Ликбез для инвестора: Договор купли-продажи имущественных прав

82 отзыва

  • Виктория

    Доброй ночи! У нас в комплексе в результате оттепели затопило квартиры в доме с 1 по 5 этажи. степень затопления разная. Дом на днях должен быть сдан в эксплуатацию. Часть инвесторов приняли свои квартиры по Акту приема — передачи, т.к. состояние их было отличное.А сейчас беда! А причина — замерзшие ливневки, которые не справились с водой на крыше и она просочилась через перекрытия домов.
    Подскажите пожалуйста, как заставить застройщика исправить ситуацию.
    Спасибо

    Вложение

    • Ирина Романова

      Виктория, нужно в письменном виде изложить претензии застройщику с требованием устранить недостатки в разумное время и передать их ему (под подпись). Если реакции нет — обращаться в суд

      • Виктория

        Ирина, добрый день! Спасибо Вам за ответ. Обязательно буду писать, но думаю в нашем случае нужно писать коллективную претензию с перечнем квартир, которые оказались в таком положении.

  • Сергей Андаманский

    Спасибо за статью, много чего для себя прояснил. Мы как раз собрались квартиру покупать в одной из киевских новостроек. Вот здесь нашли несколько интересных вариантов Нам пока двухкомнатной квартиры вполне хватит а там поживем — увидим.

    Вложение

  • Игопь

    Здравствуйте.
    Подскажите по жк.Шулявский.(машиномтроительная 26).
    Они строят на арендованой земл,и как потом стать собственником недвижимости.

  • Леся

    Добрый день!
    Вопрос по Договору имущественных прав.
    Договор подписали на ТОВ «Альянс Новобуд», а теперь говорят, что деньги нужно перечислять на «Київська філія ТОВ «ТОВ «Альянс Новобуд» в связи со сменой реквизитов.
    Основным пунктом дополнения к договору есть передача всех прав и обязанностей по договору на филиал. То есть по сути это передача всех прав и обязанностей по договору третьему лицу. Правомерно ли это? Насколько законная такая схема и во что может вылиться ?

    • Александр Босенко

      Леся, здравствуйте! Для того, чтобы юридически корректно ответить на Ваш вопрос и порекомендовать что делать в этой ситуации, нужно изучить документы.
      Если отталкиваться от изложенной информации можно прийти к следующему.
      Передача прав и обязанностей должником (застройщиком) без согласия кредитора (инвестора), без письменного согласия последнего не допускается. То есть, просто так застройщик не имеет права передать обязательства третьему лицу.
      Потому Вы должны 1. дать письменное согласие и/или 2. подписать дополнительное соглашение к договору по смене стороны + смене реквизитов.
      Также, нужно понимать такие взаимоотношения возникли между этими субъектами.

  • Федор

    Добрый день У меня ситуация в г.Одесса. Сделка должна быть, как нам объясняют по переуступке прав в договоре инвестирования. То есть я покупаю квартиру уже в сданном доме (новостройка) у инвестора. Будет заключаться дополнительное соглашение и подписываться продавцом, покупателем и строит.компанией. В итоге я стану инвестором и буду получать от застройщика документы на оформление права собственности. Такая схема законная? Подскажите пожалуйста. Как мне избежать рисков в таких расчетах с продавцом, когда я буду ему передавать деньги? И как зафиксировать (отразить) факт приема-передачи наличности инвестору законно? И вообще есть ли необходимость как то показывать передачу средств. Если я эту передачу средств не оформлю документально, то вдруг продавец потом мне предъявит притензии, что я с ним не рассчитался?

    • Ирина Романова

      Федор, переуступка прав в договоре инвестирования — вполне законная схема. Все денежные расчеты лучше оформлять документально — это поможет избежать проблем в будущем. Насколько я в курсе, сейчас суммы свыше 150 тыс. грн «из рук в руки» не передаются, только через банк 🙂 Платежное поручение и может быть документом, подтверждающим факт передачи средств.
      Надеюсь, Александр Босенко сможет ответить на Ваш вопрос подробнее.

    • Александр Босенко

      Федор, добрый день. Если для Вас вопрос еще актуален, готов помочь. При переуступке всегда есть нюансы, которые нужно анализировать. Также, много зависит и от самого продавца прав.

  • алекс

    Спасибо за очень полезную информацию.А что такое госреестр имущественных прав и отягощений?Как этим воспользоваться?

  • Юлия

    Ира,огромное спасибо, мне как новичку в этом деле, очень полезно читать Ваши статьи, на понятном языке. очень благодарна за ваш труд.

  • Антон

    Ирина, подскажите, пожалуйста,есть ли какой-то государственный нормативный документ, обязывающий застройщика устранять недостатки, указанные в Акте осмотра жилья, предусмотренном в Договоре приобретения имущественных прав?

    • Анастасия

      Актуально. Вопрос достоин отдельной статьи!
      А так же «передача квартиры инвестору».
      Мне в 2ух домах КГС не дали ручки регуляторы на батареи. Работники жека их присвоили. И нет никакого нормативного документа обязывающего их выдать.
      А то что писала в замечаниях к устранению халтуры в квартире перед подписанием акта приема-передачи: переделали дважды и дважды криво! (окна установлены халтурно, сливные откосы под углом в квартиру. т.е. дождевая вода должна затекать под окно в кирпич). Мне говорят «никто из инвесторов не жалуется, всех устраивает, вам одной на 300 квартир окна криво». Так и есть. Потому что многим на перепродажу, многим быстрее заехать, кто-то сразу окна меняет, кто-то не знает.
      Дублирую вопрос: какой государственный нормативный документ обязывает застройщика устранять недостатки, указанные в Акте осмотра жилья.

  • aktivist

    Спасибо Ирина за хороший сайт. Добавьте, пожалуйста, в советы юриста, т.к. коменты не все читают, чтоб все могли прочесть, пусть просят у застройщика экземпляр предварительного договора купли-продажи для консультации с юристом ДО его подписания. А то подписывают, а потом приходят и показывают со словами: всё тут нормально? Ну много чего не нормального там можно найти, но уже поздно.

    • Ирина Романова

      aktivist, о том, что подписывать надо только то, что понимаешь и с чем соглашаешься я не устаю повторять в комментариях!
      Хотя, наверное. Вы правы — имеет смысл сделать «разбор полетов» самых скользких пунктов типовых договоров инвестирования. Так что, спасибо за идею!

  • Василь

    Добрий вечір, Олександр. Хочу знати Вашу думку про ЖК » Echo park». Чи варто вкладати грші в дану новостройку??

  • Павел

    Добрый вечер уважаемые форумчине, прошу Вас подсказать какую-то инфу по жк европейка, от бд холдинг. Может кто уже инвестировал, ездили смотрели документы вроде впорядке, но все ровно сомнения пресудствуют.. подскажите аа??!

    • Александр Босенко

      Здравствуйте Павел. Я владею информацией только по схеме привлечения средств по этому ЖК (договор п-п имущественных прав). Другой информации (хорошей или плохой) пока нет.

    • Яна Біла

      Добрий день, наразі вже точно зрозуміло, що більшість ЖК BD Holding будуються з порушенням встановленних законодавцем норм, підтвердженням чому є велика кількість судових рішень про скасування дозвільних документів

  • Наталья

    Спасибо за подробную информацию. Очень хотелось бы узнать ваше мнение о проекте Скандия в Броварах.

  • Евгений

    И, также интересует вопрос налогообложения операций по переуступке имущ. прав. Необходимо ли платить НДФЛ продавцу и если да, то по какой ставке, а также с какой суммы (сумма в договоре имущественных прав / сумма в договоре переуступки) или с разницы?

    • Александр Босенко

      Здравствуйте!
      Для регистрации права собственности не имеет значения, как покупались эти права (по переуступке или на прямую).
      За регистрацию права собственности по договору п-п имущественных прав, вы должны будете оплатить от 145 грн. (до 5 рабочих дней регистрация) до 7250 (регистрация за 2 часа).
      Налогообложение по этой схеме отсутствует.
      На практике, первичный инвестор должен уплатить застройщику некоторое вознаграждение за переуступку (в среднем от 2 до 5% от стоимости договора). Все эти моменты регулируются договором.
      По уплате НДФЛ. Если продавец будет декларировать доходы (подать декларацию), он должен будет уплатить НДФЛ в размере 18% от стоимости переуступки (п. 167.1. Налогового кодекса).

      • Виктория

        Добрый день!
        Простите, не поняла на счет НДФЛ. То есть, если продавец не обязан подавать декларацию по закону (скажем, пенсионер, не чиновник и т.д.), то можно не платить НДФЛ?
        Вообще мне в отделе продаж сказали, что если переуступка до момента ввода в эксплуатацию, то продавец не платит НДФЛ. Так ли это?

  • Евгений

    Добрый день!
    Подскажите пожалуйста, нужно ли платить какие либо налоги при оформлении права собственности, если инвестировали в объект по договору купли продажи имущественных прав?
    Имеет ли какое — то значение то, что права покупались по переуступке?

  • Таня

    Добрый вечер. Прошу помочь с информацией о застройщике ЖК Сampus.Новостройка в киеве по ул. Полевая 38. Спасибо

  • Вика

    Доброго здоровья. Расскажите, пожалуйста, о ЖК Берген и ЖК Варшаский микрорайон, а также о застройщиках фндамент и stilitsa. Заранее благодарна.

    • Ирина Романова

      Вика, здравствуйте! О ЖК Берген можно почитать здесь (это короткий обзор):
      gddevkievezhithorosho.com/2015/12/жк-берген-короткий-обзор/

      а о Варшавском микрорайоне — здесь:
      gdevkievezhithorosho.com/2015/10/жк-варшавский-микрорайон/

  • Максим

    Я являюсь покупателем по договору имущественных прав, но сама их передача произойдет после погашения всей рассрочки, основная часть которой уже выплачена.
    Я могу оформить доверенность на кого-то из родственников, чтобы в случае чего он вносил остаточные платежи, а потом получил вместо меня имущественные права.

      • Александр Босенко

        Максим, да, можете. Только в доверенности четко укажите полномочия лица с соответствующим сроком доверенности.
        Рекомендую (на всякий случай) уточнить у застройщика о возможности подписании акта п-п имущественных прав доверенным лицом.

    • Ирина Романова

      Максим, я постараюсь уточнить этот вопрос у юриста. Но судя по моему личному опыту, если Вы оформите на своего родственника нотариально заверенную доверенность на представление Ваших интересов в тех или иных структурах (оплата, оформление на Вас документов, представление Ваших интересов и т.д.), то проблем возникнуть не должно.

    • Яна Біла

      Добрый день, оформить доверенность на внесение платежей можно. Что же касается «получил вместо меня имущественные права», если Вы говорите об оформлении имущественных прав на Вашего родственника, то это возможно только после переуступки, а вот действовать от Вашего имени и оформить право собственности на Вас по доверенности он сможет.

  • Ольга

    Поддерживаю вопрос. Тоже заключили в сентябре договор купли-продажи имущественных прав и теперь в раздумьях как дальше быть после такого постановления. Еще не поздно его разорвать, теряя 5% оплаченной суммы. Поэтому хочется услышать мнение специалиста.

    • Александр Босенко

      Ув. Лала и Ольга! Извините за не оперативный ответ.

      Если речь идет о Постановлении ВСУ от 18.11.2015 г. (http://jurliga.ligazakon.ua/news/2015/11/27/137853.htm), то в нем не указанно, что такие договора «вне закона». В постановлении четко прописано, что ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ на основании договора п-п имущественных прав НЕЛЬЗЯ ПРИЗНАТЬ.
      Пример: Дом введен в эксплуатацию и есть почтовый адрес. Для того чтобы инвестор самостоятельно сумел зарегистрировать право собственности на квартиру, застройщик дает ему ряд заверенных документов. Если он этого не делает – регистрационная служба давала отказ в регистрации. Люди, в свою очередь, обращались в суд.
      “За правилами ст.392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.
      Так вот, за договорами инвестирования (в т.ч. и за договором п-п имущественных прав), право собственности НА КВАРТИРУ у инвесторов не возникает, а потому подавать иск в суд с требованиями о признании права собственности, не вправе.
      Я считаю, что позиция ВСУ абсолютно законная, хоть и не в пользу инвесторов.
      Потому говорить, что такие договора незаконные, нельзя!

      • Ольга

        Выходит любые оплаченные договора инвесторов (на покупку облигаций, инвестдоговора и т.д.) не являются основой для требования от застройщика предоставить заверенные документы для регистрации права собственности, верно? Все зависит лишь от желания застройщика отдать инвестору квартиру.

      • Лала

        Александр ,огромное спасибо за ответ . Но все же прошу уточнить : Является ли договор купли — продажи им.прав «правоустанавливающим» документом на квартиру , который подается при регистрации ? Если НЕТ , то что вообще служит основанием для оформления права собственности в этом случае ?

        • Александр Босенко

          Если исходить из буквального толкования п. 78 Порядка № 1127 от 25.12.2015 г., то да, договор купли-продажи имущественных прав является “правоустанавливающим” документом на квартиру (т.е. документом, на основании которого регистрируется право собственности).
          В Порядке сказано: «У разі придбання майнових прав на об’єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав;». Хотя юридического понятия “правоустанавливающий документ” уже нет в законодательстве.
          Помимо этого договора, для гос. регистрации права собственности (вещных прав), требуются и другие документы, предусмотрены п. 77,78 Порядка № 1127 от 25.12.2015 г. К сожалению, без воли и желание застройщика, зарегистрировать право собственности будет очень сложно…

      • Лала

        И еще у меня вопрос☺ :летом 2015 часть квартир в новострое продана по договорам купли — продажи имущественных прав. Все деньги выплачены через банк, справки о 100% оплате на руках. Дом введен в эксплуатацию. Теперь застройщик вместо выдачи пакета документов для оформления собственности на первого владельца-инвестора, предлагает перезаключить другой договор (какой пока не известно, но скорее всего предварительный ) , и объясняет это изменениями в законодательстве и спецификой налогообложения. О каких изменениях идет речь ? В чем выгода для застройщика ? И главное-какие риски для инвесторов ? Заранее спасибо за ответ.

        • Александр Босенко

          Каждый застройщик, в зависимости от объективных факторов, выбирает наиболее удобную для него форму привлечение средств (тип договора). От этого и зависит его налогообложение.

          Имущественные права облагаются по одной ставке, предварительные – по другой (в большинстве случаев последние более выгодные для застройщиков). Для Вас, как для покупателя, предварительный договор менее выгоден (в т.ч в плане дополнительного налогообложения и оплаты нот. услуг).

          Может это связано не с налогообложением, а по другим причинам.

          Нужно более детально разобраться, чтобы корректно ответить на вопрос (в т.ч.: какой точно договор будете подписывать и его условия, с каким субъектом, организационно-правовая форма этого субъекта (ООО, КИФ, ПИФ и т.д) ).

  • Лала

    Купили квартиру по договору купли- продажи имущественных прав. Сегодня появилась информация , что такие договоры ВСУ признал незаконными.
    Вопрос : чем это чревато ? КАК теперь быть ? И разве могут быть признаны недействительными договоры заключенные до такого постановления ?

  • Ольга

    Ирина, очень интересует ваше мнение о новом ЖК Park Town. Очень интересный проект, но нигде нет информации о застройщике и его надежности. Продажа идет по той же схеме.

  • Анонимный

    Александр, подскажите, сколько стоит сопровождение юристом сделки купли-продажи? Проверка документов застройщика, консультация нотариуса по поводу застройщика (они зачастую имеют инфо об объекте, а также могут проверить нет ли запрета суда на продажу квартир и не продана ли квартира третьему лицу), составление договора купли-продажи (застройщик может сам предлагать типичный договор, но такие договора в основном защищают права самого застройщика и упускают защиту инвестора). Хотя бы диапазон цен или стоимость отдельных услуг.

  • Василь Мельник

    Ірина! Що ви можете розповісти про " ЖК Південий квартал " що по вул Строкача 9. Хто підрядник і який в нього послужний список? Кажуть що там були якісь судові розбірки майнових прав, і що вони будують без дозволу під забудову.

  • Анонимный

    Добрый день,а что вы можете сказать о ЖК "Квартал Авиа" г.Вишневое. и если застройщик не сдал дом вовремя,как забрать деньги?

    • Ирина Романова

      В Договоре должна быть прописана процедура его расторжения. Значит, ответ на вопрос "как забрать деньги" нужно искать там

    • Ирина Романова

      София, этот застройщик меня тоже очень интересует 🙂 Так что скоро я планирую повнимательней к нему приглядеться 🙂

  • Irenika

    Спасибо, Ирина! Очень познавательная и главное — полезная статья. Надеюсь увидеть полный цикл таких материалов (по каждой законной схеме) 🙂
    И еще было бы увлекательно, если бы Вы особое внимание уделили новомодной "кооперативной схеме" инвестирования.

    • Ирина Романова

      Иреника, план именно такой:) Думаю кооперативы тоже не будут обделены вниманием 🙂

  • Анонимный

    Добрый день, будьте добры расскажите еще о покупке облигаций у застройщика как способе покупки квартиры в строящемся доме.

Добавить отзыв

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *