Ликбез для инвестора: покупка беспроцентных (целевых) облигаций

Я продолжаю публиковать объяснения тонкостей различных схем инвестирования строительства жилья от юриста практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александра Босенко. Сегодня речь пойдет об особенностях, плюсах и минусах покупки целевых облигаций.

покупка беспроцентных (целевых) облигаций 1

Популярным способом инвестирования в строительство жилья в Украине является покупка беспроцентных (целевых) облигаций. Данная схема является законной и инвестиционной (в понимании ЗУ «Об инвестиционной деятельности»). В ч. 3, ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства может осуществляться путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Выпуск и погашения целевых облигаций регламентирован Решением от 27.12.2013 № 2998 «Об утверждении Положения о порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий, облигаций международных финансовых организаций и их обращения», утвержденным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку и ЗУ «О ценных бумагах и фондовом рынке».

покупка беспроцентных (целевых) облигаций 2

Что такое облигации?

Статья 7 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» определяет, что облигация — это ценная бумага, которая удостоверяет внесение ее владельцем денег, определяет отношения займа между владельцем облигации и эмитентом, подтверждает обязательства эмитента вернуть владельцу облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход по облигации, если иное не предусмотрено условиями размещения.

Целевые облигации — это ценные бумаги, исполнение обязательства по которым разрешается товарами и/или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций (ст. 7, ЗУ «О ценных бумагах и фондовом рынке»)

Как работает эта схема инвестирования

Схема предполагает заключения двух договоров.

1-й — это договор купли — продажи облигаций.

2-й — это договор резервирования объекта недвижимости (заключается между заказчиком

(Эмитентом) и покупателем «напрямую»). Фактически, этот договор заключается для того, чтобы забронировать объект недвижимости, ведь в договоре купли-продажи облигаций не указывается, какой именно объект инвестирования Вы выбрали, где он находится и т.п.

Механизм инвестирования заключается в том, что заказчик (Эмитент) выпускает целевые облигации.

Поскольку деятельность по продаже облигаций подлежит обязательному лицензированию, реализации ценных бумаг Эмитент поручает специализированной финансовой компании – «ТОРГОВЕЦ» (обычно это какой-нибудь «недиверсифицированный венчурный инвестиционный фонд»).

В свою очередь, между Эмитентом и продавцом облигаций (ТОРГОВЦЕМ)должен быть соответствующий договор на продажу облигаций соответствующей серии, №, количества и т. п.

Таким образом, договор купли-продажи облигаций заключается между ПОКУПАТЕЛЕМ и ТОРГОВЦЕМ. Получив в собственность облигации в полном объеме по договору купли-продажи, правоотношения между покупателем и торговцем прекращается, покупатель приобретает право требования к эмитенту (заказчику).

Лица, купившие такие ценные бумаги, после наступления срока выкупа (погашения) облигаций получают право обменять их на объект инвестирования (квартиру).

Одна облигация предоставляет ее владельцу получить в собственность 0,01 кв.м. общей площади квартиры. Поэтому облигации покупаются пакетом (лотом), то есть количество облигаций рассчитывается в соответствии с общей площади квартиры.

Также, между заказчиком и инвестором заключается договор (зачастую они называются договором резервирования, бронирования), которым застройщик резервирует за инвестором объект недвижимости.

В четко установленный срок (срок указывается в Проспекте эмиссии или в Информации о выпуске ЦБ), инвестор предъявляет к погашению пакет облигаций путем обмена их на объект недвижимости, указанный в договоре резервирования.

Момент приобретения облигаций наступает после зачисление на счет покупателю (после 100% оплаты).

покупка беспроцентных (целевых) облигаций 3

Как происходит погашение облигаций

Погашение облигаций происходит следующим образом:

  1. Инвестор предъявляет Эмитенту к погашению пакет облигаций;
  2. Эмитент по договору купли-продажи выкупает у инвестора пакет облигаций;
  3. Эмитент по договору купли-продажи продает инвестору объект, указанный в договоре резервирования;

Поскольку стоимость целевых облигаций равна стоимости объекта инвестирования, то по этим двум договорам происходит зачет взаимных однородных требований.

Основной риск

Риск неполучения желаемого жилья и невозвращение внесенной сумы в полном объеме, если срок погашения облигаций истек, а жилье еще не построено, то формально эмитент может оплатить инвестору номинальную стоимость выпущенных ценных бумаг.

покупка беспроцентных (целевых) облигаций 4

На что обращать внимание

— На наличие полного пакета разрешительных документов. Не нужно забывать и о необходимых лицензиях ТОРГОВЦА и для остальных субъектов строительства также;

— Проверьте, на законных ли основаниях продавец реализует облигации;

— На сроки погашения (желательно, чтобы срок погашения был, как минимум, 5 месяцев);

— Убедитесь, что на счетах эмитента действительно есть облигации;

— Внимательно изучите проспект эмиссии;

Предъявлять к выкупу (погашению) облигации необходимо в четко определенный срок, который указан в договоре купли-продажи и в проспекте эмиссии, поскольку обменять их на жилье после окончания срока выкупа (погашения) крайне трудно.

Необходимо также отметить, пакет целевых облигаций — является вещью неделимой. Это означает, что для беспрепятственного получения в собственность соответствующего объекта недвижимости, необходимо будет предъявить к погашению весь пакет облигаций.

Плюсы и минусы

Преимущества:

— Деньги не идут «напрямую» к заказчику;

— Законодательно урегулированная схема. Есть четкие регуляторные требования к эмитенту со стороны Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку;

— Ограниченный объем эмиссии целевых облигаций (не более стоимости объекта недвижимости, по утвержденной проектной документации);

— Первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу;

— Запрет на изменение условий выпуска, кроме случаев изменения сроков погашения (по согласию всех инвесторов);

— Оптимизация налогообложения в рамках действующего законодательства;

— Заказчику нужно точно в определенные сроки построить и сдать объект в эксплуатацию (является как «+» так и «-»);

— Облигации являются «реальным» имуществом. Есть возможность получения кредита под залог облигаций.

Недостатки:

— Сложная для понимания схема инвестирования;

— ГКЦБФР не контролирует сам ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию. Контроль осуществляется только над ТОРГОВЦЕМ;

— В случае признания эмиссии недействительной, все на что может рассчитывать инвестор — выплата номинальной стоимости ценных бумаг;

— Облигации продаются только лотами, до внесения оплаты в полном объеме инвестор не сможет использовать облигации на вторичном рынке;

— Осуществить погашения облигаций точно в определенный срок. В противном случае – велика вероятность неполучения объекта в собственность;

Несмотря на трудности в понимании этой схемы и на сложность реализации, указанная схема инвестирования является достаточно распространенной в Украине.

Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers»

P.S. Через покупку облигаций происходит финансирование строительства следующих ЖК:

Парковый

Берестейский

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Понравилось? Поделись с друзьями:
Поделись с друзьями через мессенджер:

Рубрики:

11 комментариев

Добавить комментарий (отзывы о новостройке)

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: