Ликбез для инвестора: Предварительный договор купли-продажи

Юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко продолжает раскрывать тонкости инвестирования в строящуюся недвижимость. Сегодня речь пойдет об особенностях предварительного договора купли-продажи между застройщиком и инвестором.

Как уже упоминалось в прошлых статьях, действующим законодательством прямо предусмотрены схемы приобретения строящегося жилья, а именно: фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИНС), а также путем выпуска целевых облигаций (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»).

Такие вот схемы инвестирования подразумевают наличие посредника между Заказчиком (продавцом) и Инвестором (покупателем). Многим застройщикам стало не выгодно наличие посредников для привлечения средств, поэтому они предпочитают действовать «по старинке» – напрямую.

Итак, как приобрести строящеюся недвижимость, не прибегая к ФФС, купле облигаций или прочим схемам инвестирования?

Самое первое, что приходит в голову – нужно заключить обычный договор купли-продажи квартиры, и в принципе это логично, НО…

При оформлении договора купли-продажи квартиры, продавец должен предоставить ряд документов, устанавливающих право на отчуждаемую недвижимость, среди них: свидетельство о праве собственности, техпаспорт на объект, извлечения из Госреестра прав и другие (ст. 55 Закона Украины «О нотариате»). В силу закона, на этапе строительства (до введения комплекса в эксплуатацию), правоустанавливающих документов на квартиру быть не может, а значит и договор купли-продажи квартиры заключить НЕВОЗМОЖНО (ч. 2 ст. 331 Гражданского Кодекса Украины). Но возможно заключить предварительный договор на приобретения будущей квартиры.

Что такое “предварительный договор”

Понятие и суть предварительного договора раскрыты в статьях 635 Гражданского и 182 Хозяйственного кодексов Украины.

Предварительный договор – это договор, стороны которого связываются обязательством в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Стоить отметить, предварительные договора регулируются по-разному в Гражданском и Хозяйственном кодексах. Основным и важным отличием есть срок подписания основного договора. Так, для субъектов хозяйственной деятельности, предварительные договора имеют срок подписания максимум в один год (ст. 182 ХКУ). Ели это гражданско-правовой договор (стороной выступает физическое лицо) – срок ограничивается исключительно таким договором.

Что предусмотреть?

В предварительном договоре необходимо предусмотреть следующие моменты:

• Четкий срок подписания основного договора, без оговорок типа: «Срок подписание – IV кв. 2014 г., но в любом случае не ранее введения объекта в эксплуатацию». При такой формулировке, договор может быть подписан и через 5 лет, а застройщик при этом, указанные якобы сроки не нарушает;
• Важно предусмотреть ответственность сторон (материальную в том числе) за невыполнения обязательств и за не подписания основного договора;
• Порядок и срок возврата внесенных средств;
• Характеристики продаваемой недвижимости (строительный адрес дома, номер очереди или секции, номер квартиры, этажное ее расположение, количество комнат, общая/жилая площадь кв. м.);
• «Комплектацию» поставляемого товара;
• Порядок передачи недвижимости покупателю;
• Порядок уведомления покупателя о подписании основного договора;
• Условие о порядке внесения изменений в предварительный договор;
• Зафиксировать цену, по которой будет отчуждена недвижимость по договору купли-продажи;

Форма договора

Правильная форма данного типа договора – один из важных нюансов для законного приобретения квартиры!

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, – в письменной форме (ч. 1, ст. 635 ГКУ).

Согласно ст. 657 Гражданского кодекса договора об отчуждении недвижимости (жилых домов, квартир, нежилых помещений) заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются.

Процедура нотариального удостоверения таких договоров прописана в Порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

Нотариальное действие совершается либо по месту нахождения (месту регистрации) недвижимости, либо по месту нахождения (месту регистрации) одной из сторон сделки.

Суды признают недействительными предварительные договоры купли-продажи недвижимости, если они не заверены нотариально.

Чем рискует инвестор при данной схеме инвестирования

• Наибольший риск для инвестора – это банкротство заказчика (юр. лицо) или тому хуже – его смерть (физ. лицо);
• Для инвестора всегда существуют риски переноса сроков строительства на неопределенный срок;
• Нецелевое использование средств;
• Отсутствие контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц;

Так стоит использовать такую схему инвестирования? Как было упомянуто в начале статьи, эта схема не предусматривает контроля со стороны третьих лиц, как это требует закон, что увеличивает, и не без того высокие риски. Но, как показывает практика, с порядочными застройщиками эта схема привлечения средств успешно работает, и люди получают в собственность обещанные квартиры. Потому, залогом успеха приобретения квартиры по предварительному договору – выбор надежного застройщика с хорошей репутацией!