Ликбез для инвестора: рассрочка от застройщика или ипотека от банка?

Мало кто может вот так взять, и полностью выплатить застройщику полную стоимость строящейся квартиры. К счастью, существует два основных финансовых инструмента, позволяющие инвестору оплатить новостройку частями – это рассрочка от застройщика и ипотека от банка. Об этих инструментах и поговорим.

Рассрочка и ипотека: сходства и отличия

Основное сходство между рассрочкой и ипотекой – возможность оплатить строящуюся недвижимость не сразу, а поэтапно. Далее идут сплошные отличия. Главным из которых я бы назвала стороны, между которыми заключается соглашение. В случае рассрочки сделка заключается между двумя сторонами – ими выступают непосредственно инвестор и застройщик. В случае ипотеки, «отношения» строятся между тремя сторонами: застройщиком, инвестором и финансовым учреждением (банком, кредитным союзом и т.д.). По сути, инвестор берет в банке кредит на сумму, позволяющую полностью оплатить строящуюся квартиру. Эти деньги финучреждение перечисляет застройщику – то есть получается, что, будущая квартира уже полностью оплачена банком. А дальнейшие финансовые отношения строятся уже между инвестором и банком, без участия застройщика.

Конечно, это далеко не единственное отличие. Среди важных я бы назвала еще такие:

• Требования к заемщику. Застройщик готов предоставить инвестору рассрочку практически под «честное слово», не требуя ни подтверждения высокого уровня  стабильного (и официального!) дохода, ни изучая его кредитную историю. Банки в  этом смысле более строгие – без подтверждения платежеспособности клиента, кредит ему вряд ли предоставят.
• Срок. Не многие застройщики готовы десятилетия ждать выплаты полной суммы за квартиру, поэтому рассрочка, как правило, выдается до планового окончания срока строительства дома. А вот банки готовы выдать ипотечный кредит на срок до 30 лет.
• Размер платежа. В случае рассрочки довольно большую сумму необходимо выплатить за относительно короткий срок, что обуславливает немалый размер регулярных выплат. В случае ипотеки выплата суммы растягивается на длительный срок, что позволяет снизить сумму разовой выплаты.
• Итоговая стоимость квартиры. Рассрочка, как правило, не предполагает начисления процентов, общая стоимость квартиры увеличивается только за счет роста цены квадратного метра, ведь неоплаченные «квадраты» инвестор выкупает по текущей цене. Которая, как правило,  растет вместе с домом. В случае с кредитом, растущая стоимость квадратного метра на сумму долга не влияет, но за это приходится оплачивать довольно существенные проценты банку. Сейчас средняя ставка по ипотечным кредитам в Украине составляет абсолютно негуманных 22-25% годовых, что всего за 4-5-летний срок кредита способно удвоить итоговую стоимость квартиры.

Какие банки дают кредит на квартиру

Несмотря на то, что в Украине работает 93 банка, далеко не все они готовы финансово помочь желающим купить квартиру на первичном рынке. В какие же банки можно обратиться за ипотекой? Итак, это:

Ощадбанк. Здесь готовы предоставить займ на сумму до 70% от стоимости обеспечения (то есть, по сути с первым взносом в 30%), на срок до 20 лет под 22% годовых сроком до 20 лет. Из дополнительных платежей заемщик должен выплатить банку комиссию в размере 1,5% суммы кредита. Подробнее с условиями можно ознакомиться здесь. 

Банк «Пивденный». Здесь можно попытаться оформить ипотеку сроком до 20 лет под 21,9% годовых на сумму до 70% от стоимости обеспечения. Дополнительный единоразовый платеж – 0,5% от суммы займа в качестве комиссии банку. Подробнее с условиями можно ознакомиться здесь. 

«Кредобанк». Здесь готовы прокредитовать покупку квартиры на первичном рынке с такими условиями: финансовая схема участия в строительстве – только ФФС (почитать о таком формате инвестирования можно здесь). Сумма кредита –  до 85% стоимости будущей квартиры, срок кредита – до 20 лет, процентная ставка – плавающая, от 16,9 до 21,6% годовых, в зависимости от срока кредита. Из дополнительных платежей на инвестора ложатся 0,99% от суммы кредита, выплачиваемой в качестве комиссии банку за выдачу кредита. Подробнее с условиями можно ознакомиться здесь. 

«Таскомбанк». В этом банке готовы выдать ипотечный кредит на сумму до 62,5% от стоимости  недвижимости (первый взнос за будущую квартиру должен составить не меньше 37,5%), но не более 2 млн грн. За пользование своими деньгами в банке берут 24% годовых плюс 1,5% от суммы кредита в качестве комиссии. Подробнее с условиями можно ознакомиться здесь. 

«БТА Банк».  Здесь готовы «одолжить» до 4 млн грн на покупку квартиры в новостройке на срок до 15 лет под 19,5-23,5% годовых (в зависимости от срока кредита). При этом заемщик должен дополнительно выплатить банку комиссию до 2% от суммы кредита и до 0,5% за управление кредитной задолженностью. Подробнее с условиями можно ознакомиться здесь. 

Банк «Креди Агриколь». Это финучреждение готово предоставить своим клиентам (то есть, владельцам активных текущих или карточных счетов, открытых в этом банке ) кредит на покупку квартиры на первичном рынке на сумму до $200 тыс. под 20,16%годовых (плавающая ставка) на срок до 20 лет. При этом первый взнос за будущую квартиру должен составить не менее 50%, а вознаграждение банка за выдачу кредита составляет 1% от суммы кредита. В качестве обеспечения кредита должна выступать не строящаяся, а существующая квартира. Подробнее с условиями можно ознакомиться здесь. 

«Укргазбанк». Здесь готовы выдать ипотечный кредит в размере до 600 тыс. грн на срок до 20 лет под 21,9% годовых. Ссуда выдается на сумму не превышающую 70% стоимости будущей квартиры. Вознаграждение банку за выдачу кредита составляет 1,5% от суммы займа. Подробнее с условиями можно ознакомиться здесь. 

Отмечу, что указанные платежи (проценты, тело кредита и единоразовая комиссия банку за выдачу кредита) далеко не единственные платежи, которые придется совершить человеку, желающему воспользоваться ипотекой. Еще придется оплатить: страхование жизни, оценку и страхование предмета ипотеки, услуги нотариуса по регистрации договора и предмета ипотеки. Кроме того – и это самое важное! – заемщику необходимо подтвердить банку свою платежеспособность, предоставив справку с места работы или другие документы, подтверждающие высокий уровень официального дохода. Плюс еще один момент – банк вряд ли будет готов финансировать строительство квартиры в любой из более полутысячи столичных и пригородных новостроек. Прежде чем выдать кредит, банк убедится, что строительство ведется законно, а репутация застройщика позволяет надеяться на выполнение им своих обещаний.  В принципе, это и понятно – банк (в отличие от многих частных инвесторов) не готов бездумно рисковать своими деньгами, да и проблемы с обеспечением залога ему не нужны.

Рассрочка от застройщика

Все застройщики, с которыми мне за время ведения блога «Где в Киеве жить хорошо» удалось пообщаться, готовы заключить с инвестором соглашение об оплате строящихся квадратных метров в рассрочку. Стандартные условия выглядят так: рассрочка выдается на срок до планового окончания строительных работ (как правило, это 1-3 года), первоначальный взнос составляет 5-50% (чаще всего встречается требование внести сразу сумму в размере 25-30%). Проценты на сумму, как правило, не начисляются – но и стоимость квадратных метров не фиксируется, то есть инвесторы оплачивают «недостающие» квадраты по текущей стоимости застройщика (а за время строительства дома стоимость квадратного метра в нем может вырасти довольно ощутимо, на 1-4 тыс. грн и выше).

Отмечу, что квадратные метры «в рассрочку» изначально стоят несколько дороже, чем те же метры, оплаченные сразу и полностью. Плюс, многие застройщики «привязывают» стоимость неоплаченных квадратных метров к доллару, что в условиях нашей не самой стабильной экономики несет для инвесторов дополнительные финансовые риски.

Также я заметила, что в последнее время наметилась тенденция увеличения сроков рассрочки от застройщика – в некоторых отделах продаж предлагают клиентам «растянуть» выплаты на год-полтора-два после планового окончания стройки. Правда, пока не рассчитаешься с застройщиком, право собственности на квартиру оформить нельзя (что, на мой взгляд, в общем-то логично). Да и некоторые застройщики выдвигают пользователям рассрочки довольно жесткие дополнительные условия. Например, до полного расчета запрещают инвесторам делать в квартире ремонт, жить в ней или сдавать ее внаем. Мне лично кажется, что это перебор – ведь если у человека появится дополнительный источник дохода (например, от арендаторов квартиры), он гораздо быстрее сможет рассчитаться с застройщиком. Хотя, с другой стороны, и логику застройщика я понимаю – должник должен тратить деньги не на ремонты, а на погашение долга.

Партнерские программы застройщиков и банков

Брать кредит на нынешних условиях банков – верх безрассудства, ведь проценты за пользование банковскими деньгами  просто драконовские, что в итоге увеличивает стоимость недвижимости практически вдвое.

С другой стороны, рассрочку тоже далеко не все могут финансово «потянуть» – все-таки платеж по ней получается довольно ощутимым для «среднего украинца». Если  человеку до заветной мечты не хватает каких-то 300 тыс. грн, то чтобы рассчитаться с застройщиком в течение года, каждый месяц необходимо выплачивать по 25 тыс. грн.

И здесь на помощь потенциальным инвесторам могли бы прийти партнерские программы между банками и застройщиками. Суть их симбиоза состоит в следующем: застройщики и банки договариваются между собой о более лояльных условиях ипотечного кредитования конкретных объектов. В итоге, как мне кажется, от такого сотрудничества должны были бы выиграть все: застройщики стимулируют спрос на свою недвижимость, банки зарабатывают на процентах (пусть и пониженных!) от выдачи ипотеки реальным клиентам, а инвесторы получают более лояльное отношение банка и возможность оплатить квартиру на чуть более выгодных условиях. Однако, на деле все обстоит не совсем так – даже «лояльные программы» ипотеки сложно назвать выгодными для частного инвестора.  

Итак, давайте разберемся, какие банки и застройщики «дружат» – и на каких условиях. Одним из самых дружелюбных банков я бы назвала «Укргазбанк» – он сотрудничает с 4 застройщиками, причем два из них – крупнейшие в Киеве: ХК «Киевгорстрой» и корпорация «Укрбуд». Еще два – тоже немаленькие компании, работающие в пригороде Киева: «Омокс» (ЖК «Чайка», «Чайка-2», «Сонцтаун») и «Парадиз» (ЖК «Петропавловский Посад»). Правда, «партнерская ипотека» в этом банке не так уж сильно отличается от обычной. В зависимости от условий, сниженная процентная ставка действует лишь первые год-два (она составляет 8-14%, в зависимости от программы), а затем повышается до немилосердных 22-24,5%. Плюс те, кто решит воспользоваться этой программой заплатят повышенную комиссию банку – до 5% от суммы кредита. Ознакомиться с условиями ипотеки «Укргазбанка» по партнерским программам можно здесь 

Неплохо налажены партнерские отношения и в банке «Глобус» – он сотрудничает с ХК «Киевгорстрой», «Интергал-Буд», «Укрбуд», «Омокс». Правда, и эти условия партнерских программ я бы не назвала такими уж выгодными. Например, для объектов  КГС кредит выдается сроком до 20 лет под 27% годовых на сумму не больше 60% стоимости имущественных прав на будущую квартиру. Да еще и комиссия за выдачу кредита составляет 1,5% от суммы ссуды. Чуть выгоднее выглядят условия для объектов «Интергал-Буда» и «Укрбуда»  – срок кредитования может составить до 20 лет, но в первый год ставка составляет 5,9%, а затем повышается до 21,9% годовых. Комиссия составляет 1,5%, а сумма кредита не может быть больше, чем 50% стоимости будущей недвижимости. Ознакомиться со списком аккредитованный объектов и условиями ипотеки можно здесь. 

Довольно плотно с ХК «Киевгорстрой» сотрудничает «Кристалбанк» – согласно партнерской программе, здесь можно взять ипотеку для покупки/инвестирования во всех объектах КГС. Условия, кстати, тоже драконовские – срок до 10 лет, под 21-23% годовых, на сумму до 2 млн. грн с размером собственного взноса за недвижимость на уровне 30-50%. При этом некоторые программы предполагают выплату не только единоразовой комиссии банку в размере 0,5-2% от суммы кредита, но и ежемесячное «вознаграждение» в размере 0,01% (которые за год превращаются в дополнительные 1,2% годовых). Ознакомиться со списком аккредитованный объектов и условиями ипотеки можно здесь. 

Более-менее неплохие условия предлагает своим клиентам банк «Аркада», который финансирует «свои»  объекты: ЖМ «Патриотика», ЖК «Эврика»  и «Кассиопея». По условиям банка, кредит выдается под 10% годовых сроком до 30 лет на сумму до 80% стоимости строящейся недвижимости. Ознакомиться со списком аккредитованных объектов и условиями ипотеки можно здесь. 

Подытоживая вышесказанное, я бы сказала так:  ипотечное кредитование в Украине находится в плачевном состоянии. Банки и застройщики действительно пытаются «стимулировать спрос» и предлагают инвесторам различные варианты поэтапной оплаты строящихся квартир. Но, как мне кажется, пока это у них получается не очень – большинство предложений я бы не назвала выгодными для инвесторов.