Ликбез для инвестора: Договор купли-продажи имущественных прав

Меня неоднократно просили рассказать о схемах финансирования строящейся недвижимости и «разобрать по полочкам» достоинства и недостатки способов финансирования новостроек. Думаю, с этой задачей куда как лучше справится профессиональный (и опытный!) юрист. Именно поэтому я решила дать слово юристу практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александру Босенко. В своей статье он не только максимально подробно рассказывает о законных схемах приобретения строящегося жилья, но и говорит об особенностях, плюсах и подводных камнях договора купли-продажи имущественных прав.

Схема финансирования строящейся недвижимости путем заключения договора купли-продажи имущественных прав стала довольно популярной в последние несколько лет. Застройщики начали пользоваться таким типом договора в связи с изменениями в законодательстве.

Так, 14 января 2006 года, в ч. 3, ст. 4, Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», были внесены существенные изменения, где сказано, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий.

Все эти схемы предусматривают существование посредника между заказчиком строительства и инвестором. Для того чтобы избежать вмешательства таких вот посредников, застройщиками были найдены легальные способы привлечения средств от инвесторов, среди которых и продажа имущественных прав.

Что такое “имущественное право”

Зачастую, сами застройщики не могут внятно объяснить, что все-таки они продают, а инвесторы не всегда понимают – что покупают. Что это за такие права? Что они дают и что можно с ними делать?

Представьте следующую ситуацию: есть земельный участок, есть надлежащим образом оформленная проектная и разрешительная документация, есть определенные лица, которые будут возводить на этом участке дом. Но при этом, фактически, объекта не существует (он появятся в будущем).

У заказчика, до завершения строительных работ (сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации), право собственности на новосозданное недвижимое имущество, возникнуть не может (ч. 2 ст. 331 Гражданского Кодекса Украины). А это означает, что на этом этапе, продавец (в основном заказчик) не может продать покупателю квартиру как объект недвижимости.

Так вот, на этапе строительных работ заказчик имеет определенный комплекс прав на объект, которые называются «имущественные права».

Имущественное право – ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен определенными правами собственника имущества, и удостоверяющее правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество в будущем. Проще говоря, под имущественными правами могут подразумеваться любые права на имущество, отличные от права собственности (права владения, распоряжения, пользования) (ст. 3, Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине»).

Министерство Юстиции Украины (письмо от 22.06.2007 г. N19-50-2309) и Верховный Суд Украины (определение от 17.09.2008 г. по делу N6-26887св07) разъяснили, что квартира является объектом инвестирования в объекте строительства, который после завершения строительства становится отдельным имуществом. До завершения строительства объекта и принятия его в эксплуатацию инвестору принадлежит не право собственности на этот объект, а имущественные права на него.

Также, ВСУ определяет имущественное право, как «право ожидания», которое является составной частью имущества как объекта гражданских прав.

Приобретение имущественных прав

В статьях 177, 190 ГК Украины сказано, что имущественные права относятся к объектам гражданских прав, и что они являются имуществом, а значит, могут отчуждаться.

В части 4 ст. 12 ГК Украины предусмотрено право продавца передавать свое имущественное право другому лицу по возмездному договору.

Моментом приобретения имущественных прав считается момент, определенный соответствующей сделкой. В нашем случае, «моментом приобретения» является передача имущественных прав продавцом покупателю после 100% оплаты по акту приема-передачи, а не в момент заключения договора.

В случае выполнения инвестором, взятых на себя обязательств (полная оплата по договору и др.), заказчик должен передать ему имущественные права на объект инвестирования. Тем не менее, многие не придерживаются данного принципа. В условиях таких вот договоров предусматривается, что передача имущественных прав покупателю осуществляется только после сдачи дома в эксплуатацию. Заключая договор на таких условиях, инвестор может не получить такие права, ведь строительство может остановиться, объект в эксплуатацию не введется и в свою очередь, имущественные права переданы не будут.

Привлечения средств путем заключения с инвестором договора купли-продажи имущественных прав

Как уже упоминалось, в ч. 3, ст. 4, Законе Украины «Об инвестиционной деятельности», прямо предусмотрены механизмы по привлечению средств заказчиком (ФФС и прочих). Тем не менее, действующая редакция вышеупомянутого Закона предусматривает и другие способы финансирования строительства объектов, которые определяются исключительно законами.

Гражданский кодекс Украины и ряд других законодательных актов допускают возможность продажи имущественных прав относительно строящейся недвижимости.

Так, согласно ч. 2, ст. 656 ГК Украины, предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. В постановлении Кабинета Министров Украины N868 от 17.10.2013г. указанно, что договора купли-продажи имущественных прав признаются одними из документов, которые подтверждают приобретение в собственность лицом закрепленного за ним объекта строительства и на основании которых, регистрируется право собственности на квартиру.

Более того, 05.07.2012 года был принят Закон Украины № 5059-VI «О внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины относительно содействия ипотечному кредитованию», где определено, что финансирование объектов незавершенного строительства, осуществляется по бюджетным программам, которые предусматривают предоставление гражданам государственной поддержки для приобретения жилья (льготное ипотечное кредитование, уплата части его стоимости и т.п.), может осуществляться путем заключения между заказчиком строительства и гражданами договоров купли-продажи имущественных прав (ст. 2 Закона).

Законно ли такое привлечение средств на строительство? Однозначно, ЗАКОННО.

Форма договора

Требования, касающиеся формы договора купли-продажи имущественных прав, содержатся в Гражданском Кодексе, при этом, каких-либо специальных требований – нет.

К данному типу договоров применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав, то есть применяется письменная форма (ч. 2, ст. 656 ГУ Украины).

Частью первой статьи 209 ГК Украины установлено, что сделка, совершенная в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренностью сторон. Законом не установлено обязательности нотариального удостоверения договоров об отчуждении (приобретении) имущественных прав.

По желанию сторон (стороны), договор купли-продажи имущественных прав, может быть нотариально удостоверен (ч. 4, ст. 209 ГК Украины).

С вышеуказанными выводами соглашается как Государственная регистрационная служба Украины, в своем письме от 27.11.2013 г. №Ч-3561-05, так и Министерство юстиции Украины с разъяснениями в письме от 22.06.2007 г. №19-50-2309.

Плюсы и минусы договора купли-продажи имущественных прав

Действительно, такая схема привлечения средств таит в себе немало “подводных камней”, которые впоследствии могут негативно отобразиться на инвесторе. Все будет зависеть от надежности застройщика и порядочности руководящих лиц.

К «минусам», можно отнести следующее:

• Двойные перепродажи одних и тех же квартир;
• Риск со сроками завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, которые могут затянуться на неопределенное время;
• Отсутствие какого либо контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц;
• Возможность нецелевого использования средств;
• Имущественные права на квартиру нигде не регистрируется.
• Невозможно оптимизировать налогообложения, если использовать ее без привязки к финансовым инструментам (фьючерсные, форвардные контракты и т.п.)

«Плюсы»:

– Большое преимущество данной схемы – ее простота (например, в сравнении с выпуском облигаций);

– Также, стоит отметить, инвестору не нужно дополнительно вознаграждать третьих лиц или делать иные дополнительные взносы, что приводит к увеличению стоимости квартиры.

На что обращать внимание

До момента внесения каких-либо средств и подписания договора, покупателю необходимо обратить внимание на следующее моменты:

• В первую очередь, акцентируйте внимание на репутацию компаний, которые реализуют проект, их опыте в строительстве, успешности реализации проектов, как долго они на строительном рынке и т.п.;
• Обращайте внимание и на момент передачи имущественных прав;
• Важно чтобы детально были прописаны характеристики квартиры, а именно: местонахождение объекта строительства (строительный адрес дома, номер очереди или секции), номер квартиры, этажное ее расположение, количество комнат, общая/жилая площадь кв. м.;
• На возможность передачи продавцу обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на квартиру покупателя;
• На сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру;
• На то, гарантирует ли продавец, что имущественные права на квартиру не были переданы третьим лицам и не обременены какими-либо ограничениями или запретом отчуждения;
• На штрафные санкции к продавцу и покупателю, в случае невыполнения обязательств;
• На порядок и сроки возвращения внесенных средств покупателем, в случае прекращения/досрочного прекращения договора;
• На стадию строительства (безопасней инвестировать в объект с высокой степенью готовности);
• На возможность досрочного расторжения договора покупателем в случае нарушений со стороны продавца и на условия такого расторжения;

Также, не забывайте проверять разрешительные документы на строительство. В противном случае могут возникнуть дополнительные трудности с получением правоустанавливающих документов или неполучения их вообще.

Как было упомянуто в начале статьи, эта схема не предусматривает контроль со стороны третьих лиц, как это требует закон, что увеличивает, и не без того высокие риски. Купля-продажа имущественных прав вызывает немало сомнений, но эти сомнения касаются не законности такого соглашения, а именно надежности и порядочности продавца. Как показывает практика, с порядочными застройщиками эта схема привлечения средств успешно работает, и люди получают в собственность обещанную жилплощадь.

В любом случае, грамотный инвестор всегда может себя обезопасить. Просто ответственно отнеситесь к выбору застройщика.

Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers».

P.S. По договору купли-продажи имущественных прав происходит финансирование строительства следующих ЖК:

• Олимпийский городок, Панорамный городок, Панорамный
• Сонячна брама
• Столичный (Васильков)
• Деснянский
• Адмирал
• Министерский