«Затишний квартал» от Сити-Групп. Часть 1: ЖК «Затишний» и «Посольский»
Меня давно просили поделиться впечатлениями о ЖК «Молодежная инициатива», который строится в Шевченковском районе столицы и входит в довольно плотно застраиваемый участок под названием «Затишний квартал». В него, кстати, входят еще три довольно больших ЖК: «Затишний», «Посольский» и «Кузьминский». Я побывала в этом квартале и готова рассказать об увиденном.
Где будет «Затишний квартал»
«Затишный квартал» растет неподалеку от двух уже виденных мною жилых комплексов: «Зеленый остров» и «Зеленый остров-2». Об инфраструктуре этого массива я подробно рассказывала в обзорах вышеупомянутых комплексов — она достаточно развита, поблизости есть и школы, и детсады, и магазины с кафешками.
Но если в новые магазинчики в микрорайоне появляются, то школы и детские садики — нет. Никто из застройщиков не утруждает себя созданием социальной инфраструктуры, рассчитывая, по сути, на еще «советское» наследие. А так как застраивается этот микрорайон довольно плотно, можно предположить что уже в ближайшем будущем садиков и школ здесь будет явно недостаточно.
Также застройщика «Затишного квартала» не беспокоят узкие улочки, ведущие к жилым комплексам. Поэтому мне кажется, что на личном автомобиле заехать и выехать из этого квартала будет довольно проблематично.
Будет ли квартал «затишним»?
Однозначного и положительного ответа на этот вопрос, я считаю, дать нельзя. Да, действительно, месторасположение у «Затишного квартала» довольно приятное и уютное — в пешей доступности есть целых три парка: Нивки, Дубки и Сырецкий.
Но вот сам «Затишний квартал» застраивается очень плотно, дома находится практически на минимально допустимом расстоянии друг от друга. Так что на «прекрасный вид из окон» жильцам большинства новостроек этого квартала рассчитывать не приходится — если, конечно, не считать таковым окна соседних домов.
Ну а жильцы крайнего дома (ЖК «Молодежная инициатива» и ЖК «Кузьминский»), кроме всего прочего, смогут наслаждаться видом на железную дорогу — она проходит буквально метрах в 100 от ЖК «Кузьминский» и в 200 от ЖК “Посольский”.
Словом, учитывая масштабы застройки — более 1300 квартир во всех комплексах — говорить об уюте в буквальном понимании этого слова, довольно сложно. На меня, например, весь «Затишний квартал» произвел впечатление огромного муравейника.
Что входит в «Затишний квартал» и кто его строит
Как я уже говорила, в состав «Затишного квартала» ввходят 4 жилых комплекса: «Затишний», «Молодежная инициатива», «Посольский» и «Кузьминский».
Они находятся в разной степени готовности — некоторые ЖК уже сданы в эксплуатацию, некоторые только строятся. Подробно о каждом ЖК чуть ниже, но я не могу обойти вниманием особые черты, присущие всем этим комплексам. Первый, и самый главный, объединяющий признак (из которого, собственно, собственно, следуют и все остальные) — это общий застройщик. Строятся все эти комплексы под брендом «Сити групп». Думаю, особо представлять данную компанию не нужно — она и так обрела «довольно широкую известность в узких кругах», да и я уже смотрела на один из ее объектов, ЖК «Совские пруды». Просто напомню, что «Сити Групп» работает по тому же принципу, что и знаменитая «УкоГруп». В этом, кстати, нет ничего удивительного, ведь «Сити Групп» признан клоном «УкоГруп», и созданы эти структуры с подачи одного человека: г-на Войцеховского.
Принцип работы «Сити Групп/УкоГруп», в двух словах, состоит, на мой взгляд, в следующем:
– Регулярные переносы сдачи объектов в эксплуатацию (в среднем, разница между планируемым и реальным сроком строительства составляет 3-5 лет).
– Строительство с минимальным набором разрешительных документов (иногда не соответствующих действительности). Что, в итоге, ведет либо к сложностям при введении объекта в эксплуатацию (для застройщика) и получению документов о праве собственности (для инвесторов). Либо и вовсе — к судебным запретам на строительство. Как, например, это произошло с ЖК «Печерский Бастион» от СитиГрупп или ЖК «Деснянский» от «Укогруп».
– Невысокое качество строительства. Дома, как правило, сдаются с большим количеством недоделок, которые застройщик не спешит исправлять.
Конечно, мало кто из инвесторов стал бы мириться с подобными недостатками, но их перекрывает одно огромное достоинство: невысокая стоимость квадратного метра. Жилье от «УкоГруп» и «Сити Групп» – одно из самых дешевых в Киеве. Хотя, на самом деле, подобная дешевизна весьма обманчива. Ведь за 3-5 лет задержки (в течение которых деньги инвесторов «замораживаются» на счетах застройщика), инвесторы не только лишаются возможной прибыли (например, от размещения денег в банке), но еще и, как правило, тратят немалые средства на то, чтобы оплачивать арендуемую квартиру в ожидании собственных квадратных метров.
ЖК «Затишний»
Как мне кажется, ЖК «Затишний» – один из лучших объектов «Сити Групп». Этот комплекс находится по ул. Степана Руданского 3А, он уже достроен, в нем живут люди.
Правда, и здесь без затягивания сроков строительства не обошлось — начали его строить в 2006 году, более-менее быстро возвели первые 3 секции, а остальные закончили лишь в прошлом году. Но, как бы то ни было, ЖК «Затишний» был все же сдан в эксплуатацию. Первые 3 секции были сданы и заселены к концу 2008 года, однако документы на собственность инвесторы ждали до 2010 года. А оставшиеся секции планировали сдать в начале 2012 года, затем в 3 квартале 2012 года, но в итоге вторая очередь была сдана осенью 2013 г. Сейчас во второй очереди инвесторы заканчивают процесс оформления документов и занимаются приведением квартир в жилое состояние.
Правда, вопрос оформления документов для меня лично остался открытым, так как какой именно адрес указывается в документах, я если честно, так до конца и не поняла. Одни говорят, что второй очереди присвоен адрес ул. Степана Руданского, 3 а, другие — что ул. Степана Руданского, 3. Но вот незадача, дома с адресом Степана Руданского, 3 нет в базе КГГА. Впрочем, вполне вероятно, что человек, хотевший продать квартиру в этом доме, либо что-то напутал, либо чего-то недосказал.
Что же собой представляет «Затишний»? Это огромный 6-секционный ЖК разной этажности (5-25 этажей) на 482 квартиры. Строился он по монолитно-каркасной технологии, наружное утепление — пенопласт и штукатурка. В доме автономное отопление (установлены котельные).
Первые этажи отданы под нежилой фонд — там уже работают магазинчики, фитнес-студия, аптека и другие полезные заведения. В доме есть паркинг на 174 машины, правда видимо на всех его не хватает, так как в округе и во дворе много припаркованных машин.
Квартиры в комплексе — 1-5 комнатные, высота потолков — 3 м.
Надо сказать, что в реальности получившийся комплекс несколько отличается от своего исходного проекта — изначально планировалось, что 4 секция будет 9-этажной (собственно, именно под такую нагрузку и устраивался фундамент). Однако уже в ходе строительства застройщик несколько раз менял проект. В частности, увеличил этажность этой секции до 24 этажей — и я лично очень сомневаюсь в том, что фундамент был укреплен под почти в 3 раза увеличившуюся нагрузку. Чем это чревато в дальнейшем, боюсь даже предположить.
Как бы то ни было, дом сдан и даже заселен. В первых трех секциях люди живут уже несколько лет — и, судя по всему, живут в более комфортных условиях, чем их «товарищи» из ЖК «Мега-Сити». Судя по всему, у них нет проблем с канализацией. Если верить отзывам на тематических форумах, изредка бывают проблемы с электричеством — но у кого, собственно, их не бывает? И имеются проблемы с водоснабжением – поговаривают, что в дом подается столь сильный напор воды, что приходится ставить специальные фильтры на входе в квартиры, так как бытовая техника попросту не выдерживает. Думаю, подобный «запас» сделан специально для того, чтобы в будущем к ним могли подключиться окружающие комплексы.
Жильцам второй очереди живется пока не слишком комфортно: все-таки дом был сдан с недоделками. Уже после сдачи застройщик заканчивал фасадные и внутренние работы, занимался установкой лифтов (кстати, запустили их только в феврале нынешнего года). Да и качество строительства оказалось не на высоте. Например, как заметили на одном из форумов, некоторые окна установлены на разных расстояниях от уровня фасадной стены.
Комплекс сдан в эксплуатацию, и приобрести в нем квартиру можно только на вторичном рынке. Стоимость квадратного метра в доме стартует с $1400 (в квартирах без ремонта) до $2200 (в квартирах с ремонтом). То есть, например, однокомнатную квартиру в состоянии «после строителей» здесь можно купить за $60 тыс, а с ремонтом — за $80. Двушка без ремонта обойдется в $90-120 тыс (в зависимости от площади), а с ремонтом — порядка $200 тыс.
Впечатление от ЖК «Затишний»
Этот ЖК не произвел на меня впечатления уютного комплекса — уж очень он огромен, уж очень в нем мал внутренний дворик. Даже огороженная и облагороженная придомовая территория не создает впечатления уюта, быть может, из-за буквально нависающих друг над другом секций. Портят впечатление и разномастные балконы, застекленные по принципу «кто во что горазд». Хотя на самом деле, жильцы в ЖК «Затишний» как мне показалось, находятся в более выигрышном положении, чем будущие обитатели ЖК «Кузьминский» или «Молодежная инициатива» – хотя бы потому что им будет гораздо проще выехать из своего комплекса в город.
ЖК «Посольский»
Рядом с ЖК «Затишний» строится ЖК «Посольский».
Расположен он будет по ул. Жамбила Жабаева, 7д и 7г. Двойной адрес объясняется тем, что строится этот ЖК на двух участках. Правда, их целевое назначение — индивидуальное жилое строительство (что, собственно, исключает законную возможность строить здесь многоквартирный дом). Так что согласно декларации на строительство, по адресу Жамбила Жабаева, 7д и 7г строится «Зблокований житловий будинок та господарські споруді».
То есть — таунхаус, а вовсе не многоквартирный дом. Напомню, главное отличие таунхауса от многоквартирного дома состоит в том, что каждая квартира таунхауса должна иметь свой выход на улицу. В принципе, могу предположить, что подобное юридическое несоответствие между заявленным и фактическим строительством существенно усложнит как процедуру ввода дома в эксплуатацию, так и оформление правоустанавливающих документов для инвесторов.
Если не вдаваться в юридические тонкости, то проект этого комплекса довольно удачный, с моей точки зрения. Архитектурно ЖК «Посольский» будет состоять из двух секций, под которыми расположится двухуровневый паркинг. В каждой секции — по 8 этажей (сначала планировалось по 6, а в декларации на начало строительства и вовсе указано 4 этажа и мансарда). На каждом этаже — по 9 квартир и, к сожалению, только по одному лифту. Мне кажется этого явно недостаточно.
Строится дом по монолитно-каркасной технологии с заполнением стеновых проемов газобетоном. Фасад — слой утеплителя (пенопласт) и штукатурка.
В комплексе предусмотрены только одно- и двухкомнатные квартиры. Всего в комплексе 144 квартиры (изначально планировалось 97, а согласно декларации — 104). Планировки мне понравились: высокие потолки (3,3 м без отделки), просторные светлые комнаты с панорамными окнами, даже запроектированные французские балкончики мне понравились. Кроме того, порадовал тот факт, что даже в однокомнатных квартирах предусмотрен раздельный санузел. Кстати, сами квартиры довольно просторные: однокомнатные 36-40 кв. м, двухкомнатные — 48-62 кв.м.
Правда, как мне показалось, у этого дома будет уж очень маленькая придомовая территория — буквально пятачок земли между двумя секциями. Здесь планируют разместить детскую площадку, но я не думаю что это хорошая идея — ведь здесь же во дворе планируют устроить гостевые паркоместа.
Сдать ЖК «Посольский» в эксплуатацию обещают уже в мае нынешнего года, а оформить для инвесторов все документы и выдать ключи для проведения ремонтов — нынешним летом. Правда, я лично не думаю что застройщик успеет уложиться в этот срок — уж больно много строительных работ еще осталось, не говоря уже о фасадных и внутренних. Кстати, в ТУ, размещенных на сайте комплекса, срок ввода объекта в эксплуатацию — 2015 год.
Как бы то ни было, застройщик уверяет что стройка вышла на финишную прямую и все работы будут закончены уже через пару месяцев. Посему и стоимость квартир здесь одна из самых высоких в «Затишном квартале» – базовая порядка 11500 грн за кв.м. При 100% оплате отдел продаж готов снизить стоимость метра до 10400 грн за кв.м. То есть, например, двухкомнатную квартиру площадью 48 кв.м. можно приобрести за 500 тыс. грн.
Правда, ход со «скидкой» показался мне известным психологическим трюком — дело в том, что на данном этапе застройщик рассрочки не дает, мотивируя это близким сроком сдачи дома в эксплуатацию. То есть, у купить квартиру в ЖК «Посольский» у застройщика можно только при 100% оплате.
После сдачи ЖК в эксплуатацию, его планируется передать на баланс ОСББ. Уровень квартплаты в доме планируют установить на уровне 4-5 грн за кв. м, плюс оплата по счетчикам.
Впечатление от ЖК «Посольский»
Этот комплекс мне, если честно, понравился больше всех в «Затишном квартале» – и архитектурной составляющей, и планировками, и невысокой этажностью. Кроме того, его месторасположение в «Квартале», как мне кажется, наиболее удачное — он стоит как бы чуть в стороне от многоэтажек и они над ним не сильно нависают. Хотя, конечно, «Посольский» и «Затишний» расположены близко друг к другу.
Правда, я не думаю что жить в этом ЖК будет очень комфортно. Так как на этаже 9 квартир и 1 лифт, то его придется долго ждать. Жильцы квартир, окна которых выходят во внутренний дворик будут прекрасно видеть весь интерьер квартир друг друга (ну или им придется жить за наглухо задернутыми шторами).
Правда, все это будет только после оформления прав собственности на квартиры. А этот процесс, как мне кажется, может затянуться надолго.
P.S. Так как пост о «Затишном квартале» получается довольно большим, я решила разделить его на две части. Продолжение следует 🙂
16 відгуків