Ликбез для инвестора: Новостройка под аренду
Читати огляд-
chance4u
В 2020 году и в Киеве отрицательная, а вот в К.области положительная. Видимо из-за эпидемии.
chance4u, в 2021 отрицательная демография была и в Киевской области (-1,1 тыс. человек за январь-март 2021 г.). Правда, в основном убыль населения КО происходила по естественным причинам (-5,8 тыс. людей), и она была выше, чем миграционный прирост (+4,7 тыс. человек). Зато миграционный прирост в Киевской области был самым высоким в Украине 🙂 Даже выше, чем в Киеве (+0,6 тыс.). А в целом по Киеву за 3 месяца 21 года численность населения города сократилась на 3,5 тыс. людей. Вот такая вот статистика…
-
Відповідь змінена 2 years, 10 months тому користувачем
Ірина Романова.
Alex
В Киеве положительна демография
В 2020 году и в Киеве отрицательная, а вот в К.области положительная. Видимо из-за эпидемии.
04.06.2021 о 20:23
Alex 04.06.2021 о 20:22 Alex Инвестор
Чтобы подитожить статью напишу так. Кто вложится в 2016-2019 годах везучий молодец, квартиру с доходностью меньше 10% годовых реально сложно было найти. Что Ка...
Слышал данные что в 2020 году слано в эксплуатацию было 55% от объема 2019, а спрос вырос на 5%. Если они верны то отсюда и рост цен, и падение с окончанием пандемии
Инна
Если вы отталкиваетесь от цен застройщика, то нужно учесть 3 года ожидания (деньги уже вложены и нервы), а потом пол года ремонт – это уже не 7,5 лет окупаемос...
Инна, конечно, все расчеты приблизительны!
Инвестор
Чтобы подитожить статью напишу так. Кто вложится в 2016-2019 годах везучий молодец, квартиру с доходностью меньше 10% годовых реально сложно было найти. Что Ка...
Инвестор, вот мне тоже кажется, что инвестировать в квартиру “под аренду” имеет смысл тогда, когда сама недвижимость предназначена для подрастающих детей. А целенаправленно вкладывать деньги в стройку чтобы в будущем сдавать квартиру – не самый экономически интересный вариант. Тем более, что сейчас на рынке полно предложений по новой вторичке – лучше уж купить готовую квартиру (а то и с ремонтом-мебелью), и сразу ее сдавать. Не дожидаясь достройки дома, получения права собственности. окончания ремонта и т.д. Ну и в уже построенном и обжитом доме квартиру скорее снимут, чем в совсем уж новостройке, в которой еще года два соседи будут делать ремонты…
eastpak
Ирина, вам уже неоднократно писали в комментариях, что вы сильно занижаете стоимость ремонта + необходимой техники и мебели. Имхо, минимум нужно закладывать 50%...
eastpak, можно и 100% на ремонт заложить:) Но для квартиры под аренду, как правило стараются закладывать максимально бюджетную смету, позволяющую получить приемлемый внешний вид.
31.05.2021 о 14:23 Aleks Дима
Добрый день, Ирина. Очень нравятся ваши обзоры, все очень профессионально, обьективно и аргументировано. нельзя ли обновить рейтинг тех, кто вышел или выхо...
Подскажите готовые жк ближе к центру за 50-60?
eastpak
Ирина, вам уже неоднократно писали в комментариях, что вы сильно занижаете стоимость ремонта + необходимой техники и мебели. Имхо, минимум нужно закладывать 50%...
50% может получиться только если вас дизайнер и прораб разводит. 20 000$ для аренды потолок и очень классный ремонт можно сделать на эти деньги который будет лучше 99% предложений не рынке. Сейчас даже за 20 000 грн в месяц под сдачу сложно найти хороший ремонт. Большинство от 10 до 15(16) делают на однушку с работой, техникой и мебелью.
30.05.2021 о 18:29
eastpak Ирина, вам уже неоднократно писали в комментариях, что вы сильно занижаете стоимость ремонта + необходимой техники и мебели.
Имхо, минимум нужно закладывать 50% стоимости недвижимости, но скорее больше.29.05.2021 о 06:48 Andriy Инвестор
Чтобы подитожить статью напишу так. Кто вложится в 2016-2019 годах везучий молодец, квартиру с доходностью меньше 10% годовых реально сложно было найти. Что Ка...
Застройщиков, которые поголовно срывают сроки, строят без документов, договоры с которыми никак юридически не защищены, нужно бояться больше, чем банков
28.05.2021 о 18:00
Инвестор Чтобы подитожить статью напишу так.
Кто вложится в 2016-2019 годах везучий молодец, квартиру с доходностью меньше 10% годовых реально сложно было найти. Что Кан что Центр или окраины возле метро стоили копейки и окупались от 5( при посуточной) до 8 лет при долгостроке.
Сейчас же больше есть смысл покупать только если есть лишние деньги и боитесь банков или для будущего детей( Пока растут сдавать).
Доходность по сравнению с предыдущими годами смешная. Из инвестиции получите в 2 раза меньше чем раньше.
Но может это и правильно ибо во всем мире 8-12% годовых считаются хорошей сумой. Если все в этих пределах, экономика стабильная и без качель как у нас в течении 30 лет.28.05.2021 о 17:00
Сергей Диванный Эксперт
Вышли и куда вошли? Я вот купил в 2018, сейчас достраивается и думаю сдавать 1к 50м на Соломенке. Просто если продать, то хз что делать дальше, не вижу смысла б...
Гос. обл. и акции США. Доходность в раза два больше, нежели бетон. И куча других плюсов, в т.ч. ликвидность, а с нашей недвигой с ликвидностью беда.
28.05.2021 о 14:31 Инна Ірина Романова
Олег, я прикидывала окупаемость с момента "эксплуатации" квартиры - без учета временных затрат на достройку дома и приведение квартиры в жилое состояние.
Если вы отталкиваетесь от цен застройщика, то нужно учесть 3 года ожидания (деньги уже вложены и нервы), а потом пол года ремонт – это уже не 7,5 лет окупаемости, а 10,5 как минимум. Потом, в новостройках УК придумывают такие тарифы, что их тоже надо учитывать. При этом стоимость аренды – это непостоянная величина, рынок всё время меняется. И про налоги вы молчите…
А если брать готовую достроенную квартиру, то ее стоимость значительно возрастает, и срок окупаемости тоже поменяется. Снова в лучшем случае – 10,5 лет).Получается очень странный бизнес. Вкладываешь кучу денег, нервничаешь из-за рисков с застройщиком, возишься с ремонтом, занимаешься поиском достойного и платежеспособного арендатора, регулярно решаешь возникающие проблемы. В нашей стране при этом это всё полулегально, ответственность по договору аренды размыта. И так проходит 10 лет?
27.05.2021 о 22:55 Сергей При нынешней ситуации,любое вложение в центре города,приносит стабильные дивиденты,в отличие от скворешников на окраине,не теште себя
27.05.2021 о 22:51 Сергей 27.05.2021 о 17:45
Dmitry Уже в самом ближайшем будущем наличие парка или сквера сразу возле дома будет цениться выше, чем близость того же супермаркета. Под домом достаточно банального минимаркета с хлебом. Свежий воздух для Киева – уже на вес золота.
27.05.2021 о 14:51
Диванный Эксперт Сергей
Все верно. Мало того, в стране отрицательная демография, цены на аренду падают. Да и на рынок заходит очень много людей, не умеющих посчитать прибыльность и оку...
Вышли и куда вошли? Я вот купил в 2018, сейчас достраивается и думаю сдавать 1к 50м на Соломенке. Просто если продать, то хз что делать дальше, не вижу смысла брать котлован сейчас то же самое только ещё ждать пару лет, за те же деньги.
27.05.2021 о 11:57 Сергей Алексей
Честно сказать, как по мне, глупо уже покупать квартиры под аренду. Тем более в жк со стоимостью квадратного метра 1.5-2 тыс долл и выше. Стоимость квартир раст...
Все верно. Мало того, в стране отрицательная демография, цены на аренду падают. Да и на рынок заходит очень много людей, не умеющих посчитать прибыльность и окупаемость (которая стремиться к 16-18 годам). С аренды почти полностью вышел, так как смысла 0.
27.05.2021 о 07:25
Алексей Честно сказать, как по мне, глупо уже покупать квартиры под аренду. Тем более в жк со стоимостью квадратного метра 1.5-2 тыс долл и выше. Стоимость квартир растер несоизмеримо доходам арендаторов. Большинство банально не сможет и не захочет тратить 800-1000 долл в мес на аренду однушки, пусть и в приличном доме. А надеяться на оставшиеся 10-15% «небедных» арендаторов – та еще лотерея. Среди них тоже есть более практичные люди, которые захотят вложить эти деньги в собственное жильё. А «очень небедные» и так могут купить себе жильё, зачем им снимать? Хотя, если готов окупать свою квартирку 10-12 лет, то никто не запрещает. Но как ни парадоксально, бизнес выгоднее делать на более дешёвых человейниках. Пипл хавает (банально голосуют рублем, ведь жить где-то надо), а вложений существенно меньше, при не намного меньшей итоговой цене аренды. Покуда спрос существенно превышает предложение и народ по большей части нищий, нет смысла вкладывать в дорогие квартиры чисто ради аренды. У меня все. Всем бобра)
Oleg Gavryliuk
Почему в расчете срока окупаемости не учли срок на достройку и ремонт? По некоторым указанным комплексам он с большой вероятностью будет не такой как заявлено.
Олег, я прикидывала окупаемость с момента “эксплуатации” квартиры – без учета временных затрат на достройку дома и приведение квартиры в жилое состояние.
Почему в расчете срока окупаемости не учли срок на достройку и ремонт? По некоторым указанным комплексам он с большой вероятностью будет не такой как заявлено.
Новая реальность внесла коррективы во многие сферы жизни: изменился рынок труда, переориентировались потребительские настроения, какие-то отрасли пришли в упадок, а какие-то — наоборот, испытали подъем. Не обошлось без изменений и в сфере арендной недвижимости, и их, конечно, желательно учитывать тем, кто рассматривает инвестицию в столичную недвижимость с позиции будущего рантье. Давайте поглядим, куда движется спрос арендаторов столичных квартир и посмотрим, какие новые проекты могут стать интересными (на мой, конечно, взгляд!) вариантами для будущей аренды.
Продолжение читайте в моём обзоре Рантье-2021: новостройки под арендуВиталий О
Прошло два года и карантин. Не могли бы вы обновить список?)
Виталий, сделаю! 🙂
18.05.2021 о 17:03
Виталий О Прошло два года и карантин. Не могли бы вы обновить список?)
Дима
Добрый день, Ирина. Очень нравятся ваши обзоры, все очень профессионально, обьективно и аргументировано. нельзя ли обновить рейтинг тех, кто вышел или выхо...
Дима, обязательно займусь таким материалом:)
30.09.2019 о 19:51
Миша Дима
Добрый день, Ирина. Очень нравятся ваши обзоры, все очень профессионально, обьективно и аргументировано. нельзя ли обновить рейтинг тех, кто вышел или выхо...
Именно этот вопрос я тоже хотел задать. Будем чрезвычайной благодарны услышать Ваше профессиональное мнение.
30.09.2019 о 18:58 Дима Добрый день, Ирина.
Очень нравятся ваши обзоры, все очень профессионально, обьективно и аргументировано.нельзя ли обновить рейтинг тех, кто вышел или выходит на финишную прямую.
с фокусом на максимальную окупаемость?
Интересно было-бы инвестировать в уже готовые (или почти) новостройки Киева, как можно ближе к центру в районе 50-60К$21.09.2019 о 10:27 Дмитрий Из спальников забыли упоминуть Нивки/Сырец: Файна Таун, Город Цветов, Сырецкие сады.
Александр
Ирина, в каком ЖК вы купили бы себе квартиру под аренду (на сегодняшний день)? Заранее спасибо! Нахожусь в поиске и никак не могу определиться(
Александр, не могу брать на себя такую ответственность и советовать какой-бы то ни было ЖК:)
11.09.2019 о 01:10 Александр Ірина Романова
Leo, я думаю тут все зависит от целевой аудитории ваших будущих арендаторов. Если это семейные люди, то лучше наверное Поэтика. Если активная молодежь - то Тайм
Ирина, в каком ЖК вы купили бы себе квартиру под аренду (на сегодняшний день)? Заранее спасибо! Нахожусь в поиске и никак не могу определиться(
Leo
Ирина, а вот если сравнить Poetica и ТАЙМ, в контексте аренды, что предпочтительней?
Leo, я думаю тут все зависит от целевой аудитории ваших будущих арендаторов. Если это семейные люди, то лучше наверное Поэтика. Если активная молодежь – то Тайм
Ирина, а вот если сравнить Poetica и ТАЙМ, в контексте аренды, что предпочтительней?
16.05.2019 о 19:35 Милі квартири У нас – 7 років!
Дария
Очень интересные статьи, хотелось бы побольше таких! Особенно интересны людям, не живущих в Киеве на постоянной основе.
Дария, спасибо! Мне очень приятно, что блог Вам нравится!
11.04.2019 о 13:07 Дария Очень интересные статьи, хотелось бы побольше таких! Особенно интересны людям, не живущих в Киеве на постоянной основе.
Владимир
А почему в статье не упоминается Ликонрад и Парклэнд?
Владимир, нельзя объять необъятное:)
Спасибо за дополнение того перечня01.04.2019 о 15:46 алексей 31.03.2019 о 21:03 Владимир А почему в статье не упоминается Ликонрад и Парклэнд?
27.03.2019 о 13:49
Ботик Конкурентов Олег Г.
Аха, я вижу ботиков набежало... Что, не дает покоя конкуренция? Какие 19 тыс? Я планирую за 15 сдавать, что при моих вложениях позволит мне окупить стоимость за...
>>Аха, я вижу ботиков набежало
да мы завидуем тебе, возьми пирожок с полки
>> Я планирую за 15 сдавать, что при моих вложениях позволит мне окупить стоимость за 8 лет.
15*12*8 =1,44 млн
Стоимость квадратного метра в ЖК Greenville Park составляет порядка $1100-1800 и зависит от площади квартир, ее расположения на этаже. Минимальная сумма инвестиции составляет порядка 1,5 млн. грн.
Это цитата Ирины от 28 февраля 2018 года
голые стены без отделки солидным клиентам собрался сдавать?
>>Да и на остальные реплики мне есть что ответить
ну так говори, шо ты как не инвестор, купил курятник и собрался сдавать ылитным клиентам без ничего26.03.2019 о 16:47
Олег Г. Лилия
>> Рассчитываю на солидную аудиторию, так как по-любому бюджетные варианты будут в Львовском квартале солидная аудитория не будет смотреть курятник с 60...
Аха, я вижу ботиков набежало… Что, не дает покоя конкуренция? Какие 19 тыс? Я планирую за 15 сдавать, что при моих вложениях позволит мне окупить стоимость за 8 лет. Да и на остальные реплики мне есть что ответить, но смысл с ботами тягаться?
Jim
Взял две готовые квартиры в патриотике. Сдал за 9000 грн каждую. Очень доволен. Окупаемость получается 10 лет.
Jim, рада за Вас! Всегда мечтала быть рантье:)
Взял две готовые квартиры в патриотике. Сдал за 9000 грн каждую. Очень доволен. Окупаемость получается 10 лет.
20.03.2019 о 15:57
Лилия Олег Г.
Хороший материал, но мой "инвестиционный" жк туда не попал. Взял в Гринвилле. Понравилось, что близко к Подолу- сам люблю Подол, плюс бизнес центры там, особенн...
>> Рассчитываю на солидную аудиторию, так как по-любому бюджетные варианты будут в Львовском квартале
солидная аудитория не будет смотреть курятник с 600 квартирами
>>По моим просчетам окупаемость — 8 лет.
это примерно 700 долларов в месяц, итого 19к за однушку плюс коммуналка.
богатых айтишников ждем? или иностранцев?>>куча ай-ти и стартапов.
это временно, там уже их налогами щипать начинают, так что скоро эти товарищи релоцируються до ойропки>> бюджетные варианты будут в Львовском квартале
квартира взаимозаменямый товар и нет разницы в каком новом жк ее снимать в пределах одной улицы Глибочицкой20.03.2019 о 15:55 entropy Олег Г.
Хороший материал, но мой "инвестиционный" жк туда не попал. Взял в Гринвилле. Понравилось, что близко к Подолу- сам люблю Подол, плюс бизнес центры там, особенн...
>> Рассчитываю на солидную аудиторию, так как по-любому бюджетные варианты будут в Львовском квартале
солидная аудитория не будет смотреть курятник с 600 квартирами
>>По моим просчетам окупаемость — 8 лет.
это примерно 700 долларов в месяц, итого 19к за однушку плюс коммуналка.
богатых айтишников ждем? или иностранцев?>>куча ай-ти и стартапов.
это временно, там уже их налогами щипать начинают, так что скоро эти товарищи релоцируються до ойропки>> бюджетные варианты будут в Львовском квартале
квартира взаимозаменямый товар и нет разницы где ее снимать в пределах одной улицы Глибочицкой19.03.2019 о 16:23 Марина Ірина Романова
Марина, всегда пожалуйста! А насчет советов - я их не даю, каждый инвестор должен сам сделать выбор и принять решение:)
Да, конечно Вы правы, извините. Просто об этом районе не упоминалось в статье)
19.03.2019 о 10:40 Дмитрий Ірина Романова
Дмитрий, но уже ведь не старт...
Да. Но всё-равно цена одна из лучших в данном районе.
19.03.2019 о 09:36 Олег Г. Хороший материал, но мой “инвестиционный” жк туда не попал. Взял в Гринвилле. Понравилось, что близко к Подолу- сам люблю Подол, плюс бизнес центры там, особенно на Воздвиженке сейчас куча ай-ти и стартапов. Да и до центра по Артема 7-10 минут. Рассчитываю на солидную аудиторию, так как по-любому бюджетные варианты будут в Львовском квартале. По моим просчетам окупаемость – 8 лет. Но брал еще летом. Сейчас, наверно, цены чуть выше, учитывая готовность дома
-
Відповідь змінена 2 years, 10 months тому користувачем
No 
Leo 
Jim