Закон №5091: як він захистить інвесторів у новобудови?

15 серпня депутати прийняли Закон № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». За задумом народних обранців, він має убезпечити інвестиції у новобудови та захистити права інвесторів у первинну нерухомість. Я спробувала розібратись чи дійсно це так, та яким чином цей Закон допоможе (або – не допоможе) позбутися системних недоліків української первинки.

 

Закон №5091: як він захистить інвесторів у новобудови

Перш за все зауважу: 15 серпня Закон №5091 прийнято Верховною Радою. Але Президент ще його не підписав, тож поки цей Закон в силу не вступив.

А по-друге, закон, який дійсно б захищав інвесторів, справді потрібен ринку. І Закон №5091 (принаймні в тому вигляді, який він має зараз) дійсно вирішує деякі проблеми. Наприклад, він допомагає запобігти подвійних продажів одних й тих самих квартир недоброчесним забудовником. Він спонукає забудовників стати більш відкритими – і це дійсно може допомогти інвестору на етапі прийняття рішення про інвестицію у ту чи іншу новобудову. Він формує ринок незбудованої нерухомості. Він робить багато корисного – але проблему «захисту інвесторів» він не вирішує. Але, про все по черзі.

Про що мова

Хоча Закон №5091 офіційно називається «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», суспільству його презентували як закон про захист прав інвесторів у первинну нерухомість.

«…Люди, які готові інвестувати у будівництво власної оселі, мають бути гарантовано захищені від недоброчесних забудовників. Саме тому наша команда напрацювала законопроєкт №5091, який врегулює низку застарілих проблем на будівельному ринку», – каже пані Олена Шуляк, голова партії «Слуга народу» та одна з розробниць документу.

З тим, що на будівельному ринку є купа застарілих проблем, і їх дійсно вже час врегулювати – не посперечаєшся. Інвестори у первинну нерухомість дійсно не мають майже ніяких важелів впливу на недоброчесних девелоперів. Деякі забудовники дійсно починають будувати без необхідних дозволів та дійсно залучають від людей кошти у незаконні новобудови. І на ринку дійсно трапляються випадки «подвійних продажів» квартир, що будуються.

Більше того, навіть «пересічні» забудовники масово не вважали за потрібне виконувати взяті на себе зобов’язання у повному обсязі. Затягування строків будівництва, проблеми з підключенням багатоповерхівок до інженерних мереж, «кишенькові» ОСББ – всі ці (та багато інших!) проблем дійсно є. І їх дійсно потрібно вирішувати та врегульовувати.

Давайте дивитись, які саме проблеми має вирішити Закон №5091 та як він це «робитиме».

Закон №5091: закон про захист прав інвесторів у первинну нерухомість

Гарантування прав інвесторів?

Перші слова Закону №5091 доволі гучні: «цей Закон визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти». А при презентації нового Закону громаді прямо говорять: він захищає інвесторів від недоброчесних забудовників.

Але як зазначають юристи Головного юридичного управління апарату ВР, це не зовсім так. Адже ефективне гарантування державою прав інвестора можливе лише за умови страхування відповідальності забудовника щодо майбутнього об’єкта будівництва на користь покупця. Тільки у такому випадку покупець квартири, що будується може бути впевненим, що він отримає якщо не квартиру, то хоча б відшкодування вкладених у будівництво коштів.

На жаль, Закон № 5091 не передбачає ніяких механізмів страхування відповідальності забудовника. Тож він не дозволяє убезпечити інвесторів новобудов та гарантувати їм отримання квартири чи пристойної компенсації, якщо забудовник не зможе її збудувати.

Як виглядатиме «схема роботи» ринку новобудов

Згідно нового Закону, в правове поле України вводяться нові поняття. Зокрема ті, що стосуються саме новобудов як майбутніх фізичних об’єктів. Це неподільний об’єкт незавершеного будівництва, подільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутній об’єкт нерухомості. Наведу тут їх визначення:

Неподільний об’єкт незавершеного будівництва. Це об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості.

Неподільні об’єкти незавершеного будівництва поділяються на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель житлових) та неподільні нежитлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель нежитлових та інженерних споруд);

Подільний об’єкт незавершеного будівництва. Це об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта проектною документацією на будівництво передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості;

– Майбутній об’єкт нерухомості. Це передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо).

Майбутні об’єкти нерухомості поділяються на майбутні об’єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення тощо) та майбутні об’єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше нежитлове приміщення, машиномісце тощо).

Якщо перекласти ці визначення «людською мовою», то «майбутній об’єкт нерухомості» – це і є майбутня квартира чи паркомісце, чи комора, в будівництво якої приватний інвестор вкладає свої гроші.

«Подільний об’єкт нерухомості» – це новобудова, яку підготували до процесу залучення приватних інвесторів. В ній виділені майбутні квартири, «майбутні об’єкти нерухомості».

А «неподільний об’єкт нерухомості» – це новобудова, яку ще не підготували до прийому коштів інвесторів.

На всі ці види нерухомості Закон дозволяє отримати спеціальне майнове право. Забудовнику чи девелоперу – на неподільні та подільні об’єкти незавершеного будівництва, а приватному інвестору – на майбутній об’єкт нерухомості.

Закон №5091: основні поняття

Спеціальне майнове право

На мою думку, головне, що пропонує новий Закон – це введення в українське  правове поле абсолютно нового поняття – спеціального майнового права. Як прописано у п.10 ст.1 нового Закону, спеціальне майнове право – це різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва (наприклад, ЖК чи його черга) або на майбутній об’єкт нерухомості (наприклад, квартира, комора або паркомісце в ньому). Полягає це право у:

  • вільному володінні та розпорядженні таким об’єктом;
  • праві вимагати закінчення будівництва та прийняти збудований будинок в експлуатацію.

Тобто, і забудовник, і приватні інвестори отримують право на майбутні будинки (забудовник) та квартири (інвестори), зможуть його відстоювати, передавати третім особам тощо.

Спеціальне майнове право нотаріально посвідчується, а інформація про нього вноситься у спеціальний реєстр.

З одного боку, це дійсно круто. По-перше, згідно Закону, забудовник зможе оформити спеціальне майнове право лише на ті новобудови, які мають всі необхідні дозволи на будівництво. По-друге, завдяки нормам нового Закону відбуватиметься реєстрація переходу права власності на кожну продану майбутню квартиру, що дійсно убезпечить інвесторів від ризиків подвійних продажів квартир у новобудовах. А ще дасть чітку статистику «проданих» квартир у новобудовах аналітикам ринку. По-третє, за логікою і інвестори отримають право вільно розпоряджатися своєю майбутньою квартирою (наприклад, продавати ще незбудовану квартиру) – тобто формується абсолютно новий сегмент ринку нерухомості – «вторинна первинка».

Але крім того, що «лежить на поверхні», в «спеціальному майновому праві» є декілька «підводних каменів». Які, на жаль, майже нанівець зводять всі принади цієї законодавчої ініціативи. Як вважають фахівці Головного юридичного управління апарату ВР, введення «спеціального майнового права» у тому вигляді, в якому воно представлено у Законі №5091, змішує інститути цивільного законодавства та розрегульовує правовідносини.

Справа в тому, що в Законі немає чіткого визначення, що саме є об’єктом цивільних прав у понятті «спеціального майнового права». Це безпосередньо незавершене будівництво як річ? – тоді права на нього підлягають захисту відповідно до положень інституту речового права. Це майнові права на майбутню нерухомість? – але тоді захищати їх потрібно згідно нормам зобов’язального права.

Згідно висновку Головного юридичного управління апарату ВР, в Законі №5091 об’єктом цивільних прав виступає і об’єкт незавершеного будівництва, і спеціальне майнове право на такий об’єкт – і це є алогічним та ускладнює захист прав на такий об’єкт відповідно і до норм інституту речового, і до норм інституту зобов’язального права.

«Пропонована законопроектом модель, не вирішує проблеми гарантування прав осіб на об’єкти незавершеного будівництва та об’єкти нерухомості, які будуть збудовані в майбутньому, позбавлена правового змісту, суперечить ЦК України та створює колізійне правове регулювання. Не враховує особливостей ефективного захисту майнового права шляхом застосування способів захисту, передбачених нормами зобов’язального права та не узгоджується із усталеною судовою практикою» – ось такий вердикт юристів.

В перекладі на звичайну мову, це означає що  «спеціальне майнове право» – в тому вигляді, який воно має в Законі – вносить юридичну плутанину та відкриває широке поле для різноманітних маніпуляцій у стилі «закон – що дишло…». І аж ніяк не захищає права інвесторів новобудов.

Закон №5091: спеціальне майнове право

Гарантійна частка

Є в Законі і інші цікаві моменти, наприклад, введення «гарантійної частки». Згідно визначення, гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна – це сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, яка визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва (кожної черги будівництва/кожного пускового комплексу), речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (черги/пускового комплексу) з метою гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва).

Тож, простіше кажучи, «гарантійна частка» – це деяка кількість майбутніх квартир, які забудовник/девелопер не має права виставляти на продаж, поки триває будівництво. Якщо «щось піде не так» і добудовувати ЖК візьметься інший забудовник, то вже він зможе продати «гарантійні квартири» і за ці кошти добудувати будинок. Логіка тут присутня, але як на мене, деякі нюанси все ж є.

По-перше, розмір «гарантійної частки» в Законі не зазначено – мінімальний відсоток «гарантійних» квартир має визначити Кабмін. І це, як на мене, не дуже добре, адже було б логічним, щоб цю цифру назвали саме розробники Закону. По-друге, а що буде, якщо вартості «гарантійної частки» не вистачить на добудову – адже на ринку було декілька випадків, коли новий забудовник брався добудовувати за збанкрутілим і теж ніяк не міг завершити проєкт. По-третє, а як наявність «гарантійної частки» допоможе запобігти у ситуації «фіктивного банкрутства», коли забудовник з грошима виходить з проєкту, а за його добудову береться інший шахрай? Який може продати «гарантійні квартири» – і теж помахати ручкою.

Як на мене, то для безпеки інвесторів мають бути визначені вимоги до тих компаній, які беруться добудовувати за несумлінними забудовниками і отримують права на «квартири останньої надії».

Тільки законне будівництво?

Мені дуже сподобалась обіцянка того, що завдяки новому Закону в Україні більше не буде незаконних новобудов. Але це, на жаль, не так. Дійсно, «спеціальне майнове право» можно буде зареєструвати лише на ті об’єкти, які мають всі необхідні дозволи. Це дуже добре для ринку, але є невеличке «але».

Що буде, якщо, скажімо, Дозвіл на будівництво буде скасовано після того, як забудовник почав продавати спеціальні майнові права на майбутні квартири потенційним інвесторам? Чи на земельну ділянку буде накладено арешт? Адже такі випадки, на жаль, непоодинокі – принаймні на столичному ринку новобудов. Згiдно Закону, в такому випадку забудовник чи девелопер не зможе залучати нових інвесторів до будівництва. Але що робити тим, хто вже в нього вклався? На це питання чіткої відповіді в Законі відповіді немає.

Закон №5091: боротьба з незаконними новобудовами

Більше відкритості?

Ще одне нововведення, яке передбачає Закон №5091 – більша відкритість забудовника. Згідно з п.3 ст.13 Закону, на вимогу покупця він має ознайомити його з такими відомостями та документами:

  • відомості ЄДР про замовника будівництва (девелопера будівництва, управителя фонду фінансування будівництва);
  • документами, що підтверджують право власності/право користування замовника будівництва земельною ділянкою;
  • МУО або будівельним паспортом забудови земельної ділянки;
  • ТУ до інженерного забезпечення об’єкта будівництва;
  • проєктною документацією;
  • звітом про результати експертизи проєктної документації на будівництво;
  • документом про набуття права на виконання будівельних робіт;
  • договором про організацію та фінансування будівництва об’єкта – у разі укладення (тож виходить, що на ознайомлення до підписання договір давати не зобов’язані?);
  • фінансову звітність про господарську діяльність замовника будівництва за останні два роки.

Як на мене, загалом нічого не змінилось – забудовники і раніше надавали потенційним інвесторам ці відомості за запитом.

Єдине, що змінюється – це те, що Закон зобов’язує забудовників більш активно вести сайти своїх проєктів. Згідно ст. 8 Закону, на офіційному веб-сайті забудовника має бути розміщена така інформація про об’єкт:

  • ідентифікатор об’єкта будівництва;
  • основні технічні характеристики новобудови;
  • відомості про замовника, девелопера будівництва (найменування юрособи, ідентифікаційний код юридичної особи, організаційно-правова форма; відомості про керівника та осіб, які можуть вчиняти дії від імені юрособи, відомості про кінцевого бенефіціарного власника, контакти, дані про перебування юрособи у процесі припинення, банкрутства тощо;
  • відомості про генерального підрядника;
  • запланований квартал та рік прийняття в експлуатацію;
  • відомості про право на виконання будівельних робіт з посиланням на відповідні відомості та документи в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва;
  • відомості про хід будівництва: щомісячні фото робіт, графік виконання робіт та стан його виконання;
  • відомості про майбутні об’єкти нерухомості, які продано та які продаються;
  • умови придбання та ціна майбутніх об’єктів нерухомості або спосіб її визначення;
  • проєкт договору купівлі-продажу.

Тобто, сайти новобудов дійсно мають стати більш інформативними – за умови, якщо забудовники будуть виконувати норми цього Закону. Але якщо вони не будуть це робити, то й санкції за таке порушення виглядають не дуже серйозними. Згідно п.4 ст.8, за таке порушення вимог щодо розкриття інформації, на забудовника накладається штраф –  10 прожиткових мінімумів. Та припис про усунення порушення вимог. Якщо порушення не будуть усунуті у 30-денний термін, може бути накладений новий штраф – вже у розмірі 20 прожиткових мінімумів.

Як не мене, не такі вже й великі кошти: навіть якщо забудовник буде сплачувати штраф кожен місяць протягом року (хоча, звісно, це фізично неможливо – щомісяця накладати штраф!), він заплатить лише 230 прожиткових мінімумів. А це, якщо рахувати в цифрах 2022 року (на 1 січня 2022 року прожитковий мінімум становив 2481 грн) – близько 0,5 млн грн.

До речі, є ще один нюанс. Закон не зобов’язує забудовника створювати сайт. Немає ніякої відповідальності за його відсутність – адже це додаткові витрати, до яких фактично не можуть зобовʼязати без прямого бажання забудовника. Тому може так статися, що «немає веб-сайту – немає проблем». І штрафів, відповідно, теж немає.

Як відбуватиметься переуступка?

Згідно ст. 14, спеціальні майнові права можуть бути відчужені (продані чи переуступлені) іншій особі. Якщо інвестор сплатив їх повну вартість, то для такого переходу права згода забудовника буде не потрібна. Але якщо оплата була частковою, то згода замовника чи девелопера будівництва, необхідна.

На перший погляд, можливість інвесторам вільно розпоряджатися своїм правом на квартиру, що будується – це круто. Але й тут є маленьке «але» – інвестори знають, що 100% вартості вони не оплачують, адже забудовник не знає наперед яку площу матиме майбутня квартира. Тому в договорах навіть з повною оплатою зазвичай фігурує сума оплати 99% вартості майбутньої квартири. Якщо ця практика буде використовуватись й надалі, то ні про ніяку «вільну заміну сторони договору» мова, як і раніше, не йтиме.

P.S. Як на мене, то Закон про гарантування прав інвесторів конче необхідний українському ринку новобудов. Але Закон №5091, на мій погляд, якось не дуже порається з цією задачею. І в цій думці я не поодинока: Головне юридичне управління в своїх зауваженнях, поданих до другого читання ще законпроєкта висловилось доволі жорстко. «Висловлені зауваження щодо невідповідності положень законопроекту вимогам Конституції та законів України, неврахування позиції Конституційного Суду України не є вичерпними. А відтак, зважаючи на те, що законопроект не сприятиме, на нашу думку, неупередженому та ефективному захисту прав і законних інтересів осіб, які є учасниками відносин у сфері купівлі продажу об’єктів чи майбутніх об’єктів нерухомості, пропонуємо законопроект у пропонованій редакції відхилити». Народні обранці до рекомендацій юристів не дослухалися. Побачимо, чи дослухається до них Президент.


Приєднуйтесь до обговорення на форумі: Закон №5091: як він захистить інвесторів у новобудови?