Життя триває: угоди на вторинному ринку нерухомості під час війни

Війна змусила багатьох людей покинути свої домівки та шукати прихистку в більш безпечних регіонах країни. Мільйони сімей переїхали в західну частину України: дехто з вимушених переселенців розцінює своє нове місцеперебування як тимчасове — і має намір повернутись додому, як тільки навалу орків буде відкинуто. А дехто замислюється про те, аби пустити коріння на новому місці — і починає розмірковувати про придбання нерухомості. Саме для тих, хто має намір придбати квартиру в Україні під час воєнного стану, я і підготувала цей матеріал. Поставила найрозповсюдженіші питання юристкам ЛУН, незалежним адвокатам та нотаріусам, розпитала в них про підводні камені укладання угод з нерухомістю в період воєнного стану, попросила декілька порад для тих, хто збирається вкладати гроші в готову нерухомість. Про що дізналась — читайте!

блог угодина на вторинному ринку

Перше, що слід відзначити — український ринок вторинної нерухомості майже «заморожено». Річ у тім, що під час дії воєнного стану Державний реєстр речових прав на нерухоме майно функціонує обмежено. Станом на сьогодні, до реєстру надали доступ лише деяким реєстраторам, а от нотаріусам — ні. Наразі нотаріуси не можуть вносити зміни в реєстр і фіксувати в ньому перехід права власності на нерухомість від продавця до покупця за укладеними угодами. Тож можливість укладати зараз правочини з купівлі-продажу нерухомого майна зараз зведена майже нанівець. Про строки відновлення роботи реєстру в повному обсязі для реєстрації правочинів купівлі-продажу нерухомого майна наразі невідомо — проте можливо у більш безпечних регіонах цей процес зможуть запустити досить скоро. Є непідтверджений поки офіційно інсайд, що в таких регіонах реєстр може запрацювати вже за декілька тижнів.

Наразі, через обмежену роботу Реєстру, у покупців нерухомості виникають певні ризики. По-перше, неможливо перевірити власника квартири або земельної ділянки — чи дійсно та особа, яка продає нерухомість є її власником. Крім того, в умовах обмеженої роботи Реєстру, складно перевірити можливі актуальні обмеження на продаж обʼєкту нерухомості, повноваження підписанта за довіреністю (якщо власника нерухомості представляє уповноважена особа за довіреністю). Тож, схем для можливого шахрайства з боку недобросовісних продавців стає більше — і це, звісно, підвищує ризики для покупця.

По-друге, існує ризик через деякий час визнання судом угоди купівлі-продажу недійсною на підставі положень ст. 233 Цивільного кодексу України – «правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину». Адже воєнний стан цілком може підпадати під такі обставини. 

Проте, навіть під час воєнного стану люди укладають між собою угоди на ринку вторинної нерухомості. При укладанні таких правочинів важливо розуміти, що подібні операції повністю не захищені юридично, тому важливо максимально перевірити правомірність правочину. Зокрема, можна навести приклади кількох можливих варіантів, аби розуміти як вони працюють та як мінімізувати ризики при виборі одного із можливих та не потрапити до пастки зловмисників.

Укладання попередніх договорів

До війни попередній договір був більше розповсюджений на ринку первинної нерухомості, але зараз такі угоди зустрічаються і на ринку готового житла (вторинці). Сутність угоди полягає в тому, що його сторони зобов‘язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Наприклад, продавець та покупець нерухомості укладають попередній договір про те, що, скажімо, в місячний термін з моменту укладання попереднього договору, вони підпишуть між собою та зареєструють у нотаріуса основний договір купівлі/продажу визначеної нерухомості. При цьому покупець в якості забезпечувального платежу такої майбутньої угоди перераховує продавцю визначену вартість квартири.

На перший погляд, все виглядає досить непогано. Але юристи зауважують, що в такому договорі все ж є певні ризики. Головний з яких — попередній договір не є документом, який надає будь-які права на нерухомість, що буде збудована (для первинного ринку) або передана у майбутньому (для вторинного ринку). За такою угодою, покупець, навіть передавши гроші продавцю, ніяких юридичних прав на майно не отримує — він отримує лише право заявити про свої права на це майно в майбутньому.

Крім того, при укладенні попередніх договорів, покупець несе ризики, які при недобросовісності продавця можуть мати невиправні наслідки для покупця. А саме:

  •   продавець може укласти декілька попередніх договорів купівлі-продажу щодо однієї квартири з кількома покупцями;
  •   відсутність гарантійної функції «забезпечувального платежу»;
  •   порушення строків передачі обʼєкту.

Юристи зауважують, що ризики трохи меншають, якщо в угоді  сторони дійшли згоди, що покупець може користуватися цією нерухомістю. Але ризик того, що продавець може укласти декілька таких договорів купівлі-продажу з покупцями щодо однієї квартири — не зникає. І в будь-який момент про своє право на цю нерухомість може заявити декілька покупців. Навіть якщо в цю квартиру вже заселились саме ви.

Крім того, важливо зважати на ще один нюанс. Судова практика в Україні наполягає на нотаріальному посвідченні попереднього договору купівлі-продажу, оскільки попередній договір має бути укладений у тій же формі, що і основний. А нотаріальне посвідчення наразі є неможливим. Тож такий варіант придбання нерухомості, наразі, не є досить безпечним для покупців.  

Купівля за довіреністю

Якщо власник нерухомості не може особисто взяти участь в оформленні угоди, він може передати таке право уповноваженій особі (повіреному) за допомогою довіреності, яку повинен завірити нотаріус. Але навіть якщо якийсь нотаріус і посвідчить таку довіреність, перевірити її дійсність наразі неможливо. Тому юристи радять укладати угоди напряму з власником, або дочекатись можливості перевірки довіреностей у нотаріусів. Адже досить часто «роблять» собі довіреність на право повністю розпоряджатися нерухомістю та отримувати за нього плату саме аферисти — і після того, як шахрайство вийде на поверхню, в програші зостануться обидві сторони угоди.

Якщо ви вирішите все ж таки укладати угоду з повіреним без нотаріальної перевірки довіреності, то юристи радять зробити наступні кроки:

  •   вимагати від довіреної особи негайної розмови з власником по відеозв’язку (таку відеорозмову краще записати та зберегти);
  •   ставити питання, відповідь на які шахраї не могли завчасно підготувати (щодо сусідів, квартири, сплати комунальних послуг);
  •   оплату варто здійснювати лише безпосередньо на банківський рахунок власника квартири. Рух готівкових коштів неможливо буде прослідкувати та повернути у випадку спору.

Квартира, отримана у спадщину

Ще один варіант, який повинен насторожити покупця — купівля квартири, яка була нещодавно отримана у спадщину. Річ у тім, якщо спадщина отримана нещодавно, щодо неї можуть точитися «баталії» спадкоємців. Заповіт щодо неї міг бути фальсифікованим або на спадщину можуть претендувати особи, які безпосередньо під час підписання договору купівлі-продажу відстоюють своє право на спадщину в суді. Якщо надалі право спадкоємця на спадщину або її частину буде усунено в судовому порядку, договір, укладений ним щодо такого нерухомого майна, вважатиметься недійсним.

Для мінімізації ризиків потрібно обов’язково перевірити наявність судових позовів до спадкоємця чи позовів щодо визнання недійсним, однак у воєнний стан це перевірити неможливо через обмежений доступ до реєстрів.

Чи можна все ж таки інвестувати у нерухомість?

Інвестувати у нерухомість під час воєнного стану — можна, але на свій страх і ризик. І більш безпечно (з юридичної точки зору!) це можливо робити при укладанні угод, які не потребують нотаріального посвідчення. Наприклад, договору купівлі-продажу майнових прав, договору участі у фонді фінансування будівництва, договору купівлі-продажу деривативу, договору відступу/переуступки (якщо основний договір не мав бути нотаріально посвідченим) тощо. Ці типи угод, зазвичай, укладають не на вторинному ринку (купівля/продаж готової нерухомості), а на первинці (інвестиція в нерухомість, що будується). Тож, поки Реєстр прав на нерухоме майно працює в обмеженому форматі, юридично більш безпечно вкладати кошти не в готове житло, а в новобудови. Хоча і на цьому сегменті ринку нерухомості ризиків вистачає. Про них я розповім в наступному матеріалі.

P.S. Ставте свої запитання стосовно особливостей роботи українського ринку нерухомості під час воєнного стану, і я обов’язково знайду відповіді на них у юристів, адвокатів чи нотаріусів! 

17 ответов
Читайте все 17 комментариев на форуме: Життя триває: угоди на вторинному ринку нерухомості під час війни