Невероятный 2021 и непредсказуемый 2022: куда пойдет рынок первички?

На мой взгляд, прошлый год выдался удачным для столичных застройщиков и девелоперов — и немного удивительным для инвесторов. Предлагаю подвести итоги этого невероятного 2021 года и попытаться спрогнозировать векторы развития рынка столичной «первички» в наступившем 2022. 

 

Вот уже второй год подряд экономику страны (да и многих других стран мира!) «штормит». Конечно, в первую очередь за это стоит «благодарить» пандемию, которая основательно перекроила привычную жизнь во всех сферах, сформировала новые тренды и перенаправила основные векторы развития. Массовый исход в онлайн, изменение потребительских настроений и приоритетов, инфляция — все это потребовало «перезагрузки» бизнес-процессов и корректировки курса развития крупного бизнеса.

Не стал исключением и рынок киевской «первички» — на втором году пандемии он, на мой взгляд, вполне адаптировался к новым условиям и показал довольно неплохую динамику. Давайте посмотрим на основные цифры его развития.

Строительный бум?

По данным ЛУН.Місто, в 2021 году в столице было введено в эксплуатацию 35 тыс. новых квартир. И это самый высокий показатель за последнее десятилетие — начиная с 2010 года.

Количество квартир введенных в эксплуатацию в 2021 году
Количество построенных в 2021 году квартир в крупных городах Украины

Ранее максимальное число построенных в столице квартир было зафиксировано в 2017 году. Но и тогда оно не дотянуло даже до 30 тыс. — по данным киевского ГУ статистики, в столице появилось всего 28,2 тыс. новых квартир. Так что 2021 год в том плане оказался самым «урожайным».

Общая площадь принятых в эксплуатацию жилых домов
Динамика строительства новых квартир в столице за 2010-2018 годы

На мой взгляд, причиной подобного роста стали несколько факторов, которые не просто сложились, но и дали синергетический эффект.

Во-первых, важную роль сыграло реформирование ДАБИ — судя по всему, и получить Разрешение на строительство, и ввести готовый ЖК в эксплуатацию застройщикам стало проще.

Во-вторых, в 2021 году мы наблюдали первые результаты массированной застройки Киева, развернувшейся примерно в 2016-2018 годах. По большому счету, почти все сданные в эксплуатацию в минувшем году ЖК — а их, по данным ЛУН.Місто было 58! — начали строиться именно в этот период.

Ну и в-третьих, на руку строителям сыграла, как это ни странно, и пандемия — это, пожалуй, одна из немногих отраслей, которая не пострадала ни от локдаунов, ни от карантинных ограничений. Даже в периоды самых жестких ограничений, работа строек не замирала.

Если говорить о прогнозах, то на мой взгляд, в объемах строительства нынешний год может даже превзойти год минувший. По данным ЛУН.Місто, сегодня в  столице насчитывается 153 жилых комплекса в активной фазе строительства. И 106 из них планируется ввести в эксплуатацию в 2022 году (полностью либо частично). Так что, если все будет идти так, как идет, то 2022 может поставить новый рекорд по числу свежепостроенных столичных квартир.

Где больше строили?

Годовой статистики пока нет, но по данным за 9 месяцев 2021 года, всего в Киеве появилось 1,5 млн новых квадратных метров жилья в новостройках. А лидером по приросту новых квадратных метров стал Дарницкий район столицы, в котором за этот период жилой фонд увеличился почти на 316 тыс. новых квадратных метров. С небольшим отставанием от лидера рос в 2021 году и жилой фонд Голосеевского района — за 9 месяцев 2021 года он увеличился на 307 тыс. новых «квадратов». Тройку лидеров замыкает Шевченковский район, который за 9 месяцев 2021 года «прирос» на 205 тыс. новых жилых квадратных метров. А вот меньше всего новостроек было сдано в Деснянском районе столицы — за 9 месяцев прошлого года в нем появилось всего 15 тыс. новых квадратных метров.

Общая площадь принятых в эксплуатацию жилых домов по районам Киева
Динамика строительства новых квартир по районам Киева. Данные ГУ статистики Киева

По традиции отмечу, что самая дорогая недвижимость строилась в Печерском районе (средняя цена — 67,3 тыс. грн за кв.м), а самые дешевая — в Деснянском (средняя цена — 22,4 тыс. грн за кв.м).

Ценовые качели

Помимо объемов строительства, в 2021 году довольно динамично росла и цена столичных новостроек. Если в январе 2021 года, по данным ЛУН, средняя стоимость «квадрата» киевских новостроек составляла 27,7 тыс. грн, то к январю 2022 она поднялась до 35 тыс. грн. Несложно сосчитать, что рост средних цен тоже побил очередной рекорд и составил впечатляющие 26,3% — и на моей памяти это один из максимальных показателей.

Динамика средней цены на новостройки в грн
Динамика средней цены на столичные новостройки

В долларе — традиционной валюте операций с недвижимостью — рост цен выглядел еще более впечатляюще. Средняя цена «квадрата» поднялась с с $980 до $1280 (порядка 31%). Отмечу, что в декабре стоимость квадратного метра в валютном эквиваленте немного снизилась, что связано с колебанием курса валют — но все равно, общий рост цен выглядит впечатляюще.

И еще немного интересной статистики: по данным ЛУН.Місто, в 2021 году средняя цена на самую небольшую 1-комнатную квартиру в столичных ЖК составляла чуть больше 1,5 млн грн. А самая небольшая средняя «двушка» обходилась инвесторам почти в 2,3 млн грн.

Динамика средних цен на новостройки по районам Киева
Динамика средних цен на новостройки в районах столицы

Если посмотреть на прошлогоднюю динамику цен в разрезе районов, то можно заметить, что активнее всего «средний квадрат» дорожал в Подольском (+13 тыс. грн) Печерском (+12,5 тыс. грн) и (внезапно!) в Днепровском (+10,2) районах.

Куда пойдут цены?

Если говорить о перспективах ценовой динамики, то здесь мнения экспертов разнятся. Некоторые полагают, что цены достигли своего потолка и дальнейшие «качели» будут связаны, в основном, с курсовой разницей. По мнению других аналитиков, стоимость «квадрата» зафиксируется в долларе до весны, а затем с новыми силами «поползет» вверх.

Я, конечно, не аналитик, но все же склоняюсь к мысли, что следующий год станет более спокойным в плане роста цен на новостройки. Во-первых, спрос на новостройки может довольно существенно просесть. В прошлом году наблюдался довольно сильный эффект отложенного спроса — те, кто планировал вложиться «в кирпич» в начале-середине 2020 года, перенесли реализацию своих планов, и инвестировали в 2021 году. Что и создало повышенный спрос, позволивший застройщикам поднимать цены.

Более того, те, кто в принципе планировал инвестицию в строящуюся недвижимость, глядя на растущие ценники решили это сделать пораньше. В результате число тех, кто сегодня серьезно планирует инвестицию в первичку, поубавилось. По данным ЛУН.Мiсто, процент клиентов, готовых в ближайший год инвестировать в первичку, в Киеве составляет 25% от общего числа потенциальных инвесторов.

Количество потенциальных клиентов готовых к инвестированию в недвижимость
Готовых к инвестированию среди потенциальных клиентов — около 25%

Это, конечно, немало, но «готовность к инвестиции» и «сделанная инвестиция» — это все-таки разные понятия. На мой взгляд, будет хорошо, если в новостройку в этом году вложится процентов 10-15% потенциальных инвесторов.

Во-вторых, именно как инвестиция вложение в строящиеся квартиры постепенно становится все менее привлекательным. Повышенное налогообложение, усиливающийся финмониторинг, рост затрат на содержание недвижимости, перспектива доступности альтернативных методов (в частности, упрощение доступа к рынку акций), — все эти факторы стимулируют инвесторов более серьезно рассматривать альтернативные варианты инвестиций.

В-третьих, не стоит забывать о напряженной политической и экономической ситуациях в стране. Которые заставляет многих потенциальных инвесторов думать вовсе не о том, в какой новостройке столицы они хотели бы иметь квартиру… Я надеюсь, что и этот период мы пройдем относительно спокойно.

В то же время, существуют объективные факторы, которые заставляют застройщиков повышать цены. Это, в частности, рост затрат на оплату труда, повышение стоимости энергоносителей и стройматериалов, усиление налоговой нагрузки. Поэтому вполне вероятно, что столичные застройщики уже в ближайшем будущем все же решатся понемногу поднимать цены. Но окончательно их все же скорректирует рынок. Если «продаж не будет», то вполне вероятно что цены притормозят. Ну а если в отделах продаж будут выстраиваться «очереди инвесторов», то и цены с новыми силами рванут вверх. Как будет на самом деле — узнаем совсем скоро:)

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

428 ответов
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    1367
    Ответ
    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    6715
    Ответ
    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    Декабрь 4, 2020 в 22:23

    Перестал использовать статистику ЛУН, ибо как дети — тащат всё подряд, только дети тянут в рот, а эти в качестве данных. Ну вот какой смысл в их «минимальных» ценах, если это полторы неликвидные калеки, в то время как там где происходят реальные продажи — и цены другие, и статистика иная? Да и от «средних», где «Смешались в кучу кони, люди», то есть нет разбиения по числу комнат? При том что дорогих (в перерасчёте на м2 однокомнатных или студиек продается в 3-4 раза больше, нежели 3+ комнатных, с более дешевой ценой за м2.
    То есть вроде как и данные, но при этом совершенно не репрезентативные. То есть не отражающие рыночной ситуации. Сейчас пытаюсь договориться с парой сайтов об углубленной статистике хотя бы по итогам года, мол, от них данные, а от меня упоминание/интеграция. Посмотрим, что выйдет.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    4011
    Ответ
    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

Читайте всі 428 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы