Підсумки листопада: ціни на первинці потроху ростуть

Подивилась, що відбувалось з цінами та як почували себе забудовники у листопаді. Якщо коротко, то середня ціна «квадратів» у новобудовах класів масмаркету потроху продовжує зростати, забудовники відновлюють будівництво та продажі у все більшій кількості ЖК.  А тепер подробиці.

Київ

Якщо вірити даним ЛУН, то у листопаді середня «гривнева» ціна квадратного метру в столичних новобудовах дещо знизилась – якщо у жовтні вона становила 49 тис. грн то у листопаді середній «метр» коштував 48,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за м2 у новобудовах Києва

Але «середня вартість квадратного метру», як і «середня температура по лікарні», буває не дуже інформативною – і може давати хибну уяву про реальний стан ринку та його тенденцій. За моїм відчуттям ціни на столичні новобудови «до низу» не пішли, навіть якщо зважити на те, що останні дні листопада – це дні суттєвих знижок, акційних пропозицій та дисконтів.

Про те, що забудовники у листопаді дійсно не знижували ціни, свідчать дані про середню вартість метрів столичних новобудов у розрізі класів – згідно з ними гривневі ціни у більшості ЖК дійсно продовжили зростання. Так, впродовж листопада середня ціна квадрату у класі економ за місяць зросла з 30 до 31 тис. грн, у класі комфорт – з 35,4 тис. грн до 37 тис. грн, у класі бізнес – з 68,3 тис. грн до 69,4 тиc. грн.

І лише у новобудовах преміум-класу аналітики ЛУН зафіксували більш-менш суттєве зниження середньої ціни квадратного метру – зі 135,3 тис. грн у жовтні до 132,8 тис. грн у листопаді. Як на мене, саме це зниження і вплинуло на невеличке низхідне «коригування» середньої ціни квадрату столичних новобудов.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами

До речі, ще одне підтвердження того факту, що середні гривневі ціни на столичні новобудови в листопаді масово не знижувались – дані про середні ціни нових «квадратів» в розрізі районів. Так, згідно статистики ЛУН, в листопаді у більшості районів столиці середня вартість квадратного метру новобудов протягом місяця зростала – за винятком Солом’янського району, в якому вона залишилась незмінною, та Святошинського, в якому вона трохи знизилась (з 42,5 тис. грн до 40,3 тис. грн).

Середні ціни за метр квадратний у новобудовах Києва за районами

Якщо ж говорити про активність девелоперів, то нагадаю, що у першу декаду листопада девелопери відновили продажі ще у 6 ЖК, тобто на 9.11.22 р. залучення коштів приватних інвесторів велося у 186 новобудовах. Але на кінець листопада ця цифра залишалась незмінною, а у грудні взагалі дещо зменшилась – за даними агрегатора станом на 6.12.22 р. в столиці працюють відділи продажів у 181 ЖК.

Київська область

В Київській області, згідно даних ЛУН, гривнева середня ціна квадратного метру новобудов у листопаді трішки підросла – з 32,3 до 32,6 тис. грн. Причому на ціну майже не вплинула більша активність девелоперів – адже у Київській області за листопад з’явилося більше активних проєктів.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області

Так, за даними ЛУН, кількість новобудов зі статусом «у продажі» в Київській області у листопаді зросла з 378 до 387. Щоправда, як і в столиці, з початку грудня їх кількість дещо зменшилась – станом на 6 грудня їх налічувалось лише 381.

Якщо дивитись динаміку середніх цін у розрізі класу новобудов, то в області ми теж спостерігаємо майже ті ж самі тенденції, що і у столиці.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами

Так, у листопаді було зафіксовано зниження середньої ціни на новобудови преміум-класу – ціна «середнього квадрата» в них за місяць знизилась з 109 тис. грн до 104,3 тис. грн. Середні ціни в бізнес- та економкласі незначно зросли – з 54,1 до 54,5 тис. грн та 26,4 до 26,7 тис. грн відповідно. А в класі комфорт залишались стабільними протягом всього листопада – на рівні 30 тис. грн.

Одеса та область

В Одесі середня вартість квадратного метру новобудов у листопаді трохи знизилась – згідно даних ЛУН, у жовтні вона становила 39,1 тис. грн, а у листопаді спустилась до 38,4 тис. грн. Зате кількість новобудов, в яких велось залучення коштів інвесторів, зросло – з 76 у жовтні до 82 у листопаді. Цікаво, що як і в столиці, на початку грудня кількість відчинених відділів продажів в Одесі теж зменшилась – станом на 7 грудня в місті налічувалось 77 активних проєктів.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси

А якщо подивимось на середні ціни в розрізі класів новобудов, то спостерігатимемо цікаву динаміку. На відміну від девелоперів Києва та області, одеські забудовники у листопаді відчутно підняли середню ціну на проєкти класу преміум – протягом місяця середня вартість метру в ЖК найвищого класу зросла з 70 тис. грн до 76,1 тис. грн. Але здається, що вже на початку грудня вони оговтались – і середня ціна преміальних новобудов знизилась до 73,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами

Зворотня динаміка спостерігається в одеськіх проєктах економкласу – якщо протягом листопада середня ціна метру в них залишалась стабільною на рівні 25,9 тис. грн, то на початку грудня вона рвонула вгору та досягла 38,1 тис. грн – що навіть вище за середню ціну квадрату у проєктах вищих класів, комфорт та бізнес.

Складається враження, що одеські забудовники, які працюють в класі економ, подивились в листопаді на своїх колег з класу преміум та й пішли піднімати ціни:) Якщо це так, то наприкінці грудня-на початку січня побачимо на графіку відчутний відкат.

До речі, середня вартість квадратних метрів в одеських ЖК комфорт та бізнес-класів і у листопаді, і на початку грудня залишалась майже незмінною – здається їх девелопери з цікавістю спостерігають за «ціновими гірками» та вичікують, чим вони завершаться, аби потім й собі скоригувати ціни.

А ось в Одеській області в останній місяць осені середня ціна квадратного метру змін не зазнала – за даними ЛУН і в жовтні, і в листопаді вона становила 35,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області

Проте середні ціни в різних класах новобудов продемонстрували майже той самий тренд, що і в Києві: середня вартість квадрату в вищих класах знижувалась (з 65 до 63,9 тис. грн в преміум-класі та з 35,9 до 35,5 в бізнес-класі), а в економі та комфорті – зростала (з 25,9 до 26,6 тис. грн та з 31,8 до 32,2 тис. грн відповідно).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами

Збільшувалась в Одеській області і кількість активних новобудов – за місяць продажі відкрились\відновились у 8 ЖК. Тож на початок грудня в Одеській області інвесторам пропонували квартири в 129 ЖК. Але чомусь на 7.12 їх кількість знизилась до 119.

Львів та область

У Львові після стабільного жовтня середня ціна на новобудови пішла вгору – протягом листопада вона піднялась з 44,9 тис. грн до 46,7 тис. грн. При цьому кількість новобудов у продажу за місяць зросла лише на 2 ЖК. Цікаво, що на початку грудня відділи продажів запрацювали ще на 4 ЖК – і здається, що до кінця місяця їх кількість ще зросте.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова

Ще цікава тенденція серед львівських новобудов – протягом листопада середня ціна збільшувалась у новобудовах майже всіх класів, за винятком комфорту. Тільки в ньому ЛУН зафіксували зниження середньої вартості метру з 40,6 тис. грн до 38,3 тис. грн. В усіх інших сегментах ринку середня ціна зростала: в економі з 34,2 до 36,6 тис. грн, в бізнесі – з 50,8 до 51,2 тис. грн, а в преміумі – з 80 до 84,6 тис. грн.

Щоправда, вже на початку грудня середні ціни почали знижуватись – і мені дуже цікаво, які числа ми побачимо за підсумками останнього місяця року.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами

В Львівській області ми бачимо ті ж цінові тренди, що і у Львові: зростання середньої ціни квадратного метру (за місяць з 35,7 до 36,5 тис. грн) на фоні збільшення середньої вартості квадратних метрів майже у всіх класах майбутньої нерухомості.

Щоправда, на відміну від Львова, у Львівській області трохи подешевшав «середній метр» в класі преміум, а не комфорт – за підсумком місяця його вартість знизилась з 62,4 до 61,8 тис. грн. Тоді як новобудови інших класів демонстрували помітне збільшення: середній метр в економі здорожчав з 25,7 до 27,1 тис. грн, комфорт – з 32,6 до 33,1 тис. грн, бізнес – з 45,9 до 46,9 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами

Ще одна відмінність від Львова – вже на початку грудня середня ціна на ЖК, що розташовані в області, а не у Львові «поповзла» вгору. Це може означати зміщення цікавості (саме цікавості!) потенційних інвесторів до проєктів, які розташовані подалі від цілей рашистських ракет та які не надто сильно залежать від міської інфраструктури.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області

Як почувається ринок?

Квадратні метри новобудов у листопаді продовжили поступове подорожчання: і в національній валюті, і, якщо зважити на більш-менш стабільну ситуацію з курсом, у доларовому еквіваленті. Девелопери продовжують відновлювати продажі та залучення інвесторів – і, що не менш важливо, відновлюють будівництво на своїх майданчиках. До речі, за даними ЛУН у листопаді в Києві відновили будівництво 9 ЖК, в Київській області – 15 проєктів, а у Львівській – 4.

При цьому девелопери продовжують працювати в надзвичайно складних умовах. До зниження попиту, здорожчання будматеріалів та проблем з логістикою додалися проблеми з електрикою. Це, до речі, ставить під сумнів проведення будівельних робіт в зимовий період, адже використання електрики передбачають не тільки деякі технологічні процеси (наприклад, підігрів бетону для зимового лиття тощо). Короткий світловий день теж вимагає використання «підсвітки», та й не вдасться багато напрацювати у холоді.

Тож я не буду здивована, якщо «живі» будівельні майданчики визнаватимуть об’єктами критичної інфраструктури та подаватимуть на них електрику безперебійно. В іншому випадку витрати забудовників суттєво зростуть за рахунок потужних генераторів та обігрівачів – і вони сприятимуть не тільки зростанню собівартості будівництва, а й вартості квадратних метрів для інвесторів.

Ще один нюанс. Перебої з енергопостачанням, скоріш за все ще більше «скоригують» строки будівництва – і це, звісно, не дуже сподобається тим, хто зараз розглядає принципову можливість інвестувати в новобудову. Таких людей небагато (більшість працюючих девелоперів зараз укладають лише точкові угоди з новими інвесторами) – але вони є, і це не може не тішити.

Але вже наступного року їх кількість може суттєво зрости – за рахунок тих, хто матиме право скористатись програмами пільгового іпотечного кредитування. І я сподіваюсь, що наступного року збільшиться не тільки кількість тих, хто зможе скористатися дешевими кредитами, а і перелік новобудов, в які можна буде інвестувати позичені під невеликий відсоток гроші.

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.


448 відповідей
  • Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ – не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ірина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до “пандемії”, а тепер – так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав “той єдиний”, котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись “Європейками”, “Барселонами” і “Даніями” в Софіївській Борщагівці – сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    04.12.2020 о 22:23

    Перестал использовать статистику ЛУН, ибо как дети — тащат всё подряд, только дети тянут в рот, а эти в качестве данных. Ну вот какой смысл в их «минимальных» ценах, если это полторы неликвидные калеки, в то время как там где происходят реальные продажи — и цены другие, и статистика иная? Да и от «средних», где «Смешались в кучу кони, люди», то есть нет разбиения по числу комнат? При том что дорогих (в перерасчёте на м2 однокомнатных или студиек продается в 3-4 раза больше, нежели 3+ комнатных, с более дешевой ценой за м2.
    То есть вроде как и данные, но при этом совершенно не репрезентативные. То есть не отражающие рыночной ситуации. Сейчас пытаюсь договориться с парой сайтов об углубленной статистике хотя бы по итогам года, мол, от них данные, а от меня упоминание/интеграция. Посмотрим, что выйдет.

    Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт – зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири – це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди – оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві – це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Роман
    30.01.2020 о 22:31
    Ірина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет – 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: “я что должен жить в чулане 12кв?”

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

Читайте всі 448 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы