Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела»?

Буквально на днях на официальном сайте ЖК «Кришталеві джерела» появилась новость о том, что комплекс стал лауреатом общенациональной программы «Человек года 2015» в номинации «Лучший жилой комплекс года». Критериями отбора были качество строительства, своевременность сроков строительства и сдачи в эксплуатацию объектов строительства, выдача документов на право собственности, комфортность проживания и инфраструктура. Но насколько известно, как раз с выдачей документов на право собственности и комфортностью проживания в этом ЖК далеко не все гладко — о чем свидетельствует скандал, разгоревшийся между инвесторами этого комплекса, застройщиком и обслуживающей компанией.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» диплом
Диплом лауреата. Официальное фото

Я обещала обратиться к юристу, за комментариями сложившейся в комплексе ситуации, и сдержала обещание. Ниже — текст, который любезно предоставил Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» .

Данные о жилом комплексе

Класс комфорт
Домов 40
Этажность 5, 9
Технология строительства монолитно-каркасная, кирпичная
Стены газобетон, кирпич
Утепление пенопласт
Отопление централизованное
Высота потолков 2,7 м
Паркинг гостевой

Итак, жилой комплекс «Кришталеві джерела».  Строительство этого масштабного проекта ведется на 4 участках общей площадью 404238 кв.м. с 2009 года. Заказчиком является Национальная академия наук Украины, застройщик — ООО «Гидроинж-буд».

Первая очередь строительства была введена в эксплуатацию в период 2013-2014 г., вторая – частично в 2015 году.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» вмзуализация
Визуализация ЖК «Кришталеві джерела»

Схема привлечения средств

Средства привлекаются путем подписания договора уступки участия в фонде финансирования строительства (далее — ФФС). Простыми словами, переуступка – это когда одно лицо (первичный доверитель) уступает другому (новый доверитель) за вознаграждения право быть участником ФФС, то есть, в будущем получить квартиру. С полным текстом договора можно ознакомиться здесь.

Существенный риск переуступки для нового инвестора связан с невозможность полностью вернуть вложенные деньги в случае расторжения договора участия в ФФС. Связанно это с тем, что новый доверитель имеет право вернуть только те средства, которые внес первичный доверитель в фонд, а это в основном в 2-2,5 раза меньше цены продажи квартиры новому инвестору. Более того, согласно Закона Украины «О финансово кредитных механизмах и управления имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», деньги возвращаться только после повторной продажи квартиры новому доверителю. С этим и столкнулись несколько инвесторов (об этом далее).

О возникших проблемах

С первой существенной проблемой столкнулись инвесторы первой очереди. Почти 2 года люди не могли получить право собственности на квартиры, в связи с отсутствием почтового адреса. Как сообщили инвесторы, некоторые из них еще до сих пор не получили право собственности.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» миниатюра
Инвесторы протестуют

Вторая проблема - ЖЭК. Многие застройщики не упускают возможности заработка и после того, как дом введен в эксплуатацию. Данный объект, не исключение. Связанно это с тем, что после ввода в эксплуатацию, дом должен кем-то обслуживаться и состоять на чьем-то балансе. Тут и вступают в игру подконтрольные обслуживающие организации или ОСМД.

И именно этому я хочу уделить особое внимание.

Кабальный договор и последствия его не заключения

Еще на этапе инвестирования, покупателей обязуют до получения права собственности, заключить договор с определенной Застройщиком эксплуатирующей организацией. Данное условие договора нарушает основополагающий принцип гражданского законодательства, установленного ст.ст 6, 627 Гражданского кодекса Украины, Законом Украины «О защите прав потребителей» - принцип свободы договора.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» 1

Подписываясь на такие условия, многие не подозревают о возможных последствиях или попросту не изучают условия договора.

Договором (с полным текстом можно ознакомиться здесь) и Правилами ФФС (текст - здесь) предусмотрен порядок получения квартиры в собственность. Так, оформить право собственности можно исключительно после подписания с эксплуатирующей организацией соответствующего договора о предоставлении услуг по эксплуатации, охраны и обслуживания объекта инвестирования, после подписания актов приема передачи и выдачи представителю застройщика доверенности.   Обязательно стоит обратить внимание инвесторов на доверенность. Согласно ее условиям, помимо полномочий для регистрации права собственности, это доверенное лицо уполномочивается проводить необходимые действия по созданию ОСМД и принятия дальнейших решений по собственному усмотрению.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» доверенность
Такую Доверенность обязывают подписывать инвесторов ЖК "Кригталеві джерела"

Ознакомившись с условиями Договора об оказания услуг, которые явно противоречат Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (далее – Закон о ЖКУ), инвесторы были шокированы.

Согласно договора, ООО «Холд Групп» (исполнитель) имеет право, в том числе: изменить перечень предоставляемых услуг, что изменит и их стоимость; приостановить оказания услуг в случае какой-либо задолженности; стянуть штраф в размере цены коммунальных услуг в случае несвоевременной оплаты.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» договор
Некоторые пункты договора действительно "драконовские". Полный текст Договора - здесь

 

В то же время потребитель обязан: платить исполнителю за услуги, которые не входят в перечень жилищно-коммунальных услуг (ремонтные услуги дома; охрану комплекса; за получения необходимой документации на квартирные счетчики и за их дальнейшую установку; за парковку, вывоз строительного мусора и др.); уведомлять о своем местоположении или доверенного лица в случае отсутствия в квартире; платить за услуги вывоза строительного мусора (во время ремонта), на основании выставленных счетов исполнителем; нести ответственность за несоблюдения условий договора в виде штрафа, размер которого устанавливает исполнитель отдельным распоряжением (по сути, на собственное усмотрение); получить разрешения на проведение ремонтных работ в квартире и др.

При этом всем, договор расторгнуть в одностороннем порядке стороны не вправе. С полным текстом договора можно ознакомиться здесь.

Конечно, многие инвесторы были не согласны с такими условиями, потому начали обращаться к управителю фонда и застройщику, чтобы подписать типичный договор об оказании ЖКУ, утвержденного постановлением КМУ от 29.05.2009 г. №529, что и требует Закон о ЖКУ. Несогласие в дальнейшем переросло в коллективные акции протеста, обращения в различные гос.строктуры. Минрегион, в своем письме указал, что он обратился в Антимонопольный комитет и Киевскую городскую администрацию для рассмотрения сложившейся ситуации и принятия необходимых мер.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» минтрегион
Фрагмент письма. Полная копия здесь

Вскоре, к некоторым доверителям, начали приходить пустые конверты от ФК «Прайм». Как выяснилось позже, цель этого заключалась в том, чтобы иметь основания расторгнуть договор участия в ФФС, т.к. после ввода дома в эксплуатацию, доверитель обязан совершить определенные действия. А по данным «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам», управитель намеренно вовремя не подписывал акты приема-передачи квартир с доверителями. Что и привело к последствиям…

На сегодняшний день известны 2 факта открепления объектов инвестирования.  Считая такое решение незаконным, инвесторы обратились в суд, с целью признать право собственности на квартиру и в полицию . Сегодня ведется досудебное расследование по ст. 190 Уголовного кодекса (мошенничество).

Остальные, во избежание подобных проблем, вынуждены были «играть» по правилам застройщика.

О тесных связях

Обслуживающей организацией комплекса выступает ООО «Холд Груп», которая конечно же связана с другими субъектами строительства. Так, согласно информации Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (далее – ЕГР), руководителем является Копыстыра Сергей Николаевич (по информации в СМИ, брат Копыстыры Аресения Николаевича), а учредителем - Бурковский Виталий Юрьевич. Согласно веб-портала youcontrol.com.ua, ранее руководителем и одним из учредителей обслуживающей организации была Бурковская Валентина Лаврентьева, она же была учредителем ООО ФК «Прайм».

Управителем фонда, выступает ООО ФК «Прайм». Ее учредитель - Копыстыра Николай Петрович (отец), директор - Копыстыра Аресений Николаевич (сын). Они же основали и руководят ежегодной финансовой компанией ООО «ФК «Основа».

Николай Петрович, один из нескольких доверителей (первичный покупатель), который в дальнейшем уступает свои права новым инвесторам.

Согласно информации в ЕГР, учредитель ООО «КСМ-Групп» (генподрядчик) Возна Наталья Николаевна (она же глава ОСМД «Метрологическая 109-А, 11-А, 11-Б») и Бурковский Виталий Юрьевич (учредитель ООО «Холд Груп»).

ОСМД

Создание ОСМД, также вызывает вопросы.  По информации с сайта проекта первые свидетельства о праве собственности в домах №11-а и 11-б (№ 6 и №7), были датированы декабрем 2015 года. В то время как ОСМД «Метрологическая 11-А и 11-Б, согласно информации в ЕГР, зарегистрированы 17 ноября 2015 года.

В то же время, согласно Закону Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», Объединение может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, в случае регистрации права собственности более 50% на них.

Вывод

ЖК «Кришталеві джерела» в последнее время стал ярким примером того, как застройщик на кабальных условиях навязывает свою обслуживающую организацию и как лишают инвесторов права получить квартиру из-за отстаивания своих законных интересов.

Чтобы подобная ситуация не повторилась, или ее можно было предвидеть, внимательно изучите условия инвестиционного договора и особенно порядок принятия квартиры. Если условия вы считаете невыгодными – предлагайте соответствующие изменения, в ином случае, откажитесь от его подписания.

33 отзыва

    • trk

      Эй Татаренко ты желчью ещё не захлебнулся?

      Иди сам работай, и продавай свои загнивающие джерела.

      Ой, точно, про твои махинации в кришталевих аферах теперь же вся правда на каждом заборе написана и все покупатели разбежались.

  • антивася

    Оооо. Усі знайомі особи. Тут тобі і безхатченко Ярік з Вікусею і Антошиком і навіть альянсівкадемо Анечка. Готуйтесь до судів. Кожен персонально.

    • Всезнаускас

      ой, что такое? правда титушкам противопоказана? разлитие жёлчи случилось, угрожать пытаетесь?
      вы свои угрозы главное погромче и почётче прописывайте-проговаривайте, а то не все покупатели слышат манеру общения застройщика с инвесторами, ширше надо!

  • IN

    Тоже рассматривали ЖК «Кришталеви Джерела» для покупки квартиры.
    Два раза бывали в отделе продаж и первой и потом второй очереди. Думали и т.д.

    Успехов всем инвесторам!

  • Георгий Олегович

    С понедельника ждем банду титушек из отдела продаж, которые будут писать «вывсеврёти». Они на зарплате, в выходные их не будет.

    • Всезнаускас

      смотрите вверху, с понедельничка олежек уже обозначил себя))))
      именно так, титушки на зарплате — все пламенные обожатели копыстыры появляются только по свистку начальства в рабочее время))) так убого!

  • инга

    Ирина, в очередной раз спасибо за обзор! В нашей стране не так-то просто купить квартиру, не нажив неприятностей (. Кроме проблемы в ЖК Кришталеви Джерела, очевидно, нужно избегать приобретения квартиры в возможном другом месте и у сего застройщика — ООО Гидроинжбуд. Ирина, правильно ли я пониманию, что это они инициировали всю эту хитро-хамскую ситуацию для инвесторов? Не знаете, есть ли у них другие объекты? Как правило, у девелоперов сущ следующая строит площадка в разработке или планы, как минимум. Эти Джерела — всего лишь бренд, а свою недобросовестную практику они, очевидно, будут использовать в других ЖК и проектах

  • Катерина

    Їх номінація це шахраї року. І зградувати про них мають кримінальні хроніки.

  • Марк

    4. Качество подготовки под чистовую отделку на примере стяжки полов: одно фото лучше тысячи слов.

    Молиться и надеятся, что при черновой подготовке стен использовались другие «технологии» это самообман.

    Вложение

  • Марк

    3. Отопление (оно же подтопление): крышталеві инженеры утверждают, что подтопление квартир это норма. Главное своевременно оплачивать астрономические счета за месяцы в которых отопление работало несколько дней, и трубы были еле тёплые.

    А ещё у горе-инвестров крышталевых джерел отсутствует возможность подписывать прямые договора на отопление с КиевЭнерго, договора можно подписать только с кришталевой прокладкой в лице карманного ЖЭКа Холд Груп, который не имеет отношение к отоплению, но сам на нём греется, занимаясь перепродажей жильцам телпа от КиевЭнерго по максимально завышеным тарифам.

    Отдел афер ЖК Кришталеві джерела обещал, что квартиры будут сдаваться инвесторам с установленными счётчиками тепла, но это оказалось очередным враньём и сейчас инвесторы вынуждены дополнительно на это тратить $ 300.

    Вложение

  • Марк

    Маски-шоу в исполнении кордебалета холдинга охранных предприятий «Шериф».

    Вложение

  • Марк

    В мае будет год с даты ввода домов в эксплутацию. Но кришталеві афери уже давно заявили (как обычно полное враньё), о заселённости домов.

    1. Электричество: транформаторы не установлены и напряжение плавающее. Из-за этого лифты в «заселённых» домах не работают. Это очень способствует заселению, особенно если заселяться без ремонта. Так можно сэкономить на грузчиках и самостоятельно поднимать по лестнице стройматериалы, окна (родные не соответствуют нормам), двери (родные из бумаги) и пр. Чтобы нормально пользоваться электроприборами, без риска их испортить, нужны стабилизаторы напряжения.
    Для специфического напряжения тарифы тоже специфические — 1,825 грн/кВтч, такой тариф действует с первого кВтч, без градаций.
    Обычные тарифы для населения вне кришталевих джерел значительно ниже и имеют градации:
    0.57 грн до 100 кВтч
    0.99 грн от 100 кВтч до 600 кВтч
    1.56 грн свыше 600 кВтч

    Но это временные неудобства, ведь кришталеві обещатели обещают установить трансформаторы летом, жаль майскую годовщину ввода в эксплуатацию отпразднуем с перебоями напряжения, и не сможем нормально посмотреть поздравительную речь копыстыры открывая шампанское.

    2. Газ: с ним всё хорошо, он где-то есть, но только не в квартирах кришталевих джерел. Когда газ будет в квартирах кришталеві обещатели даже прогнозировать не берутся. Во всём виноваты медлительные газовщики, и неуловимые заселители квартир, которым нравится жить в квартирах без возможности готовить еду. Такие заселители ещё и не дают газовщикам опломбировать счётчики, подписывать договора с КиевГазом они также не хотят.
    Короче виноваты все вокруг, кроме кришталевих выполнятелей своих обязательств.

    Ещё в джерелах есть традиция. После принятия квартир из них пропадают сигнализаторы газа (возможно они перемещаются в следующие на принятие квартиры). Но охрана, которую инвесторы не выбирали и за услуги которой вынуждены платить, получает эту оплату совсем не за охрану имущества инвесторов, а охраняет она кришталевого застройщика от возмущённых инвесторов.

    Инвесторы пришли в отдел продаж в надежде поговорить с официальными представителями аферистов (ФФБ ФК прайм / застройщика гидроинж-буд / ЖЕК холд груп), но кришталеві аферисты оградились от инвесторов вооружённой охраной.

    Вложение

  • Леся

    Как хорошо, что в свое время эти продажники не взяли трубку.мы тоже думали об этом комплексе, но, видимо, удачно позвонили.
    Пока наша новая квартира еще строится, живем недалеко от джерел.постоянно там митинги и протесты.

  • Lin

    Ирина,
    Огромное спасибо Вам за объективное изложение информации в статье! У Вас самый популярный блог о новостроях и Ваша статья может уберечь потенциальных инвесторов от огромных проблем.

    Инвесторы ЖК «Кришталеві джерела» вместо радости от покупки долгожданного жилья столкнулись с беспределом абсолютно неадекватного застройщика. И теперь вынуждены обращаться в суды для восстановления справедливости. Суды отбирают очень много сил, времени и денег. Сроки рассмотрения могут затягиваться на годы, а результат не всегда может быть справедливым.
    Многие жалеют о том, что инвестировали в ЖК «Кришталеві джерела» и считают это большой ошибкой.
    Некоторые инвесторы вынуждены были досрочно расторгнуть договор инвестирования с убытками, посчитав их более «выгодными» чем выполнение кабальных и неадекватных договоров.

    Потенциальным инвесторам советую обходить ЖК «Кришталеві джерела» стороной ради сохрания своих нервов и сбережений. Желаю найти достойное жильё с адекватным застройщиком.

    Удачи всем.

  • Вадим

    Ездили смотрели недавно этот комплекс. Теперь точно не будем рассматривать, спасибо за статью. Удачи инвесторам!

  • Oksi

    На сегодняшний день все инвесторы ЖК Кришталеви джерела оказались заложниками ситуации. Люди бояться до получения прав собственности не то что отстаивать свои права но и просто не согласиться подписывать кабальные договора с ЖЭКом. К сожалению и права собственности не гарантируют жильцам свободы, потому что ЖЭК в случае неповиновения может отключать свет, воду, газ и т.п. Поэтому выход только один — бороться всем вместе. Если этого не произойдет жильцов скрутят поодиночке. Им есть что терять. Их доходы не соизмеримы с нашими расходами. Но наши расходы как ни крути с нашего кармана. Неужели эти деньги у кого то лишние? Неужели есть люди готовые платить любому встречному просто так? Пусть об этом задумаются все жители подобных ЖК.

    • IN

      Юля, расскажите, пожалуйста, нам, как инвесторам ЖК Венеция (ЛИКО), что там похожего в ситуации. Мы следим по форумам за событиями там и т.д. ничего подобного не наблюдается. Спасибо.

    • kukareku

      БЕЗПРЕДЕЛ в Джерелах никак нельзя сравнивать с уловлетвооительной и даже местами хорошей работой Лико Холдинга и их ЖЕК в ЖК Ликоград и Венеция.

      • антивася

        А акція «Яма за два лями» з Вашою безпосередньою участю чим закінчилась? Просто отримали на горіхи чи Ігор Володимирович пожертвував стільки, що вистачило на річний абонемент в дитсадочок і васі на турне Україною? Чи як казав Черчіль: Фашисти майбутнього будуть називати себе антифашистами. Акція під КМДА проти подібних тітушок має своє подовження. Особливо для Вас.

        • Всезнаускас

          О! вот рабочий день начался, вот и титушки копыстыры пожаловали,
          олег гейоргиевич, вы когда свои «разоблачения» постите, так потрудитесь отрабатывать зарплату, не копипастьте свои старые портянки!
          Стыдно! копыстыра вам деньги не за копипасту платит!

  • Валентин

    «Человек года в номинации лучший жилой комплекс» — ну просто смешно, невменяемость застройщика просто зашкаливает, раз он покупает себе такие премии/награды, а потом новости об этом не побоюсь сказать ОСКАРЕ, постит где только можно.
    Ирина, спасибо за обзор ситуации, может есть более детальная информация как продвигаются суды, какие шансы у людей, которых оставили без квартир на справедливость?