Березень-2023: ціни на новобудови трохи пригальмували?

Здається, перший місяць весни 2023 року спонукав українських забудовників трохи сповільнити темп зростання цін на квадратні метри, що будуються. За даними ЛУН, зниження середньої вартості нових квадратів спостерігалось майже у всіх сегментах нерухомості у всіх великих містах країни. Пропоную подивитись на березневу картину українського ринку новобудов. 

Київ

Якщо вірити статистиці ЛУН, то протягом березня середня вартість квадратного метра новобудов залишалась стабільною – наприкінці березня, як і в лютому, вона становила 48 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва

Проте якщо подивитись на динаміку вартості квадратів, що будуються, у розрізі класу новобудов, то побачимо, що перший місяць весни приніс суттєве здешевлення середньої ціни кв. м в столичних ЖК класів «преміум» та «бізнес».

Так, у преміум-класі в березні середня вартість «метра» знизилася з 123,8 до 116,7 тис. грн, а в бізнес-класі – з 73,6 до 65,6 тис. грн. В класах комфорт та економ в березні середня ціна «квадрата» залишилась незмінною: 40 та 34 тис. грн за кв.м відповідно.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Києва за класами

 

Якщо дивитися на середню вартість квадратного метра в розрізі столичних районів, то можна побачити, що в престижних ЖК Печерського району ціни трохи пішли донизу – з початку року середня вартість квадрата місцевих новобудов впала з 108 тис. грн у січні до 100,6 тис. грн у березні.

Подешевшав «середній квадрат» і в Голосіївському районі – з 50 тис. грн у січні до 46,3 тис. грн у березні. «Не злетів» і намір забудовників Подільського району підняти ціни – якщо в січні середній метр в районних ЖК коштував 65 тис. грн, то у лютому він піднявся до 72,9 тис. грн – а за підсумком березня знову опустився до 67,2 тис. грн.

До речі, навесні подібної тактики вдались девелопери проєктів Дарницького району – в березні середня вартість метра в новобудовах району піднялась до 42,9 тис. грн. з 38 тис. грн у січні-лютому. В інших районах столиці середня вартість квадратного метра залишалась більш-менш стабільною.

Середні ціни за метр квадратний у новобудовах Києва за районами за січень-березень 2023

Зауважу, що декого на цих графіках можуть збентежити дані не за січень-лютий-березень, а за лютий-березень-квітень – адже ми звикли, що отримуємо їх за місяць, що вже минув. Як мені пояснили аналітики ЛУН, на графіках вказана ціна станом на 1 число місяця. Отже позначка “квітень” ілюструє дані станом на 1 квітня.

Київська область

В новобудовах Київської області ситуація трохи інша – вартість квадратного метра тут потроху, але зростає. Так, якщо в січні вона становила 33,3 тис. грн, то вже на кінець березня піднялась до 34 тис. грн. Як на мене, це – тимчасове подорожчання. Скоріш за все, за підсумками квітня середня ціна квадрата приміської новобудови трохи знизиться.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області

До речі, як і в Києві, в новобудовах Київської області, цінова динаміка вартості середнього квадратного метра в розрізі класів ЖК дещо відрізняється від динаміки середньої ціни «квадрата».

Так, за даними ЛУН, в передмісті столиці середній квадрат в ЖК преміального сегменту з січня демонструє поступове зниження – з 105,6 до 101,1 тис. грн. Така ж динаміка спостерігається і в бізнес-класі – середня вартість квадрата тут за 1 квартал 2023 року знизилась з 54,4 до 50,3 тис. грн.

В новобудовах класу економ за квартал теж відбулось невелике зниження: з 28,2 до 28 тис. грн. Натомість вартість «середнього квадрата» в ЖК класу комфорт, навпаки, трохи зросла – з 30,4 до 31 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Київської області за класами

ЦІкаво, що в березні трохи змінились передмістя з найдорожчою вартістю середнього квадратного метра – якщо на початку року лідером був Ірпінь (31 тис. грн), то в березні ним став Вишгород (32,3 тис. грн). А найнижча вартість середнього квадрата збереглася у Білогородці (20,5 тис. грн) – хоча й вона додала 500 грн.

Львів та область

За даними ЛУН, у Львові з початку року спостерігається помірне зростання вартості квадратного метра в новобудовах – станом на 1 квітня ціна склала 45,9 тис. грн, піднявшись з позначки 44,2 тис. грн, яка була зафіксована аналітиками станом на 1 січня. Хоча до рівня осіннього піку (46,8 тис. грн станом на 1 грудня 2022 року) вона все ж не доросла.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова

До речі, подібне зростання «середнього квадрата» виглядає трохи дивно – адже згідно даних того ж ЛУН в березні у Львові відбулося здешевлення вартості середнього квадратного метра у всіх чотирьох сегментах місцевої нерухомості: преміум, бізнес, комфорт та економ.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львова за класами

Але на відміну від столичних цін, у Львові в перший місяць весни найбільше подешевшав середній квадратний метр в ЖК класу економ – за березень він втратив майже 3 тис. грн, опустившись з позначки 36,6 тис. грн станом на 1 березня до 33,8 тис. грн станом на 1 квітня.

В сегменті комфорт вартість середнього квадрата знизилась на 1 тис. грн – з 39,5 тис. грн на 1 березня до 38,5 на 1 квітня. Бізнес-клас теж втратив 1 тис. грн – середня ціна квадратного метра в ньому за перший місяць весни опустилась з 51,4 до 50,4 тис. грн. Натомість в ЖК класу преміум середня ціна втратила лише 0,4 тис. грн, знизившись з 84,4 до 84 тис. грн.

Як на мене, це може свідчити про підвищений попит саме на місцеві ЖК преміального сегменту – тобто в регіон прийшли заможні інвестори, які розглядають його як постійне місце для власного проживання (і обирають найкомфортніші варіанти).

Цей висновок, до речі, опосередковано може підтверджувати і динаміка середніх цін на новобудови різних класів у передмісті Львова.

Так, тут ми бачимо поступове та стабільне підвищення середньої ціни у ЖК преміум-класу – наприклад за березень вона зросла з 66,9 до 69,4 тис. грн.  Натомість в проєктах класу бізнес в березні спостерігався відкат середньої ціни метра до рівня кінця січня-початку лютого. Після підвищення ціни на 1 березня до 50,3 тис. грн за кв.м, вартість квадрата знизилась до рівня 49,5 тис. грн.

Цікаво, що в ЖК класу комфорт з початку року середня ціна залишається більш-менш стабільною, на рівні 32,2-32,5 тис. грн, а в економі потроху зростає (з 26,8 тис. грн на початок січня до 28 тис. грн на початок квітня).

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області за класами

Загалом же середня вартість квадратного метра новобудов у Львівській області, за підрахунками аналітиків ЛУН, в березні трохи знизилась – з 36 тис. грн на 1 березня до 35,4 тис. грн на 1 квітня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Львівської області

Одеса та Одеська область

На Одеському ринку первинки в березні знову не обійшлося без цікавинок. Нагадаю, з початку грудня в місті було зафіксовано рекордне подорожчання середньої вартості новобудов економкласу – вона навіть перевищила цей показник для проєктів класу комфорт та бізнес.

Але, здається, місцеві девелопери вирішили, що «пожартували та й годі» – за даними ЛУН, якщо на 1 березня середня ціна квадрата в ЖК економкласу становила 42,1 тис. грн, то на 1 квітня вона ж складала 32 тис. грн. Це вже нижче, ніж середня вартість квадрата в класі комфорт (33,6 тис. грн, за березень зниження склало 1,1 тис. грн) та бізнес (36,4 тис. грн, за березень зниження склало 3,5 тис. грн).

До речі, середній одеській квадрат втрачав у ціні і в преміум-класі – станом на 1 квітня він оцінювався на рівні 63,4 тис. грн, тобто за місяць він подешевшав на 2,3 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси за класами

Загалом в Одесі середня вартість квадратного метра істотно впала – з 39,5 тис. грн, зафіксованої на 1 березня, до 37,2 тис. грн, встановленої на 1 квітня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеси

В новобудовах Одеської області аналітики ЛУН теж зафіксували невелике зниження середньої вартості квадратного метра. За даними фахівців, станом на 1 квітня вона становила 33,8 тис. грн, тоді як на 1 березня вона складала 34,4 тис. грн.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області

Найбільше протягом березня здешевшав середній «квадрат» в преміальних ЖК Одеської області – його ціна знизилась з 62,3 тис. грн на 1 березня до 59,9 тис. грн на 1 квітня. За цей же місяць трохи збавив середню ціну і квадратний метр в ЖК класу комфорт та економ – з 30,4 до 29,5 тис. грн та з 26,3 до 25,9 тис. грн відповідно. А ось ціна середнього метра в новобудовах класу бізнес, навпаки, трохи збільшилась – з 34,4 тис. грн на 1 березня до 35,2 тис. грн на 1 квітня.

Динаміка середніх цін за метр квадратний у новобудовах Одеської області за класами

P.S. Висловити свою точку зору на динаміку цін та перспективи ринку новобудов, як завжди, можна на форумі. Або – у спільноті інвесторів телеграм-чату “Де в Україні купити вигідно?”. А якщо хочете бути в курсі головних подій ринку нерухомості та дізнаватись про нові публікації в блозі, то підпишіться на телеграм-канал “Де в Україні жити добре?”.  


478 відповідей
  • Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ – не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ірина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до “пандемії”, а тепер – так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав “той єдиний”, котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись “Європейками”, “Барселонами” і “Даніями” в Софіївській Борщагівці – сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Дмитрий (ПРО Недвижимость Киева)
    04.12.2020 о 22:23

    Перестал использовать статистику ЛУН, ибо как дети — тащат всё подряд, только дети тянут в рот, а эти в качестве данных. Ну вот какой смысл в их «минимальных» ценах, если это полторы неликвидные калеки, в то время как там где происходят реальные продажи — и цены другие, и статистика иная? Да и от «средних», где «Смешались в кучу кони, люди», то есть нет разбиения по числу комнат? При том что дорогих (в перерасчёте на м2 однокомнатных или студиек продается в 3-4 раза больше, нежели 3+ комнатных, с более дешевой ценой за м2.
    То есть вроде как и данные, но при этом совершенно не репрезентативные. То есть не отражающие рыночной ситуации. Сейчас пытаюсь договориться с парой сайтов об углубленной статистике хотя бы по итогам года, мол, от них данные, а от меня упоминание/интеграция. Посмотрим, что выйдет.

    Ірина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт – зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири – це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди – оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві – це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Роман
    30.01.2020 о 22:31
    Ірина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет – 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: “я что должен жить в чулане 12кв?”

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

Читайте всі 478 коментарів на форумі: Рынок первичной недвижимости: итоги и прогнозы