ЖК Green Side в Ирпене
Когда я посещала ЖК New York Towers в Ирпене, то заметила поблизости множество стройплощадок. Практически все они – дома будущего/бывшего микрорайона Фреш Сити, распавшегося на самостоятельные проекты. Об одном из них, ЖК Green Side, я и расскажу.
Напомню, что строительство домов нового микрорайона ведется в южной части Ирпеня. Строительный адрес практически всех домов привязан к улице Университетской, 1, но имеют отличия в буквенной части. Адрес ЖК Green Side – улица Университетская, 1-г, 1-е (пока).
В обзоре ЖК New York Towers я подробно рассказывала об этой местности, о том как сюда можно добраться и как обстоят дела с инфраструктурой. За два месяца, прошедших с момента моего визита в эти края, особых изменений в плане транспортной доступности и развитости инфраструктуры не произошло. Поэтому особо повторяться не стану, а сосредоточусь на рассказе о ЖК Green Side.
О комплексе
| Класс | комфорт |
|---|---|
| Домов | 5 |
| Этажность | 19 |
| Технология строительства | монолитно-каркасная |
| Стены | газоблок |
| Утепление | минеральная вата |
| Отопление | автономное (в доме) |
| Высота потолков | 2.7 м (от пола до потолка) |
| Количество квартир | 839 |
| Паркинг | стоянка |
| Состояние квартиры | без отделки |
| Закрытая территория | от автомобилей |
Итак, в отделе продаж жилого комплекса говорят, что ЖК Green Side – это пять 16-этажных монолитно-каркасных домов со стенами из газобетонных блоков, утепленных минеральной ватой. Первые два этажа (их называют цокольными) отдадут под коммерцию – в них, скорее всего, разместятся аптека, магазинчик, спортклуб, салон красоты и прочие необходимые для комфортной жизни заведения. Слова сотрудников отдела продаж, может быть и верны «букве», но не очень-то соответствуют «духу» – по сути ЖК Green Side будет представлять собой 5-секционное здание, образующее в плане единую Н-образную структуру. И, учитывая тот факт что все дома-секции застройщик обещает вводить в эксплуатацию одновременно (второй квартал 2018 года), мне кажется, что в данном случае корректней говорить не о строительстве пяти 1-секционных домов, а о строительстве одного 5-секционного дома. Кроме того, говоря о высоте в 16 этажей, застройщик, как оказалось, имеет в виду не общую этажность, а число жилых этажей. Так что фактически дом ЖК Green Side будет 18-этажным.
Рассказывая об инженерной составляющей, в отделе продаж обещают подключение дома к центральной канализации и системе холодного водоснабжения. А вот отопление в комплексе обещают индивидуальное – каждую квартиру планируется снабдить двухконтурным газовым котлом. На мой вопрос, как к этой идее отнесется Облгаз (ведь согласно действующим СНиПам и ДБН В.2.5-20-2001 «Газопостачання», устанавливать газовое оборудование можно в многоквартирных домах высотой максимум в 10 этажей), мне ответили, что на газификацию квартир разработан спецпроект и застройщик сейчас как раз получает соответствующие техусловия. Правда, мне лично кажется, что получить эти ТУ будет непросто – учитывая резонансные несчастные случаи с бытовым газом, произошедшие за последнее время в Киеве и пригородах. Поэтому, на мой взгляд очень хорошо, что застройщик оставляет себе «путь к отступлению», говоря о возможности подключения дома к централизованной системе отопления. Но в этом случае застройщик почему-то обязуется только «завести» магистраль отопления в квартиру – все остальные работы по монтажу внутриквартирной системы отопления и радиаторов отопления ложатся на инвестора. Если честно, то я первый раз сталкиваюсь с таким инженерным решением.
Описывая будущий комплекс. в отделе продаж говорят, что его территория составит 0,9 га. И на этой земле поместится не только дом, но и парковка для будущих жильцов. Учитывая что по самым скромным подсчетам в комплексе будет порядка 700 квартир, мне кажется что мест на придомой стоянке хватит не всем. Тем более, что для будущих жильцов ЖК Green Side (да и окрестных строек) автомобиль вовсе не роскошь, а необходимость: все объекты инфраструктуры (пока) находятся на расстоянии нескольких километров, да и до маршруток «на Киев» и «на Ирпень» надо не только пройти с полкилометра, но и втиснуться в них.
Что предлагают инвесторам
В отделе продаж говорят, что квартиры в секции №1 практически полностью проинвестированы, но в секции №5 еще есть достаточно вариантов. Отмечу, что эти две секции – самые «густонаселенные». На каждом этаже в них расположится по 12 квартир , жильцов которых по этажам будут развозить всего два лифта (пассажирский и грузо-пассажирский). Здесь предусмотрены только 1- и 2-комнатные квартиры.
Зато варианты можно подобрать на любой вкус. Есть тут квартиры-студио площадью 28,2 кв.м, есть полноценные однокомнатные площадью 34-38 кв.м, есть 2-комнатные площадью 46-57 кв.м.
Планировки квартир, как по мне, довольно неплохие. Кухни большие, с лоджиями или балконами (за исключением одного из вариантов планировки 2-комнатных квартир), комнаты удобные, с большими окнами да и по конфигурации ближе к квадрату, чем к вытянутому прямоугольнику. Санузлы, конечно, могли бы быть и побольше (в большинстве квартир они не дотягивают до 4 кв.м), но для ЖК эконом-класса, в котором позиционируется этот комплекс, все вполне приемлемо, на мой взгляд. Единственная планировка, от которой лично я не в восторге – 2-комнатная квартира с кухней-столовой без единого окна. Мало того, что кухня без окна, как по мне, это нонсенс, так еще и непонятно, куда здесь, с точки зрения техники безопасности, устанавливать газовый котел. Но, по всей вероятности, мое мнение разделяет не так уж много людей, потому что и на эту планировку нашлось немало инвесторов – практически все такие квартиры уже нашли своих будущих хозяев.
Если говорить о состоянии, в котором застройщик обещает передавать жилье инвесторам, то в двух словах его можно охарактеризовать как «без ничего» – в квартире будут окна (2-камерный стеклопакет), двери, межкомнатные перегородки и стяжка. Будущим жильцам придется самостоятельно заниматься штукатуркой стен, шлифовкой потолка, разводкой электричества, монтажом газовых котлов и/или разводкой по квартире системы отопления и установкой радиаторов. Конечно, все эти работы готов выполнить и застройщик, но за дополнительную плату.
Стоимость квадратного метра здесь не заоблачная. В отделе продаж озвучивают такие цены: студио – 10800 грн за кв.м, 1-комнатная – 10600 грн за кв.м, 2-комнатная – 9800 грн за кв.м. Получается, для того чтобы купить квартиру в ЖК Green Side, инвестору необходимо иметь около 310 тыс. грн – именно столько обойдется инвестиция в квартиру-студио площадью 28 кв.м. Самая маленькая полноценная «однушка» (34 кв.м) будет стоить чуть дороже – порядка 350 тыс. грн. Ну а двухкомнатная (46 кв.м) «потянет» примерно на 450 тыс. грн.
Инвестиция оформляется по предварительному договору купли-продажи недвижимости, который инвестор заключает с застройщиком-физлицом. Отмечу, что данный формат инвестиции предполагает дополнительные затраты при подписании основного договора – в частности, уплату уплату налогов и сборов, а также оплату услуг нотариуса (эти платежи составляют 8,5% от суммы договора). Все эти затраты при оформлении продажи квартир ЖК Green Side ложатся на плечи покупателя.
Кто застройщик и что с документами
Проект строительства ЖК Green Side входит в портфель девелопера «Синергия». Это довольно известный бренд в Ирпене, под «флагом» которого здесь возводят ЖК «Синергия-2», «Синергия-3», «Синергия-2+» и «Сити Парк». Однако формально застройщиком ЖК Green Side выступают физические лица, в собственности которых находятся участки земли, на которой и строят жилой комплекс.
Отмечу, что участков, на которых ведется строительство комплекса несколько, но все они имеют целевое назначение 02.01 «Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)». Справедливости ради отмечу, что и соседние дома строят на «приусадебных участках».
В отделе продаж ЖК Green Side потенциальным покупателям демонстрируют Градостроительные условия и ограничения на первый дом/секцию будущего комплекса (№0179- 11-2016, выданы 18.11.2016 г), из которого следует, что хотя целевое назначение земли не очень соответствует планам застройщика, функциональное назначение этим планам вполне отвечает: «земли жилой и гражданской» . Интересно, что согласно этому документу, стоять этот самый дом/секция будет на не граничащих между собой участках земли с кадастровыми номерами 3210900000:01:175:0183 и 3210900000:01:175:0186. Зато в документе говорится, что строить здесь разрешено 16-этажный дом на 191 квартиру. Правда, застройщик решил, что называется, не мелочиться – и зарегистрировал в июне 2017 года ГАСК Декларацию о начале строительных работ дома по адресу ул. Университетская, 1-г, 1-е, в котором речь идет уже о 19-этажном здании на 216 квартир. Отмечу, что этот пакет документов актуален лишь для одного из пяти строящихся домов.
На каком основании строятся другие дома-секции ЖК Green Side, мне, если честно, так до конца выяснить и не удалось – других разрешительных документов на строительство отдел продаж застройщика не демонстрирует. Зато в базе ГАСК я нашла данные о регистрации Декларации о начале строительства дома по ул. Университетской, 1-о. Так как «действующие лица» здесь те же, что и в Декларации на ул. Университетской, 1-г, 1-е, могу предположить, что относится она к строительству одной из секций ЖК Green Side. Правда, взглянуть на оригинал этого документа мне не удалось, так что утверждать не буду. Кроме того, если и предположить, что Декларация на строительство по адресу Университетская, 1-о и относится к ЖК Green Side, то относится она, скорее всего, не к пятому дому/секции (он имеет строительный адрес Университетская, 1-п).
Отмечу, что как и в случае с ЖК New York Towers, здесь меня насторожили несколько нюансов: использование застройщиком участков по нецелевому назначению и вероятное занижение категории сложности строительства (категория сложности проекта рассчитывается по совокупности всех параметров будущего ЖК, а не его домов и/или секций) и отсутствие техусловий на подключение будущего дома к коммуникациям. Также хочу обратить внимание потенциальных инвесторов на тот факт, что сегодня в Украине действуют новые правила оформления разрешительных документов на строительство. Согласно им, для законного строительства тех секций ЖК Green Side, которые сейчас строятся без зарегистрированных Деклараций, застройщик должен будет получить Разрешение (и пройти экспертизу проекта). К слову, если существующие Декларации будут отменены, то для легального продолжения строительства застройщику также придется оформлять Разрешение. Учитывая вышеизложенное, я рекомендую потенциальным инвесторам ЖК Green Side обязательно проконсультироваться с независимым юристом перед принятием решения об инвестиции.
Подводим итоги
Этот комплекс строится довольно быстро – но вот удобно ли будет в нем жить? Готовы ли инвесторы мириться с отсутствием достаточного числа паркомест, отдаленностью от инфраструктуры, множеством строек по соседству и огромным куском работы по приведению квартиры в жилое состояние? Перевешивают ли невысокая стоимость квадратного метра, быстрота стройки и хорошие планировки квартир эти недостатки? Каждый сам отвечает на эти вопросы – и принимает решение об инвестиции в ЖК Green Side.
Что понравилось:
Природа по соседству, скорость строительства, планировки квартир
Что не понравилось:
Отсутствие инфраструктуры (надеюсь, пока!), отсутствие некоторых разрешительных документов на строительство (надеюсь, пока!), необходимость оплаты налогов и сборов за застройщика, необходимость мириться со стройками по соседству, минимальная степень отделки квартир застройщиком.
Обновленный обзор о жилом комплексе «Грин Сайд» можно почитать здесь (март 2019)
115 відгуків