Новостройка как инвестиция: есть ли смысл?
Читати огляд-
18.10.2019 о 21:24
Коля Якщо вже інвестувати, то окрім ризику вляпатись у проблемне будівництво є смисл оцінити ризик того, що збудована квартира може опинитися в малопривабливому для проживання місці після забудови району її будівництва. В першу чергу в групі ризику приміська забудова, особливо багатоповерхівки на сільских полях. Якщо умовні Бровари або Ірпінь принаймні мають свою міську інфраструктуру з навчальними та медичними закладами, перспективу облаштування на залізничному сполученні такого-собі аналога німецького S-Bahn для швидкого трансферу в центр столиці, то умовна Софіївська Борщагівка перетворюється на забите багатоповерхівками село, з котрого все важче і важче прорватися у Київ не зважаючи на близькість, при цьому пускати туди рейковий транспорт будуть не скорше, ніж пускають метро на Троєщину. На цьому усе спільне з Троєщиною закінчується, бо тут лише одна державна сільська середня школа, одна сільська медична амбулаторія, один державний дитячий садочок, і крім маршруток із громадського транспорту лише розвозка від Ашану і пролітаючі над головою літаки. І ніяких особливих перспектив, що будуватимуть ще щось, окрім житла і закладів торгівлі, адже уся земля в приватних руках. При цьому вартість квадратного метра житла зараз приблизно однакова в усіх приміських напрямках, хоча не важко зпрогнозувати, де через декілька років стане взагалі неможливо жити.
04.09.2019 о 06:21
Евгений В принципе статья адекватная.
Все понятно и с многим можно согласиться, но добавлю мнение по варианту с последующей арендой:
+20-25% на ремонт + “начинка” квартиры это меньше чем мало. Реально больше 50%. Плюс хлопоты, найти порядочных и нерукожопных мастеров.
Затягивание ремонта по разным причинам.
Далее: после сдачи дома как минимум начнется плата за осбб, когда ремонт еще не начат.
За пользование лифтом, может и за мусор, другие неожиданные расходы вплоть до скинуться на лифты, и такое может быть.22.06.2019 о 23:33 Еврей из Израиля Юрий
Имею 2 квартиры в Италии. Рынок за 5 лет изучил очень не плохо. Так же имею обьекты в Украине. Соглашусь со всем выше изложенным в статье. Долгосрочная окупаемо...
Главное взять ликвид в правильном месте. Как говорят богатые евреи – деньги делают деньги. Надо брать квартиры сейчас и чем больше тем лучше!
Шабат шалом22.06.2019 о 23:24 Еврей из израиля Юрий
Имею 2 квартиры в Италии. Рынок за 5 лет изучил очень не плохо. Так же имею обьекты в Украине. Соглашусь со всем выше изложенным в статье. Долгосрочная окупаемо...
В Израиле квартира (4- 5 комнат )в хорошем месте стоит 500-600к $. И люди покупают для того чтоб потом сдавать в аренду за 1300к$ в месяц.
22.06.2019 о 23:15 Еврей из Израиля Юрий
Имею 2 квартиры в Италии. Рынок за 5 лет изучил очень не плохо. Так же имею обьекты в Украине. Соглашусь со всем выше изложенным в статье. Долгосрочная окупаемо...
Пока в Киеве смешные цены на недвижимость то надо брать я считаю. Потом при улучшении экономики ( если такое будет) мы не проиграем). Главное схватить сейчас .
26.12.2018 о 05:50
Юрий Мужлан
Затоваренный - хорошее слово. Мое мнение - цены в долларах на масс-маркет недвигу в состоянии "после строителей" через год будут ниже на 7-10% как минимум. Встр...
Вы говорите что цены на массмаркет упадут на 10%. Я бы не согласился. Во первых цена первички она в гривнах. И если судить по проекту киевмиськбуда ЖК гармония то через год цена в гривне может и поднимется на 1-2% в гривне но это будет ниже чем рост курса доллара. И соответственно можно сказать что цена в $ упадет. Но не на 7-10 а на 5-7%. Но вот проекты более ликвидные, такие как Манхеттон сити, они врядли прогнутся ибо популярны и неплохо продаются. Если сравните цены сейчас и 3 месяца назад то поймете (3 месфца назад были 26 000 сейчас 30 000). Экономика Украины в целом выходит на уровень 13 года лета. (еще максимум годик два) Покупательская способность граждан увеличивается и не даст упасть недвижимости склишком низко.
30.11.2018 о 08:49 Юрий Имею 2 квартиры в Италии. Рынок за 5 лет изучил очень не плохо. Так же имею обьекты в Украине. Соглашусь со всем выше изложенным в статье. Долгосрочная окупаемость зависит от силы экономики страны. Чем сильнее экономика (меньше инфляция) тем меньший процент с аренды жилья. ПО Италии город Торино. Процентные ставки варьируются от 4,5% годовых за 2х комнатные в 70 м2 до 8,5% за монолокале в 30-40 м2. В учет пниняты: налог на недвижимость и кондоминиальный сбор. Франция. Париж. менее интересен. доходность там от 3% до 6%. Грубо говоря. 10 лет срока окупаемости это очень большой успех считается. Прогнозы по Украине таковы. Если экономика будет расти с нынешними темпами спустимся с процентами и мы с макс 10% до макс. 6%. Удорожание комуналки по факту в украине большого не будет. Сейчас в Италии отопление 45 квадратов стоит 50-70 евро в месяц. ИХ 7 отопительных. Электричество 20 в месяц в среднем. Одна разница это пространство под застройку. В италии его нету по факту. В Украине еще очень много територий для развития рынка новостроек. Как бы то ни было. Есть тенденция такая. Аренда однушки в 40 квм является 1/3 от средней зарплаты в этом городе/стране. В целом в развитых странах доходность любого МАЛОГО невысокотехнологичного бизнеса ниже чем в УКРАИНЕ.
Варя
Ирина, спасибо за статью! Все полностью совпало с моими мыслями. И ещё немаловажный момент - рост цен на коммунальные услуги. Это то, что может тоже конкретно п...
Варя, рада, что наши “ощущения” совпали:)
16.10.2018 о 09:04
Варя Ирина, спасибо за статью! Все полностью совпало с моими мыслями. И ещё немаловажный момент – рост цен на коммунальные услуги. Это то, что может тоже конкретно повлиять на рынок аренды. Есть вероятность, что коммуналка подорожает через год в два раза, а это дополнительно ляжет на плечи арендаторов (как и налоги на сдачу недвижимости, когда ужесточат контроль за их уплатой). Смогут ли арендаторы оплачивать внушительную сумму? Все зависит от темпов роста зарплат в Киеве. Пока что они отстают от роста курса доллара, имхо.
Тоже не претендую на звание аналитика или повидицы, но то, что вся эта система крайне неустойчива – факт. И есть большой риск, что инвестиции будут похоронены в бетоне недостроев.05.10.2018 о 10:11 Кирилл Валерий
Конечно есть смысл инвестировать. Я вложился в http://ozernyi-gatne.com.ua/ . Доделаю ремонт и буду получить дивиденды каждый месяц :)
Озерный это же один из проектов https://intergal-bud.com.ua
У них сейчас так много комплексов по Киеву строится!01.10.2018 о 10:12 Валерий Конечно есть смысл инвестировать. Я вложился в http://ozernyi-gatne.com.ua/ . Доделаю ремонт и буду получить дивиденды каждый месяц 🙂
21.09.2018 о 20:00
mlvr 15.09.2018 о 23:31
Александр Классная статья с полезной информацией, ушёл считать и думать. Спасибо за наводку, я лет 5 назад очень хотел сдавать несколько квартир как альтернативу депозит в банке и вообще работе, но сегодня задумался. Большое спасибо Ирина!
Rusich
Хорошо структурирован и достаточно объективный обзор. Однако финансовые расчеты ну уж очень все примитивно и финансово безграмотно. Отсутствует базовое понятие ...
Rusich, спасибо за замечания!
Буду рада, если Вы исправите мои ошибки и оставите в комментариях правильные расчеты! Заранее спасибо:)13.09.2018 о 12:36
Ryan investor
Доходность в то, что вы получили на руки. Миносовать можно только недополучение от другого вида инвестиции, к приму депозит или иной доходный бизнес. К приме...
На два разделил чтобы посчитать доходность именно за год и сравнить с тем что описано в статье.
12.09.2018 о 17:44
investor investor
А зачем вы на два разделили, может еще на кол-во месяцев разделили бы...?? Вот умора :))
Доходность в то, что вы получили на руки. Миносовать можно только недополучение от другого вида инвестиции, к приму депозит или иной доходный бизнес.
К примеру, купили за 50к$ продали за 70$ через два года. Доход 40%. Минусуете потенциальную прибыль, если таковая имеется, если бы деньги вложили скажем в депозит. Допустим депозит под 3% годовых в долларе, вот и считайте, отнимите от дохода от продажи потенциальную прибыль от депозита, и получаете чистейшую прибыль.
Ну и так далее, тут действительно каждый по своем у считает …
12.09.2018 о 17:38 investor Ryan
Непонятно откуда такая маленькая окупаемость. Берем пример: New York Concept House. На самом начальном этапе цена однушки около 50 кв. м. — 33000 грн. Это два г...
А зачем вы на два разделили, может еще на кол-во месяцев разделили бы…??
Вот умора :))12.09.2018 о 12:39 Rusich Хорошо структурирован и достаточно объективный обзор. Однако финансовые расчеты ну уж очень все примитивно и финансово безграмотно. Отсутствует базовое понятие “стоимости денег во времени”, неправильно расчитаны внутренние нормы ежегодной доходности, не учитывается инфляция и альтернативные источники вложений.
12.09.2018 о 10:45
joke Ірина Романова
joke, я думаю, что лет через 5 на рынке аренды наступит перенасыщение предложения в новостроях. Их уже много. Но насчет превращения всего старого фонда в "марги...
Ирина, вы сами понимаете что сталинка на печерске-это штучное предложение. Давайте сравнивать сравнимое. 90% рынка аренды старого фонда-это боршаговка, виноградарь, отрадный и прочие нивки-новобеличи. И тогда уже есть разница-или 1к в хруще на Туполева или 1к в новострое позняков ))
12.09.2018 о 08:43 Юрий Ирина
В данном случае я бы ничего не доказывала, что автоматически означало бы опустится на уровень Кератерм, investor и других. В их сознании Киев - всегда останется...
стена в 1 кирпич и большие панорамные окна при климате где зима до -25, отсутствие школ садиков, больниц и т.д., убитый общественный транспорт , и все это по цене 900-1000 $ за квадратный метр, что в принципе кажется более доступным на фоне европейских цен. Та же Варшава стартует от 1500 € а средняя 2000 € за квадрат, но там есть кредитование и живая банковская система. И главный вопрос как скоро придет тот самый писец, кому достанутся останки и кто здесь будет хозяеном
11.09.2018 о 11:35
Alex investor
Ирина Вы с Алексом два сапога пара, один при публикации сообщения забыл указать страну в которую он инвертировал, а ваше сообщение чем-то мне напомнило сочинени...
Слово Германия в сообщении не видно ? Или Вы не дочитали просто? 🙂
Ryan
Непонятно откуда такая маленькая окупаемость. Берем пример: New York Concept House. На самом начальном этапе цена однушки около 50 кв. м. — 33000 грн. Это два г...
Ryan, конечно, у каждого ЖК своя доходность!
Вадим
Ирина,спасибо за грамотное и толковое (с моей точки зрения) изложение сути. Я сам сейчас в раздумьи. Дело в том,что я в 2013г продал квартиру в центре города,...
Вадим, всегда пожалуйста!
Удачной покупки квартиры и ее хорошей окупаемости!10.09.2018 о 10:47
Инвестор Alex
уже сложно посчитать будет, я не в Украине а счета и чеки в Киеве остались. 272 тысячи гривен это всё вместе. Кухня 14к гривен, шкаф большой в комнату 16к г...
Alex, у вас получилось всё очень буджетно. Если делать “для себя” то минимум + 50 % к материалам. ИМХО: ламинат по 213 грн я бы не покупал – вонять будет ещё год, пока вся гадость не выветрится.
09.09.2018 о 21:52 investor Ирина
В данном случае я бы ничего не доказывала, что автоматически означало бы опустится на уровень Кератерм, investor и других. В их сознании Киев - всегда останется...
Ирина Вы с Алексом два сапога пара, один при публикации сообщения забыл указать страну в которую он инвертировал, а ваше сообщение чем-то мне напомнило сочинение первого класса – “Как я провел лето”.
Я никак не могу связать Вашу поток мысли ни с моими сообщениями, равным счетом как и с сообщениями других пользователей.
Проходите мимо, в сторону детской площадки..09.09.2018 о 20:33 Ирина Alex
Вот Вам пример. Живу в квартире, стоимость которой в 2016м году (когда дом был построен) была 360 тысяч евро, сегодня 400к евро, за аренду плачу 1200 евро в мес...
В данном случае я бы ничего не доказывала, что автоматически означало бы опустится на уровень Кератерм, investor и других. В их сознании Киев – всегда останется столицей Европы, но не настоящей, а той, в которую они сами поверили. Соответственно, то, как строят в Киеве(газоблок, высотность, отсутствие инфраструктуры, детских площадок и т.д.), да и вообще жизнь в такой стране они считают за норму, иначе за 27 лет они бы что-то изменили.
09.09.2018 о 15:13 Ryan Непонятно откуда такая маленькая окупаемость. Берем пример: New York Concept House. На самом начальном этапе цена однушки около 50 кв. м. — 33000 грн. Это два года назад, доллар был ровно 26. Выходит начальная цена за квадрат $1200-1300. Дом построился, теперь цена за квадрат $1870 (однушек нет в продаже уже, берем цену за двухкомнатные). Навар окло $620 с каждого квадрата. Делим на два (потому что два года), получается $310 с каждого квадрата за год. Это получается 25% годовых! И таких примеров много.
09.09.2018 о 12:21 Вадим Ирина,спасибо за грамотное и толковое (с моей точки зрения) изложение сути.
Я сам сейчас в раздумьи.
Дело в том,что я в 2013г продал квартиру в центре города,купил на массиве поменьше,а разницу положил на долларовый депозит в госбанк.Конечно Вы понимаете степень всех моих проблем и тревог в последствии,но депозит после известных событий,но еще до введения валютных ограничений я не снял,о чем теперь понятное дело не жалею.
Но сейчас пргоцентные ставки маленькие,риски (не может госбанк быть надежнее самого государства с его проблемами)остаются, и я думаю о покупке недвижимости причем уже с правом собственности.И дело для меня не в сроках окупаемости,а прежде всего в НАДЕЖНОСТИ.
А минус для меня здесь прежде всего в том,что в отличие от депозита недвижимость нельзя продать затем частями,да и хлопот (я инавалид) с арендой тоже будет достаточно.Сложный вопрос,для каждого индивидуальный…
Еще раз спасибо Вам большое:)Леонид
Ирина, большое спасибо за умный, сбалансированный обзор. Вы проделали серьезную работу, приятно и познавательно читать Ваши статьи.
Леонид, спасибо за комплимент, мне очень приятно:) Рада, что обзор Вам понравился:)
08.09.2018 о 10:57
Леонид Ирина, большое спасибо за умный, сбалансированный обзор. Вы проделали серьезную работу, приятно и познавательно читать Ваши статьи.
08.09.2018 о 07:27
Николай 08.09.2018 о 07:25 Николай Юрий
Очень ценный обзор. Как вариант было бы интересно, посмотреть приблизительный обзор подобного инвестирования в зарубежную недвижимость в сравнении с Киевской. С...
все верно – не окупаются – у меня два знакомых уже продают свои квартиры один во франции, другой в голландии – не выгодня, еле на 0 а то и на – выходят
ЛЮБОМИР
Ірина, у вас традиційно все структуровано і все по ділу) Дозволю собі кілька коментарів: 1 купить на старте продать на финише Забудовник це як чорний ящик...
ЛЮБОМИР, дякую за доповнення і уточнення!
Та, звісно, запоради:)07.09.2018 о 17:54 Alex investor
катком
Приложил фото своей регистрацию в Берлине.
Вот описание дома, это по местным меркам средний класс.https://www.noefer.de/en/assets/Uploads/Noefer-Architekten-ChausseStrasse-engl.pdf
Вот цены:
https://atlas.immobilienscout24.de/adresse/10115-berlin-chausseestr-120Вложение
07.09.2018 о 17:43 Alex Кератерм
Алекс, можно узнать сколько обошелся ремонт (работы + материалы) без мебели и техники.
ремонт длился 4 месяца, работало два строителя.
Работали естественно не каждый день, (то ждали, пока штукатурка высохнет, то пока краска подсохнет итд). Отдельно приглашали сантехника:
Сантехнику заплатил 2.5к, по 500 гривен за точку (смеситель в кухне, смеситель в ванной, бойлер, туалет, душ в ванной) + стиралку бесплатно подключили.Работа электрика затянула на 6к гривен (сюда входит дополнительная линия от щитка для бойлера, несколько штробов в квартире, установка светильников, розеток и выключателей а так же интернет-кабель).
За все работы заплатил суммарно 79к.Материалы, мебель и техника получается 193 тысяч гривен.
07.09.2018 о 17:36 Alex Кератерм
Алекс, можно узнать сколько обошелся ремонт (работы + материалы) без мебели и техники.
уже сложно посчитать будет, я не в Украине а счета и чеки в Киеве остались.
272 тысячи гривен это всё вместе.
Кухня 14к гривен, шкаф большой в комнату 16к гривен, шкаф маленький в прихожую 5к, бойлер 2.4к, плита (поверхность с двумя конфорками) 2к, стиральная машинка старая была.
Смеситель на кухню 1.4к, в ванную 2к + душ ещё 2к. Унитаз не помню уже.. Сантехнику и плитку брали в агромате со скидкой 25%.Двери и ламинат брали в Holz, ламинат 213 гривен за кв. метр с учетом скидки 10%,
окна заказывали в “Моё окно”, 2 окна + балконный проем = 12к.Стройматериалы покупал прораб на какой-то базе, цены ниже эпицентра на 10-15%.
Розетки и выключатели в Эпицентре на 6к гривен.
07.09.2018 о 14:59 investor 07.09.2018 о 14:56 investor Мужлан
Затоваренный - хорошее слово. Мое мнение - цены в долларах на масс-маркет недвигу в состоянии "после строителей" через год будут ниже на 7-10% как минимум. Встр...
а с чем сравнивать? Вы дали конкретные цифра на классы жилья, районы, тип жилья, сроки..? Или Вы так просто, мол на 7-10 % минус от непонятно какой цены? Я хотел бы сравнить с Вашим прогнозом, потому что мой как раз +5-10%.
Я иду от цены реальной на сегодня. Центр-при центр это вилка 750-900 на старте, 800-1200 середина, на выходе с проекта 1200-2000.
спальники на 5-10 процентов минус от центра. Попа мира не в счет, там может вообще не будут уже строить.07.09.2018 о 14:10 Виктор Ірина Романова
Мужлан, договорились:)
И я зайду через год. Думаю, что особо нтчего не изменитмся.
Ирина, Вам идея – создайте тему типа “конкурс прогнозов”, что то подобное есть на Домике.07.09.2018 о 11:18 ЛЮБОМИР Ірина,
у вас традиційно все структуровано і все по ділу) Дозволю собі кілька коментарів:1 купить на старте продать на финише
Забудовник це як чорний ящик для інвестора, сьогодні є, а завтра немає.
Дохідність 4-6% не виправдовує великих ризиків, які несе інвесторів, адже альтернативою є вкладення в валютні ОПВД України під 5% річних вдол.
І мова не тільки по ризик банкрутства забудовника, а й про те що кваритира по риноквій ціні може довго продаватися.
Також у вашому рохрахунку дохідності є помарки, на які вкзаали попередні коментари.Долгосрочная инвестиция: купить на старте и сдавать
Навіть якщо не рахувати витрати власного часу на менеджмент аренди, то до ваших розрахунків варто додати:
– капітальний ремонт після арнедаторів (раз на 10 років)
– страхування квартири
І головне – аренда це по факту гривнений дохід, тому написана вами дозідність щезне, якщо шривня буде девальвувати швидше ніж ріст арендних ставок, як це було в 2014-2015Альтернативою для такого інвестора є іноземні REIT в рамках 50 тис дол на рік. Там окрім надійності і інвестицій в валюті ще й є дивресифікація по країнам та типам нерухомості (житлова, торгова, бізнес…_
Ось приклади
Нерухомість в США та по всьому світу
REET https://www.ishares.com/us/products/268752/ishares-global-reit-etf
5% дохідності в дол
платить дивіденди щокварталуСтас
Пані Ірино, я "зачепився" за цей абзац: "ЖК по Армянской — $35 тыс.+20% = $42 тыс. ЖК «Воздухофлотский квартал» — $41 тыс. + 20% = $49 тыс. ЖК «Эврика» — $30...
Стас, згодна з Вами! І дякую за уточнення!
06.09.2018 о 23:29 investor Мужлан
Затоваренный - хорошее слово. Мое мнение - цены в долларах на масс-маркет недвигу в состоянии "после строителей" через год будут ниже на 7-10% как минимум. Встр...
в еще -10% лучше уже не инвестировать, так как это 100%-й недострой будет.
Минимальная цена сегодня, рекомендованная – 600-700 долларов, это для Киева. Ниже уже риск под потолок взлетает. Одно неправильное движение у застройщика и дом недострой.
Да, есть еще пирамида, по типу разных БУДов… но многие из этих пирамид не выстоит!
