Ликбез для инвестора: покупка беспроцентных (целевых) облигаций
Я продолжаю публиковать объяснения тонкостей различных схем инвестирования строительства жилья от юриста практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александра Босенко. Сегодня речь пойдет об особенностях, плюсах и минусах покупки целевых облигаций.
Популярным способом инвестирования в строительство жилья в Украине является покупка беспроцентных (целевых) облигаций. Данная схема является законной и инвестиционной (в понимании ЗУ «Об инвестиционной деятельности»). В ч. 3, ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства может осуществляться путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
Выпуск и погашения целевых облигаций регламентирован Решением от 27.12.2013 № 2998 «Об утверждении Положения о порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий, облигаций международных финансовых организаций и их обращения», утвержденным Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку и ЗУ «О ценных бумагах и фондовом рынке».
Что такое облигации?
Статья 7 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» определяет, что облигация – это ценная бумага, которая удостоверяет внесение ее владельцем денег, определяет отношения займа между владельцем облигации и эмитентом, подтверждает обязательства эмитента вернуть владельцу облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход по облигации, если иное не предусмотрено условиями размещения.
Целевые облигации – это ценные бумаги, исполнение обязательства по которым разрешается товарами и/или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций (ст. 7, ЗУ «О ценных бумагах и фондовом рынке»)
Как работает эта схема инвестирования
Схема предполагает заключения двух договоров.
1-й – это договор купли – продажи облигаций.
2-й – это договор резервирования объекта недвижимости (заключается между заказчиком (эмитентом) и покупателем «напрямую»). Фактически, этот договор заключается для того, чтобы забронировать объект недвижимости, ведь в договоре купли-продажи облигаций не указывается, какой именно объект инвестирования Вы выбрали, где он находится и т.п.
Механизм инвестирования заключается в том, что заказчик (Эмитент) выпускает целевые облигации.
Поскольку деятельность по продаже облигаций подлежит обязательному лицензированию, реализацию ценных бумаг Эмитент поручает специализированной финансовой компании – «ТОРГОВЕЦ» (обычно это какой-нибудь «недиверсифицированный венчурный инвестиционный фонд»).
В свою очередь, между Эмитентом и продавцом облигаций (ТОРГОВЦЕМ) должен быть соответствующий договор на продажу облигаций соответствующей серии, №, количества и т. п.
Таким образом, договор купли-продажи облигаций заключается между ПОКУПАТЕЛЕМ и ТОРГОВЦЕМ. Получив в собственность облигации в полном объеме по договору купли-продажи, правоотношения между покупателем и торговцем прекращается, покупатель приобретает право требования к эмитенту (заказчику).
Лица, купившие такие ценные бумаги, после наступления срока выкупа (погашения) облигаций получают право обменять их на объект инвестирования (квартиру).
Одна облигация предоставляет ее владельцу получить в собственность 0,01 кв.м. общей площади квартиры. Поэтому облигации покупаются пакетом (лотом), то есть количество облигаций рассчитывается в соответствии с общей площади квартиры.
Также, между заказчиком и инвестором заключается договор (зачастую они называются договором резервирования, бронирования), которым застройщик резервирует за инвестором объект недвижимости.
В четко установленный срок (срок указывается в Проспекте эмиссии или в Информации о выпуске ЦБ), инвестор предъявляет к погашению пакет облигаций путем обмена их на объект недвижимости, указанный в договоре резервирования.
Момент приобретения облигаций наступает после зачисление на счет покупателю (после 100% оплаты).
Как происходит погашение облигаций
Погашение облигаций происходит следующим образом:
- Инвестор предъявляет Эмитенту к погашению пакет облигаций;
- Эмитент по договору купли-продажи выкупает у инвестора пакет облигаций;
- Эмитент по договору купли-продажи продает инвестору объект, указанный в договоре резервирования;
Поскольку стоимость целевых облигаций равна стоимости объекта инвестирования, то по этим двум договорам происходит зачет взаимных однородных требований.
Основной риск
Риск неполучения желаемого жилья и невозвращение внесенной сумы в полном объеме, если срок погашения облигаций истек, а жилье еще не построено, то формально эмитент может оплатить инвестору номинальную стоимость выпущенных ценных бумаг.
На что обращать внимание
– На наличие полного пакета разрешительных документов. Не нужно забывать и о необходимых лицензиях ТОРГОВЦА и для остальных субъектов строительства также;
– Проверьте, на законных ли основаниях продавец реализует облигации;
– На сроки погашения (желательно, чтобы срок погашения был, как минимум, 5 месяцев);
– Убедитесь, что на счетах эмитента действительно есть облигации;
– Внимательно изучите проспект эмиссии;
Предъявлять к выкупу (погашению) облигации необходимо в четко определенный срок, который указан в договоре купли-продажи и в проспекте эмиссии, поскольку обменять их на жилье после окончания срока выкупа (погашения) крайне трудно.
Необходимо также отметить, пакет целевых облигаций – является вещью неделимой. Это означает, что для беспрепятственного получения в собственность соответствующего объекта недвижимости, необходимо будет предъявить к погашению весь пакет облигаций.
Плюсы и минусы
Преимущества:
– Деньги не идут «напрямую» к заказчику;
– Законодательно урегулированная схема. Есть четкие регуляторные требования к эмитенту со стороны Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку;
– Ограниченный объем эмиссии целевых облигаций (не более стоимости объекта недвижимости, по утвержденной проектной документации);
– Первичное размещение облигаций осуществляется только через фондовую биржу;
– Запрет на изменение условий выпуска, кроме случаев изменения сроков погашения (по согласию всех инвесторов);
– Оптимизация налогообложения в рамках действующего законодательства;
– Заказчику нужно точно в определенные сроки построить и сдать объект в эксплуатацию (является как «+» так и «-»);
– Облигации являются «реальным» имуществом. Есть возможность получения кредита под залог облигаций.
Недостатки:
– Сложная для понимания схема инвестирования;
– ГКЦБФР не контролирует сам ход строительства и соблюдение сроков сдачи в эксплуатацию. Контроль осуществляется только над ТОРГОВЦЕМ;
– В случае признания эмиссии недействительной, все на что может рассчитывать инвестор — выплата номинальной стоимости ценных бумаг;
– Облигации продаются только лотами, до внесения оплаты в полном объеме инвестор не сможет использовать облигации на вторичном рынке;
– Осуществить погашения облигаций точно в определенный срок. В противном случае – велика вероятность неполучения объекта в собственность;
Несмотря на трудности в понимании этой схемы и на сложность реализации, указанная схема инвестирования является достаточно распространенной в Украине.
Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers»
P.S. Через покупку облигаций происходит финансирование строительства следующих ЖК:
– Парковый
13 відгуків