Инвестирование в новостройку: 5 правил безопасности

Похоже, столичные власти всерьез взялись за упорядочивание первичного рынка недвижимости. На мой взгляд, попытка властей заставить всех его игроков играть по одним правилам и в одном правовом поле, как минимум, достойна уважения — особенно, учитывая ситуацию, которая сегодня сложилась на «первичке». Но, как мне кажется, чтобы эти усилия увенчались успехом, инвесторам, со своей стороны, тоже имеет смысл более разборчиво подходить к выбору объекта для инвестирования и не отдавать свои деньги «кому попало». Ведь чтобы итогом вложения средств стала новая квартира с документами, а не вечные «завтраки» от застройщика, достаточно соблюдать несколько нехитрых правил безопасности инвестирования.

Инвестирование в новостройку

Правило №1. Смотрим на цену

Бесплатный (а в нашем случае — дешевый) сыр бывает только в мышеловке. Эта нехитрая мудрость поможет провести первый этап «кастинга» привлекательных объектов для инвестирования. Ну не может квадратный метр в законно возводимой новостройке стоить в 1,5-2 раза дешевле, чем в среднем по рынку. Если застройщик предлагает вам ну очень соблазнительную цену — задумайтесь, почему? У меня, например, всего два ответа на этот вопрос. Первый — он альтруист и работает только затем, чтобы вы могли обзавестись новой квартирой. Второй — он не альтруист, а основная цель его работы выманить ваши деньги. Мне почему-то больше верится во второй вариант ответа.

Правило №2. Смотрим на документы

Даже покупая колбасу в магазине, вы наверняка смотрите на ее состав, дату изготовления и срок годности. Так почему бы не посмотреть на «состав» понравившейся вам новостройки — все-таки порядок цен тут совсем другой и потерять из-за собственной невнимательности и доверчивости несколько десятков тысяч долларов не в пример обиднее, чем несколько десятков гривен. Поэтому не стесняйтесь просить в отделе продаж понравившейся новостройки следующие документы:

  • Документы на землю, на которой строится дом. Если это аренда, обратите внимание чтобы ее срок заканчивался позже, чем планируется срок сдачи дома. Если земля в собственности у физлица, то уточните на каком основании на данном участке строится дом.
  • Градостроительные условия и ограничения. Без этого документа не начинается ни одна стройка, и в нем говорится что именно власти города разрешили строить на этом участке. Если застройщик возводит многоквартирный дом, а в данном документе речь идет, скажем, о строительстве автомастерской, то вероятность беспроблемной сдачи и последующего узаконивания объекта вашей инвестиции снижается на несколько порядков.
  • Разрешения на строительство (если стройке присвоена 4-5 категория сложности) или Декларация о начале строительных работ (если стройке присвоена 2-3 категория сложности).
  • ТУ на подключение дома к городским коммуникациям — это если вы не планируете освещать свою квартиру свечами, отапливать дровами, а воду для мытья посуды носить из ближайшего бювета.

Правило №3. Ищем дополнительную информацию

Вы же не станете давать даже небольшие деньги знакомому вашего знакомого на том лишь основании, что он клятвенно вам пообещал «обязательно верну»? Наверняка вы спросите у своего знакомого — а что это за человек, да не водится ли за ним грешка «прощать кому должен». Тогда почему вы готовы расстаться с гораздо более крупной суммой, поверив на слово абсолютно незнакомым вам людям из отдела продаж? Не поленитесь — изучите информацию об объекте и его застройщике хотя бы в интернете, не говоря уже о запросах в ГАСК. Я вас уверяю, на профильных форумах и специализированных сайтах можно найти массу информации и о застройщике, и о объекте. А принимая решение об инвестировании на основании полной информации, вы значительно повышаете вероятность ее (инвестиции) благоприятного исхода. Ну, или идете на осознанный (подчеркну это слово) риск.

Правило №4. «Копаем» глубже

Это правило я бы назвала логическим продолжением предыдущего — на некоторых сайтах публикуется краткий юридический анализ рисков инвестирования того или иного объекта. Не поленитесь потратить несколько минут вашего драгоценного времени и ознакомьтесь с рисками инвестирования приглянувшейся вам новостройки, например, в каталоге новостроек ЛУН или же на сайте Ассоциации пострадавших инвесторов — и после этого принимайте решение.

Правило №5. Прислушиваемся ко «второму мнению»

Когда основной «кастинг» новостроек пройден и в вашем списке привлекательных для инвестирования новостроек осталось всего 2-3 объекта, не пожалейте несколько сотен гривен, и закажите независимую юридическую экспертизу объекта и сделки. Только поручайте анализ тому юристу которому доверяете вы, а не тому, которого рекомендует застройщик. Подобная трата поможет вам не только сэкономить несколько сотен тысяч гривен, но и убережет ваши нервы, семью и, может быть, даже жизнь. К примеру, юридическая фирма Constructive Lawyers специализируется в строительном праве и недвижимости.

Рубрики:

Возможно Вас заинтересуют:

Инвестирование в новостройку: 5 правил безопасности: 25 комментариев

  1. Смешно… Рекомендуют посмотреть список новостроек на лун.уа. Там в списке ЖК Жуляны — ну ооооооочень стремный объект, который обьещали сдать ещё в авг. прошлого года, но по сей день дом ещё не достроен. Они обещают канализацию подключить к теремковской, хотя относятся к Соломенскому району, а не к Голосеевскому, да и между ЖК и Теремками расположены частные дома. Ответьте мне — как они будут подключаться и куда? В Жулянах, где они строятся, канальи тоже нет — это село.

    1. Да, lun не показатель. В прошлом году там был объект на Подоле с очень маленькими квартирами, но возле метро. Как оказалось — переоборудовали бывшие цеха под квартиры. Посмотрел документацию — нежилой фонд. Сообщил лун — убрали, но факт в том, что лун не всё досконально проверяет.

  2. Спасибо автору за статью, для тех кто сейчас просматривает жилье в новостройках — нужно распечатать и повесить на стену. По статистbке от https://dom.ria.com/ru/Новостройки/ сейчас 1113 новостроек в Украине. Дай бог чтобы реально 400-500 реально были сданы, а новоселы вселиись. Еще раз спасибо автору

  3. головне при інвестуванні в нове будівництво — отримання державних гарантій повернення вкладених коштів. такою гарантією є державна реєстрація прав на нерухомостіть, що тільки будується. Доки на рівні спеціалістів тільки обговорюється необхідність створення єдиного реєстру нерухомості, що будуєьться і прав на них, наші експерти вже винайшли варіант захисту Ваших інвестицій. Дізнайтеся більше тут http://www.precedent.com.ua/

  4. «Документы на землю, на которой строится дом. Если это аренда, обратите внимание чтобы ее срок заканчивался позже, чем планируется срок сдачи дома. Если земля в собственности у физлица, то уточните на каком основании на данном участке строится дом.»

    Я вот не могу понять… если, допустим земля в собственности у некоего ТОВ «Фебране», и он же выступает заказчиком, а основанием для строительства есть разрешение «Київської міської ради використовувати ці ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку», как в случае с домом по ул. Горловская 215а,б,в от Киевгорстроя, то что с этим домом будет, когда его введут в эксплуатацию…. Его ведь в КГС обещают передать на баланс ЖЭКа, а куда денется Фебране? Мы ему будем какие-то подати платить? Ничего не понимаю….

  5. Ирина, как всегда на высоте и на острие темы! Тот кто выполнит предложенные пять правил, гарантировано выберет нормальный, без явных рисков объект! Спасибо автору и, если конечно Ирина позволит, рекомендую 6-е правило, или это может быть дополнением к третьему. — Посетить готовые объекты интересующих Вас застройщиков и переговорить с жильцами! Обязательно с несколькими, ведь это субъективные мнения, узнать о звуко и тепло изоляции, работе коммуникаций, в срок ли сдавался дом, как оформляли собственность и сколько это стоило, кто и когда сделал озеленение и детскую площадку, какая коммуналка, когда включили лифт и так далее

    1. Всем добрый вечер! Не хочу много умничать, просто скажу свое мнение — покупать квартиру надо с ГОТОВЫМИ право устанавливающими документами, где уже присвоен адрес, есть тех.паспорт и т.д. В нашем государстве "играть" лучше не надо. Квартира должна быть внесена в единый реестр, проверить аресты можно там же, у нотариуса. Всем БЕЗОПАСНЫХ ПОКУПОК и ХОРОШЕГО НОВОСЕЛЬЯ!)

  6. Ирина, добрый день! Объясните пожалуйста поподробней вот это "Если земля в собственности у физлица, то уточните на каком основании на данном участке строится дом."
    Мы уже давно следим за рынком недвижимости, много чего смотрели и изучали… Небольшие застройки под Киевом часто с землей в собственности физ.лица, чем это чревато? И что собственно нужно уточнять?

    1. Надо, во-первых, смотреть целевое назначение земли. Если земля предназначена под индивидуальную застройку, а строится на ней многоквартирный дом, могут быть проблемы с присвоением адреса уже построенному дому и с выдачей инвесторам прав собственности на квартиру.
      Часто бывает так, что строительство многоквартирного дома начинается на земле под индивидуальную застройку, а ее целевое назначение меняется уже по ходу строительства. Но, конечно, лучше чтобы застройщик переоформил ЦН до того, как начнет привлекать инвесторов и собирать у них деньги.
      Кроме того, бывает так, что участок принадлежит физлицу, а строит на нем юрлицо или кооператив. Вот в этом случае надо поинтересоваться — на каком основании здесь ведется строительство (как правило, оформляется договор суперфиция — это если стройку ведет другая компания, или земля передается кооперативу — это в случае если дом строит кооператив).

    2. Если земля в собственности у "физлица", очень важно чтобы у этого собственника было оформленное нотариально (например договор) обязательство передать эту землю ОСББ (кооперативу, ЖЕКУ, Громаде…) С зафиксированными условиями такой передачи, а то мало ли какими могут быть эти условия, это ж частная собственность… Договор Суперфиции, один из и неплохой вариант в этом случае, но его надо вычитывать! Идеально, когда собственник земли — кооператив, который после завершения строительства будет выполнять все функции ЖЕКа в этом комплексе. Вступая в этот кооператив покупатели сразу становятся совладельцами земли, но и тут надо изучать документы!

  7. По поводу того, что власти пытаются навести порядок, я бы не был так оптиместичен. Скорее пытаются подмять этот бизнес под себя и вытеснить всех чужаков с рынка. И я даже не про явных проблемных застройщиков. Сейчас активно пошли суды по многим вполне прядочным компаниям: Житлоинвест, КГС, Интергалбуд, банк Аркада и многие другие.
    По некоторым объектам застройщикам теперь приходится доказывать, что это им выдали законное свидетельство. Что они не несут ответственность за правомочность его выдачи. Да и вообще цепляются к чему только можно. Интергалбуду в Парковых озерах отказали в зачтении строительства детского садика в качестве паевых взносов. Теперь что делать застройщику с этим уже построенным садиком? Иногда просто внаглую отказывают в присвоении почтового адреса не мотивируя НИЧЕМ. При старой власти такого не было. Так что порядком пока даже не пахнет. Скорее наоборот. Не просто так на очень многих стройках от нормальных застройщиков активизировались всевозможные разборки с привлечением каких-то сомнительных структур. А это только вершина айсберга. На многих объектах борьба ведется пока только в кабинетах.

    1. Если честно, то мне хочется верить в лучшее — в частности в то, что наконец-то для всех застройщиков будут одни и те же правила игры. Что никто не сможет начать стройку и привлекать деньги инвесторов буквально под "честное слово". Но, конечно, как все сложится на самом деле — покажет время 🙂

  8. Доброго дня. По пункту первому. Просмотрев профильную аналитику за последние дни, понял причину снижения цен ниже себестоимости. Многие застройщики набрали в своё время долларовых кредитов для строительства. Теперь отдавать нужно по сильно другому курсу. Так они и начали демпинговать, чтобы собрать хоть какие-то деньги для возврата кредитов. У них другого выхода нет.
    А что касается "Пяти правил безопасности", Я могу предложить и шестое. Я — профессиональный Таролог. Предлагаю этому блогу сотрудничество. Я могу к каждой обзорной статье по новостроям сделать развёрнутый подробный расклад по перспективам завершения строительства, вводу в эксплуатацию и т.д. Если моё предложение заинтересует, прошу хозяйку блога отозваться на почту [email protected]
    С уважением.

    1. Спасибо и за комментарий, и за предложение! Но по-моему продавать товар дешевле той суммы, в которую он обходится продавцу — путь в никуда…

  9. Спасибо за статью! Очень актуально, но просто и логично, как памятка.
    А можно подробнее по последнему пункту! Кто эти юристы и где их искать? Это кто-то типа нотариуса? В каком виде должно быть заключение? А-то мало ли! Опыта нет…
    И спасибо ещё раз!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *