Самые недорогие метры: в каких районах столицы и пригорода низкая стоимость недвижимости

Очередной свой импровизированный рейтинг я решила сделать на основании статистических данных ЛУН.ua – и выстроить по ранжиру (а вернее, по средней стоимости квадратного метра в новостройках) столичные районы и ближайший пригород. Сразу скажу, что все цифры – это средние показатели, поэтому не удивляйтесь тому, что в реальности вполне можно в «самом дешевом» районе найти новостройку с более высокой ценой квадратного метра, чем в «самом дорогом».

Прежде чем приступить к составлению рейтинга «дороговизны»,  столичных районов, думаю было бы логичным пару слов сказать о динамике средних цен на квартиры в столичных новостройках. Если за точку отсчета взять январь 2017 года, то за полгода, то есть к июлю 2017, она не изменилась и составила 21,8 тыс. грн за кв.м. Конечно, говорить о том, что эта цифра оставалась стабильной на протяжении всех шести месяцев не приходится: в феврале она поднялась до 22,5 тыс. грн и держалась на этом уровне до конца апреля. Однако начиная с мая месяца средняя стоимость столичного «квадрата» в новостройках пошла вниз – и к концу июня вышла на январский уровень.

Объясняется подобная динамика, на мой взгляд, тремя факторами. Первый – сезонный. Лето (причем на этом рынке оно зачастую начинается с майских праздников) традиционно считается «мертвым сезоном» в сфере недвижимости. Поэтому вполне логично, что в период снижения спроса продавцы чуть опускают цены и/или усиливают маркетинговую стратегию (проводят акции, предлагают скидки и т.д.).

Второй – валютный. Укрепление гривни, которое мы имеем счастье наблюдать вот уже второй (а то и третий!) месяц, послужило одним из факторов снижения цены в «валюте расчета» – в отличие от цен на тот же «квадрат» просто в валюте. Все мы в курсе, что основная масса инвесторов хотя и рассчитывается с застройщиками гривной (негоже нарушать законы!), но при оценке своих возможностей ориентируется на «валютный эквивалент». А ведь с движением курса доллара вниз, стоимость квадратного метра в новостройках пошла вверх – что подтверждают данные статистики. Так, если в апреле и мае 2017 года средняя цена квадратного метра составляла $830, то уже в июне она поднялась до уровня $840.

Ну и, на мой взгляд, третий фактор, тянущий среднюю стоимость квадрата новостроек вниз – продолжающаяся активность столичных застройщиков. Появление новых проектов априори снижает уровень «средней цены» – ведь на уровне котлована (а именно на этом уровне сейчас начинаются продажи в большинстве новостроек) цена квадратного метра ниже, чем на уровне подготовки дома к сдаче в эксплуатацию.

Квадратный метр на Печерске или три на Троещине

Разброс цен на квадратный метр в столице поражает – если честно, то я даже не представляла себе, насколько он велик. Например, по данным статистики ЛУН.ua, средняя цена квадратного метра в Печерском районе в июне 2017 года составила 42,8 тыс. грн, а в Деснянском районе – 15,7 тыс. грн. То есть получается. что за «средний метр» Печерске можно купить практически три строящихся метра на Троещине.

Вообще, конечно, Левый берег традиционно считается дешевле Правого – и если в среднем квадратный метр на Правом берегу обходился в июне инвесторам в 25,2 тыс. грн, то на Левом – почти в полтора раза дешевле, всего 17,5 тыс. грн.

Если на Левом берегу самые дешевые новостройки расположены в Деснянском районе, то на Правом берегу недорогие строящиеся ЖК имеет смысл искать в Святошинском районе. Здесь средняя цена квадратного метра в июне 2017 составляла всего  18,3 тыс. грн – и это даже ниже, чем в самом престижном левобережном Днепровском районе. Подчеркну, все эти цифры – средние, в них вошли данные по новостройкам всех классов.

Итак, в июне рейтинг средней стоимости квадратного метра в новостройках Киева (по возрастанию) выглядит так:

1. Деснянский район – 15,7 тыс. грн
2. Дарницкий район – 17,7 тыс. грн
3. Святошинский район – 18,3 тыс. грн
4. Днепровский район – 19,2 тыс. грн
5. Оболонский район – 20 тыс. грн
6. Голосеевский район – 21 тыс. грн
7. Подольский район – 21,2 тыс. грн
8. Соломенский район – 21,8 тыс. грн
9. Шевченковский район – 31,2 тыс. грн
10. Печерский район – 42,8 тыс. грн

Если же сравнивать диапазон средних цен в строящихся ЖК с учетом классовой разницы, то разброс цен поражает воображение еще больше. Так, за квадратный метр в новостройке класса «элит» в июне 2017 застройщики просили 55,8 тыс. грн. А в классе «эконом» квадратный метр в прошлом месяце стоил, в среднем, 17,3 тыс. грн. То есть получается, что за ту же сумму, которую придется заплатить за квадратный метр в элитной новостройке, можно купить три квадратных метра в новостройке эконом-класса. И еще останется маленький «хвостик» на ремонт.

Киев или пригород?

Тем, кто присматривается к строящимся ЖК пригорода из соображений экономии, меньше всего шансов на это дает Петропавловская Борщаговка. Средняя стоимость квадратного метра в июне здесь составила 15,7 тыс. грн – та же цифра, что и в столичном Деснянском районе. При этом не стоит забывать, что именно в Софиевской и Петропавловской Борщаговках сегодня разгораются самые громкие «строительные скандалы».

Тем, кто ищет недорогие новостройки в пригороде, имеет смысл обратить внимание на Ворзель – именно здесь застройщики установили самые низкие средние цены на квадратный метр. Средняя стоимость квадратного метра в этом курортном городке в июне 2017 года составила всего 8,5 тыс. грн. Чуть дороже стоил, в среднем, квадратный метр в Белогородке и Гостомеле – 9,2 тыс. грн и 9,6 тыс. грн соответственно.

До 11 тыс. грн, в среднем, обходился в июне и «квадрат» в Тарасовке, Буче и Святопетровском – 10, 10,5 и 10,8 тыс. грн за кв. м соответственно. Интересно, что в соседнем с Бучей Ирпене цена квадратного метра в среднем гораздо выше и составляет 11,6 тыс. грн. Мне кажется, что в данном случае на более высокую среднюю цену повлияли такие факторы, как количество проектов (в Ирпене их почти в 4 раза больше, чем в Буче), так и степень готовности объектов (в Ирпене многие ЖК находятся на финальной стадии строительства).

В пригородах Левобережья – Борисполе, Броварах и в Вышгороде, средняя стоимость квадратного метра в июне составила 12, 11 и 12 тыс. грн.

То есть получается, что по сравнению со столичными новостройками, цена квадратного метра в пригородах практически вдвое ниже – 11,8 тыс. грн в пригороде против 21,8 тыс. грн в столице.

Отмечу, что для многих статистические данные – это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке.  Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка – это нормально.

Также по традиции напомню, что самые недорогие цены на квадратный метр – не всегда самые выгодные. За привлекательной ценой могут скрываться подводные камни,  существенно повышающие рисковость инвестиции. Поэтому перед подписанием договора с застройщиком я настоятельно советую проконсультироваться с независимым юристом.