Що з цінами на первинці?

Подивилась, як за перший місяць нового року змінились ціни на первинці Києва, передмістя, Львова та Одеси. Здається, в січні ціни трохи пригальмували своє зростання, а подекуди навіть дещо знизились.

Київ

Згідно даних ЛУН, в перший місяць 2023 року на столичному ринку первинки було зафіксовано невелике зростання середньої ціни квадратного метра, що будується. Якщо у грудні він коштував 48,3 тис. грн, то у січні – подорожчав до 48,6 тис. грн. І це незважаючи на святковий період – зазвичай, на новорічні свята забудовники трохи знижують ціни за рахунок різноманітних акційних пропозицій.

Проте, як бачимо, середня вартість квадрата столичних новобудов поступово підбирається до минулого піка – середньої ціни листопада, коли метр коштував 49 тис. грн.

Динаміка середніх цін за м2 у новобудовах Києва

Якщо подивитись на ціни в розрізі класів нерухомості, то побачимо, що декілька місяців поспіль не дорожчають тільки квадрати в новобудовах преміум-класу.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами

Так, в економкласі протягом січня середня ціна зросла на 2 тис. грн – з 32 до 34 тис. грн. В класі комфорт здорожчання за місяць становило 0,7 тис. грн – з 37,7 до 38,4 тис. грн. В бізнес-класі вартість середнього квадрата зросла на 4,9 тис. грн – з 70,7  до 75,6 тис. грн.

І лише у преміальній нерухомості вже третій місяць поспіль фіксується зниження середньої ціни. Щоправда в січні воно суттєво загальмувало і становило лише 0,5 тис. грн. Тобто середня вартість квадрата в ЖК преміум-класу знизилась з 124,6 тис. грн у грудні до 124,1 тис. грн в січні.

Цікаво, що в розрізі столичних районів, середні ціни демонстрували різнонаправлені вектори: в деяких районах міста в січні середня ціна збільшувалась, в деяких – зменшувалась.

Середні ціни за метр квадратний у новобудовах Києва за районами за листопад 2022 - січень 2023

Так, наприклад, в перший місяць 2023 року було зафіксовано здорожчання середньої ціни в новобудовах Деснянського (з 30,3 до 34,2 тис. грн), Дніпровського (з 38,5 до 39,3 тис. грн), Оболонського (з 42,6 до 44,5 тис. грн), Подільського (з 59,5 до 61,8 тис. грн), Шевченківського (з 64,5 до 65,2 тис. грн) та Солом’янського (з 39 до 40 тис. грн) районів.

А ось у Дарницькому (з 41,7 до 39,7 тис. грн), Голосіївському (з 48 до 46,1 тис. грн), Печерському (з 109,9 до 107,7 тис. грн) та Святошинському (з 40,3 до 38,8 тис. грн) районах в січні середня ціна знизилась.

Як на мене, такий різнонаправлений вектор може свідчити про те, що забудовники досі намагаються «зрозуміти» ринок та ведуть пошук ціни, яка буде цікавою потенційним інвесторам.

Київська область

В Київській області ситуація з динамікою ціни геть інша – тут середня вартість квадратного метра вже декілька місяців поспіль потроху, але стабільно, росте. В січні 2023 року по відношенню до грудня 2022 року вона додала ще 200 грн та зросла до 33,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області

При цьому здорожчання відбувалось у всіх класах нерухомості, за винятком бізнесу. За січень 23 року в сегменті преміум середня вартість збільшилась на 0,7 тис. грн – з 104,9 до 105,6 тис. грн, в комфорт-класі зростання становило 0,5 тис. грн – з 30,5 до 31 тис. грн, в економкласі середній квадрат подорожчав на 0,6 тис. грн – з 27,4 до 28 тис.грн.

Виняток – середня вартість квадратного метра в новобудовах класу бізнес – за перший місяць року вона втратила 0,4 тис. грн і знизилась з 54,8 тис. грн у грудні 22 року до 54,4 тис. грн у січні 23 року.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами

Одеса та область

В Одесі середня вартість квадратного метра новобудов у січні цього року трохи знизилась, порівняно з цінами у грудні 2022 року – з 39,1 тис. грн вона опустилась до 38,9 тис. грн.

Цікаво, що у грудні, замість святкового зниження, одеські девелопери навіть трохи підняли ціни. Якщо в листопаді середня ціна квадрата одеських новобудов становила 38,4 тис. грн, то в грудні вона, нагадаю, піднялась до 39,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси

Як на мене, саме в Одесі спостерігається ну дуже цікава динаміка середньої вартості квадрата новобудов в розрізі класів майбутньої нерухомості – особливо в сегменті економкласу. За даними ЛУН, ціна квадрата в одеських ЖК цього класу декілька місяців тому суттєво рвонула вгору – причому настільки суттєво, що навіть перевищила середню вартість квадрата в сегментах комфорт- та бізнес-класу.

Так, в січні 2023 року ціна квадратного метра в одеському «економі» становила рекордні 42,5 тис. грн – і це, до речі, найвищий в Україні показник для класу економ. Як на мене, він більше схожий на прояв фірмового одеського гумору, ніж на реальну цифру 🙂

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами

При цьому середні ціни на новобудови інших класів демонструють більш адекватні показники та динаміку. Так, в січні новобудови преміум-класу продовжували знижувати ціни – за місяць середня вартість квадрата в них зменшилася з 70,9 до 64,1 тис. грн.

Трохи подешевшали і новобудови комфорт-класу – з 35,8 до 34,7 тис. грн. І лише середня вартість квадрата у новобудовах бізнес-класу продемонструвала стабільність – два місяці поспіль вона тримається на рівні 38,1 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області

В Одеському передмісті на графіку середніх цін цікавих «гірок» нема – середня ціна квадратного метра три останні місяці 2022 року трималась на одному рівні (35,1 тис. грн), і трішечки знизилась у січні 2023 року – до 34,6 тис. грн.

В розрізі класів бачимо теж схожу на реальність картину: вартість квадратного метра новобудов преміум-класу знижувалась (з 63,5 до 62,5 тис. грн), бізнес-класу практично залишилася стабільною (зростання відбулось з 35,5 до 35,6 тис. грн), в класі економ середня ціна не змінювалась і трималась на рівні 27 тис. грн. А ось в класі комфорт було зафіксовано суттєве зниження – середня вартість метра зменшилась з 33 до 30,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами

Львів та область

Якщо вірити даним ЛУН, то у січні середня «гривнева» ціна квадратного метра у львівських новобудовах дещо знизилась – якщо у грудні вона становила 46,8 тис. грн то у наступному місяці середній «метр» коштував 44,2 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова

Але, як на мене, ця «середня вартість квадратного метра» дещо нагадує «середню температуру по лікарні», і не дуже об’єктивно відображає реальний стан речей. Справа в тому, що ціни на львівські новобудови масово «до низу» не пішли, і навіть навпаки продовжили зростання.

Так, впродовж січня 2023 року середня ціна квадрата у класі економ зросла з 35,3 до 36,6 тис. грн, у класі комфорт – з 37,9 до 40,5 тис. грн, у класі бізнес – з 50,5 до 50,6 тиc. грн, а в класі преміум – з 81,5 до 85,9 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами

У новобудовах Львівської області моніторинг ЛУН теж зафіксував зниження середньої ціни за квадратний метр новобудов – за даними агрегатора, вартість середнього метра протягом січня знизилась з 36,2 до 35,9 тис. грн. Але на відміну від Львова, в області така динаміка більш схожа на правду: в розрізі класів новобудов протягом січня тут відбувалось і підвищення, і зниження середньої ціни.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області

Так, ціна середнього квадрата зросла в сегментах преміум (з 62,6 до 64,1 тис.грн) та бізнес-класу (з 48 до 49,3 тис. грн). Та знизилась в сегментах комфорт (з 32,5 до 32,2 тис. грн) та економкласу (з 27,6 до 26,7 тис. грн).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”. 


478 відповідей
  • Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ – не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ірина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до “пандемії”, а тепер – так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав “той єдиний”, котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись “Європейками”, “Барселонами” і “Даніями” в Софіївській Борщагівці – сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    04.12.2020 о 22:23

    Перестал использовать статистику ЛУН, ибо как дети — тащат всё подряд, только дети тянут в рот, а эти в качестве данных. Ну вот какой смысл в их «минимальных» ценах, если это полторы неликвидные калеки, в то время как там где происходят реальные продажи — и цены другие, и статистика иная? Да и от «средних», где «Смешались в кучу кони, люди», то есть нет разбиения по числу комнат? При том что дорогих (в перерасчёте на м2 однокомнатных или студиек продается в 3-4 раза больше, нежели 3+ комнатных, с более дешевой ценой за м2.
    То есть вроде как и данные, но при этом совершенно не репрезентативные. То есть не отражающие рыночной ситуации. Сейчас пытаюсь договориться с парой сайтов об углубленной статистике хотя бы по итогам года, мол, от них данные, а от меня упоминание/интеграция. Посмотрим, что выйдет.

    Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт – зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири – це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди – оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві – це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Роман
    30.01.2020 о 22:31
    Ірина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет – 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: “я что должен жить в чулане 12кв?”

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы