Первинка: що відбувається з цінами на нерухомість?

На момент повномасштабного вторгнення росії на наші землі, український ринок нерухомості швидко ріс та «розігрівався». Активне будівництво велось майже у всіх великих містах країни, а ціни на нерухомість невпинно зростали. Після 24 лютого ринок завмер – на щастя, ненадовго, адже починаючи з квітня будівельники почали відновлювати роботи на майданчиках.

Але що відбувається з ринком зараз? Як змінилися ціни? Скільки житлових комплексів відновили будівництво? Вирішила підбити невеликі підсумки та проаналізувати динаміку цін на новобудови за майже пів року війни.

Перш ніж почати дослідження, нагадаю, що український ринок нерухомості вже пережив декілька криз. Девелопери та інвестори новобудов пам’ятають 2008 рік, 2014-2015 роки, 2020 рік, які були доволі непростими для будівельної галузі – але після того «життя продовжилось». Давайте згадаємо, як ці кризи впливали на динаміку цін на новобудови.

Динаміка цін на новобудови у деяких регіонах України
Динаміка цін на новобудови у деяких регіонах України. Дані ЛУН.Всі Новобудови

На вихід з кризи 2014-2015 років (напад росії, девальвація гривні, втрата територій) знадобилось більше часу. Близько 3 років минуло до формування стійкого тренду на здорожчання середніх цін.

2020 рік: у березні 2020 року розпочалась пандемія та пов’язані з нею обмеження. Ціни на новобудови дещо просіли, але вже восени вони знову взяли стійкий курс на здорожчання. Тож від «пандемічного обвалу» ринок оговтався доволі швидко, а забудовникам знадобилось близько півроку, аби вивести ціни на допандемічний рівень та надати їм імпульс для подальшого зростання.

Я впевнена, що й нинішню кризу ринок новобудов теж успішно здолає – хоча це, звісно, питання часу.

Київ

За даними ЛУН.Місто, станом на 24 лютого 2022 року середня вартість «квадрату» новобудови складала 35,7 тис. грн або $1270, а продажі велися у 221 київському ЖК.

На 31 липня 2022 року, згідно даних того самого джерела, середня ціна «квадрату» від забудовника зросла та знизилась одночасно. Зросла – у гривні, до 44,5 тис. грн (+24,5%). А знизилась – у доларі, до $1190 (-6,3%). Тож наразі дати однозначну відповідь на питання «чи подорожчали новобудови з початку агресії?» доволі складно – ми з вами маємо нагоду спостерігати одну з варіацій культового експерименту Шредінгера 🙂

Динаміка середніх цін на новобудови Києва у гривні
Динаміка середніх цін на столичні новобудови у гривні

Якщо подивитись на динаміку середніх гривневих цін в розрізі житла за класами, то можна зробити висновок, що локомотивом подорожчання є преміальні новобудови. Саме в них з лютого 2022 найактивніше дорожчала середня вартість квадратного метра у гривні. І тільки в них ціна зростала навіть у доларовому еквіваленті. Цифри такі: у гривні середня вартість «преміум» квадратного метра складала 81 тис. грн в лютому, а у липні вона підвищилась до 108,7 тис. грн (+34%). У доларах – $2850 у лютому проти $3120 на початок серпня (+9,5%).

Динаміка середніх цін у новобудовах по класам у Києві
Найактивніше в столиці дорожчали новобудови преміумкласу

Нерухомість інших класів демонструвала загальноринковий тренд різновекторного напрямку цін. Так, у бізнескласі середня вартість квадратного метра у лютому становила 54,6 тис. грн або $1940, а наприкінці липня – 65,9 тис. грн (+20%) або $1850 (-5%). У класі комфорт з лютого по кінець липня середня ціна у гривні зросла з 28,3 тис. грн до 31,8 тис. грн (+12%), а у доларі – знизилася з $1000 до $880 (-12%). В сегменті економкласу ціна в гривні виросла з 24,7 тис. грн до 27 тис. грн (+9%), а в доларі – знизилася з $880 до $800 (-9%).

Звісно, найближчим часом середні ціни можуть дещо скоригуватись – адже в столиці ще не всі забудовники відновили продаж на своїх проєктах. За даними ЛУН.Місто, якщо у лютому 2022 року в Києві пропонували квартири у 221 ЖК, то на кінець липня продажі велись лише у 148 житлових комплексах. Тобто приблизно у третині столичних новобудов продажі досі не відновлені.

Київська область

В новобудовах передмістя Києва можна спостерігати ті ж самі тенденції, що й у столиці: здорожчання середньої ціни у гривні та зниження у доларі. Але, я б сказала, у лайт-версії – подорожчання та падіння були не настільки сильними, як у столиці.

Так, наприкінці лютого середня вартість квадратного метра новобудов Київської області складала 22 тис. грн, а у липні вона сягнула 25 тис. грн. Тобто у гривні ціни виросли лише на 13%. А в доларах, з лютого по липень, середня ціна опустилась з $770 до $700 за кв.м – зниження склало 10%.

Динаміка середньої ціни на новобудови передмістя Києва
Динаміка середньої ціни на новобудови передмістя Києва

Цікаво, що за даними ЛУН.Місто, в гривні найсильніше подорожчали новобудови Бучі – якщо у лютому в середньому квадратний метр тут коштував 20,6 тис. грн, то наприкінці липня його вартість вже складала 31,4 тис. грн. На цьому фоні подорожчання новобудов в Ірпені (з 24,1 до 28,7 тис. грн), Гостомелі (з 20,5 до 24 тис. грн), Вишневому (з 26 до 27 тис. грн), Гатному (з 21,2 до 23,1 тис. грн) виглядає навіть якось несерйозно 🙂

Одеса

Одеса та Одеська область зараз сильно потерпають від обстрілів рашистів – але це не відволікає місцевих забудовників та девелоперів від роботи. Зі 172 новобудов регіону, що вели продажі наприкінці лютого, зараз працюють 112 – тобто в надскладних умовах будується більше двох третин ЖК!

Як і в Києві, в Одесі ми спостерігаємо ту ж різнонаправлену динаміку середньої ціни на новобудови – але в Одесі вона менш виразна. З лютого по липень квадратний метр місцевих новобудов в середньому подорожчав – якщо рахувати у гривні, з 24,2 тис. грн до 31,5 тис. грн (+30%). І подешевшав, якщо рахувати у доларі – з $850 до $840 (-1,2%).

Динаміка середніх цін у новобудовах Одеси за класами
Динаміка середніх цін у новобудовах різних класів Одеси

На відміну від Києва, тут відбувалось майже синхронне подорожчання в усіх класах житла – причому найактивніше підняття ціни продемонстрував економклас. Так, у новобудовах преміумкласу за цей період вартість «метру» виросла з 42,8 тис. грн до 54,2 тис. грн (+26%). У ЖК класу бізнес – з 25,9 тис. грн до 35,9 тис. грн (+38%). Нерухомість комфорткласу здорожчала в середньому з 28,3 до 31,8 тис. грн (+12%). А от в економсегменті з лютого місяця середня ціна квадратного метру зросла майже наполовину з 17,5 тис. грн до 24,5 тис. грн (+40%).

Львів

Новобудови Львова та Львівської області – єдині з новобудов цих чотирьох регіонів, які продемонстрували зростання середньої ціни не тільки в гривні, а й у доларі. За даними ЛУН.Місто, з лютого по липень 2022 року вартість середнього квадрату тут зросла з 22,9 тис. грн до 28,9 тис. грн (+26%) та з $810 до $860 (+ 6%).

Динаміка середніх цін у новобудовах Львова за класами
Динаміка середніх цін у новобудовах різних класів Львова

До того ж саме тут відбувався майже синхронний ріст вартості середнього «квадрату» у всіх класах житла. Так, у преміум-класі з лютого по липень середня ціна зросла з 34,8 тис. грн до 48,6 тис. грн (+40%). У класі бізнес за цей період зафіксоване зростання з 30,4 тис. грн до 38,9 тис. грн (+28%). У новобудовах комфорт класу – з 22 до 27,2 тис. грн (+23%). А в економкласі – з 17,5 до 23,1 тис. грн (+32%).

Крім того, саме у Львові та області відновлено будівництво майже всіх ЖК – зі 216 ЖК, в яких велись продажі наприкінці лютого, зараз працює 202 проєкти. Як на мене – чудова тенденція.

Що це все означає?

Який висновок можна зробити з цих даних? По-перше, я б констатувала, що український ринок нерухомості досі міцно «прив’язаний» до долара. Адже зростання гривневих цін на новобудови зумовлене, в основному, девальвацією національної валюти. Звісно, ще є припущення, що собівартість квадратного метра в ЖК преміальних сегментів набагато вища, ніж у ЖК масмаркету, але, як на мене, то цей фактор не може настільки сильно впливати на динаміку цін в окремих класах житла.

По-друге, я б сказала, що забудовники тверезо оцінюють можливості інвесторів – і, коригуючи ціни, враховують статки власної цільової аудиторії та настрої ринку. Адже по суті, ціни на новобудови (в доларовому вираженні) зросли тільки у преміальних проєктах та в інвестиційно найпривабливіших регіонах.

По-третє, девальвація гривні найболючіше вдарила по існуючим інвесторам – тим, які скористалися відтермінуванням платежів і які оплачують квадратні метри в гривні з прив’язкою до курсу валют. І зараз саме вони (точніше, їх гроші)  є основним ресурсом, що підтримує забудовників. На щастя, більшість девелоперів це розуміє і намагається якнайшвидше виконати свої зобов’язання перед інвесторами та добудувати для них квартири.

Що далі?

Дивлячись на динаміку середніх доларових цін на новобудови у відносно спокійному Львові, можу припустити, що таку ж саму тенденцію ми незабаром побачимо і в столиці та в передмісті – якщо сюди знову не полізуть рашисти. Але якщо зростання доларових цін на нерухомість «віджахне» загарбників від Одеси та області, то я не проти подорожчання тамтешніх новобудов:)

Ситуація на ринку нерухомості прогноз

При цьому я не впевнена, що доларове здорожчання квадратів, що будуються (якщо воно все ж таки відбудеться) знайде розуміння у потенційних інвесторів – за таких умов більшість з них вирішить відтермінувати інвестицію або перенаправити вільні гроші на вторинний ринок нерухомості.

Тому ймовірно, що забудовники наразі використовуватимуть різноманітні цінові засоби стимулювання попиту: знижки, власний курс перерахунку валюти, фіксацію цін у гривні на визначений проміжок часу тощо. Тобто, на мою думку, якщо «де-юре» ціни у доларах й підуть вгору, то «де-факто» найближчим часом вони залишатимуться стабільними чи навіть продовжать зниження. А вже якою буде динаміка цін на новобудови у гривні – залежатиме від курсу валют.

Також мені здається, що українські девелопери почнуть активніше працювати над залученням до своїх проєктів іноземних інвесторів – пропонувати їм спеціальні умови співпраці, супровід угод, можливо навіть часткове відшкодування податків. Як на мене, для багатьох девелоперів це логічний крок на шляху до забезпечення стійкого притоку фінансів.

І ще один перспективний шлях вистояти – співпраця з державою. Зараз в країні розроблено декілька програм відбудови житла, компенсації за знищені чи пошкоджені квартири,  забезпечення житлом ВПО. Тому ті забудовники, які співпрацюватимуть з державою, майже гарантовано почуватимуть себе на ринку більш впевнено.

Тож як бачимо, нинішня криза на будівельному ринку, хоча й дійсно сувора, але цілком переборна. І я більш ніж впевнена – більшість девелоперів її здолають, і в майбутньому протистоятимуть новим кризам та викликам. Тож віримо в ЗСУ та забудовників 😉

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де у Києві купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Києві жити добре?”. 


452 відповіді
  • Святослав
    16.09.2020 о 23:35
    Ірина Романова
    Святослав, а почему эти проекты по-Вашему неликвидные?

    Не ликвидные потому что:
    1) На рынке уже появились объекты в той же цене но лучше по концепции, месторасположению, архитектуре, техническим характеристикам, дальнейшем обслуживании.
    2) Продать их дороже чем продавал застройщик в ближайшем будущем не получится
    3) Качество материалов и работ на этих объектах слабое и многие на это жаловались

    Ликвидные объекты – ЖК Итальянский квартал, Форест парк, Рыбальский,Филадельфия концепт хаус, А136. На сегодня это очень перспективные ЖК в своих категориях.

    Любов
    05.06.2019 о 02:04
    Ірина Романова
    Что ж, непростая для Украины весна прошла, принеся с собой неожиданные повороты в политической и экономической сферах жизни страны.  Давайте посмотрим, как они...

    забыли еще кое-что: народ масово разьехался, все деньги заработанные везут домой и что с ними делают? правильно, покупают квартиры, так как банки уже показали свою надежность, а просто дома держать тоже не вариант. Потом решат – перепродать, сдать или когда все хорошо в стране будет, то просто жить. И как было указано выше в комментариях – да однокомнатные кв на расхват, так как цена подходит, да и молодым больше не надо. Вот что важно по новостройкам – так это стоимость ремонта любой квартиры, тут надо подумать хорошенько, +8-10 тыс.

    Уно моменто
    21.09.2021 о 23:16
    Диванный Эксперт
    Особенно про хорошую колбасу из совка смешно) 2 сорта хорошей это где 60% картона и 55? Ещё небось очередь надо было отстоять. А дома то какие строили, куда там...

    Диванный эксперт ваш высер не качественный- потренируйтесь еще! Для бронелобых – раньше существовал ГОСТ. Люди физически НЕ могли купить продукты из “говна и палок” потому,что был СТАНДАРТ. А сейчас,таким как Вы маркетологи напарят всякий хлам в красивой упаковке,потому,что ГОСТа нет. Зато в очереди стоять не будете))

    На внутрішній ринок суттєво можуть вплинути зовнішні фактори:
    * економічна і політична ситуація в Стейтах та конфлікти за їх участі;
    * ситуація в Білорусі з можливим переходом в гарячу фазу;
    * ситуація в Росії, конфлікти на різних рівнях з можливим переходом у кризу.
    .
    Стейти і курс долара. Долар за минулий рік девальвував на ~10%. За прогнозами цього року продовжиться падіння мінімум на 15%. Якщо відбудеться розкол Республіканської партії, нові заворушення-погроми типу минулорічних BLM, референдум за незалежність Техасу тощо, це посилить втечу від долара і його падіння. При масовому скиданні доларових активів трапиться чергова світова криза, долар втратить статус основної резервної валюти.
    .
    До цього прилягає ситуація довкола Китаю. Стосунки Стейтів з Китаєм стають дедалі конфліктнішими. У КНР окрім торгово-економічних проблем зі США є кілька точок конфліктності по периметру: Тайвань (фактично союзник США може проголосити незалежність і це автоматом стає приводом для силових дій КНР за відновлення суверенітету); Гонконг (можливі нові заворушення проти центральної влади); ситуація в Південно-Китайському морі з захопленими й розширеними Китаєм островами (Стейти та всі сусідні держави не визнають китайський суверенітет; чергова демонстрація сили американським флотом може перейти у гарячий конфлікт); конфлікти на китайсько-індійському кордоні; ситуація з геноцидом мусульман в Синдзян-Уйгурському автономному окрузі КНР, яка буде дедалі більше використовуватись зовнішніми силами проти Китаю.
    Китай має боргових паперів ФРС на 1 трильйон дол і у випадку кризи може їх cкинути. (Для порівняння: на цей час капіталізація Біткоїна також складає 1 трильйон доларів, а Золота – понад 11.) Може запропонувати якусь альтернативну резервну валюту («золотий юань», «електронний юань») і банківську платіжну мережу альтернативну до SWIFT.
    .
    Ринок нерухомості у нас прив’язаний до долара. Багато заощаджень в доларі. Варіант «долар різко падає» – в підсумку глибока депресія ринку.
    .
    Білорусь. На 25 березня намічено відновлення протестів. Як воно піде важко передбачити, але може призвести до нової хвилі політеміграції в Україну обсягом в десятки тисяч сімей, яким знадобиться тимчасове і постійне житло.
    Конфліктом в Білорусі може скористатися Москва на свою “користь”. Звинуватити Україну у збройному втручанні на території “союзника” і надати йому “братню допомогу” (введення військ, придушення протестів). А якщо піде конфлікт, оголосити воз’єднання Донецько-Луганської «Новоросії» з РФ, перенести бойові дії на решту Донецької та Луганської областей, якщо вдало піде, розширити наступ в напрямку Криму і Придністров’я з можливим захопленням усього Азовського і Чорноморського узбережжя.
    .
    Росія. Состерігаємо підкилимні конфлікти у верхівці, що протидіє виробленню єдиної політичної лінії (нам на користь). Путінський курс майже помер, а як далі, ще не виробилось. В принципі там усі імперці-великодержавники. Відмінності в методах та орієнтаціях. Одні за силові й військові методи, інші за ліберально-гібридні (кошти-корупція-пропаганда-дипломатія-спецоперації). Одні орінтовані на Китай, інші на Європу та Стейти.
    На цьому тлі з весни-літа 2020 року спочатку рейсовими літаками сотнями кілограм і тонами вивозилося до Лондона банківське золото і валютні цінності. З’явилися коментарі, що ситуація нагадує попередні події з відповідними асоціаціями:
    1990 рік, СССР напередодні розпаду: через Польщу до Німеччини пройшли один чи два бронепотяги завантажені золотом та валютними цінностями (т. зв. “золото партії”, через НДР-ФРН усе розчинилося десь на Заході);
    1996 рік: перед виборами, на яких Єльцин мав стартовий рейтинг 5%, міг програти і влада дісталася би комуністам+націоналістам, також масово виводилися кошти за кордон;
    1998-1999 рік: нова внутрішня криза, черговий вивід коштів. Тоді це хворий Єльцин, пошук наступника, протидія групі довкола Є.Примакова, яка “рветься до влади”. Тоді ще й О.Лукашенко узяв участь у цих подіях – підтримав російських генералів-заколотників, які мали організувати силове зміщення Б.Єльцина і привести О.Лукашенка до влади як лідера Союзної Держави. В.Путін (тоді очолював КРУ в АП) організував протидію змовникам та вбивство генерала Л.Рохліна чим і заслужив довіру Єльцина.
    Сьогодні “дзеркало” ситуації 1998-1999 років. Не дуже добрі справи в економіці, розчарування населення. Хворий В.Путін і пошук наступника, боротьба груп оточення.
    З”явилися повідомлення, що силові групи РФ вивозять кубічними метрами золото та валютні цінності на таємні закордонні бази (в ЦАР під захист чвк “Вагнер” та інші).
    Експертами, як от Андрій Піонтковський (працює в Atlantic Council), обговорюється конфіскація Стейтами локалізованих російських коштів на суму 1 трильйон доларів і фінансування ними російської опозиції. (Якщо подібне станеться, думаю з цих коштів може відбутися компенсація наших втрат у війні та репарації…)
    В той час як московська верхівка возить валютні цінності літаками і вантажівками, середній бізнес в непевній ситуації з очікуваннями розвитку в хаос, бунт, масові грабунки цілком можливо потягнеться через кордон до нас з валізами доларів. Конвертація цих “гарячих” коштів в нерухомість – ймовірний сценарій. (Як варіант – переказ і обнал через Біткоїн-конвертацію.)
    .
    Наша ситуація. Величезний дефіцит бюджету. Величезний обсяг виплати внутрішніх і зовнішніх боргів з необхідністю перекредитуватися. В таких умовах логічно передбачати емісію гривні, падіння курсу та імпульсивне вкладення в нерухомість виведених із банків та бізнесів коштів. Проте в нас усе може бути з точністю до протилежного. Якщо схема нових залучень у валюті працюватиме без розривів, тоді постійний продаж валюти тягнутиме гривню у зміцнення знову до рівня 25грн/дол. І як показує попередній досвід – швидке зміцнення гривні переводить ринок нерухомості у депресію.
    Далі. Непевна Влада, яка заплуталась в своїх орієнтаціях та схемах. Якщо Стейтам в протидії РФ знадобиться Україна як стратегічний плацдарм, а їм і на заміну Туреччині в регіоні потрібен союзник, і для наближення до Ірану, і для протидії новому стратегічному “Шовковому Шляху” з Китаю до Європи, тоді в принципі військовим чи політичним способом за їх підтримки може бути змінена нинішня влада. А такі події – завжди дестабілізація для ринку.
    .
    У випадку якщо все буде довкола нас і всередині більш менш гаразд, тоді думаю варто очікувати відновлення теми масової перебудови застарілого фонду. За деякими даними Віталій Кличко збирається взяти участь в наступних президентських перегонах. На тлі болючої для багатьох проблеми застарілого житла, оголошення програми масової житлової перебудови із залученням іноземних інвесторів може бути переможним прапором політичної кампанії. Нові очікування – нова психологічна перебудова учасників ринку, зміна фокусів і цінових балансів.
    .
    Отже ж. До хріна різних факторів і як тут щось передбачити? Чи не краще взагалі вийти з цього ринку і знайти інший спосіб інвестування?
    *

    Что думаете об edelweiss ? Стоит ли сейчас брать там именно для жизни? (+ хорошая как я считаю не только для жизни но и как инвестиция)

    Сейчас предлагают 1500$ за квадрат. с видом на центр\киквидзе\липки.
    заходить на ремонт (если всё ок будет – летом, аля сентябрь-октябрь)
    Цена с учётом скидки 15% при 100% оплате. (говорят скидка будет до конца сентября и потом только рост цен , с паркингом та же петрушка) Мне где-то хочется им верить, но скоро же НГ, не верю что к НГ не будет никаких акций-предложений.
    главные беспокойства:
    a) не долбанёт ли кризис пока он будет достраиваться?
    (как будет себя вести застройщик если долбанёт кризис)
    б) удачная ли это инвестиция?
    в) ликвидный обьект или нет?

Читайте всі 452 коментаря на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы