Инвестируем с умом: о чем “говорит” разрешительная документация

Не поверите, но многие инвесторы до сих пор не обращают внимания на разрешительные документы, по которым ведется строительство того или иного ЖК. Они оценивают месторасположение строящегося дома, придирчиво выбирают планировки квартир, выясняют условия рассрочки – но совсем не интересуются разрешительной документацией. Хотя по-хорошему, именно с выяснения этого аспекта и нужно начинать общение с застройщиком – если, конечно, цель инвестиции не просто «вбухать» скопившиеся деньги в «кирпичи», а распорядиться ими максимально грамотно.

Поэтому я решила напомнить, какие документы априори должны быть у застройщика и что в них должно быть написано. А еще – в каких открытых источниках поискать информацию о дополнительных рисках инвестиции в строящуюся недвижимость.

Изучаем Разрешение на строительство

Главный разрешительный документ, дающий стройке «зеленый свет» – это Разрешение на строительство многоквартирного дома. Поэтому первое, что имеет смысл попросить показать в отделе продаж понравившегося вам ЖК – это именно Разрешение на строительство. К счастью, нынешние застройщики уже практически не рискуют начинать стройку без этого документа – хотя и тут возможны нюансы. Давайте разберемся какие.

Нюанс 1: вам показывают Уведомление на право проведения подготовительных работ. Да, этот документ застройщик тоже получает – он оформляется до получения Разрешения на строительные работы. Но он дает право проводить именно подготовительные работы: готовить площадку к будущему строительству, ограждать ее, вести работы по прокладке временных инженерных коммуникаций и т.п. – но не строить здание.

То есть, если вы видите, что у застройщика есть только Разрешение на проведение подготовительных работ, а на площадке уже высится несколько этажей каркаса будущего ЖК, то знайте, то он нарушает законодательство Украины и повышает рискованность вашей инвестиции.

Нюанс 2: Разрешение должно быть выдано на строительство именно многоквартирного дома, а класс последствий такого объекта должен быть СС2 или СС3. Некоторые застройщики, особенно те, которые возводят клубные дома, оформляют не Разрешение на строительство многоквартирного дома (как того, собственно, требует законодательство), а Уведомление о начале строительных работ.

В чем разница, спросите вы – и я отвечу, что по Уведомлению можно строить индивидуальные (одноквартирные) дома или таунхаусы. То есть, согласно этому документу, вы де-юре вкладываете деньги в строительство частного дома для какого-то «дяди Васи», а не в строительство собственной квартиры.

Да, этот «дядя Вася» обещает все порешать: выделить в построенном доме доли инвесторов, оформить их как отдельные квартиры и передать их инвесторам. Но во-первых это занимает дополнительное время и средства. А во-вторых, при такой схеме возможны нюансы на этапе сдачи построенного здания в эксплуатацию – особенно если застройщик жадничает и строит де-факто «частный дом» на 5-6 этажей, 50-60 квартир и состоящий из нескольких подъездов.

Нюанс 3: Разрешение на реконструкцию. Сегодня многие столичные промзоны переформатируются в новые жилые микрорайоны – и в этих случаях застройщик получает Разрешение на реконструкцию бывших нежилых зданий в МФК (многофункциональный комплекс).

Это не противозаконно – просто очередная лазейка, облегчающая жизнь застройщикам. Но если «ваш» застройщик ее использует, то инвестору важно четко понимать – а что, собственно, должно стать итогом реконструкции. В идеале, конечно, в реконструированном здании должны размещаться квартиры, но часто это могут быть апартаменты, офисы или даже номера (если в итоге реконструкции должен получиться, например, отель).

И это означает, что в будущем (если повезет) вы станете собственником не квартиры (жилой недвижимости), а апартамента, офиса или отельного номера (нежилой недвижимости). Владеть ею можно, но с некоторыми ограничениями: жители такого «дома» не смогут создать ОСББ, не смогут зарегистрировать место проживания в нежилой недвижимости, коммунальные услуги будут обходиться дороже и т.д.

Добавлю, что узнать, что именно должно стать итогом любого строительства или реконструкции можно из документа, который называется «Экспертный отчет» – но к нему мы вернемся чуть позже.

Если с нюансом №1 все более-менее понятно (скорее всего, девелопер остро нуждается в деньгах и поэтому решил привлекать частные инвестиции до получения права на строительство), то нюансы №2 и 3, как правило, обусловливает «неправильное» (для застройщика, конечно!) целевое назначение земельного участка. Поэтому очередным шагом грамотного инвестора должно стать изучение «земельного вопроса» понравившейся новостройки.

Документы на землю

Что именно можно строить на том или ином земельном участке, определяется его целевым назначением (цн). Так, для строительства многоквартирного дома оптимально подходят участки со следующими цн:

• 02.02 Для коллективного жилого строительства;
• 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома;
• 02.07 Для другой жилой застройки.

Все остальное – компромисс. По хорошему, прежде чем приступать к проектированию жилой многоквартирной многоэтажки, заказчик строительства должен позаботиться о том, чтобы целевое назначение участка будущей застройки соответствовало его намерениям.

Зачастую для этого необходимо инициировать процедуру изменения цн земли. Да, это может быть долго, дорого и сложно (решение о смене участка принимают депутаты местной Рады) – но эту процедуру необходимо пройти, чтобы в будущем не столкнуться с проблемами в ходе оформления разрешительной документации на строительство и в процессе принятия построенного дома в эксплуатацию.

Проверить целевое назначение земельного участка можно в Кадастровой карте – это несложно, быстро и абсолютно бесплатно.

Если целевое назначение не земли не вызывает «подозрений», можно приступать к следующему шагу проверки – выяснению кто является пользователем земельного участка. Эту информацию можно получить в Реестре прав на недвижимое имущество, сформировав Витяг по кадастровому номеру участка – в документе будет указано, кто и на основании чего выступает собственником/пользователем/арендатором земли.

Если мы говорим о столичных ЖК, то в большинстве случаев они строятся на участках, находящихся в коммунальной собственности и переданных в аренду некой компании – которая «по документам», чаще всего будет проходить как Заказчик строительства. При этом договор аренды между городом и будущим Заказчиком строительства с бухты-барахты не заключается – ему обязательно предшествует Решение Киеврады о передаче земли. Убедиться, что данное Решение существует можно на сайте КМР.

Еще один нюанс. Как правило, Заказчик строительства «лично» проектом не занимается и никаких договоров с инвесторами не заключает. То есть у инвестора может сложиться впечатление, что деньги он отдает вообще какому-то «чужому дяде». Но это, конечно, не так:)

Развеять все сомнения поможет изучение договора между Заказчиком строительства (которая имеет право на земельный участок) и той компанией, которой инвестор платит деньги. Не все девелоперы готовы давать этот договор на изучение потенциальным инвесторам – и я лично считаю, что зря: инвестировать нужно четко понимая кому, под какие гарантии и на что именно ты даешь деньги.

Но все же прояснить этот вопрос можно: в договорах, которые даются на подпись частным инвесторам (договор покупки имущественных прав, участия в ФФС, предварительный договор покупки недвижимости и т.д.), как правило содержится детальная информация о том, кто и на каком основании получил право заниматься реализацией проекта. Если такой информации в предлагаемом к подписанию договоре нет, я все же рекомендую настоять и выяснить у представителя застройщика полномочия вашего будущего контрагента.

ГУО, Экспертный отчет и ТУ

Эти документы позволят  четко знать: что именно разрешено проектировать на участке (ГУО), что спроектировано (Экспертный отчет) и к каким коммуникациям подключат дом (ТУ).

У каждого ответственного застройщика в отделе продаж имеются копии этих документов – и я рекомендую внимательно их изучить на предмет соответствия «ожидания и реальности». Так, например, если в Экспертном отчете проекта (на который, собственно, и было получено Разрешение) идет речь о строительстве 10-этажного дома на 60 квартир, а по факту строится 16-этажка на 150 квартир, то можно предположить, что застройщика и инвесторов ждут увлекательные «приключения» на этапе ввода такого ЖК в эксплуатацию.

Информацию о наличии этих документов можно получить в реестре строительной деятельности: в карточке Разрешения на строительство указываются номер ГУО (иногда со ссылкой на них) и данные Экспертного отчета (в строке ТЭП проекта). Правда, иногда эти данные оказываются не внесенными в реестре, поэтому попросить их копии лучше во время визита в офис продаж понравившегося ЖК.

Открытые реестры

Во время визита в отдел продаж желательно взять копии всех разрешительных документов на строительство, документы на земельный участок и ТУ – чтобы  в спокойной обстановке вдумчиво их изучить. И проверить, действительно ли с ними все так хорошо, как рассказывает застройщик. Кстати, дам небольшой совет: обязательно сравнивайте все номера и даты изучаемых документов  – тут возможны удивительные «сюрпризы»:)

В реестре прав на недвижимое имущество проверяем земельный участок – причем не только на предмет права собственности, но и на наличие обременений (ипотеки, ареста и т.д. – все это отражается в Вытяге).

В реестре строительной деятельности проверяем актуальную информацию о выданном Разрешении на строительство (в моей практике бывали случаи, когда в отделе продаж демонстрировали бумажное Разрешение, а в реестре оно значилось как «аннулированное»). Здесь же можно проверить и наличие у генподрядчика лицензии на проведение строительных работ.

В реестре юрлиц имеет смысл ближе «познакомиться» со всеми  участниками проекта – ну а вдруг среди учредителей застройщика затесался известный мошенник или компания находится на этапе закрытия?

Далее имеет смысл проверить застройщика, заказчика и землю на предмет судебных тяжб и разбирательств – сделать это можно в реестре судебных решений. Если все ок, то можно приступать к внимательному изучению предлагаемого к подписанию договора.

Помочь в поиске всех этих документов могут агрегаторы новостроек – например, на ЛУН в карточке каждого ЖК есть раздел “Документы”, в котором собраны данные о земельном участке, наличии разрешительных документов на строительство, состав участников проекта и даже информация о судебных тяжбах, которые ведутся по тому или иному проекту.

И только после того, как вы убедитесь, что с участком застройки все в порядке, все разрешительные документы у застройщика есть, что вам понятна суть предлагаемого к подписанию договора и вы согласны со всеми его условиями – вот тогда и можно принимать решение об инвестировании в новостройку.

Хотя нет – перед принятием окончательного решения, имеет смысл вечерок-другой посидеть на форумах и в чатах (да хоть и на форуме «Где в Киеве жить хорошо?»), чтобы узнать, как о понравившемся вам проекте отзываются существующие инвесторы, какие достоинства и недостатки новостройки и застройщика обсуждают – и много ли «ботов» нанимает застройщик 😉

В заключение напомню: инвестируя в строящуюся недвижимость, вы не покупаете квартиру. Вы покупаете у застройщика обещание построить ее для вас. Поэтому думайте, кому вы доверяете свои деньги. Всем удачных инвестиций в новостройки!