Особливості інвестиційних угод на первинці під час війни
В минулому огляді я розповіла щодо особливостей укладання угод з купівлі-продажу нерухомості під час воєнного стану на вторинці. А тепер, як і обіцяла, розповім про важливі нюанси та підводні камені інвестування в первинну нерухомість в цей непростий час.
Перше, на що я хочу наголосити увагу інвесторів – це той факт, що Реєстр прав на нерухоме майно поки що досі працює в обмеженому форматі. Тож інвестувати в новобудови можна лише через ті договори, що не потребують нотаріального посвідчення. Нагадаю, що це:
- договір купівлі-продажу майнових прав,
- договір участі у фонді фінансування будівництва,
- договір купівлі-продажу деривативу,
- договір участі в ЖБК та договору переуступки (якщо основний договір не мав бути нотаріально посвідченим).
Докладно про особливості та підводні камені договорів такого типу можна прочитати на відповідних сторінках блогу за посиланням, а тут я лише нагадаю основні особливості згаданих угод.
Договір купівлі-продажу майнових прав. Якщо в двох словах, то за договором купівлі-продажу майнових прав, покупець (інвестор) отримує майнове право на неіснуюче та визначене нерухоме майно – до прикладу, квартиру. Таке право засвідчує можливість інвестора отримати право власності на таку квартиру в майбутньому. Тож, коли квартира буде збудована та введена забудовником в експлуатацію, то інвестор, що має майнове право на таку нерухомість, у нашому прикладі – квартиру, зможе оформити право власності на неї.
Договір участі у ФФБ. Цей тип договору є, по суті, договором управління майном. За умовами таких угод, Фонд Фінансування Будівництва (ФФБ) отримує від інвестора в довірче управління кошти на визначену ціль – фінансування об’єкту будівництва. Коли будинок буде збудовано та введено в експлуатацію, інвестор отримає свою «частку» такого об’єкта – квартиру в ньому. Зауважу, що в даному випадку «об’єкт будівництва» – це безпосередньо житловий будинок. А вже сама майбутня квартира, квадратні метри якої фінансує конкретний інвестор, в такому договорі називається об’єктом інвестування.
Договір купівлі-продажу деривативу (форвардний контракт). Такий тип угод на ринку первинної нерухомості став розповсюдженим лише декілька останніх років. Суть цієї схеми інвестування полягає в тому, що придбання деривативу надає покупцеві (інвестору) право укласти в майбутньому договір купівлі-продажу майнових прав. А вже на підставі цього договору він може оформити право власності на квартиру (звісно, після введення будинку в експлуатацію). Зауважу, що угоди цього типу нотаріального посвідчення не потребують, але їх потрібно реєструвати на біржі.
Договір участі в ЖБК. Житлово-будівельний кооператив – досить простий та відомий багатьом формат будівництва багатоквартирного будинку. Його сутність полягає в тому, що кожен учасник такого кооперативу вносить свій пай (зазвичай – це гроші) в будівництво конкретного будинку. Після закінчення будівництва, цей пай обмінюється на конкретну квартиру.
Звісно, у кожного з перелічених вище договорів є свої особливості та підводні камені, на які інвестору потрібно зважувати (тож я все ж таки раджу уважно прочитати статті, в яких досить докладно описані аспекти різних угод). Але всіх їх єднає одне – такі угоди не потребують обов’язкової нотаріальної реєстрації. Тож їх можна укладати навіть під час воєнного стану, коли нотаріуси та реєстри працюють в обмеженому форматі.
Що з довіреністю?
В нинішній час все більше угод на первинці укладають не безпосередньо представники сторін, а їх уповноважені особи, котрі представляють інтереси Продавця або Покупця за довіреністю. І до недавнього часу такі угоди можна було назвати більш ризикованими – адже нотаріальний реєстр довіреностей, як і інші реєстри, працював в обмеженому форматі.
На щастя, сьогодні цей ризик майже нівельовано, адже реєстр довіреностей у нотаріусів нарешті працює. Тому реальність та дієвість виданих довіреностей можна перевірити: якщо в реєстрі є інформація про те, що Продавець дійсно видав конкретній особі довіреність на право підписання від його імені угод, то підпис такої особи на договорі буде повністю легітимним. Тож якщо забудовника на етапі підписання будь-якого інвестиційного договору представляє особа по довіреності, інвестор може перевірити дійсність цієї довіреності.
Насправді це дуже хороша новина для всіх – забудовників, інвесторів та й для економіки країни в цілому. Адже вона означає, що угоди укладаються, будівництво потихеньку «прокидається», гроші продовжують свій обіг – то ж життя триває. А це, як на мене, дуже важливо для країни та її громади.
Збудовано до війни? Починається введення!
Напередодні війни багато житлових комплексів мали 100% готовність до експлуатації. Більше того, деякі забудовники встигли подати документи на введення в експлуатацію побудованих ЖК – але війна, на жаль, не дала багатьом з них можливості отримати Акт готовності об’єкта до експлуатації, а в подальшому – Сертифікат про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.
Але сьогодні в деяких містах (в тих регіонах, де не точаться активні військові дії) ситуація змінюється на краще – деякі будинки почали вводити в експлуатацію через ЦНАПи. На жаль, користувачі поки що не можуть перевірити онлайн інформацію про введення в експлуатацію будинку через ЦНАП, але гадаю, що зовсім скоро це можна буде зробити.
Тож на мій погляд, це теж напрочуд добра новина. Адже вона свідчить про те, що ринок новозбудованого житла «живий»! Маю надію, що за декілька тижнів процес введення в експлуатацію стане більш потужним – і всі ті збудовані житлові новобудови, які пережили «денацифікацію та демілітаризацію» від божевільного сусіда, незабаром отримають Сертифікат готовності.
Руйнування: що робити?
На жаль, багатьом новобудовам Київщини не пощастило – в ході бойових дій їх було пошкоджено або навіть зруйновано. Що робити з недобудованими, але вже пошкодженими ЖК – поки незрозуміло. Адже спочатку потрібно провести аудит та аналіз пошкоджень, і вже потім приймати рішення про те, як та за чий кошт їх усувати. І чи взагалі є сенс відновлювати пошкодження – адже деякі новобудови зазнали досить великих руйнувань, тож їх може буде економічно вигідніше не реставрувати, а зносити та будувати «з нуля». Звісно, до відновлення недобудованих ЖК поки далеко – спочатку потрібно позбутись всього того лайна, яке залишили по собі «асвабадітєлі», потім відновити інфраструктурні об’єкти. І вже потім прийматись за відбудову постраждалих недобудованих ЖК.
Є й хороша новина. Як говорять юристки ЛУН, якщо проінвестований (але ще не введений) будинок було зруйновано, то можна розраховувати на допомогу держави – для цього потрібно подати заявку на компенсацію через ДІЮ.
P.S. На ринку первинної нерухомості є певні позитивні зміни – він оговтується від ворожої навали, пристосовується до воєнного стану та починає потроху відроджуватись. Звісно, до довоєнного стану ще далеко. Але деякі забудовники почали відновлювати роботи на будівельних майданчиках своїх ЖК. В найближчий час планую розповісти саме про них.
3 відгуків