КиевГорСтрой: нюансы инвестирования

На днях ХК “Киевгорстрой” отметила свое 59-летие. К сожалению, праздник омрачили тучи, сгустившиеся над компанией. Ведь похоже, самый крупный столичный застройщик переживает не самые простые времена. Руководство холдинга только и успевает то от обвинений в коррупции «отмываться», то от рейдеров отбиваться. Так, в конце апреля на официальном сайте МВД Украины появилась информация о том, что правоохранительным органам удалось разоблачить коррупционную схему хищения имущества компании «Киевгорстрой». «Преступная схема заключалась в выведении объектов недвижимости из собственности компании и дальнейшей их продаже подконтрольным предприятиям, группе заинтересованных лиц по заниженной стоимости» – говорят в пресс-службе МВД.

Выдвинутые обвинения — достаточно серьезные. И, что немаловажно — частично объясняют парадоксальную ситуацию, характерную для квартир от Киевгорстроя в последние годы. Ни для кого, например, не секрет, что купить «вкусную» квартиру в официальном отделе продаж КГС было крайне проблематично — все лучшие варианты разбирались буквально в считанные часы после официального старта продаж. Со временем, правда, эти самые квартиры снова «всплывали» на рынке, но только от лица не отдела продаж застройщика, а от различных посредников. Что характерно, цены на эти квартиры частенько были даже ниже, чем у Киевгорстроя. Проведя небольшое исследование, я для себя выяснила несколько причин подобного феномена.

Причина № 1. Жажда наживы отдельных сотрудников

В любой большой компании есть нечистые на руку служащие. Но, похоже, в 2009-2013 годах число таких людей в Киевгорстрое стало просто зашкаливать. Ведь именно в этот период купить в официальном отделе продаж понравившуюся квартиру стало практически невозможно — только через посредника, со взяткой.

Вот, например, сообщение на одном из форумов, датируемое 2012 годом:

– Прям сюжет для журналистского расследования…Хотим купить квартиру, в отделе продаж нету типа…зато есть у посредников любые варианты этажей на выбор, даже дешевле…Люди вообще не парятся, прямым текстом – сначала 10-15 процентов налом нам для взятки, а потом через 10 дней все остальное в Киевгорстрой… и как это понимать? и купить надо бы и давать деньги кому-то налом без гарантий ой как не хочется… можно честным путем эту квартиру купить? у кого есть опыт?

Непонятливому инвестору быстро объяснили всю действующую схему:

– В отделе продаж (КГС — И.Р.) квартир на Урловской 38 нет. Интернет пестрит объявлениями, предлагая квартиры по переуступкам. Когда касается деталей, выясняется что это не переуступка, а обычная продажа от застройщика, которые в отделе продаж забронированы этими же особами. За квартиру предлагают заплатить 70.000гр наличными неизвестно кому, после чего через 10дней (если не исчезнут) выдадут официальный договор с КГС на остальные 90% официально… Как они объясняют, это происходит тут всегда так. Сотрудники компании имеют скидку до 15%, которые через подставных людей предлагают эти квартиры за 95% от номинала, 10% из которых идет посредникам и им.

Таких примеров — не счесть. Вот, например, что рассказывают на еще одном уважаемом форуме о недвижимости:

– Квартиры не поступают в свободную продажу ,а продаются через “откат”. Приходишь в “Кофе-Хаус” под Киевгорстрой -даешь посреднику “котлету” и тебя ведут за руку мимо отдела продаж прямо в отдел оформления договоров. Все !!! Дальше обычная схема оплаты КГС, посредника Вы больше не увидите. Догадайтесь кому ушел “откат”. И это не коррупционная схема ? Начальник отдела продаж говорит квартир нет, а у посредников 40-50 на выбор.

Причина № 2. Куры – Химы, яйца — Мотри

На, объектах, которые продает отдел продаж Киевгорстроя, сама компания выступает в роли застройщика и/или генерального подрядчика. А вот подрядчиком (то есть компанией, которая непосредственно выполняет те или иные виды работ, поставляет материалы), как правило, оказывается совсем другая (а вернее — другие) компании. Довольно часто КГС рассчитывается с подрядчиками не деньгами, а квадратными метрами в строящемся объекте. Подрядчик, в свою очередь, вынужден выставлять доставшуюся ему недвижимость на продажу — ведь «квадратами» ни зарплату рабочим не выдашь, ни налоги не заплатишь. Для того, чтобы конвертировать квартиры в деньги, такие подрядные организации, как правило, прибегают к помощи посредников — агентств недвижимости, частных брокеров и т. д. А чтобы побыстрее избавиться от по сути не нужной им недвижимости, они и выставляют стоимость квадратного метра процентов на 5-7 дешевле, чем у Киевгорстроя.

Правда, все может быть несколько иначе: подрядчик ищет покупателя и приводит его к застройщику, где покупатель заключает договор с застройщиком на особых условиях. Вот как описывает эту вариацию данной схемы знающий человек:

-Схема такая: у Генподрядчика нет живых денег, и он рассчитывается с Подрядчиками квартирами, но не напрямую, подрядчик ищет покупателя, деньги идут на Генподрядчика, но по договоренности что их используют исключительно для погашения долга перед Подрядчиком, и цена дается ниже чтоб квартира улетела быстрее, был еще вариант когда цена рыночная или прайсовая, но подрядчик после того как придут ему деньги откатывал несколько процентов прямому покупателю чтоб его мотивировать дополнительно. То есть и в том и в другом случае так или иначе заключается как бы обычный договор между Продавцом и Покупателем, без всяких переуступок, но на несколько индивидуальных условиях с подковерными скрытыми механизмами потом распределения этих денег.

Таким образом формируется еще один «ручеек» вымывающий квартиры из отдела продаж Киевгорстроя и поставляющий эти квартиры на свободный рынок. Правда, существенно сэкономить при таком варианте не получится — покупателю придется оплатить «услуги брокера» в размере 2,5-3% от стоимости недвижимости.

Причина №3. Дайте две!

Киевгорстрой считается, пожалуй, самым надежным столичным застройщиком. Поэтому неудивительно, что профессиональные инвесторы выкупают на этапе котлована по нескольку квартир с тем, чтобы ближе к окончанию строительства расстаться с этой недвижимостью ближе к сдаче дома. Расчет в этом случае прост: на этапе котлована недвижимость можно купить подешевле, а ближе к окончанию строительства — продать подороже. Разница и есть прибыль.

Если учесть, что, в среднем, объекты КГС за время строительства дорожают примерно на 20%, прибыль получается пристойная.

Вот и получается, что на старте продаж в отделе продаж Киевгорстроя недвижимости не оказывается. А ближе к сдаче дома квартиры появляются — и часто дешевле чем оставшаяся недвижимость у застройщика.

Правда, по таким предложениям покупателю тоже сильно сэкономить не получится — штрафные санкции за переуступку имущественных прав придется оплачивать именно ему (если не полностью, то частично).

Как обстоят дела сейчас

С причинами №2 и №3, на мой взгляд, поделать ничего не возможно. Вряд ли удастся в обозримом будущем уйти от практики расчета заказчика с подрядчиками квадратными метрами — тем более что по большому счету никакого криминала в ней нет. Как и в покупке нескольких квартир у застройщика, и в последующей переуступке своих прав на недвижимость другим желающим.

А вот с причиной №1 — жаждой наживы отдельных сотрудников — в Киевгорстрое, похоже, решили бороться. С начала нынешнего года КГС перешел на новую систему реализации недвижимости (ERP-модуль по управлению реализацией недвижимостью). Как уверяют в компании, возможности этой системы «практически исключают влияние человеческого фактора на процесс купли-продажи».

В принципе, в подобные заявления можно поверить — несмотря на то, что на «свободном рынке» квартиры от Киевгорстроя все равно присутствуют (но, к слову, мне показалось что их стало меньше), в отделе продаж почти волшебным образом увеличилось число вариантов, доступных для инвестирования. Например, когда я почти год назад ездила в отдел продаж Киевгорстроя в качестве потенциального покупателя квартиры на проспекте Глушкова, 92, понравившихся мне однокомнатных квартир в продаже не было — а сегодня они появились. Правда, по более высокой цене — ведь дело идет к сдаче комплекса:) Зато в других комплексах, в тех, которые только начинают реализовываться, есть почти все квартиры, даже самые «ходовые» варианты.

Update 12.03.2018 Со мной связались представители застройщика, цитирую:

1. Главным следственным управлением Министерства внутренних дел Украины в 2014 году осуществлялось досудебное расследование в уголовном производстве, внесенном в Единый реестр досудебных расследований по факту завладения неустановлеными должностными лицами ПАО «ХК«Киевгорстрой », ООО «Инпром»и другими должностными лицами государственных и негосударственных предприятий, учреждений, организаций, путем злоупотребления своим служебным положением, незаконно, в особо крупных размерах, денежными средствами, земельными участками и зданиями и сооружениями на територии Украины по признакам уголовного преступления, предусмотренного ч.5 ст. 191 УК Украины.
   Основой для досудебного расследования стало обращение народного депутата Украины Апостола М.В. Министру внутренних дел Арсена Авакова. В ходе досудебного расследования уголовного дела указанная информация была проверена и не нашла своего подтверждения. В связи с этим уголовное производство было закрыто за отсутствие в действиях состава уголовного преступления. Кроме того, народный депутат Украины Апостол М.В. отозвал свое письмо.
2. На сегодняшний день продажа квартир через посредников в КГС невозможна. Для управления всеми производственными и коммерческими процесами, Компанией была введена единая программная система IT-Enterprise, которая вмещает информационную базу и весь документооборот компании. Благодаря данной системе отслеживается информацию по объектам Компании в целом и по каждому объекту отдельно на каждой стадии.
   Именно в системе IT-Enterprise и отображаются данные обо всех объектах недвижимости, которые Компания предлагает для реализации. Система устроена таким образом, что после каждой операции по тем или иным объектам, реестры синхронизируются и обновляются, обновленная информация автоматически передается на сайт компании, а весь реестр данных о Покупателях сохраняется в базе IT-Enterprise. Постороннее вмешательство в работу системы невозможно.
   Таким образом – это еще раз подтверждает, что ХК «Киевгорстрой» осуществляет свою деятельность, прежде всего – продаже объектов недвижимости, исключительно прозрачно и доступно.