Первинка: що відбувається з цінами на нерухомість?

На момент повномасштабного вторгнення росії на наші землі, український ринок нерухомості швидко ріс та «розігрівався». Активне будівництво велось майже у всіх великих містах країни, а ціни на нерухомість невпинно зростали. Після 24 лютого ринок завмер – на щастя, ненадовго, адже починаючи з квітня будівельники почали відновлювати роботи на майданчиках.

Але що відбувається з ринком зараз? Як змінилися ціни? Скільки житлових комплексів відновили будівництво? Вирішила підбити невеликі підсумки та проаналізувати динаміку цін на новобудови за майже пів року війни.

Перш ніж почати дослідження, нагадаю, що український ринок нерухомості вже пережив декілька криз. Девелопери та інвестори новобудов пам’ятають 2008 рік, 2014-2015 роки, 2020 рік, які були доволі непростими для будівельної галузі – але після того «життя продовжилось». Давайте згадаємо, як ці кризи впливали на динаміку цін на новобудови.

Динаміка цін на новобудови у деяких регіонах України
Динаміка цін на новобудови у деяких регіонах України. Дані ЛУН.Всі Новобудови

На вихід з кризи 2014-2015 років (напад росії, девальвація гривні, втрата територій) знадобилось більше часу. Близько 3 років минуло до формування стійкого тренду на здорожчання середніх цін.

2020 рік: у березні 2020 року розпочалась пандемія та пов’язані з нею обмеження. Ціни на новобудови дещо просіли, але вже восени вони знову взяли стійкий курс на здорожчання. Тож від «пандемічного обвалу» ринок оговтався доволі швидко, а забудовникам знадобилось близько півроку, аби вивести ціни на допандемічний рівень та надати їм імпульс для подальшого зростання.

Я впевнена, що й нинішню кризу ринок новобудов теж успішно здолає – хоча це, звісно, питання часу.

Київ

За даними ЛУН.Місто, станом на 24 лютого 2022 року середня вартість «квадрату» новобудови складала 35,7 тис. грн або $1270, а продажі велися у 221 київському ЖК.

На 31 липня 2022 року, згідно даних того самого джерела, середня ціна «квадрату» від забудовника зросла та знизилась одночасно. Зросла – у гривні, до 44,5 тис. грн (+24,5%). А знизилась – у доларі, до $1190 (-6,3%). Тож наразі дати однозначну відповідь на питання «чи подорожчали новобудови з початку агресії?» доволі складно – ми з вами маємо нагоду спостерігати одну з варіацій культового експерименту Шредінгера 🙂

Динаміка середніх цін на новобудови Києва у гривні
Динаміка середніх цін на столичні новобудови у гривні

Якщо подивитись на динаміку середніх гривневих цін в розрізі житла за класами, то можна зробити висновок, що локомотивом подорожчання є преміальні новобудови. Саме в них з лютого 2022 найактивніше дорожчала середня вартість квадратного метра у гривні. І тільки в них ціна зростала навіть у доларовому еквіваленті. Цифри такі: у гривні середня вартість «преміум» квадратного метра складала 81 тис. грн в лютому, а у липні вона підвищилась до 108,7 тис. грн (+34%). У доларах – $2850 у лютому проти $3120 на початок серпня (+9,5%).

Динаміка середніх цін у новобудовах по класам у Києві
Найактивніше в столиці дорожчали новобудови преміумкласу

Нерухомість інших класів демонструвала загальноринковий тренд різновекторного напрямку цін. Так, у бізнескласі середня вартість квадратного метра у лютому становила 54,6 тис. грн або $1940, а наприкінці липня – 65,9 тис. грн (+20%) або $1850 (-5%). У класі комфорт з лютого по кінець липня середня ціна у гривні зросла з 28,3 тис. грн до 31,8 тис. грн (+12%), а у доларі – знизилася з $1000 до $880 (-12%). В сегменті економкласу ціна в гривні виросла з 24,7 тис. грн до 27 тис. грн (+9%), а в доларі – знизилася з $880 до $800 (-9%).

Звісно, найближчим часом середні ціни можуть дещо скоригуватись – адже в столиці ще не всі забудовники відновили продаж на своїх проєктах. За даними ЛУН.Місто, якщо у лютому 2022 року в Києві пропонували квартири у 221 ЖК, то на кінець липня продажі велись лише у 148 житлових комплексах. Тобто приблизно у третині столичних новобудов продажі досі не відновлені.

Київська область

В новобудовах передмістя Києва можна спостерігати ті ж самі тенденції, що й у столиці: здорожчання середньої ціни у гривні та зниження у доларі. Але, я б сказала, у лайт-версії – подорожчання та падіння були не настільки сильними, як у столиці.

Так, наприкінці лютого середня вартість квадратного метра новобудов Київської області складала 22 тис. грн, а у липні вона сягнула 25 тис. грн. Тобто у гривні ціни виросли лише на 13%. А в доларах, з лютого по липень, середня ціна опустилась з $770 до $700 за кв.м – зниження склало 10%.

Динаміка середньої ціни на новобудови передмістя Києва
Динаміка середньої ціни на новобудови передмістя Києва

Цікаво, що за даними ЛУН.Місто, в гривні найсильніше подорожчали новобудови Бучі – якщо у лютому в середньому квадратний метр тут коштував 20,6 тис. грн, то наприкінці липня його вартість вже складала 31,4 тис. грн. На цьому фоні подорожчання новобудов в Ірпені (з 24,1 до 28,7 тис. грн), Гостомелі (з 20,5 до 24 тис. грн), Вишневому (з 26 до 27 тис. грн), Гатному (з 21,2 до 23,1 тис. грн) виглядає навіть якось несерйозно 🙂

Одеса

Одеса та Одеська область зараз сильно потерпають від обстрілів рашистів – але це не відволікає місцевих забудовників та девелоперів від роботи. Зі 172 новобудов регіону, що вели продажі наприкінці лютого, зараз працюють 112 – тобто в надскладних умовах будується більше двох третин ЖК!

Як і в Києві, в Одесі ми спостерігаємо ту ж різнонаправлену динаміку середньої ціни на новобудови – але в Одесі вона менш виразна. З лютого по липень квадратний метр місцевих новобудов в середньому подорожчав – якщо рахувати у гривні, з 24,2 тис. грн до 31,5 тис. грн (+30%). І подешевшав, якщо рахувати у доларі – з $850 до $840 (-1,2%).

Динаміка середніх цін у новобудовах Одеси за класами
Динаміка середніх цін у новобудовах різних класів Одеси

На відміну від Києва, тут відбувалось майже синхронне подорожчання в усіх класах житла – причому найактивніше підняття ціни продемонстрував економклас. Так, у новобудовах преміумкласу за цей період вартість «метру» виросла з 42,8 тис. грн до 54,2 тис. грн (+26%). У ЖК класу бізнес – з 25,9 тис. грн до 35,9 тис. грн (+38%). Нерухомість комфорткласу здорожчала в середньому з 28,3 до 31,8 тис. грн (+12%). А от в економсегменті з лютого місяця середня ціна квадратного метру зросла майже наполовину з 17,5 тис. грн до 24,5 тис. грн (+40%).

Львів

Новобудови Львова та Львівської області – єдині з новобудов цих чотирьох регіонів, які продемонстрували зростання середньої ціни не тільки в гривні, а й у доларі. За даними ЛУН.Місто, з лютого по липень 2022 року вартість середнього квадрату тут зросла з 22,9 тис. грн до 28,9 тис. грн (+26%) та з $810 до $860 (+ 6%).

Динаміка середніх цін у новобудовах Львова за класами
Динаміка середніх цін у новобудовах різних класів Львова

До того ж саме тут відбувався майже синхронний ріст вартості середнього «квадрату» у всіх класах житла. Так, у преміум-класі з лютого по липень середня ціна зросла з 34,8 тис. грн до 48,6 тис. грн (+40%). У класі бізнес за цей період зафіксоване зростання з 30,4 тис. грн до 38,9 тис. грн (+28%). У новобудовах комфорт класу – з 22 до 27,2 тис. грн (+23%). А в економкласі – з 17,5 до 23,1 тис. грн (+32%).

Крім того, саме у Львові та області відновлено будівництво майже всіх ЖК – зі 216 ЖК, в яких велись продажі наприкінці лютого, зараз працює 202 проєкти. Як на мене – чудова тенденція.

Що це все означає?

Який висновок можна зробити з цих даних? По-перше, я б констатувала, що український ринок нерухомості досі міцно «прив’язаний» до долара. Адже зростання гривневих цін на новобудови зумовлене, в основному, девальвацією національної валюти. Звісно, ще є припущення, що собівартість квадратного метра в ЖК преміальних сегментів набагато вища, ніж у ЖК масмаркету, але, як на мене, то цей фактор не може настільки сильно впливати на динаміку цін в окремих класах житла.

По-друге, я б сказала, що забудовники тверезо оцінюють можливості інвесторів – і, коригуючи ціни, враховують статки власної цільової аудиторії та настрої ринку. Адже по суті, ціни на новобудови (в доларовому вираженні) зросли тільки у преміальних проєктах та в інвестиційно найпривабливіших регіонах.

По-третє, девальвація гривні найболючіше вдарила по існуючим інвесторам – тим, які скористалися відтермінуванням платежів і які оплачують квадратні метри в гривні з прив’язкою до курсу валют. І зараз саме вони (точніше, їх гроші)  є основним ресурсом, що підтримує забудовників. На щастя, більшість девелоперів це розуміє і намагається якнайшвидше виконати свої зобов’язання перед інвесторами та добудувати для них квартири.

Що далі?

Дивлячись на динаміку середніх доларових цін на новобудови у відносно спокійному Львові, можу припустити, що таку ж саму тенденцію ми незабаром побачимо і в столиці та в передмісті – якщо сюди знову не полізуть рашисти. Але якщо зростання доларових цін на нерухомість «віджахне» загарбників від Одеси та області, то я не проти подорожчання тамтешніх новобудов:)

Ситуація на ринку нерухомості прогноз

При цьому я не впевнена, що доларове здорожчання квадратів, що будуються (якщо воно все ж таки відбудеться) знайде розуміння у потенційних інвесторів – за таких умов більшість з них вирішить відтермінувати інвестицію або перенаправити вільні гроші на вторинний ринок нерухомості.

Тому ймовірно, що забудовники наразі використовуватимуть різноманітні цінові засоби стимулювання попиту: знижки, власний курс перерахунку валюти, фіксацію цін у гривні на визначений проміжок часу тощо. Тобто, на мою думку, якщо «де-юре» ціни у доларах й підуть вгору, то «де-факто» найближчим часом вони залишатимуться стабільними чи навіть продовжать зниження. А вже якою буде динаміка цін на новобудови у гривні – залежатиме від курсу валют.

Також мені здається, що українські девелопери почнуть активніше працювати над залученням до своїх проєктів іноземних інвесторів – пропонувати їм спеціальні умови співпраці, супровід угод, можливо навіть часткове відшкодування податків. Як на мене, для багатьох девелоперів це логічний крок на шляху до забезпечення стійкого притоку фінансів.

І ще один перспективний шлях вистояти – співпраця з державою. Зараз в країні розроблено декілька програм відбудови житла, компенсації за знищені чи пошкоджені квартири,  забезпечення житлом ВПО. Тому ті забудовники, які співпрацюватимуть з державою, майже гарантовано почуватимуть себе на ринку більш впевнено.

Тож як бачимо, нинішня криза на будівельному ринку, хоча й дійсно сувора, але цілком переборна. І я більш ніж впевнена – більшість девелоперів її здолають, і в майбутньому протистоятимуть новим кризам та викликам. Тож віримо в ЗСУ та забудовників 😉

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де у Києві купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Києві жити добре?”. 


440 відповідей
  • Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ – не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ірина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до “пандемії”, а тепер – так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав “той єдиний”, котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись “Європейками”, “Барселонами” і “Даніями” в Софіївській Борщагівці – сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    04.12.2020 о 22:23

    Перестал использовать статистику ЛУН, ибо как дети — тащат всё подряд, только дети тянут в рот, а эти в качестве данных. Ну вот какой смысл в их «минимальных» ценах, если это полторы неликвидные калеки, в то время как там где происходят реальные продажи — и цены другие, и статистика иная? Да и от «средних», где «Смешались в кучу кони, люди», то есть нет разбиения по числу комнат? При том что дорогих (в перерасчёте на м2 однокомнатных или студиек продается в 3-4 раза больше, нежели 3+ комнатных, с более дешевой ценой за м2.
    То есть вроде как и данные, но при этом совершенно не репрезентативные. То есть не отражающие рыночной ситуации. Сейчас пытаюсь договориться с парой сайтов об углубленной статистике хотя бы по итогам года, мол, от них данные, а от меня упоминание/интеграция. Посмотрим, что выйдет.

    Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт – зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири – це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди – оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві – це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Роман
    30.01.2020 о 22:31
    Ірина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет – 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: “я что должен жить в чулане 12кв?”

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

Читайте всі 440 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы