свидетельствовать активно растущая стоимость «квадратов» в новых проектах – в которых, по сути, успели построить только отдел продаж. Цены «на старте» во многих из них не намного ниже цен на квадратные метры в тех проектах, которые находятся практически на финишной прямой – и вот это, на мой взгляд, настораживающий «звоночек». А учитывая ажиотаж, который (в том числе, по словам самих застройщиков) царит в отделах продаж – можно предположить, что инвесторы действительно шквально кинулись вкладываться в новостройки.

Как правило, это значит, что на горизонте уже показались «медведи» – и рынок готовится к развороту. Когда именно он произойдет – сказать сложно, но в том что он будет сомневаться не приходится. Думаю, до конца нынешнего года мы еще будем наблюдать дальнейшее повышение цен – может быть, не настолько динамичное, но внушающее определенный оптимизм. А вот что будет дальше, прикинем в декабре. В любом случае, думаю, будет интересно 🙂

P.S. * – «Быки» (англ. bull) – биржевые игроки, трейдеры и инвесторы, планирующие заработать на росте цены активов. Их стратегия основывается на надежде (или точном знании), что рынок, сектор или конкретная акция будут дорожать.