Ликбез для инвестора: выбираем новостройку

Отправляясь в магазин за покупками, я например, иногда надолго «застываю» у прилавка – мне сложно сделать выбор в пользу одного из множества аналогичных, по сути, продуктов. Поэтому я очень хорошо понимаю чувства людей, которые в данный момент озабочены выбором новостройки для инвестиции – ведь масштабы «покупки» в данном случае не сопоставимы, да и выбор среди новостроек побольше, чем колбасном отделе – по данным сайта ЛУН.ua, сегодня в Киеве и пригороде возводится более 400 новостроек. Ну как тут не растеряться, среди этого изобилия? Надеюсь, тем кто никак не может выбрать, смогут помочь эти «5 шагов» 🙂

Шаг 1: Цель инвестиции

Дорога к цели преодолима в том случае, если известен пункт назначения – потому что идти «туда не знаю куда» можно бесконечно. Поэтому прежде чем начинать поиски строящейся квартиры подумайте: а зачем она вам? Ответ на этот вопрос поможет не только существенно сузить круг предстоящих поисков, но и в некоторых случая даже подвигнуть отказаться от «первички» в пользу «вторички» или частного дома.

Согласитесь, требования к новостройке зависят от целей ее дальнейшего использования. Одно дело искать квартиру, например, для увеличившейся семьи – в этом случае важно обращать внимание на такие аспекты окружения будущего жилья, как экология и наличие парков-скверов-детсадов-поликлиник поблизости. В данном случае ради хорошей окружающей инфраструктуры и чистого воздуха можно пожертвовать близостью к метро и центру города.

Совсем другое дело – квартира под дальнейшую сдачу. В этом случае, как мне кажется, имеет смысл искать новостройку ближе к метро, к вузам, к бизнес-центрам столицы (я имею в виду не просто офисные здания, а уровень концентрации работодателей). Сдаваемые квартиры, расположенные «на Политехе», «возле Медгородка», «рядом с Дарынком» практически не простаивают – при адекватных запросах хозяина, потенциальные арендаторы выстраиваются в очередь на просмотр уже через полчаса после публикации объявления. Отмечу, что подыскивая квартиру, которую в дальнейшем планируется сдавать в аренду, еще до инвестиции желательно определиться с портретом будущего арендатора: это должен быть топ-менеджер или студент, один человек, семья или вообще незнакомые между собой люди, которым вы планируете сдавать комнаты. Визуализация арендатора поможет определиться не только с локацией, но и комнатностью будущей квартиры.

Шаг 2. Локация

Определившись с целью инвестиции, можно начинать думать о глобальном месторасположении будущей квартиры. Конечно, если квартира планируется под дальнейшую аренду, то можно и просто инвестировать в «новостройку у метро». Но если будущая квартира присматривается «под себя», то оцените ее месторасположение с точки зрения  близости ваших основных «точек притяжения»: работы, места проживания родственников и т.д. Проще говоря, если ваша профессиональная личная жизнь «завязана» на Виноградаре, то инвестировать в квартиру на Лесном – не очень хорошая идея. Лучше поискать что-то на Мостицком массиве или даже в Буче или Ирпене – меньше времени придется тратить на поездки на работу/с работы.

Шаг.3. Определить финансовые возможности

Хорошо, когда денег «куры не клюют» – можно выбирать будущую квартиру, не оглядываясь на такие параметры, как цена квадратного метра и общая стоимость квартиры. К сожалению, далеко не все могут себе позволить подобную роскошь, поэтому очень важно понимать, каков бюджет вашей инвестиции.

Если, допустим, бюджет инвестиции составляет $20 тыс., то в центральных районах столицы искать варианты можно очень долго. Нет, в конечном итоге, наверное, даже можно будет что-то найти – но шанс нарваться на мошенников в этом случае уж очень велик (все мы помним где именно лежит бесплатный или дешевый сыр). Поэтому не нужно поддаваться на гипнотические призывы сотрудников отделов продаж, предлагающих вам стать «по акции» инвестором 2-комнатной квартиры в центре города «всего за 500 тыс. грн» (я утрирую, конечно) – а лучше разузнать о застройщике и этом проекте побольше. В то же время, имея на руках такую сумму, в пригородных ЖК можно выбирать квартиры из нескольких вариантов.

Многие застройщики предлагают инвесторам рассрочку, причем первый взнос может быть очень невысоким – 10-20%. И соблазн заплатить сначала чуть-чуть и потом понемножку велик – сумма первого взноса есть, да и ежемесячные платежи кажутся вполне подъемными для вашего бюджета. Но тут важно не переоценить собственную платежеспособность: не забывайте, что цена неоплаченных квадратных метров имеет обыкновение расти – а с ними растут и платежи по рассрочке. Кроме того, в жизни иногда случаются форс-мажоры… Поэтому прежде чем начинать «кастинг новостроек», имеет смысл трезво взвесить свое финансовое положение и перспективы, определить сумму, которую вы можете потратить на покупку квартиры (с учетом первого взноса и платежей по рассрочке), затем отнять от нее 20% – и искать квартиры в этом ценовом диапазоне.

Шаг 4: Кастинг

Четко понимая зачем вам квартира в новостройке, где она должна находиться и сколько вы на нее вы можете потратить, можно приступать к выбору из конкретных вариантов.  Сегодня существует множество агрегаторов недвижимости – с картами, удобным поиском по различным параметрам и актуальными ценами. Не буду никого рекламировать, думаю с поиском таких каталогов вы и сами справитесь:)

После того, как ваш поиск сузится до десятка вариантов, имеет смысл к каждому из них присмотреться повнимательней. Если вы ищете квартиру для себя, то обратите внимание на планировки квартир. Если выбираете будущую квартиру для последующей сдачи, не поленитесь просчитать доходность такой инвестиции – иногда, после вечера с калькулятором, появляется повод задуматься об альтернативных вариантах вложения средств 🙂

Как правило, после вдумчивого кастинга, из десятка-другого вариантов, остается всего 3-5 подходящих.

Шаг 5: Разведка на местности

На картинке дом может выглядеть прекрасным, квартира – удобной, а застройщик – лапочкой. Но на деле все может обстоять совсем по-другому. Поэтому не поленитесь, и съездите на стройплощадку ЖК, попавших в ваш «шорт-лист». Оцените реальную транспортную инфраструктуру, инфраструктуру поблизости, наличие по соседству мест для перспективной застройки. Зайдите в отдел продаж и посетите стройплощадку, чтобы оценить размер придомовой территории и парковки, планировку квартиры, качество и скорость строительства. Выясните все о ценах и их динамике, акциях, скидках и подарках. Возьмите копии разрешительной документации и предлагаемого к подписанию договора – чтобы вдумчиво изучить эти документы либо самостоятельно, либо с помощью юриста.

Я когда-то составляла «5 правил безопасности инвестирования в новостройку». С тех пор прошло больше двух лет, но, как мне кажется, советы эти до сих пор остаются актуальными. Надеюсь, эти 5 шагов и 5 правил безопасности сделают для вас выбор новостройки простым, а инвестицию – удачной:)