Ликбез для инвестора: Фонд Финансирования Строительства

Многие застройщики уверяют покупателей, что приобретая недвижимость путем участия в ФФС (Фонде Финансирования Строительства) – это 100% гарантия получения желанной квартиры в собственность. Так ли это – рассказал юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко.

Приобретения жилья путем участия в Фонде Финансирования Строительства (ФФС) – это прямо предусмотренный и законодательно отрегулированный способ инвестирования строящейся недвижимости, к тому же достаточно распространенный.

Участники финансово-кредитных механизмов

Субъектами такой системы, согласно Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон «О финансово-кредитных механизмах»),  являются:

Застройщик – лицо, которое согласно действующему законодательству имеет право на выполнение функций заказчика строительства для сооружение объектов строительства и заключило договор с управителем.

Управитель – финансовое учреждение, которое от своего имени действует в интересах доверителей и осуществляет управление привлеченными средствами согласно законодательству, Правилами фонда и соответствует требованиям, установленным Законом.

Доверитель (установщик управления имуществом) – лицо, которое передает имущество (инвестиции) управителю в доверительную собственность на основании договора об участии в ФФС. В свою очередь, управитель закрепляет за Доверителем объект инвестирования. Проще говоря, Доверитель – это инвестор, который передает свои денежные средства Управителю для получения в будущем проинвестированной недвижимости.

Заказчик – физическое или юридическое лицо, имеющее в собственности или в пользовании земельный участок, подала в установленном законодательством порядке заявление (ходатайство) о ее застройки для осуществления строительства или изменения (в том числе путем сноса) объекта градостроительства (ст.1 ЗУ «Об архитектурной деятельности»).

Что это за фонд

Данная схема инвестирования была «рождена на свет» 15 декабря 2005 года. Тогда, Верховной Радой Украины был принят Закон Украины № 3201-IV «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины». Им были внесены изменения в ст. 4 ЗУ «Об инвестиционной деятельности», в корни изменившую систему инвестирования в строительство. Так, этим законом установлено, что инвестирование и финансирование строительства физическими и юридическими лицами может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИНС), а также путем выпуска целевых облигаций.

Фонд финансирования строительства – это средства, переданные управителю ФФС в управление, которые использованы или будут использованы управителем в будущем на условиях Правил фонда и договоров об участии в ФФС (ст. 2 Закона «О финансово-кредитных механизмах»).

ФФС бывает двух видов:

• Для ФФС вида «А» текущую цену объекта строительства определяет застройщик, при этом он берет на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию независимо от объема финансирования.
• При создании ФФС вида «Б», цену продажи недвижимости определяет управитель фонда, он же и отвечает за аккумулирование необходимой суммы для строительства. В Украине, практика создание ФФС вида «Б» отсутствует. Это обусловлено рядом «неудобств» для управителя, связанных со строительной деятельностью.

Для каждого ФФС открываются отдельные счета. Каких либо ограничений о количестве объектов финансируемых ФФС или об объемах инвестиций привлеченных управляющим ФФС в управление – не установлено (ст. 11 Закона «О финансово-кредитных механизмах»).

Эти фонды создаются с целью обеспечения строительства недвижимости за счет физических и юридических лиц, для получения Доверителями ФФС в собственность, после окончания строительства, объекта инвестирования.

Стоит отметить, ФФС не является юридическим лицом. При этом, средства участников фондов, полученные управителем, отделяются от другого имущества управляющего, а также от средств других фондов. То есть, при ликвидации/банкротстве управителя ФФС, денежные средства доверителей не идут в ликвидационную массу, а остаются на счету и могут быть переданы другому управителю для возобновления строительства, что есть неоспоримым «плюсом» данной схемы инвестирования.

Как работает ФФС?

Механизм работы фонда можно разделить на 3 этапа:

Этап №1

• На подготовительном этапе создания ФФС разрабатываются и утверждаются правила фонда, которые регламентируют порядок взаимодействия участников ФФС, устанавливают порядок, условия, особенности и ограничения управления ФФС и другое, а также открывается соответствующий счет;
• Заказчик строительства подписывает с застройщиком определённый пакет документов, в которых функции заказчика передаются новой организации (застройщику);
• В свою очередь, управитель фонда заключает договор с застройщиком, в котором последний обязуется построить, ввести в эксплуатацию и передать в собственность объект Доверителям;

После осуществление вышеперечисленных действий, ФФС считается созданным.

Этап №2

• Далее, доверитель подписывает определенные документы с управителем об участии в ФФС, после чего происходит аккумулирование средств в фонд;
• Управитель закрепляет за доверителем объект инвестирования;
• Управитель, перечисляет собранные средства застройщику, в соответствии с графиком;
• Застройщик организует сооружение объекта строительства, привлекая при этом генподрядную организацию;
• После 100% оплаты, управитель отступает (передает) имущественные права доверителю.

Этап №3

• По окончанию строительства, застройщик, передает объект в собственность доверителям;
• После достижения цели, с которой был создан фонд и после выполнения управителем ФФС обязательств перед всеми доверителями – прекращение функционирования фонда.

Для обеспечения взятых на себя обязательств, застройщик передает управителю по ипотечному договору имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства. Более того, по каждому объекту (квартире), между управителем и застройщиком заключается договор уступки имущественных прав и договор поручения с отлагательными условиями. В случае нарушения застройщиком взятых на себя обязательств, управитель вправе сменить его или самостоятельно выполнять функции застройщика.

 Кто может создавать и управлять ФФС

Как указывается в ч. 1 ст. 11 Закона «О финансово-кредитных механизмах», финансовое учреждение, соответствующее требованиям настоящего Закона, может по собственной инициативе создать ФФС.

Согласно действующему законодательству, такими финансовыми учреждениями могут быть: 1) финансовые компании, которые имеют соответствующую лицензию на осуществление деятельности по привлечению средств физических лиц для финансирования объектов строительства и (или) осуществления операций с недвижимостью; 2) или банковские учреждения. Такая лицензия выдается Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг.

Для осуществления своей деятельности, финансовое учреждение должно иметь уставной капитал не менее 1 000 000 евро, который должен быть полностью оплачен исключительно денежными средствами до начала привлечения средств от учредителей управления имуществом.

Как показывает практика, более безопасным управителем фонда является крупный системный банк.

Как контролируется работа ФФС

Отличительной чертой ФФС от других инвестиционных схем, является контроль всех участников строительства. Так, управитель ФФС выступает в роле так называемого контролера и обязан следить за различными процессами, в том числе за ходом строительства и за целевым использованием денежных средств до ввода объекта в эксплуатацию. В свою очередь, деятельность управителя фонда контролирует Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг или Национальный банк Украины, если управитель банк (ст. 24 Закона «О финансово-кредитных механизмах»).

На что обратить внимание

• До момента внесения каких-либо средств и подписания договора, покупателю необходимо обратить внимание на следующее:
• На репутацию управителя ФФС. Как уже ранее указывалось, главная идея ФФС – это контроль. Но, управитель может быть «карманной» компанией и принцип контролирующего органа будет отсутствовать. Потому убедитесь, что компании не связаны между собой!;
• На наличие соответственной лицензии в управителя;
• На договор. В типовом договоре, максимально защищены права застройщика и посредника, но не инвестора. Потому, внимательно изучите и внесите соответствующие изменения.
• И, конечно же, на необходимый пакет разрешительной документации.

Преимущества и недостатки

Среди преимуществ ФФС можно выделить:

• Четкое законодательное регламентирование;
• Для создания ФФС необходим полный пакет разрешительной документации на строительство;
• Защита инвесторов предусмотрена на законодательном уровне;
• Контроль участников строительства и целевого использование средств;
• Минимизирован риск двойных перепродаж квартир;
• Денежные средства, привлеченные ФФС, не подлежат налогообложению;
• Особый статус ФФС. При ликвидации/банкротстве управителя, денежные средства доверителей остаются на счетах и могут быть переданы другому управителю;
• Законодательно прямо предусмотрена возможность замены застройщика или управителя в случае возникновения проблем.

А вот основные риски и недостатки:

• Застройщик может создать «карманного» управителя фонда;
• Риск со сроками завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, которые могут затянуться на неопределенное время или вообще – прекращение строительства (впрочем, как и при иных схемах инвестирования);
• Схема несколько сложна для понимания;
• Удорожание стоимости объекта из-за дополнительной платы (вознаграждения) управителю;
• Типовой договор, в основном защищает только права застройщика и управителя;

Как показала практика, в большинстве случаев, крупные строительные компании создают своего, «карманного», управителя. Понятно, что в таком случае застройщик сам распоряжается полученными денежными средствами и контролировать его никто не будет.

Подводим итоги

Если Вы решились приобрести недвижимость на «первичке», безусловно, на сегодняшний день это лучше делать через ФФС. Но, даже эта схема не дает 100% гарантий получения заветного жилья в собственность.

Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers»