Инвестиция в «старостройку»: ЖК «Голосеево»

Многим кажется, что все квартиры в новостройках раскупают еще на этапе их строительства. Однако это не совсем так, купить недвижимость «от застройщика» можно и после сдачи дома в эксплуатацию. Навскидку, главным плюсом такого приобретения будет безопасность и предсказуемость сделки – покупателю не придется долгие месяцы с замиранием сердца следить за ходом строительства и гадать когда же дом будет сдан. Но, видимо, подобные инвестиции имеют не только плюсы, но и минусы – ведь иначе таких предложений на рынке попросту не было бы. Разбираться в особенностях покупки «первички» жизни в давно сданном доме я поехала в ЖК «Голосеево».

Как добраться и что рядом

«Голосеево» находится в том микрорайоне столицы, который издавна зовется Демеевкой. Неподалеку от комплекса две станции метро (Демеевская и Голосеевская) – до обеих станций не более километра. Но хотя «Демеевская» находится географически ближе, пешком до комплекса (по крайней мере, на каблуках!) комфортнее идти от «Голосеевской». В этом случае путь проходит по тротуару освещенной и заасфальтированной улицы Голосеевской, в то время как от «Демеевской» до комплекса придется добираться дворами.

От станций к комплексу можно подъехать на маршрутном такси № 39. Правда, ее маршрут проходит по Голосеевской улице со стороны проспекта Науки, поэтому существует большая вероятность того, что стоять в пробках придется дольше, чем собственно ехать.

С подобной проблемой могут столкнуться и те жители комплекса, которые передвигаются по городу на автомобиле – пробки в этой части города не редкость, особенно в утренние и вечерние часы пик.

Если говорить о городской инфраструктуре, то с ней, как мне кажется все в порядке – обитателям комплекса есть где купить продукты и есть где погулять.

В пешей доступности находится парк им. Рыльского – в нем комфортно и с пользой проведут время как пожилые люди, так и малыши в сопровождении мам или нянь.

Для деток постарше неподалеку от комплекса работают два государственных детских сада (правда, устроить туда ребенка не легче, чем в других районах города). А в одном из домов ЖК «Голосеево» функционирует частный мини-детсад, который принимает детей на половину дня (стоимость 1500 грн в месяц). И уже в следующем году обещают открыть еще одну начальную школу-детсад на территории комплекса – здание построено, сейчас в нем ведутся внутренние ремонтные работы.

Больше повезло тем жильцам «Голосеево», чьи дети достигли школьного возраста. Мне кажется, что у них единственная проблема – в какое из расположенных рядом учебных заведений отдать свое чадо. Ведь поблизости от комплекса находятся две государственные общеобразовательные школы, лицей и гимназия.

Еще один плюс месторасположения ЖК «Голосеево» – наличие рядышком взрослой и детской районных поликлиник. Эти учреждения находятся буквально в полукилометре от комплекса, до них вполне можно дойти пешком хоть пожилым людям, хоть мамочкам с маленьким ребенком.

Также полезным соседом я бы назвала районное управление милиции. Думаю, что по вечерам во дворе комплекса царит тишина и порядок, хотя судя по сообщениям на тематических форумах, шумные компашки подростков здесь все же иногда собираются.

Нет проблем у местных жителей и с покупками. Приобрести продукты первой необходимости можно в магазинах на территории комплекса, а за более глобальным шоппингом и развлечениями – отправиться в ТРЦ «Ocean Plaza».

Единственное, что мне не понравилось в ближайшем окружении комплекса, так это коллектор, который, по всей вероятности, находится где-то в районе ул. Голосеевской – от него исходит характерный и довольно неприятный запах.

И, конечно, мало кого приведет в восторг возможное соседство со строительной площадкой. Хотя жильцам «Голосеево», возможно, и предстоит на себе испытать все «прелести» жизни рядом со стройплощадкой. Дело в том, что сейчас сносят гаражи, расположенные рядом с комплексом. Понятно, что место это пустым не останется, на нем что-то будет строиться. Что именно – пока неизвестно, но это вполне может быть еще один ЖК. Кстати, вот проект, сделанный еще до кризиса, в 2007 году.

О комплексе…

Конечно, назвать ЖК «Голосеево» новостройкой было бы неправильно. Этот комплекс давным-давно построен и сдан в эксплуатацию (в 2009 году). Его застройщик – «Строительная компания Міськжитлобуд», которая, кстати, строила и ЖК “Ривер Стоун”, о котором я рассказывала здесь.

К слову, настоящее впечатление от ЖК (а вернее понимание – комфортно ли в нем живется) складывается через пару лет после ввода новостройки в эксплуатацию. Именно к тому моменту, когда проходит эйфория от самого факта что все получилось, что квартира куплена и приведена в жилое состояние, бывшие инвесторы начинают более пристально присматриваться к окружающей их действительности. К тому, как часто метется двор, вывозится мусор, убирается снег… И во сколько это обходится.

Мое первое впечатление от посещения ЖК «Голосеево» было позитивным. На придомовой территории – чистые дорожки, ухоженные газоны и цветочные клумбы, детские площадки, лавочки для отдыха. Внутри домов – светлые подъезды, бдительные консьержи. Создается впечатление, что комплекс вполне попадает под определение бизнес-класса.

Кстати, косвенно о «бизнесовой» классовости ЖК говорит и немаленькая стоимость коммунальных услуг. По тарифам организации, обслуживающей комплекс, коммунальные услуги обходятся владельцам квартир в 5,5 грн за кв.м площади (для сравнения, в среднем по Киеву тариф на коммунальные услуги составляет порядка 3 грн за кв.м). В эту сумму не входят оплата счетов за электроэнергию, воду и отопление. Кстати, услуги консьержек также оплачиваются отдельно (порядка 60 грн в месяц с квартиры). В среднем содержание однокомнатной квартиры в ЖК «Голосеево» обходится порядка 800 грн.

Меня немного удивило огромное количество автомобилей, припаркованных и на прилегающих к комплексу улицах, и на его территории. Зачем парковаться «где попало», если на территории комплекса функционирует огромный 9-этажный паркинг? Стоимость паркоместа в нем, по словам отдела продаж, составляет порядка $10 тыс., а услуги по уборке и охране обходятся около 200 грн в месяц. Арендовать место в паркинге можно за сумму от 500 грн (верхние открытые этажи) до 1200 грн (подземный уровень) в месяц.

… его домах и квартирах

ЖК «Голосеевский» состоит из 3 многосекционных домов переменной этажности (20-25 этажей). Конструктивно это монолитный каркас с заполнением стеновых проемов утепляющим «пирогом» (пенобетон + пеноизол + кирпич). Отмечу, что дом получился достаточно теплый – когда я на днях была на просмотре одной из квартир, продающихся в состоянии «под ремонт», в ней было довольно тепло – и это несмотря на холодные батареи.

Планировки квартир в большинстве своем достаточно удобные. Комнаты и кухни светлые и просторные, в большинстве своем имеют правильную геометрическую форму. Размеры санузлов позволяют разместить в них не только сантехнику, но и стиральную машину. В каждой квартире предусмотрена гардеробная. Так как большинство внутренних перегородок не являются несущими стенами, владелец квартиры может перепланировать ее по своему вкусу (но это касается любой квартиры в монолитно-каркасном доме).

Комплектация квартир «от застройщика» предполагает стяжку пола и штукатурку кирпичных стен, гидроизоляцию пола в санузлах. По квартире разведена медная проводка, установлены датчики задымления, радиаторы утепления, счетчики воды и электроэнергии. Счетчики тепла – общедомовые, но жильцы имеют право (и возможность, так как конструкция системы отопления позволяет) оборудовать свои квартиры индивидуальными счетчиками тепла.

Квартиры в домах комплекса – 1-, 2-, 3- 4- и 5-комнатные. Так как дом позиционируется как бизнес-класс, то и площади квартир здесь соответствующие. Например, минимальная «однушка» здесь имеет 56 кв.м, площадь «двушек» 80-100 кв. м., трехкомнатных 114-140 кв.м.

Купить у застройщика можно 1 комнатные квартиры (как на первом, так и на высоких этажах), 2-комнатные (на последних этажах), 3-комнатные (на средних этажах). Правда, по словам отдела продаж застройщика, в комплексе непроданными осталось всего несколько квартир.

Стоимость квартир от застройщика несколько ниже, чем на вторичном рынке. Так, например, квадратный метр однокомнатной квартиры на первом этаже от застройщика будет стоить 12500 грн ($1560), а на высоких – 15500 грн ($1940). А уже на вторичном рынке за квадрат аналогичной недвижимости просят 13840 грн. ($1700) и минимум 16420 грн ($2020) соответственно. Несложно сосчитать, что покупка однокомнатной квартиры в 57 кв.м на первом этаже у застройщика обойдется в $89 тыс., а у бывшего владельца – в $97 тыс. Разница, что и говорить, очевидна.

Правда, на вторичном рынке предлагают квартиры не только «после строителей», но уже и с ремонтом. Естественно, такая покупка обходится еще дороже – например, к продаже предлагается однокомнатная с евроремонтом, на первом этаже по цене 17220 грн за кв. м ($2120).

Так как комплекс давно сдан в эксплуатацию, то переход права собственности на недвижимость в нем оформляется договором купли-продажи. Это наиболее безопасный способ покупки недвижимости у застройщика, не предполагающий никаких «сюрпризов».

Конечно, далеко не все потенциальные покупатели могут оплатить 100% стоимости квартиры. В этом случае за помощью можно обратиться к банкам – на сайте комплекса представлены условия, на которых более 10 финучреждений готовы прокредитовать покупку. Но вот выгодными эти условия назвать сложно – процент, под который выдается кредит, делает квартиру поистине «золотой».

К сожалению, сам застройщик уже закрыл программу рассрочки (она работала еще в начале этого года). По ее условиям, стоимость квартиры можно было выплачивать в течение 1-7 лет под 0-10% годовых.

Жизнь в «Голосеево»

Судя по всему, жители ЖК «Голосеево» стараются сделать проживание в комплексе максимально комфортным и уютным. В частности, сейчас инициативная группа сражается за территорию, которая «перешла» школе-саду, расположенной во внутреннем дворе ЖК.

Также на различных форумах жильцы активно обсуждают и пытаются повлиять на тарифы эксплуатирующей компании, возможность создания ОСМД, особенности выгула животных, частоту уборки детских площадок и т.д. Словом, многие жильцы занимают активную гражданскую позицию и не собираются мириться с тем, что их не устраивает. Это не может не радовать и свидетельствует о том, что жители – настоящие хозяева, стремящиеся жить в комфорте и не ленящиеся прилагать для этого определенные усилия.

Подводим итоги

ЖК «Голосеево» вполне может претендовать на звание одного из самых приятных для проживания жилых комплексов столицы. Он, по-моему, подходит всем – и молодым людям (до центра города и развлечений – рукой подать), и семьям с детьми (спокойное место, есть где погулять с ребенком, купить продукты), и пожилым (рядом поликлиника и больница, места для неспешных променадов). Вот только позволить себе жить в таком комплексе может далеко не каждый – стоимость квартир и квартплаты в нем все-таки не всем по карману.

Что понравилось

Месторасположение, окружающая инфраструктура, чистота на территории комплекса, планировки квартир

Что не понравилось

Стоимость недвижимости, планы по строительству еще одного ЖК по соседству