Ликбез для инвестора: Предварительный договор купли-продажи

Юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко продолжает раскрывать тонкости инвестирования в строящуюся недвижимость. Сегодня речь пойдет об особенностях предварительного договора купли-продажи между застройщиком и инвестором.

Предварительный договор купли-продажи 1

Как уже упоминалось в прошлых статьях, действующим законодательством прямо предусмотрены схемы приобретения строящегося жилья, а именно: фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИНС), а также путем выпуска целевых облигаций (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»).

Такие вот схемы инвестирования подразумевают наличие посредника между Заказчиком (продавцом) и Инвестором (покупателем). Многим застройщикам стало не выгодно наличие посредников для привлечения средств, поэтому они предпочитают действовать «по старинке» — напрямую.

Итак, как приобрести строящеюся недвижимость, не прибегая к ФФС, купле облигаций или прочим схемам инвестирования?

Самое первое, что приходит в голову – нужно заключить обычный договор купли-продажи квартиры, и в принципе это логично, НО…

При оформлении договора купли-продажи квартиры, продавец должен предоставить ряд документов, устанавливающих право на отчуждаемую недвижимость, среди них: свидетельство о праве собственности, техпаспорт на объект, извлечения из Госреестра прав и другие (ст. 55 Закона Украины «О нотариате»). В силу закона, на этапе строительства (до введения комплекса в эксплуатацию), правоустанавливающих документов на квартиру быть не может, а значит и договор купли-продажи квартиры заключить НЕВОЗМОЖНО (ч. 2 ст. 331 Гражданского Кодекса Украины). Но возможно заключить предварительный договор на приобретения будущей квартиры.

Предварительный договор купли-продажи 2

Что такое «предварительный договор»

Понятие и суть предварительного договора раскрыты в статьях 635 Гражданского и 182 Хозяйственного кодексов Украины.

Предварительный договор — это договор, стороны которого связываются обязательством в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Стоить отметить, предварительные договора регулируются по-разному в Гражданском и Хозяйственном кодексах. Основным и важным отличием есть срок подписания основного договора. Так, для субъектов хозяйственной деятельности, предварительные договора имеют срок подписания максимум в один год (ст. 182 ХКУ). Ели это гражданско-правовой договор (стороной выступает физическое лицо) – срок ограничивается исключительно таким договором.

Что предусмотреть?

В предварительном договоре необходимо предусмотреть следующие моменты:

  • Четкий срок подписания основного договора, без оговорок типа: «Срок подписание – IV кв. 2014 г., но в любом случае не ранее введения объекта в эксплуатацию». При такой формулировке, договор может быть подписан и через 5 лет, а застройщик при этом, указанные якобы сроки не нарушает;
  • Важно предусмотреть ответственность сторон (материальную в том числе) за невыполнения обязательств и за не подписания основного договора;
  • Порядок и срок возврата внесенных средств;
  • Характеристики продаваемой недвижимости (строительный адрес дома, номер очереди или секции, номер квартиры, этажное ее расположение, количество комнат, общая/жилая площадь кв. м.);
  • «Комплектацию» поставляемого товара;
  • Порядок передачи недвижимости покупателю;
  • Порядок уведомления покупателя о подписании основного договора;
  • Условие о порядке внесения изменений в предварительный договор;
  • Зафиксировать цену, по которой будет отчуждена недвижимость по договору купли-продажи;

Форма договора

Правильная форма данного типа договора – один из важных нюансов для законного приобретения квартиры!

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме (ч. 1, ст. 635 ГКУ).

Согласно ст. 657 Гражданского кодекса договора об отчуждении недвижимости (жилых домов, квартир, нежилых помещений) заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются.

Процедура нотариального удостоверения таких договоров прописана в Порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

Нотариальное действие совершается либо по месту нахождения (месту регистрации) недвижимости, либо по месту нахождения (месту регистрации) одной из сторон сделки.

Суды признают недействительными предварительные договоры купли-продажи недвижимости, если они не заверены нотариально.

Предварительный договор купли-продажи 3

Чем рискует инвестор при данной схеме инвестирования

  • Наибольший риск для инвестора — это банкротство заказчика (юр. лицо) или тому хуже – его смерть (физ. лицо);
  • Для инвестора всегда существуют риски переноса сроков строительства на неопределенный срок;
  • Нецелевое использование средств;
  • Отсутствие контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц;

Так стоит использовать такую схему инвестирования? Как было упомянуто в начале статьи, эта схема не предусматривает контроля со стороны третьих лиц, как это требует закон, что увеличивает, и не без того высокие риски. Но, как показывает практика, с порядочными застройщиками эта схема привлечения средств успешно работает, и люди получают в собственность обещанные квартиры. Потому, залогом успеха приобретения квартиры по предварительному договору – выбор надежного застройщика с хорошей репутацией!

Рубрики:

Возможно Вас заинтересуют:

Ликбез для инвестора: Предварительный договор купли-продажи: 46 комментариев

  1. Добрый день. Заключил договор задатка с отделом продаж от застройщика. Договор не нотариально заверен, также не указан адрес прописки и сроки заключения основного договора купли-продажи. Дом должен был ввестись в эксплуатацию через 2 месяца. По факту это случилось только спустя год. Я честно дождался. В договоре задатка зафиксирована цена. На сделке, у нотариуса меня поставили перед фактом, что цена за кв.м поднялась. Я отказался переплачивать. Написал заявление на имя застройщика о просьбе вернуть задаток, в связи с изменением цены, на копии которого представитель расписался. Спустя некоторое время со мной связался представитель и сообщил о том, что застройщик может вернуть только половину задатка. Могу ли я взыскать через суд или прокуратуру, полицию?
    И ещё вопрос!
    Обязательно ли нотариально заверять предварительный договор на покупку квартиры?
    Со слов застройщика, если не заверять нотариально, то уплата налогов в разы меньше при заключении основного договора. Спасибо.

    1. Владимир, в Вашем случае лучше всего обратиться к адвокату, который подскажет, как лучше поступать.

  2. Добрый день! Что известно про застройщика ЖК Continent Ray? Насколько надёжный этот застройщик на условиях Предварительного договора?

  3. Добрый вечер.Хотим купить квартиру по переуступке в новостройке,дом еще не окончен.На что надо надо обратить внимание при подписании документов?Какие должны быть документы?

    1. ksy, обратите внимание на наличие базового пакета разрешительной документации (Разрешение на строительство, Экспертный отчет, ТУ на коммуникации, документы на землю), внимательно изучите сами договора (переуступки и с застройщиком), проверьте наличие судебных тяжб застройщика и его репутацию. Как-то так:) Удачи Вам с инвестицией!

  4. Подскажите, пожалуйста, след момент. Предварительный договор купли -продажи в новострое обязательно надо заверять нотариусом? Застройщика проверил-готов к заключению договора.

    1. Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор.(ст.635 Гражданского кодекса). Если у Вас основным договором будет купля-продажа квартиры, то и предварительный должен быть нотариально заверен.

  5. Друзья, что делать если основной договор уже подписан, но я все же передумал и хочу вернуть свои деньги назад?

    1. Виктор, если право собственности было зарегистрировано и условия договора надлежащим образом выполнены, то как ниже написала Ирина , самый оптимальный способ это отчуждения прав (продажа, мена, дарение и т.д)

  6. Вот еще полезный материал на тему договора купли-продажи недвижимости в Украине http://abal.com.ua/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html. Тема достаточно обширная. На практике при покупке квартиры есть много моментов о которых следует знать в первую очередь покупателю.

  7. Добрый вечер,
    Очень нужна консультация:
    1. Квартиры в новостройке проданы по предварительным договорам и договорам имушественных прав
    2. Застройщик без согласования с инвесторомами , выбрал частного техника БТИ, который вступил в сговор с застройшиком и провел замеры и расчеты площади со значительным завышением в пользу застройщика
    3. Инвесторы при проведении замеров не присутствовали и техника не выбирали , доверенности на выбор техника застройщику никто не давал, хотя по договору инвесторы должны покрыть затраты.
    4. Инвесторы провели альтернативные замеры с 5 разными лицензионными специалистами и все они пришли к выводу : техник застройщика указал размеры , которые не соответствуют реальности и применил принципы , которые противоречат законодательным актам и инструкциям
    6. Помещения общего пользования и придомовая территория не закончены
    5. Не смотря на это застройщик подал документы в ГАСК и отказывается их менять, и намерен ввести дом в эксплуатацию.
    6.Мы рискуем получить в собственность м2 , которых не существует, в доме который не достроен.

    Вопросы :
    1) являются ли документы , поданные застройщиком в ГАСК для получения разрешения на ввод в эксплуатацию , основанием для внесения м2 по квартире в реестр имущественных прав.
    2) действительно ли нельзя изменить квадратуру на этапе оформления права собственности.
    3) какие действия должны быть для тех кто заключил предварительные договоры и договоры имущ.прав.

    Заранее спасибо

  8. В данном случае возможна не переуступка а замена стороны (покупателя) в предварительном договоре! Если продавец не будет против и подпишет такие изменения. На практике такие изменения в пред.договор реализуются путем подписания трех стороннего дополнительного соглашения к пред.договору (продавец, первичный покупатель, новый покупатель)

  9. Добрый день!
    Подскажите пожалуйста, возможна ли переуступка по таким договорам? Я видел несколько от разных застройщиков, но в них об этом ничего не написано. Вот и возникает вопрос, возможно ли продать квартиру, если на руках только предварительный договор купли — продажи? Бывают ли такие сделки? И если да, то какие шаги?
    Спасибо

    1. Здравствуйте!
      Возможно, если это предусмотрено договором. Точнее не квартиру, а права на нее (право требование).
      Обычно выглядит это так. Вы должны получить разрешение от застройщика на переуступку, при этом оплатить ему вознаграждение. После этого Вы идете к нотариусу и подписываете договор о смене стороны (переуступки).
      Все эти моменты регулируются предварительным договором.

  10. Подскажите пожалуйста, как на данный момент обстоят дела в «Східной Браме»? Решились проблемы с землей?

  11. Анонимный, UserName, отвечу на ваши вопросы, хоть и с опозданием. Нужно разобраться в пункте договора «физ. лицо передаст земельный участок на баланс ОСББ после ввода дома в эксплуатацию». Возникают вопросы: как передаст? На основании чего передаст? Здесь получается патовая ситуация, физическое лицо продать земельный участок ОСББ не может, т.к. на участке уже построен дом и он ему не принадлежит, а при оформлении договора купли-продажи нотариус обязательно потребует справку о наличии строения на земле. Земля и строение отчуждаются одновременно и собственник должен быть один. Остаётся вариант: физическому лицу сдать ОСББ землю в аренду, но собственность остаётся на физ. лице с вытекающими отсюда негативными правовыми последствиями. Застройщики не любят обсуждать эту тему, т.к. механизм передачи земли ОСББ не ясен…

  12. Здравствуйте, Александр! Подскажите, пожалуйста: собираемся инвестировать в новостройку. Земля находится в собственности у физ.лица, которое является учредителем компании-застройщика. Данное физ.лицо заключило договор аренды со своей компанией(застройщиком)сроком на 1 год для жилищного строительства с преимущественным правом продления договора. Также в договоре аренды есть пункт о том,что физ.лицо передаст земельный участок на баланс ОСББ после ввода дома в эксплуатацию. Официально ввод в эксплуатацию планируется до окончания срока действия договора аренды. Какие есть риски для инвестора? Не потребует ли владелец земли платить ему аренду за участок, не сможет ли забрать себе построенное здание и т.д.?

  13. Добрый день! Проконсультируйте в таком вопросе. Если между мной и застройщиком подписан предварительной договор и в этом договоре: 1)указаны четкие сроки подписания основного договора (до какой даты) и они не выполнены; 2) указана пеня, которую должен платить застройщик за неподписание основного договора в установленные предварительным договором сроки. Как действовать дальше, если застройщик отказываться выплачивать пеню, т.к. письменно уведомили меня в том, что обязательство предусмотренное предварительным договором не является денежным, что исключает начисление пени за просрочку его выполнения согласно ЦК Украины. Как быть в этой ситуации?

  14. Александр, добрый день! Подскажите как можно с Вами связаться чтобы проконсультироваться по договору с застройщиком

  15. Александр, спасибо за ответ,
    сейчас готовим документы в прокуратуру.
    Если что я её напишу Вам.
    Всех благ

  16. 1. Попытаться мирным способом вернуть деньги (скорее всего не даст результатов).
    2. Обращаться прокуратуру или в суд.
    В любом случае нужно детально разобраться с ситуацией, и только поле этого что-то конкретно советовать.

  17. Здравствуйте, я купил квартиру в одной из новостроек Киева, а теперь выяснилось что мою квартиру перепродали! Что делать?
    Анатолий

  18. Ирина подскажите какие объекты (если можно список застройщиков и их объекты) в Киеве продаются по этой схеме?

    1. Схема предварительного договора противозаконна.
      Инвестором платятся деньги, которые идут на строительство жилья(иначе зачем предоплата).

      А этот договор фиговый лист, которым прикрывается нежелание работать по закону. Название договора не меняет сути отношений.

      Поэтому любой нормальный суд может признать его ничтожным, даже по иску самого застройщика.

  19. Практика показывает. Основная проблема предварительных договоров с застройщиками состоит в том, что строительная компания на этапе строительства не может предоставить готовых правовых документов на дом (не введён в эксплуатацию), нет чёткой нумерации квартир и ещё не присвоен почтовый адрес дому. Поэтому предмет предварительного договора меняет свои данные с соответствующими правовыми последствиями…

  20. Алексей, схема действительно мутная и стремная да и до конца не понятная! Зачем заключать основной договор сейчас? Продавец что, не может подождать еще определенное время??? Договор заключается для наступления определенных последствий (приобретения квартиры). Если просто заключить договор К-П квартиры и не внести в реестр определенную информацию — его можно признать недействительным. С другой стороны, есть в ГК понятия «відкладальна обставина». Но, есть много «но» с нотариусом и реестром прав. В любом случае, нужно анализировать ситуацию детально.
    По закону, при перепродаже квартиры Вы будете уведомлены, т.к. Предварительный договор К-П должен быть расторгнут, то есть – Вы будете уведомлены. Без вашего уведомления, в принципе, продать тоже возможно, но это уже подпадает под 190 статью УГ (мошенничество) =) .
    Если нужна помощь – звоните! Тел.: 044 5995053,0666769431
    Александр Босенко.

  21. Подскажите, пожалуйста, след момент. Изначально был предварительный договор купли продажи. Позже застройщик согласился на оформление основного договора купли-продажи, но без внесения в реестр. То есть после полной выплаты стоимости квартиры ( типа рассрочка от застройщика) будет внесена запись. Насколько такая схема опасна для меня, как инвестора? Можно ли перепродать квартиру без моего ведома (техпаспорт у меня на руках, но можно ведь и утерю оформить)?..

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *