Что происходит в ЖК “Кришталеві джерела”?

Буквально на днях на официальном сайте ЖК «Кришталеві джерела» появилась новость о том, что комплекс стал лауреатом общенациональной программы «Человек года 2015» в номинации «Лучший жилой комплекс года». Критериями отбора были качество строительства, своевременность сроков строительства и сдачи в эксплуатацию объектов строительства, выдача документов на право собственности, комфортность проживания и инфраструктура. Но насколько известно, как раз с выдачей документов на право собственности и комфортностью проживания в этом ЖК далеко не все гладко – о чем свидетельствует скандал, разгоревшийся между инвесторами этого комплекса, застройщиком и обслуживающей компанией.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» диплом
Диплом лауреата. Официальное фото

Я обещала обратиться к юристу, за комментариями сложившейся в комплексе ситуации, и сдержала обещание. Ниже – текст, который любезно предоставил Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» .

Данные о жилом комплексе

Класс комфорт
Домов 40
Этажность 5, 9
Технология строительства монолитно-каркасная, кирпичная
Стены газобетон, кирпич
Утепление пенопласт
Отопление централизованное
Высота потолков 2,7 м
Паркинг гостевой

Итак, жилой комплекс «Кришталеві джерела».  Строительство этого масштабного проекта ведется на 4 участках общей площадью 404238 кв.м. с 2009 года. Заказчиком является Национальная академия наук Украины, застройщик – ООО «Гидроинж-буд».

Первая очередь строительства была введена в эксплуатацию в период 2013-2014 г., вторая – частично в 2015 году.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» вмзуализация
Визуализация ЖК “Кришталеві джерела”

Схема привлечения средств

Средства привлекаются путем подписания договора уступки участия в фонде финансирования строительства (далее – ФФС). Простыми словами, переуступка – это когда одно лицо (первичный доверитель) уступает другому (новый доверитель) за вознаграждения право быть участником ФФС, то есть, в будущем получить квартиру. С полным текстом договора можно ознакомиться здесь.

Существенный риск переуступки для нового инвестора связан с невозможность полностью вернуть вложенные деньги в случае расторжения договора участия в ФФС. Связанно это с тем, что новый доверитель имеет право вернуть только те средства, которые внес первичный доверитель в фонд, а это в основном в 2-2,5 раза меньше цены продажи квартиры новому инвестору. Более того, согласно Закона Украины «О финансово кредитных механизмах и управления имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», деньги возвращаться только после повторной продажи квартиры новому доверителю. С этим и столкнулись несколько инвесторов (об этом далее).

О возникших проблемах

С первой существенной проблемой столкнулись инвесторы первой очереди. Почти 2 года люди не могли получить право собственности на квартиры, в связи с отсутствием почтового адреса. Как сообщили инвесторы, некоторые из них еще до сих пор не получили право собственности.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» миниатюра
Инвесторы протестуют

Вторая проблема - ЖЭК. Многие застройщики не упускают возможности заработка и после того, как дом введен в эксплуатацию. Данный объект, не исключение. Связанно это с тем, что после ввода в эксплуатацию, дом должен кем-то обслуживаться и состоять на чьем-то балансе. Тут и вступают в игру подконтрольные обслуживающие организации или ОСМД.

И именно этому я хочу уделить особое внимание.

Кабальный договор и последствия его не заключения

Еще на этапе инвестирования, покупателей обязуют до получения права собственности, заключить договор с определенной Застройщиком эксплуатирующей организацией. Данное условие договора нарушает основополагающий принцип гражданского законодательства, установленного ст.ст 6, 627 Гражданского кодекса Украины, Законом Украины «О защите прав потребителей» - принцип свободы договора.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» 1

Подписываясь на такие условия, многие не подозревают о возможных последствиях или попросту не изучают условия договора.

Договором (с полным текстом можно ознакомиться здесь) и Правилами ФФС (текст - здесь) предусмотрен порядок получения квартиры в собственность. Так, оформить право собственности можно исключительно после подписания с эксплуатирующей организацией соответствующего договора о предоставлении услуг по эксплуатации, охраны и обслуживания объекта инвестирования, после подписания актов приема передачи и выдачи представителю застройщика доверенности.   Обязательно стоит обратить внимание инвесторов на доверенность. Согласно ее условиям, помимо полномочий для регистрации права собственности, это доверенное лицо уполномочивается проводить необходимые действия по созданию ОСМД и принятия дальнейших решений по собственному усмотрению.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» доверенность
Такую Доверенность обязывают подписывать инвесторов ЖК "Кригталеві джерела"

Ознакомившись с условиями Договора об оказания услуг, которые явно противоречат Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (далее – Закон о ЖКУ), инвесторы были шокированы.

Согласно договора, ООО «Холд Групп» (исполнитель) имеет право, в том числе: изменить перечень предоставляемых услуг, что изменит и их стоимость; приостановить оказания услуг в случае какой-либо задолженности; стянуть штраф в размере цены коммунальных услуг в случае несвоевременной оплаты.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» договор
Некоторые пункты договора действительно "драконовские". Полный текст Договора - здесь

 

В то же время потребитель обязан: платить исполнителю за услуги, которые не входят в перечень жилищно-коммунальных услуг (ремонтные услуги дома; охрану комплекса; за получения необходимой документации на квартирные счетчики и за их дальнейшую установку; за парковку, вывоз строительного мусора и др.); уведомлять о своем местоположении или доверенного лица в случае отсутствия в квартире; платить за услуги вывоза строительного мусора (во время ремонта), на основании выставленных счетов исполнителем; нести ответственность за несоблюдения условий договора в виде штрафа, размер которого устанавливает исполнитель отдельным распоряжением (по сути, на собственное усмотрение); получить разрешения на проведение ремонтных работ в квартире и др.

При этом всем, договор расторгнуть в одностороннем порядке стороны не вправе. С полным текстом договора можно ознакомиться здесь.

Конечно, многие инвесторы были не согласны с такими условиями, потому начали обращаться к управителю фонда и застройщику, чтобы подписать типичный договор об оказании ЖКУ, утвержденного постановлением КМУ от 29.05.2009 г. №529, что и требует Закон о ЖКУ. Несогласие в дальнейшем переросло в коллективные акции протеста, обращения в различные гос.строктуры. Минрегион, в своем письме указал, что он обратился в Антимонопольный комитет и Киевскую городскую администрацию для рассмотрения сложившейся ситуации и принятия необходимых мер.

Что происходит в ЖК «Кришталеві джерела» минтрегион
Фрагмент письма. Полная копия здесь

Вскоре, к некоторым доверителям, начали приходить пустые конверты от ФК «Прайм». Как выяснилось позже, цель этого заключалась в том, чтобы иметь основания расторгнуть договор участия в ФФС, т.к. после ввода дома в эксплуатацию, доверитель обязан совершить определенные действия. А по данным «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам», управитель намеренно вовремя не подписывал акты приема-передачи квартир с доверителями. Что и привело к последствиям…

На сегодняшний день известны 2 факта открепления объектов инвестирования.  Считая такое решение незаконным, инвесторы обратились в суд, с целью признать право собственности на квартиру и в полицию . Сегодня ведется досудебное расследование по ст. 190 Уголовного кодекса (мошенничество).

Остальные, во избежание подобных проблем, вынуждены были «играть» по правилам застройщика.

О тесных связях

Обслуживающей организацией комплекса выступает ООО «Холд Груп», которая конечно же связана с другими субъектами строительства. Так, согласно информации Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (далее – ЕГР), руководителем является Копыстыра Сергей Николаевич (по информации в СМИ, брат Копыстыры Аресения Николаевича), а учредителем - Бурковский Виталий Юрьевич. Согласно веб-портала youcontrol.com.ua, ранее руководителем и одним из учредителей обслуживающей организации была Бурковская Валентина Лаврентьева, она же была учредителем ООО ФК «Прайм».

Управителем фонда, выступает ООО ФК «Прайм». Ее учредитель - Копыстыра Николай Петрович (отец), директор - Копыстыра Аресений Николаевич (сын). Они же основали и руководят ежегодной финансовой компанией ООО «ФК «Основа».

Николай Петрович, один из нескольких доверителей (первичный покупатель), который в дальнейшем уступает свои права новым инвесторам.

Согласно информации в ЕГР, учредитель ООО «КСМ-Групп» (генподрядчик) Возна Наталья Николаевна (она же глава ОСМД «Метрологическая 109-А, 11-А, 11-Б») и Бурковский Виталий Юрьевич (учредитель ООО «Холд Груп»).

ОСМД

Создание ОСМД, также вызывает вопросы.  По информации с сайта проекта первые свидетельства о праве собственности в домах №11-а и 11-б (№ 6 и №7), были датированы декабрем 2015 года. В то время как ОСМД «Метрологическая 11-А и 11-Б, согласно информации в ЕГР, зарегистрированы 17 ноября 2015 года.

В то же время, согласно Закону Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», Объединение может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, в случае регистрации права собственности более 50% на них.

Вывод

ЖК «Кришталеві джерела» в последнее время стал ярким примером того, как застройщик на кабальных условиях навязывает свою обслуживающую организацию и как лишают инвесторов права получить квартиру из-за отстаивания своих законных интересов.

Чтобы подобная ситуация не повторилась, или ее можно было предвидеть, внимательно изучите условия инвестиционного договора и особенно порядок принятия квартиры. Если условия вы считаете невыгодными – предлагайте соответствующие изменения, в ином случае, откажитесь от его подписания.


33 відповіді
  • Катерина
    19.03.2016 о 22:37

    Їх номінація це шахраї року. І зградувати про них мають кримінальні хроніки.

    Ирина, в очередной раз спасибо за обзор! В нашей стране не так-то просто купить квартиру, не нажив неприятностей (. Кроме проблемы в ЖК Кришталеви Джерела, очевидно, нужно избегать приобретения квартиры в возможном другом месте и у сего застройщика – ООО Гидроинжбуд. Ирина, правильно ли я пониманию, что это они инициировали всю эту хитро-хамскую ситуацию для инвесторов? Не знаете, есть ли у них другие объекты? Как правило, у девелоперов сущ следующая строит площадка в разработке или планы, как минимум. Эти Джерела – всего лишь бренд, а свою недобросовестную практику они, очевидно, будут использовать в других ЖК и проектах

    Інвестор
    21.03.2016 о 13:08

    Дуже дивна сентенція про: “Вообще удивительно что у людей есть время митинговать , протестовать помимо того чтобы работать , зарабатывать деньги в это непростое время.”.
    Для багатьох час дійсно непростий, для ошуканих кришталевими аферистами людей – час щонайскладніший, і що перехожий вважає для ціх людей нормальною поведінкою? Втертися та махнути рукою, подарувавши шахраям мільйони гривень?
    Оце такий був план у кришталевих аферистів? Вони позбавлять людей тяжкозаробленого майна, а ті підуть працювати??
    перехожий, в вас дуже спотворені уявлення про норму.

    На сегодняшний день все инвесторы ЖК Кришталеви джерела оказались заложниками ситуации. Люди бояться до получения прав собственности не то что отстаивать свои права но и просто не согласиться подписывать кабальные договора с ЖЭКом. К сожалению и права собственности не гарантируют жильцам свободы, потому что ЖЭК в случае неповиновения может отключать свет, воду, газ и т.п. Поэтому выход только один – бороться всем вместе. Если этого не произойдет жильцов скрутят поодиночке. Им есть что терять. Их доходы не соизмеримы с нашими расходами. Но наши расходы как ни крути с нашего кармана. Неужели эти деньги у кого то лишние? Неужели есть люди готовые платить любому встречному просто так? Пусть об этом задумаются все жители подобных ЖК.

Читайте всі 33 коментаря на форумі: Что происходит в ЖК “Кришталеві джерела”?