Что происходит в ЖК “Кришталеві джерела”?
Буквально на днях на официальном сайте ЖК «Кришталеві джерела» появилась новость о том, что комплекс стал лауреатом общенациональной программы «Человек года 2015» в номинации «Лучший жилой комплекс года». Критериями отбора были качество строительства, своевременность сроков строительства и сдачи в эксплуатацию объектов строительства, выдача документов на право собственности, комфортность проживания и инфраструктура. Но насколько известно, как раз с выдачей документов на право собственности и комфортностью проживания в этом ЖК далеко не все гладко – о чем свидетельствует скандал, разгоревшийся между инвесторами этого комплекса, застройщиком и обслуживающей компанией.
Я обещала обратиться к юристу, за комментариями сложившейся в комплексе ситуации, и сдержала обещание. Ниже – текст, который любезно предоставил Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» .
Данные о жилом комплексе
| Класс | комфорт |
|---|---|
| Домов | 40 |
| Этажность | 5, 9 |
| Технология строительства | монолитно-каркасная, кирпичная |
| Стены | газобетон, кирпич |
| Утепление | пенопласт |
| Отопление | централизованное |
| Высота потолков | 2,7 м |
| Паркинг | гостевой |
Итак, жилой комплекс «Кришталеві джерела». Строительство этого масштабного проекта ведется на 4 участках общей площадью 404238 кв.м. с 2009 года. Заказчиком является Национальная академия наук Украины, застройщик – ООО «Гидроинж-буд».
Первая очередь строительства была введена в эксплуатацию в период 2013-2014 г., вторая – частично в 2015 году.
Схема привлечения средств
Средства привлекаются путем подписания договора уступки участия в фонде финансирования строительства (далее – ФФС). Простыми словами, переуступка – это когда одно лицо (первичный доверитель) уступает другому (новый доверитель) за вознаграждения право быть участником ФФС, то есть, в будущем получить квартиру. С полным текстом договора можно ознакомиться здесь.
Существенный риск переуступки для нового инвестора связан с невозможность полностью вернуть вложенные деньги в случае расторжения договора участия в ФФС. Связанно это с тем, что новый доверитель имеет право вернуть только те средства, которые внес первичный доверитель в фонд, а это в основном в 2-2,5 раза меньше цены продажи квартиры новому инвестору. Более того, согласно Закона Украины «О финансово кредитных механизмах и управления имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», деньги возвращаться только после повторной продажи квартиры новому доверителю. С этим и столкнулись несколько инвесторов (об этом далее).
О возникших проблемах
С первой существенной проблемой столкнулись инвесторы первой очереди. Почти 2 года люди не могли получить право собственности на квартиры, в связи с отсутствием почтового адреса. Как сообщили инвесторы, некоторые из них еще до сих пор не получили право собственности.
Вторая проблема - ЖЭК. Многие застройщики не упускают возможности заработка и после того, как дом введен в эксплуатацию. Данный объект, не исключение. Связанно это с тем, что после ввода в эксплуатацию, дом должен кем-то обслуживаться и состоять на чьем-то балансе. Тут и вступают в игру подконтрольные обслуживающие организации или ОСМД.
И именно этому я хочу уделить особое внимание.
Кабальный договор и последствия его не заключения
Еще на этапе инвестирования, покупателей обязуют до получения права собственности, заключить договор с определенной Застройщиком эксплуатирующей организацией. Данное условие договора нарушает основополагающий принцип гражданского законодательства, установленного ст.ст 6, 627 Гражданского кодекса Украины, Законом Украины «О защите прав потребителей» - принцип свободы договора.
Подписываясь на такие условия, многие не подозревают о возможных последствиях или попросту не изучают условия договора.
Договором (с полным текстом можно ознакомиться здесь) и Правилами ФФС (текст - здесь) предусмотрен порядок получения квартиры в собственность. Так, оформить право собственности можно исключительно после подписания с эксплуатирующей организацией соответствующего договора о предоставлении услуг по эксплуатации, охраны и обслуживания объекта инвестирования, после подписания актов приема передачи и выдачи представителю застройщика доверенности. Обязательно стоит обратить внимание инвесторов на доверенность. Согласно ее условиям, помимо полномочий для регистрации права собственности, это доверенное лицо уполномочивается проводить необходимые действия по созданию ОСМД и принятия дальнейших решений по собственному усмотрению.
Ознакомившись с условиями Договора об оказания услуг, которые явно противоречат Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (далее – Закон о ЖКУ), инвесторы были шокированы.
Согласно договора, ООО «Холд Групп» (исполнитель) имеет право, в том числе: изменить перечень предоставляемых услуг, что изменит и их стоимость; приостановить оказания услуг в случае какой-либо задолженности; стянуть штраф в размере цены коммунальных услуг в случае несвоевременной оплаты.
В то же время потребитель обязан: платить исполнителю за услуги, которые не входят в перечень жилищно-коммунальных услуг (ремонтные услуги дома; охрану комплекса; за получения необходимой документации на квартирные счетчики и за их дальнейшую установку; за парковку, вывоз строительного мусора и др.); уведомлять о своем местоположении или доверенного лица в случае отсутствия в квартире; платить за услуги вывоза строительного мусора (во время ремонта), на основании выставленных счетов исполнителем; нести ответственность за несоблюдения условий договора в виде штрафа, размер которого устанавливает исполнитель отдельным распоряжением (по сути, на собственное усмотрение); получить разрешения на проведение ремонтных работ в квартире и др.
При этом всем, договор расторгнуть в одностороннем порядке стороны не вправе. С полным текстом договора можно ознакомиться здесь.
Конечно, многие инвесторы были не согласны с такими условиями, потому начали обращаться к управителю фонда и застройщику, чтобы подписать типичный договор об оказании ЖКУ, утвержденного постановлением КМУ от 29.05.2009 г. №529, что и требует Закон о ЖКУ. Несогласие в дальнейшем переросло в коллективные акции протеста, обращения в различные гос.строктуры. Минрегион, в своем письме указал, что он обратился в Антимонопольный комитет и Киевскую городскую администрацию для рассмотрения сложившейся ситуации и принятия необходимых мер.
Вскоре, к некоторым доверителям, начали приходить пустые конверты от ФК «Прайм». Как выяснилось позже, цель этого заключалась в том, чтобы иметь основания расторгнуть договор участия в ФФС, т.к. после ввода дома в эксплуатацию, доверитель обязан совершить определенные действия. А по данным «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам», управитель намеренно вовремя не подписывал акты приема-передачи квартир с доверителями. Что и привело к последствиям…
На сегодняшний день известны 2 факта открепления объектов инвестирования. Считая такое решение незаконным, инвесторы обратились в суд, с целью признать право собственности на квартиру и в полицию . Сегодня ведется досудебное расследование по ст. 190 Уголовного кодекса (мошенничество).
Остальные, во избежание подобных проблем, вынуждены были «играть» по правилам застройщика.
О тесных связях
Обслуживающей организацией комплекса выступает ООО «Холд Груп», которая конечно же связана с другими субъектами строительства. Так, согласно информации Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований (далее – ЕГР), руководителем является Копыстыра Сергей Николаевич (по информации в СМИ, брат Копыстыры Аресения Николаевича), а учредителем - Бурковский Виталий Юрьевич. Согласно веб-портала youcontrol.com.ua, ранее руководителем и одним из учредителей обслуживающей организации была Бурковская Валентина Лаврентьева, она же была учредителем ООО ФК «Прайм».
Управителем фонда, выступает ООО ФК «Прайм». Ее учредитель - Копыстыра Николай Петрович (отец), директор - Копыстыра Аресений Николаевич (сын). Они же основали и руководят ежегодной финансовой компанией ООО «ФК «Основа».
Николай Петрович, один из нескольких доверителей (первичный покупатель), который в дальнейшем уступает свои права новым инвесторам.
Согласно информации в ЕГР, учредитель ООО «КСМ-Групп» (генподрядчик) Возна Наталья Николаевна (она же глава ОСМД «Метрологическая 109-А, 11-А, 11-Б») и Бурковский Виталий Юрьевич (учредитель ООО «Холд Груп»).
ОСМД
Создание ОСМД, также вызывает вопросы. По информации с сайта проекта первые свидетельства о праве собственности в домах №11-а и 11-б (№ 6 и №7), были датированы декабрем 2015 года. В то время как ОСМД «Метрологическая 11-А и 11-Б, согласно информации в ЕГР, зарегистрированы 17 ноября 2015 года.
В то же время, согласно Закону Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», Объединение может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, в случае регистрации права собственности более 50% на них.
Вывод
ЖК «Кришталеві джерела» в последнее время стал ярким примером того, как застройщик на кабальных условиях навязывает свою обслуживающую организацию и как лишают инвесторов права получить квартиру из-за отстаивания своих законных интересов.
Чтобы подобная ситуация не повторилась, или ее можно было предвидеть, внимательно изучите условия инвестиционного договора и особенно порядок принятия квартиры. Если условия вы считаете невыгодными – предлагайте соответствующие изменения, в ином случае, откажитесь от его подписания.
33 відгуків