Ликбез для инвестора: покупка беспроцентных (целевых) облигаций

Я продолжаю публиковать объяснения тонкостей различных схем инвестирования строительства жилья от юриста практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александра Босенко. Сегодня речь пойдет об особенностях, плюсах и минусах покупки целевых облигаций.

покупка беспроцентных (целевых) облигаций 1

Популярным способом инвестирования в строительство жилья в Украине является покупка беспроцентных (целевых) облигаций. Данная схема является законной и инвестиционной (в понимании ЗУ «Об инвестиционной деятельности»). В ч. 3, ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства может осуществляться путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Выпуск и погашения целевых облигаций регламентирован Решением от 27.12.2013 № 2998 «Об утверждении Положения о порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий, облигаций международных финансовых организаций и их обращения», утвержденным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку и ЗУ «О ценных бумагах и фондовом рынке».

покупка беспроцентных (целевых) облигаций 2

Что такое облигации?

Статья 7 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» определяет, что облигация — это ценная бумага, которая удостоверяет внесение ее владельцем денег, определяет отношения займа между владельцем облигации и эмитентом, подтверждает обязательства эмитента вернуть владельцу облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход по облигации, если иное не предусмотрено условиями размещения.

Целевые облигации — это ценные бумаги, исполнение обязательства по которым разрешается товарами и/или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций (ст. 7, ЗУ «О ценных бумагах и фондовом рынке»)

Как работает эта схема инвестирования

Схема предполагает заключения двух договоров.

1-й — это договор купли — продажи облигаций.

2-й — это договор резервирования объекта недвижимости (заключается между заказчиком (эмитентом) и покупателем «напрямую»). Фактически, этот договор заключается для того, чтобы забронировать объект недвижимости, ведь в договоре купли-продажи облигаций не указывается, какой именно объект инвестирования Вы выбрали, где он находится и т.п.

Механизм инвестирования заключается в том, что заказчик (Эмитент) выпускает целевые облигации.

Поскольку деятельность по продаже облигаций подлежит обязательному лицензированию, реализацию ценных бумаг Эмитент поручает специализированной финансовой компании – «ТОРГОВЕЦ» (обычно это какой-нибудь «недиверсифицированный венчурный инвестиционный фонд»).

В свою очередь, между Эмитентом и продавцом облигаций (ТОРГОВЦЕМ) должен быть соответствующий договор на продажу облигаций соответствующей серии, №, количества и т. п.

Таким образом, договор купли-продажи облигаций заключается между ПОКУПАТЕЛЕМ и ТОРГОВЦЕМ. Получив в собственность облигации в полном объеме по договору купли-продажи, правоотношения между покупателем и торговцем прекращается, покупатель приобретает право требования к эмитенту (заказчику).

Лица, купившие такие ценные бумаги, после наступления срока выкупа (погашения) облигаций получают право обменять их на объект инвестирования (квартиру).

Одна облигация предоставляет ее владельцу получить в собственность 0,01 кв.м. общей площади квартиры. Поэтому облигации покупаются пакетом (лотом), то есть количество облигаций рассчитывается в соответствии с общей площади квартиры.

Также, между заказчиком и инвестором заключается договор (зачастую они называются договором резервирования, бронирования), которым застройщик резервирует за инвестором объект недвижимости.

В четко установленный срок (срок указывается в Проспекте эмиссии или в Информации о выпуске ЦБ), инвестор предъявляет к погашению пакет облигаций путем обмена их на объект недвижимости, указанный в договоре резервирования.

Момент приобретения облигаций наступает после зачисление на счет покупателю (после 100% оплаты).

покупка беспроцентных (целевых) облигаций 3

Как происходит погашение облигаций

Погашение облигаций происходит следующим образом:

  1. Инвестор предъявляет Эмитенту к погашению пакет облигаций;
  2. Эмитент по договору купли-продажи выкупает у инвестора пакет облигаций;
  3. Эмитент по договору купли-продажи продает инвестору объект, указанный в договоре резервирования;

Поскольку стоимость целевых облигаций равна стоимости объекта инвестирования, то по этим двум договорам происходит зачет взаимных однородных требований.

Основной риск

Риск неполучения желаемого жилья и невозвращение внесенной сумы в полном объеме, если срок погашения облигаций истек, а жилье еще не построено, то формально эмитент может оплатить инвестору номинальную стоимость выпущенных ценных бумаг.

покупка беспроцентных (целевых) облигаций 4

На что обращать внимание

— На наличие полного пакета разрешительных документов. Не нужно забывать и о необходимых лицензиях ТОРГОВЦА и для остальных субъектов строительства также;

— Проверьте, на законных ли основаниях продавец реализует облигации;

— На сроки погашения (желательно, чтобы срок погашения был, как минимум, 5 месяцев);

— Убедитесь, что на счетах эмитента действительно есть облигации;

— Внимательно изучите проспект эмиссии;

Предъявлять к выкупу (погашению) облигации необходимо в четко определенный срок, который указан в договоре купли-продажи и в проспекте эмиссии, поскольку обменять их на жилье после окончания срока выкупа (погашения) крайне трудно.

Необходимо также отметить, пакет целевых облигаций — является вещью неделимой. Это означает, что для беспрепятственного получения в собственность соответствующего объекта недвижимости, необходимо будет предъявить к погашению весь пакет облигаций.

Плюсы и минусы

Преимущества:

— Деньги не идут «напрямую» к заказчику;

— Законодательно урегулированная схема. Есть четкие регуляторные требования к эмитенту со стороны Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку;

— Ограниченный объем эмиссии целевых облигаций (не более стоимости объекта недвижимости, по утвержденной проектной документации);

— Первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу;

— Запрет на изменение условий выпуска, кроме случаев изменения сроков погашения (по согласию всех инвесторов);

— Оптимизация налогообложения в рамках действующего законодательства;

— Заказчику нужно точно в определенные сроки построить и сдать объект в эксплуатацию (является как «+» так и «-»);

— Облигации являются «реальным» имуществом. Есть возможность получения кредита под залог облигаций.

Недостатки:

— Сложная для понимания схема инвестирования;

— ГКЦБФР не контролирует сам ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию. Контроль осуществляется только над ТОРГОВЦЕМ;

— В случае признания эмиссии недействительной, все на что может рассчитывать инвестор — выплата номинальной стоимости ценных бумаг;

— Облигации продаются только лотами, до внесения оплаты в полном объеме инвестор не сможет использовать облигации на вторичном рынке;

— Осуществить погашения облигаций точно в определенный срок. В противном случае – велика вероятность неполучения объекта в собственность;

Несмотря на трудности в понимании этой схемы и на сложность реализации, указанная схема инвестирования является достаточно распространенной в Украине.

Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers»

P.S. Через покупку облигаций происходит финансирование строительства следующих ЖК:

Парковый

Берестейский

Рубрики:

Автор: Ирина Романова

Меня зовут Ирина. Всю свою сознательную жизнь я занимаюсь журналистикой. Значительный период моей профессиональной деятельности был связан с недвижимостью и строительством. Пишу для друзей и всех кому интересно читать о новостройках в Киеве и пригороде.

Возможно Вас заинтересуют:

Ликбез для инвестора: покупка беспроцентных (целевых) облигаций: 13 комментариев

  1. Подскажите, мы инвестировали в ЖК через ценные бумаги . Дом строится , а в 2018 закончился срок аренды земли . Застройщик просит для продления аренды земли подписать доверенность где :
    Я разрешаю
    Представителю застройщика бути моїм представником в Національній комісії з цінних паперів та фондового Ринку
    Далі
    Для чого надаю їм право:
    подавати від мого імені заяву нотаріусу стосовно надання згоди на продовження строків обігу та погашення іменних цільових (незабезпечених) облігацій на період з ——— в подальшому, подати від мого імені таку нотаріально посвідчену заяву до Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку. Підписувати від мого імені заяви (в тому числі про мій сімейний стан), виписки, листи-згоди щодо продовження строку обігу та погашення облігацій до Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, розписуватися за мене, звертатися до нотаріуса та Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, сплачувати належні з мене платежі, включаючи державне мито (плату), а також виконувати всі інші дії, пов’язані з даним дорученням.
    Есть ли риски при подписании этой доверенности и вообще не понимаю при чем здесь аренда земли ? Буду благодарен за ответ .

  2. Добрый день,

    Подскажите, пожалуйста, о какой оптимизации налогообложения идет речь в случе целевых облигаций?

  3. Добрый день!
    Подскажите, сколько стоит переуступка облигаций?
    Нигде не могу найти информацию:
    Нужно ли платить какой-то налог при переуступке облигаций?
    Какой если нужно?
    Может ли заказчик строительства брать какую-то сумму за переуступку облигаций третьему лицу?
    И должна ли это процедура, сумма… прописываться в договоре с заказчиком и покупателем-инвестором?

  4. уточните, пожалуйста:
    1) как рассчитывается номинальная стоимтость облигаций, в случае, если сроки прошли?
    «Облигации продаются только лотами, до внесения оплаты в полном объеме инвестор не сможет использовать облигации на вторичном рынке»
    2) и также важны момент — если инвестор, на кого выпущены облигации — не заявил в срок свои права (заболеле, уехал, умер) — то что?

    1. Александр, приношу извинения за не оперативный ответ, но все же отвечу.
      1. Номинальная стоимость облигаций прописывается в договоре п-п облигаций и проспекте эмиссии. Зачастую она в 2 раза меньше, нежели продажная (договорная) стоимость.
      Иногда, эмитенты (застройщики) могут продлевать сроки погашения.
      2. Если вы стали собственником облигаций (оплатили 100% и вам они зачислены на счет), согласно условий договоров, вы обязаны погасить облигации в указанные сроки, а эмитент принять их. Цель этого — получить квартиру в собственность. Если погашение не сделано, а срок погашения пошел, инвестор может претендовать на возврат средств по номинальной стоимости, если иное не предусмотрено договорами и проспектом эмиссии.
      Есть такое понятие, как срок обращения облигаций. Если до окончания такого срока, вы не стали собственником облигации, требовать получить в собственность квартиру вы не сможете. Дальнейшие ваши взаимоотношения зависят от застройщика и подписанных договоров. Есть претенденты, когда переходят на другие типы договоров (если на 1 ЖК используют несколько схем привлечения средств).

  5. Добрый день. Подскажите пожалуйста, как проводится переуступка квартиры, которая была куплена через облигации. Интересует вопрос, как официально можно переуступить квартиру по цене большей, чем стоили облигации. Трудность вижу в том, что на облигациях написана конкретная цена при покупке. Спасибо большое!

  6. Доброго дня, Сергій Володимирович! Приношу свої вибачення за невчасну відповідь (щойно побачив Ваше питання)!
    Дійсно, ваші міркування правдиві! При написанні цього пункту (п. 3.1.) була допущена помилка, а саме: в другому абзаці п. 3.1. замість «…до встановленого Національним банком України офіційного курсу гривні до долару США на дату складання рахунку на сплату вартості Лоту та/або частини Лоту більш ніж на 2 (два) відсотки» повинно було будь: «до встановленого Національним банком України офіційного курсу гривні до долару США на дату підписання цього договору більш ніж на 2 (два) відсотки». Тобто, вийшла описка.

    1.Шанси залишитись у «виграші» є, але… З одної сторони є Цивільний кодекс, в якому передбачено, що все має виконуватись так, як передбачено умовами договору, з іншої сторони є система судоустрою в Україні… Сказати наскільки великі шанси, сказати тяжко, але вони є!
    2. З приводу розірвання договору – не скажу нічого. Потрібно проаналізувати весь договір.
    3. По можливій співпраці – телефонуйте: 063-201-66-28

  7. Доброго дня!
    Мене звати Сергій Володимирович.
    Щиро надіюсь на Вашу відповідь у такому питанні.
    В діючому Договорі ”Купівлі – продажу облігацій” (житлових) є такий пункт :
    «3.1. Вартість однієї облігації на момент укладення цього Договору складає ___ грн. без ПДВ при курсі НБУ ___ грн. за 1 долар США, що на момент підписання цього Договору становить ___ доларів США. У разі зменшення курсу гривні до долару США, встановленого в цьому пункті ціна однієї облігації підлягає коригуванню за наступною формулою: Вартість однієї облігації що підлягає сплаті Продавцю = індекс К1 х Вартість однієї облігації на момент укладення цього Договору.
    Індекс К1 – підлягає коригуванню Сторонами, коли зменшується встановлений Національним банком України офіційний курс гривні до долару США на дату складання (виставлення, передачі) рахунку по сплаті вартості Лоту та/або частини Лоту до встановленого Національним банком України офіційного курсу гривні до долару США на дату складання рахунку на сплату вартості Лоту та/або частини Лоту більш ніж на 2 (два) відсотки;
    Індекс К1 на момент підписання цього Договору дорівнює одиниці і надалі застосовується Сторонами кожного разу, коли це необхідно у зв’язку з виконанням Договору, зокрема, на дату складання рахунку по сплаті вартості Лоту та/або частини Лоту. Індекс К1 нараховується за формулою :
    Індекс К1 = КР/КД
    Де:
    Індекс К1 – Індекс який підлягає коригуванню Сторонами, , коли зменшується встановлений Національним банком України офіційний курс гривні до долару США на дату складання (виставлення, передачі) рахунку по сплаті вартості Лоту та/або частини Лоту, до встановленого Національним банком України офіційного курсу гривні до долару США на дату укладання цього Договору;
    КР — встановлений Національним банком України офіційний курс гривні до долару США на дату складання (виставлення, передачі) рахунку по сплаті вартості Лоту та/або частини Лоту;
    КД — встановленого Національним банком України офіційного курсу гривні до долару США на дату укладання цього Договору.»
    Мене цікавить другий абзац п. 3.1. , де зазначена умова коригування Індексу К1. На мою думку (я не юрист) Індекс К1 завжди буде дорівнювати початковому значенню (одиниці), тому що ніколи не виконається умова його коригування. Так як рахунок ПО сплаті вартості і рахунок НА сплату вартості – це один і той же самий документ і в ньому вказана одна дата. А в межах однієї дата офіційний курс гривні, встановлений НБУ , не змінюється (тим паче – більш ніж на два відсотки).
    Також впадає в очі неузгодженність в визначеннях терміну «Індекс К1» в цьому ж другому абзаці п. 3.1. та в формулі його розрахунку, де прямо вказано посилання на курс гривні до долару США на дата УКЛАДАННЯ ДОГОВОРУ, а не на дату рахунку на сплату вартості Лоту та /або його частини.
    Хотілося б знати Вашу думку з приводу моїх міркувань і , якщо Ви зі мною погоджуєтесь, то наскільки реально використати це для захисту інтересів конкретного Покупця (а можливо і інших Покупців – судячи з усього Договір типовий) :
    — для збереження вартості облігації на момент укладення Договору на весь період дії Договору, не зважаючи на зміну курсу гривні до долару США (дуже суттєву для багатьох Покупців);
    — для розірвання Договору , щоб не платити неустойку;
    — чи могли б Ви зайнятись цією справою і на яких умовах.
    Дуже вдячний Вам за відповідь.

    1. Договор напомнил договора КУА Валприм по "Комфорт Таун", "Централ парк" и "Тетрис холл".
      по индексу — риск попасть на переплату в связи с изменением курса доллара по данному договору несёт только тот инвестор, который покупает лот облигаций частями, для тех у кого 100% оплата, стоимость не изменится никак. Если я правильно понимаю к чему ваш вопрос?

  8. Неоспоримым плюсом целевых облигаций является гарантия наличия всех разрешений на строительство.

  9. " ГКЦБФР не контролирует сам ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию. Контроль осуществляется только над ТОРГОВЦЕМ"
    Не только на торговцем. Есть еще Компания по управлению активами, ну и сам венчурный фонд который по факту и является эмитентом целевых облигаций. ГКЦБФР очень хорошо контролирует сам процесс выпуска целевых облигаций и наличие всех разрешительных документов на строительство. (дать взятку и сделать выпуск без наличия документов не выйдет, говорю на работник фондового рынка).

    Торговец не обязательно принимает участие, т.к. если это первичное размещение оно может проходить напрямую от фонда.

    Далее ценные бумаги находятся на хранении в депозитарном учреждении. Обычно оно свое у затройщика, но можно попросить перевести ЦБ на счет в своем хранителе. Многие идут на встречу, хоть им это и добавляет трудностей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *