Осенние рекорды: куда направились цены на новостройки

Динамика роста цен на строящиеся столичные квадраты, заданная в начале года, осенью продолжилась. Давайте посмотрим, насколько подорожали киевские новостройки, а также, в каких сегментах рынка цены продемонстрировали самый впечатляющий прирост. Ну и, конечно, подумаем — доколе «вот это вот все» будет продолжаться.

На сколько подорожали новостройки

В гривне. Если взять за точку отсчета январь нынешнего года, то к декабрю средние цены на столичные новостройки продемонстрировали довольно таки неплохой рост цен. Так, если в первый месяц года «средний метр» стоил 27,7 тыс. грн, то к декабрю он «набрал» 7 тыс. грн и поднялся до 34,7 тыс. грн. В процентном выражении рост составил чуть больше 25%. Это, пожалуй, один из самых высоких показателей с 2014 года.

Статистика рынка недвижимости - динамика цен в гривне
Динамика роста средних цен на столичные новостройки в гривне. Данные ЛУН

Наиболее динамично средняя цена «квадрата» выросла в жилых комплексах бизнес-класса. Если в январе 21 года она, по данным ЛУН.Мисто составляла 41,7 тыс. грн, то к концу года она уверенно преодолела психологический барьер в 50 тыс. грн за метр и составила 52,9 тыс. грн. Таким образом, рост средней цены в этом сегменте рынка составил более 11 тыс. грн на «метре» или почти 27%.

Ненамного от новостроек бизнес-класса отстали и цены в ЖК премиум сегмента. За год средняя цена квадратного метра в них выросла с 65,3 до 77 тыс. грн. В денежном выражении это даже больше, чем бизнес-классе (почти 12 тыс. грн), но в процентном рост все же был чуть ниже — около 18%.

Статистика рынка недвижимости - динамика роста  средних цен в гривне
Динамика роста  средних цен в гривне в зависимости от сегмента рынка. Данные ЛУН

В самом «густонаселенном» классе новостроек — комфорт — средняя стоимость «квадрата», конечно, тоже выросла. Но не настолько: если в январе она составляла 23 тыс. грн, то к декабрю она доросла только до 26,9 тыс. грн. То есть, за неполный год средняя цена квадрата в этом сегменте прибавила чуть меньше 4 тыс. грн или около 17%.

А вот новостройки класса «эконом» продемонстрировали минимальное удорожание. Средняя стоимость квадратного метра в них за неполный год выросла менее чем на 2 тыс. грн — с 20,8 тыс. грн до 22 тыс. грн. В процентном выражении это «какие-то» неполные 6%.

В долларе. Традиционно, цены на недвижимость в нашей стране привязывают к доллару, а не к гривне — и строящиеся квадратные метры не исключение. Поэтому давайте посмотрим на динамику в этом  разрезе. Итак, средняя цена квадратного метра в столичных ЖК, по данным ЛУН, за неполный год показала просто-таки взрывной рост: она поднялась с $980 до $1290 (31,6%).

Статистика рынка недвижимости - динамика цен в долларе
Динамика роста  средних цен на столичные новостройки в долларе. Данные ЛУН

Как и в гривне, динамичнее всего средние цены росли в строящихся ЖК бизнес-класса — они поднялись почти на $500, с $1480 до $1950 за «квадрат» (почти 32%). За ним следуют ЖК класса элит, в которых средняя цена поднялась с $2310 в январе до $2950 в ноябре (рост почти 28%). Далее идут жилые комплексы класса комфорт, где средний квадрат подорожал с $820 в январе 2021 г. до $1000 в ноябре 2021 г (почти 22 %). А самыми «стабильными» оставались средние цены на новостройки класса эконом, в которых квадратный метр за неполный год подорожал с $730 до $840 (15%).

Статистика рынка недвижимости - динамика роста  средних цен в долларе
Динамика роста средних цен в долларе в зависимости от сегмента рынка. Данные ЛУН

Как видим, что в гривне, что в долларе динамика впечатляющая — ни один банк не может предложить такую доходность. Собственно, именно этот факт, на мой взгляд, и привел к тому, что в уходящем году девелоперы зафиксировали рекордный приток инвестиций от частных лиц в свои проекты. Но что же будет дальше?

Разворачиваться будем?

Ноябрь показал: долго «лафа» для девелоперов продолжаться не может, цены такими темпами не будут расти бесконечно. Да и поток частных инвесторов потихоньку начал иссякать — уже этой осенью число сделок на столичной первичке сократилось, по сравнению с традиционно «тихим» летом. В частности, по данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ), в ноябре 2021 было заключено на треть меньше договоров, чем в августе. И подобное «проседание» будет продолжаться еще как минимум пару кварталов. Чем оно вызвано? Несколькими причинами.

Во-первых, платежеспособный спрос не бесконечен. Основная масса тех, кто хотел и мог позволить себе инвестицию в столичную первичку, сделали это во второй половине 20 и первой половине 21 года.

Во-вторых, с рынка постепенно уходит частный инвестиционный капитал. Застройщики сами практически «выдавили» с рынка тех, кто зарабатывал на инвестициях в первичку (вкладывался «в котлован» и переуступал права на недвижимость на этапе более высокой строительной готовности ЖК), сделав процесс переуступки  дорогим и неудобным. А государство планомерно делает невыгодным бизнес по продажам жилья в построенном доме.

В-третьих, даже те, кто хочет инвестировать в строящуюся недвижимость, не всегда могут это без проблем сделать из-за финмониторинга.

В-четвертых, свою роль играют и факторы политические. Нынешнее обострение, разговоры об эскалации и возможных полномасштабных боевых действиях заставляют инвесторов еще раз задуматься — а нужно ли им сейчас вкладывать деньги даже не в квартиру, а по сути в «кирпичи».

Статистика рынка недвижимости - прогноз

Есть, конечно, и факторы, которые наоборот, стимулируют рост цен.

Первый, это, конечно, инфляция. Достаточно просто регулярно заходить в любой магазин, чтобы понять — она есть, и она высокая. Растут цены на продукты, дорожают стройматериалы, повышается стоимость энергоресурсов — и все это, естественно, отражается на себестоимости строительства.

Второй, это недостаток собственного капитала. Мало кто из девелоперов «строит за свои», большинство рассчитывает на приток денег от частных инвесторов. И такая схема требует, чтобы финансовый поток был не только стабильным, но и «полноводным» — ведь его должно хватить не только на «тучные», но и на «скудные» времена.

Третий фактор, хотя и из разряда «конспирологических теорий», но, на мой взгляд, вполне имеет место быть. Он заключается в возможных «кулуарных договоренностях» крупных девелоперов, которые на фоне роста интереса инвесторов приступили к активному «разогреву» рынка, стабильно повышая стоимость квадратных метров в своих проектах. За ними, что вполне естественно, потянулись и остальные игроки. Этот рост цен, к слову, стал одним из аргументов для привлечения новых инвесторов — «дорожает, надо брать сейчас». Но похоже, большинство тех, на кого этот аргумент был рассчитан, либо уже вложились в строящуюся недвижимость, либо «очнулись» и поразмыслили что к чему. Поэтому мне кажется, что скоро мы услышим совсем другую риторику.

Учитывая все эти факторы, мне лично кажется, что в ближайшее время рост цен на строящиеся столичные «квадраты» несколько притормозит. И как минимум до весны мы будем наблюдать если не стабильные (а то и снижающиеся) цены, то совсем небольшой их рост. Который, к тому же, будет нивелироваться различными скидками и акциями. Благо, с декабря по март праздников у нас хватает, так что будет к чему приурочить скидки:)

428 ответов
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    1376
    Ответ
    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    6814
    Ответ
    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    Декабрь 4, 2020 в 22:23

    Перестал использовать статистику ЛУН, ибо как дети — тащат всё подряд, только дети тянут в рот, а эти в качестве данных. Ну вот какой смысл в их «минимальных» ценах, если это полторы неликвидные калеки, в то время как там где происходят реальные продажи — и цены другие, и статистика иная? Да и от «средних», где «Смешались в кучу кони, люди», то есть нет разбиения по числу комнат? При том что дорогих (в перерасчёте на м2 однокомнатных или студиек продается в 3-4 раза больше, нежели 3+ комнатных, с более дешевой ценой за м2.
    То есть вроде как и данные, но при этом совершенно не репрезентативные. То есть не отражающие рыночной ситуации. Сейчас пытаюсь договориться с парой сайтов об углубленной статистике хотя бы по итогам года, мол, от них данные, а от меня упоминание/интеграция. Посмотрим, что выйдет.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    3912
    Ответ
    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

Читайте все 428 комментариев на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы