Київ, Львів, Одеса: що відбувається з цінами на новобудови

За даними статистики ЛУН, середні ціни на новобудови у гривні продовжують зростати, але у жовтні темпи подорожчання трохи уповільнились. До того ж подорожчання відбувається нерівномірно – в різних містах і передмістях темпи збільшення середньої ціни нерівномірні. Також нерівномірно дорожчає нерухомість, що будується з різних класів.

Київ

Згідно графіку ЛУН, у столиці України середня ціна на новобудови у жовтні становила 49 тис. грн. Це означає, що за місяць вона додала 2,4 тис. грн – адже у вересні, за даними ЛУНу, середня вартість квадратного метру київських новобудов становила 47,6 тис. грн.

Динаміка середніх цін на новобудови у Києві
Динаміка середніх цін на новобудови у Києві. Дані ЛУН

Пожвавішала у жовтні і ділова активність столичних девелоперів – якщо у вересні ЛУН зафіксував 168 новобудов у продажу, то у жовтні кількість таких проєктів збільшилась на 12 – і досягла показника у 180 активних новобудов. Тобто кількість ЖК, девелопери яких поновили продажі майбутніх квартир, невпинно повертається до довоєнного рівня.

До речі, за першу декаду листопада девелопери відкрили продажі ще у 6 ЖК, тобто на 9.11.22  залучення коштів приватних інвесторів ведеться у 186 новобудовах. Для порівняння: у лютому 2022 року, коли рашисти напали на Україну, в Києві налічувалось 220 ЖК у продажі.

Динаміка середніх цін в новобудовах Києва за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Цікаво, що у жовтні в столиці зростала середня ціна лише у новобудовах комфорт-класу – з 33,9 тис. грн до 35,4 тис. грн. А ось у ЖК бізнес-класу середня ціна навіть трохи знизилася – з 70,3 тис. грн до 68,3 тис. грн. Середня ціна квадратного метру в ЖК економкласу та бізнес-класу в жовтні залишилась незмінною:  30 тис. грн та 135,3 тис. грн відповідно.

Зате є речі, які навіть війна не здатна змінити: найвища середня ціна на столичні новобудови в Печерському районі (108,9 тис. грн), а найнижча – в Деснянському (29,7 тис. грн).

Київська область

В новобудовах Київської області у жовтні теж спостерігалось підвищення середньої ціни у гривні. Порівняно з вереснем вони зросли на 1,1 тис. грн – з 31,2 у вересні до до 32,3 тис. грн у жовтні.

Динаміка середніх цін на новобудови у Київській області
Динаміка середніх цін на новобудови у Київській області. Дані ЛУН

Збільшувалась у жовтні і кількість активних проєктів: якщо у вересні, за даними ЛУН, на гроші приватних інвесторів чекали у 351 ЖК, то наприкінці жовтня відділи продажів буди відкриті вже у 378 житлових комплексах. Хоча, до довоєнних показників девелоперам Київської області ще далеко – за даними ЛУН, у лютому 2022 року в області девелопери пропонували інвесторам квартири у 480 ЖК.

Динаміка середніх цін квадратного метра у новобудовах Київської області за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Цікаво, що як і у Києві, в області у жовтні трохи подешевшали новобудови бізнес-класу –  якщо у вересні середня ціна кв.м в ЖК цього класу становила 55,9 тис. грн, то у жовтні вона знизилась до 54,1 тис. грн. Зате, на відміну від столиці, в жовтні в області зросли середні ціни у ЖК інших класів. Так, в економі середня ціна за місяць підросла з 25,6 до 26,4 тис. грн, в комфорті – з 29,5 до 30 тис. грн, а в преміумі – з 104,8 до 109 тис. грн.

Одеса та область

Для одеських інвесторів жовтень теж приніс зростання середньої ціни на новобудови – квадратний метр нерухомості, що будується, здорожчав в місті з 38 тис. грн до 39,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін на новобудови в Одесі
Динаміка середніх цін на новобудови в Одесі. Дані ЛУН

А ось кількість новобудов у продажу в місті трохи зменшилась – з 77 у вересні до 76 у жовтні. Але не турбуйтесь, вже у першу декаду листопада продажі велися у 82 ЖК – тобто бачимо, що в Одесі кількість активних проєктів теж росте. Та потроху наближається до довоєнного рівня – у лютому в місті велись продажі у 112 ЖК.

Динаміка середніх цін квадратного метра у новобудовах Одеси за класами
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Якщо роздивлятись динаміку середніх цін на різні класи одеських новобудов, то побачимо, що у жовтні середня ціна залишалась стабільною лише у економкласі – ЛУН її зафіксували на рівні 29,5 тис. грн. А ось у всіх інших класах відбувалось зростання середньої ціни: в комфорт класі середня вартість «квадрату» у жовтні зросла з 35,3 до 35,9 тис. грн, в бізнес класі – з 36,6 до 37,7 тис. грн, а в преміумі – з 66,7 до 70 тис. грн.

Динаміка середніх цін на новобудови Одеської області
Динаміка середніх цін на новобудови Одеської області. Дані ЛУН

В Одеській області ціни на новобудови демонстрували ту ж саму динаміку помірного зростання: за жовтень 2022 року середня гривнева ціна «квадратів» що будуються зросла лише на 600 грн – з 34,5 до 35,1 тис. грн. Цікаво, що в області в жовтні також поменшало на 1 активний ЖК (122 у вересні проти 121 у жовтні) – проте вже на 9.11.22 року продажі велися в 129 проєктах Одеської області (до війни таких проєктів в області налічувалося 175).

Львів та область

А ось у Львові середня ціна на новобудови у жовтні трохи загальмувала своє зростання. За даними ЛУН, середня ціна квадратного метру у львівських ЖК у жовтні становила стільки ж, скільки у вересні – 44,9 тис. грн. При цьому кількість новобудов у продажу продовжувала зросати – з 110 у вересні до 115 у жовтні. Ба більше, у першу декаду листопада кількість активних ЖК навіть перебільшила довоєнний показник – зараз, за даними ЛУН, у Львові налічується 118 проєктів у продажі, а в лютому 2022 року їх було 117.

Динаміка середніх цін квадратного метра у новобудовах Львова
Динаміка середніх цін на новобудови Львова. Дані ЛУН

Проте є й невеличкий парадокс: за даними ЛУН, хоча загальна середня ціна львівських новобудов у жовтні залишилась незмінною, середні ціни на новобудови різних класів у жовтні продовжували демонструвати суттєве зростання – в компанії це пояснюють різною методикою підрахунку.

Так, середня вартість квадратного метру в львівських ЖК класу економ в жовтні зросла з 28 до 34,2 тис. грн. В ЖК класу комфорт зафіксовано подорожчання середньої ціни метру з 39 тис. грн до 40,6 тис. грн. В класі бізнес подорожчання було мінімальним (але ж було!) – з 50,7 тис. грн до 50,8 тис. грн. А в класі еліт середня вартість квадрату зросла з 76,4 до 80 тис. грн.

Динаміка середніх цін в різних класах новобудов Львова
Динаміка середніх цін в різних класах новобудов. Дані ЛУН

Якщо говорити про новобудови Львівської області, то у жовтні середня вартість квадратного метру тут зросла на 1,1 тис. грн – з 34,6 до 35,7 тис. грн. Проте, побільшало і новобудов, доступних для інвесторів – за жовтень кількість активних проєктів виросла з 208 до 214 і практично досягла довоєнного рівня (220 активних ЖК у лютому 2022 року).

Динаміка середніх цін на новобудови у Львівській області
Динаміка середніх цін на новобудови у Львівській області. Дані ЛУН

За даними ЛУН, в жовтні у Львівській області було зафіксоване зниження середньї ціни у новобудовах класу комфорт – з 47,4 до 45,9 тис. грн. В інших класах середні ціни йшли лише вгору: в класі економ середня ціна піднялась з 24,9 до 25,7 тис. грн, в класі комфорт – з 31,7 до 32,6 тис. грн, а в класі преміум – з 59,7 до 62,4 тис. грн.

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.


448 відповідей
  • Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ – не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ірина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до “пандемії”, а тепер – так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав “той єдиний”, котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись “Європейками”, “Барселонами” і “Даніями” в Софіївській Борщагівці – сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    04.12.2020 о 22:23

    Перестал использовать статистику ЛУН, ибо как дети — тащат всё подряд, только дети тянут в рот, а эти в качестве данных. Ну вот какой смысл в их «минимальных» ценах, если это полторы неликвидные калеки, в то время как там где происходят реальные продажи — и цены другие, и статистика иная? Да и от «средних», где «Смешались в кучу кони, люди», то есть нет разбиения по числу комнат? При том что дорогих (в перерасчёте на м2 однокомнатных или студиек продается в 3-4 раза больше, нежели 3+ комнатных, с более дешевой ценой за м2.
    То есть вроде как и данные, но при этом совершенно не репрезентативные. То есть не отражающие рыночной ситуации. Сейчас пытаюсь договориться с парой сайтов об углубленной статистике хотя бы по итогам года, мол, от них данные, а от меня упоминание/интеграция. Посмотрим, что выйдет.

    Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт – зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири – це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди – оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві – це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Роман
    30.01.2020 о 22:31
    Ірина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет – 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: “я что должен жить в чулане 12кв?”

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

Читайте всі 448 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы