«Затишний квартал» от «СитиГрупп». Часть 2: ЖК «Молодежная инициатива» и «Кузьминский»

Продолжаю свой отчет о визите в «Затишний квартал», который строит «СитиГрупп» (первая часть – здесь). Сегодня речь пойдет о впечатлениях от ЖК «Молодежная инициатива» и «Кузьминский».

ЖК «Молодежная инициатива»

ЖК «Молодежная инициатива» строится с начала 2012 года. Возводится он в две очереди: первая очередь — 1 секция и вторая очередь — 2 и 3 секции. Изначально застройщик планировал сдать комплекс в эксплуатацию к 1 кварталу 2014 года (первая очередь строительства должна была сдаваться в 4 квартале 2013 года). Но, как это принято у Уко/СитиГрупп, срок сдачи был перенесен. Если верить информации на официальном сайте ЖК, то комплекс должен быть сдан в 1 квартале 2015 года (1 секция — в 4 квартале 2014 г), однако в отделе продаж озвучивают срок сдачи как «максимум – лето 2015 г». Мне лично кажется, что если за два года с начала строительства комплекс не построен и наполовину, то существует вероятность переноса и этих дат.

Невероятно, но ЖК «Молодежная инициатива» – единственный из комплексов «Затишного квартала», на стройплощадке которого есть информационный щит. Но, к сожалению, на нем не указаны ни даты начала строительства, ни его окончания (хотя такая информация должна быть).

Что же будет представлять собой ЖК «Молодежная инициатива»? Это большой трехсекционный дом высотой в 26 этажей. Строится он по монолитно-каркасной технологии, заполнение стен — газобетон, фасад — пенопласт и штукатурка. Водоснабжение, канализация, водоотвод, теплоснабжение и подачу горячей воды планируется организовать от городских сетей.

Жилые секции будут стоять на общем стилобате, в котором будет устроен трехуровневый паркинг на 97 машиномест. Как по мне, то на 574 квартиры паркинга на меньше сотни машиномест — маловато. То есть можно предположить, что будущий двор будет плотно уставлен машинами.

ЖК «Молодежная инициатива» в плане представляет собой почти закрытый квадрат, поэтому вид из окна в «колодец» двора будет, на мой взгляд, удручающим. Кроме того, жильцы квартир, окна которых выходят во двор, вынуждены будут закрываться от любопытных глаз соседей из квартир напротив.

В комплексе будут нежилые помещения — они займут два уровня, в которых разместятся офисы, магазины и даже планируется центр раннего развития детей.

Если говорить о жилых помещениях, то в каждой секции будет по одному подъезду, на каждом этаже которого по 8 квартир (в 3 секции — по 7 квартир на этаже). Развозить жильцов по этажам в каждом подъезде будет по 3 лифта.

Квартиры в ЖК «Молодежная инициатива» – 1-3 комнатные, площадью от 30 до 110 кв.м. Правда, в основном квартиры в комплексе однокомнатные: на типовом этаже в первой секции 6 однушек и 2 двушки, во второй секции — 7 однушек и 1 двушка, в третьей секции — 5 однушек, 1 двушка и 1 трехкомнатная квартира.

Планировки квартир, в принципе, довольно неплохие. Например, мне понравилась однокомнатная квартирка-студио: при общей площади 30 кв.м, в ней огромный санузел (6 кв.м.), есть небольшая кладовка (чуть меньше 2 кв.м) и кухня-студио 17 кв.м. Для проживания одного человека — довольно неплохой вариант. Конечно, семье даже из двух человек в ней будет тесновато, но в комплексе есть более просторные однокомнатные: с полноценной кухней и большими комнатами (правда, площадь таких однушек может быть ненамного больше — 34-55 кв.м). Площадь двухкомнатных квартир в комплексе — 65-70 кв.м, а трехкомнатной — 110 кв.м.

Сдаваться квартиры планируется в состоянии “после строителей”, то есть стены и потолки без отделки, на полу стяжка, в санузле – гидроизоляция. Вода и электричество заводятся в квартиру. Другими словами, для того, чтобы привести квартиру в более-менее жилое состояние, потребуются значительные инвестиции.

К неоспоримым достоинствам этой новостройки я бы отнесла стоимость квадратных метров в ней. Так, в первой секции квадратный метр стоит 9650 грн, во второй и третьей — 9450 грн (это базовая цена). Цена может варьировать в зависимости от этажа, на котором расположена квартира (чем выше, тем дороже), площади квартиры (чем больше, тем дешевле метр), условий оплаты (при рассрочке стоимость квадратного метра увеличивается). При 100% оплате однокомнатная в 30 кв.м. обойдется в 290 тыс. грн (в первой секции) или 250 тыс. грн (во второй и третьей секциях).

Кроме того, застройщик периодически проводит акции на квартиры во второй и третьей секциях. Так, например, сейчас молодые семьи, инвестирующие в эту недвижимость могут рассчитывать на ощутимую скидку — 945 грн на кв.м. То есть та же однушка в 30 кв.м. может обойтись в 235 тыс. грн. К слову, подобную скидку могут выбить не только молодые семьи, но и практически все желающие.

Есть у застройщика и более выгодные предложения — например во второй секции можно проинвестировать строительство однокомнатной квартиры площадью 56 кв.м по цене 7550 грн за кв.м. Получается, что такая квартира обойдется в 422 тыс. грн. К сожалению, эта акция распространяется не на все планировки, и действует при условии 100% оплаты.

Для тех, кто не может сразу внести 100% стоимость квартиры, действует рассрочка. Правда, ее условия показались мне несколько странными. Так, для квартир в третьей секции рассрочка действует 1 год, а во второй рассрочку дают на 2 года. Подобная дискриминация меня лично насторожила — ведь по плану эти де секции должны сдаваться одновременно (напомню, запланированный срок их сдачи — 1 квартал 2015 года), почему тогда для них действуют разные сроки рассрочки? Кроме того, по условиям рассрочки первый взнос составляет 50% от полной стоимости квартиры (рассчитывается по базовой стоимости квадрата), а оставшиеся «метры» оплачиваются из расчета 10400 грн за квадрат.

Также не могу обойти вниманием тот факт, что на официальном сайте ЖК «Молодежная инициатива» комплекс подается как участник государственной программы «Доступне житло». Вот только в государственных структрах об этом, по-моему, и не подозревают — никакой информации ни о ЖК, ни о застройщике в перечне объектов, участвующих в программе, у них нет. В этом можно убедиться здесь.

Впечатление о ЖК «Молодежная инициатива»

Как, собственно, и весь «Затишний квартал», этот ЖК произвел на меня не самое лучшее впечатление. Во-первых, не радует планировка дома (практически закрытый квадрат), которая предполагает наличие узкого двора-колодца. Во-вторых, немного настораживает медленный темп строительства данного комплекса. К его недостаткам я бы отнесла и близость железной дороги (хотя для этого ЖК проблема не так актуальна, как для будущих жильцов ЖК “Кузьминский”), небольшой паркинг, маленькая придомовая территория. Кроме того, не понравилось что комплекс заявлен как участник программы «Молодежное строительство», но на самом деле не имеет к госпрограмме ни малейшего отношения. Как говорится — единожды солгавший, кто тебе поверит?

ЖК «Кузьминский»

ЖК «Кузьминский» строится по адресу Жамбила Жабаева, 22, рядышком с железной дорогой. Этот дом находится на финальном этапе своего строительства — рабочие в спешном порядке пытаются закончить отделку фасада и вовсю трудятся на внутренних работах. В принципе, подобный аврал вполне оправдан — комплекс должен был быть сдан почти год назад — в июне 2013 г. Затем, как это принято у данного застройщика, срок сдачи был перенесен на декабрь 2013. Сейчас дом планируют сдать в апреле 2014 года, но мне почему-то кажется, что этот срок будет снова перенесен.

Такое мое предположение основано не только на том, что, по сути, строительство дома еще не закончено (в частности, не окончены фасадные и внутренние отделочные работы, не установлен лифт, не смонтирована система отопления и т.д.). Дело в том, что в ЖК «Кузьминский» сложилась довольно печальная ситуация с документами. Во-первых, строится этот дом на участке, целевое назначение которого «индивидуальное жилое строительство». Во-вторых, застройщик не озаботился получить все необходимые ТУ (например, в Киевводоканале). В-третьих, в ходе строительства была увеличена этажность дома.

Об этажности, кстати, мне хочется рассказать чуть подробнее. Как это водится у многих новостроек «Затишного квартала», ЖК «Кузьминский» тоже стал выше в ходе строительства — согласно проекту в комплексе предполагалось 6 этажей + мансарда, а по факту получилось 7 этажей+мансарда. Но вот юридически в доме осталось всего 6 этажей, просто застройщик подошел к решению проблемы креативно и просто переименовал добавочный этаж — в 5а. Вот что говорят об этом казусе инвесторы ЖК «Кузьминский»: «Мы покупали квартиру на 6-м этаже (так указанно в предварительном договоре), а теперь, оказалось, что у нас 9-й этаж (с учетом: подвального, который де-факто является первым; цокольного – де-факто второй; и этажа 5а). Как-то, выходит так, что по документам мы вносим оплату за квартиру на 6-м, а квартира то – на 9-м (или 7-м, если не брать во внимание подвальный и цокольный этажи)». Источник – вот

Учитывая вышеизложенное, вероятность беспроблемной сдачи в эксплуатацию ЖК «Кузьминский», присвоение ему почтового адреса и выдача инвесторам правоустанавливающих документов в апреле, мне лично представляется маловероятной.

Но давайте я попытаюсь быть оптимисткой и представлю, что уже в апреле инвесторы въедут в свои квартиры в ЖК «Кузьминский». Комфортно ли там будет жить?

Начну с того, что в этом ЖК будет два сообщающихся между собой подъезда, на каждом этаже которого будет расположено по 21 квартире. Помогать жильцам подняться на нужный этаж будет только один лифт — поэтому могу предположить, что основная масса жильцов будет подниматься в свои квартиры по лестнице. Всего в ЖК будет 142 квартиры, но паркинга здесь не будет, только парковка у дома.

Выстроен этот дом по монолитно-каркасной технологии, наружные стены — шлакоблок, фасад утепляется пенопластом и будет штукатуриться.

Инженерные системы ЖК «Кузьминский» планируют подключать к ЖК «Молодежная инициатива».

Большинство квартир в ЖК «Кузьминский» – это типичные советские «гостинки». С микроскопической кухней (3,3 кв.м), крохотным санузлом (2,8 кв.м), небольшой комнатой (12 кв.м.). Общая площадь таких квартирок составляет 23 кв.м. Есть в комплексе и полноценные однокомнатные, площадью 38 кв.м.

В отделе продаж «Затишного квартала» уверяют, что все квартиры в этом ЖК уже давно распроданы, поэтому они и не предлагают его своим покупателям. Но если кому-то понравился этот дом — не расстраивайтесь, квартиру в нем можно приобрести по переуступке. Например, однокомнатная площадью 22 кв.м выставлена на продажу за 143 тыс. грн (выходит, что квадрат здесь стоит 6500 грн), с однокомнатной площадью 38,5 кв.м готовы расстаться за 465 тыс. грн (12 тыс. за квадрат). Подчеркну, что речь идет не о продаже квартиры, а о переуступке прав на нее (до сдачи ЖК в эксплуатацию и присвоения ему почтового адреса документы о праве собственности на квартиры в этом доме оформить невозможно).

Впечатление от ЖК «Кузьминский»

Как мне показалось, у этого ЖК самое проигрышное положение — ведь он находится в непосредственной близости от железной дороги. Не думаю, что подобное соседство можно назвать удачным. Кроме того, квартиры в этом ЖК очень напомнили мне советские гостинки (та же совмещенность чего только с чем можно, те же бесконечные узкие общие коридоры) — а я не могу назвать такое жилье комфортным. Единственное, что мне понравилось в этом ЖК, так это стоимость квартир. Благодаря малым площадям недвижимости, ее стоимость вполне сопоставима с ценой автомобиля.

Вместо послесловия

Меня всегда интересовало, что заставляет людей инвестировать свои деньги в столь спорные объекты недвижимости. Я никак не могу понять, почему они не боятся вкладывать чуть ли не последние деньги в эти сомнительные стройки. Почему перед тем, как инвестировать, клиенты УКО\Сити Групп не проведут хотя бы минимальный анализ рисков и вероятной доходности от планируемой инвестиции?

Почему не хотят сосчитать упущенную выгоду при других вариантах инвестирования? Например, банковский вклад под надежные 20% годовых в гривне за 5 лет (средний срок задержки сдачи объектов в эксплуатацию от Сити/Укогруп) позволят удвоить вложенную в недвижимость сумму. То есть, 5-летняя задержка сдачи объекта в эксплуатацию как минимум вдвое увеличивает реальную стоимость квадратных метров — и это не считая расходов на съемное жилье, которые несут многие инвесторы. Получается, что основной козырь – «дешевое жилье» – так старательно разыгрываемый этими застройщиками, на поверку оказывается вовсе не козырем. А реальная стоимость жилья от Уко\Сити Групп получается гораздо дороже, чем у многих компаний с нормальной репутацией.

Обновленный обзор о жилом комплексе «Молодежная инициатива», который стал ЖК «Park Hills» можно почитать здесь