Киевский рынок первички: итоги 1 квартала 2018 года

Ознакомившись с прогнозами различных экспертов насчет перспектив столичного рынка первичной недвижимости в нынешнем году, мне стало интересно сравнить их с тем, как развиваются события в реальности. И так как первые итоги первого квартала 2018 года уже подведены, думаю, можно начинать это сравнение:)

В среднем по рынку…

Если брать за «точку отсчета» декабрь 2017 года, то можно говорить о  том, что гривневые цены на новостройки демонстрируют пусть небольшой, но рост. Так, согласно данным ЛУН.ua, в декабре 2017 года средняя стоимость «квадрата» на киевском рынке первички составляла 21,6 тыс. грн, а в марте-2018 она поднялась до отметки в 22 тыс. грн. Но в то же время, если сравнить нынешнюю среднюю цену квадратного метра новостройки со средней ценой марта 2017 года, то картина получится несколько иной. Согласно данным того же ЛУН.ua, год назад средняя стоимость квадратного метра составляла 22,5 тыс. грн — и тогда получается, что за год «средний квадрат» подешевел на 0,5 тыс. грн. Для сравнения, в марте 2016 г. средняя цена квадратного метра составляла 23,3 тыс. грн, а в марте 2015 г. — 23,5 тыс. грн.

В долларовом эквиваленте ситуация с ценами примерно такая же. Если сравнивать цену метра с показателями декабря-2017, то можно заметить, что в первом квартале 2018 года средняя стоимость квадратного метра в долларах повысилась с $790 до $840. Но стоит оглянуться чуть дальше, и картина получается несколько иная. В частности, после двухгодичного снижения (в марте-2016 — $880, а в марте-2015 — $1000), по сравнению с мартом 2017 года средняя цена метра в новостройках осталась на том же уровне — $840.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 средние цены
Средняя цена на столичные новостройки в 2017-2018 году в долларовом эквиваленте. Данные ЛУН.ua

Отмечу, что если ориентироваться по данным других источников, то картина вырисовывается несколько иная. Например, по данным компании SV Development, средняя стоимость квадратного метра в долларовом эквиваленте демонстрирует плавное снижение с марта 2014 года.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 динамика цен
Динамика средних цен на новостройки по данным консалтинговой компании SV Development

Если же говорить о минимальной цене на квадратный метр, то здесь динамика такова. В марте 2015 и 2016 годов она составляла 15 тыс. грн, в 2017 чуть снизилась — до 14,9 тыс. грн, а в марте 2018 года подскочила до 15,5 тыс. грн.

Глядя на эти цифры, у меня лично складывается впечатление, что снижение цен на рынке первички несколько замедлилось. Хотя говорить о том, что мы стоим «у подножья горы» пока все же рано.

«Эконом» — вверх, «элит» — вниз

Интересная картина наблюдается в контексте разреза рынка по классам жилья. В долгосрочном периоде мы можем наблюдать встречное движение цен на квадратный метр в «дешевой» и «дорогой» недвижимости. Так, например, за последние два года средняя стоимость квадрата в классе «эконом» поднялась с 16,7 тыс. грн в марте 2016 до 18 тыс. грн в марте 2018 г. А вот в классе элит «квадрат» опустился с 61,1 тыс. грн в марте 2016 г до 52,6 тыс. грн в марте 2018 г.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 март стоимость по классам
Средняя стоимость метра в разрезе классов жилья на март 2018 г.

Конечно, можно сказать о том, что доля элитной недвижимости на рынке не так уж и высока, это «штучные» проекты, не делающие погоды на рынке. И с этим аргументом я согласна. Тем более, что «дорогой масс-маркет» — новостройки класса бизнес — взяли курс на повышение. Средняя стоимость метра в этом сегменте рынка поднялась с 28 тыс. грн в марте 2016 г. до 34 тыс. грн в марте 2018 г..

Зато в комфорт-классе наблюдалась относительная стабильность — и в марте 2016, и в марте 2018 квадрат здесь стоил, в среднем, 19,8 тыс. грн.

Итоги рынка первичной недвижимости 2016 март стоимость по классам
Средняя стоимость метра в разрезе классов жилья на март 2016 г.

Подобные векторы цен на различные классы жилья, как мне кажется, могут говорить о том, что рынок начинает потихоньку «уставать» от безликих малокомфортных новостроек. Интерес инвесторов постепенно смещается в сторону проектов более высокого класса — ведь иначе средние цены в новостройках бизнес-класса ползли бы вниз, а не вверх. Хотя, конечно, цена по-прежнему играет одну из основополагающих ролей для инвесторов, о чем свидетельствует восходящая динамика в сегменте новостроек класса «эконом».

А вот стабильность средних цен в новостройках класса «комфорт», на мой взгляд, может говорить о том, что рынок вплотную подошел к необходимости все же разобраться в классификации жилья и выработать какие-то единые стандарты в этом вопросе. Ведь сегодня границы между «экономом» и «комфортом», как и между «комфортом» и «бизнесом» довольно размыты. Что, собственно, и смазывает настоящую картину этого сегмента рынка.

В каком районе новостройки дешевле

Некоторые традиции сложно преодолеть — и рынка недвижимости это касается тоже. Например, в марте 2018 года самая низкая средняя стоимость квадратного метра новостроек была в Деснянском районе столицы — 16,4 тыс. грн. А высокая — в Печерском — 46 тыс. грн. Если честно, то если бы было на этих местах оказались другие столичные районы, то я бы очень удивилась:)

Хотя, вполне возможно, это когда-нибудь произойдет. В частности, власти города в очередной раз пообещали провести метро на Троещину — и если в этот раз обещания останутся не пустыми, то вполне можно ожидать повышения инвестиционной привлекательности таких отдаленных столичных массивов, как Троещина, Радужный и часть Лесного, входящих в состав Днепровского района столицы.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 Троещина
Троещине снова обещают метро

Ну а пока, мартовский рейтинг районов столицы по средней стоимости квадратного метра в новостройках выглядит так:

  1. Деснянский район — 16,4 тыс. грн
  2. Дарницкий район — 18,3 тыс. грн
  3. Святошинский район — 18,6 тыс. грн
  4. Днепровский район — 20,3 тыс. грн
  5. Голосеевский район — 21,6 тыс. грн
  6. Подольский район — 22,0 тыс. грн
  7. Соломенский район — 22,0 тыс. грн
  8. Оболонский район — 23,5 тыс. грн
  9. Шевченковский район — 31,5 тыс. грн
  10. Печерский район — 46,0 тыс. грн

Примерно такая же «расстановка сил» наблюдалась и в декабре 2017 года.

Если честно мне очень интересно, как будут развиваться события на столичном рынке первички дальше. Учитывая такие факторы как «валютные качели», ползучую инфляцию, повышение социальных стандартов и заработных плат, можно предположить, что цена на новостройки должны пойти вверх. Но такие факторы, как по-прежнему низкая покупательская способность населения и довольно высокая затоваренность рынка первички выступают довольно мощным сдерживающим фактором для застройщиков. Какой тренд «перевесит» — увидим уже скоро. Мне лично кажется, что общий нисходящий тренд сохранится, хотя в течение года можно будет наблюдать колебания в ту или иную сторону. При этом различные сегменты рынка способны продемонстрировать движение в разных направлениях. Так, «эконом» и «комфорт» если и пойдут вниз, то незначительно (хотя мне кажется, что здесь более вероятна стабилизация цены), а вот «бизнес» и «элит», как мне кажется, могут показать заметное снижение. А как считаете вы?

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

317 ответов
  • Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Вторичка у нових та відносно нових будинках, а також готові квартири від забудовників найімовірніше подорожчають. Але не дуже. Таких космічних цін як до 2008 чекати не варто. Конкуренція на ринку нікуди не зникне, навіть якщо її не витримає частина забудовників. Кордони стали відкритішими, підросло покоління, для котрих іноземні мови взагалі не є проблемою. Київ — не настільки комфортне місто для проживання, щоб житло в ньому коштувало дорожче за інші європейські міста. Києву доведеться ще дуже постаратись, щоб молоде покоління захотіло купити тут житло. І справа не тільки в ціні квадрата. В багатьох випадках нема можливості влаштувати дітей в дитсадок або школу поблизу дому. Якими б елітними і преміум словами продавці не називали такі будинки, чи буде комфортним в них життя, якщо кожен день доводитиметься купу часу витрачати на поїздки в школу крізь дорожні затори? Це ті фактори, котрі забувають і не хочуть враховувати забудовники, намагаючись спрогнозувати майбутні ціни.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    Я не знаю, з яким оптимізмом забудовники дивляться на нинішню ситуацію, але своїми грошима я б не ризикнув і до «пандемії», а тепер — так і тимбільше. Мені вистачило інвестиції в травні 2017 в 12-лінію Петрівського кварталу. Вже восени 2018, втративши півтора роки часу і трохи грошей, продав по переуступці, щоб купити готову квартиру. У попереднього об’єкту інвестиції вже понад два роки затримки, і він досі не зданий в експлуатацію. І найближчі ще пів-року точно не здадуть. І я тепер не впевнений, чи взагалі здадуть
    хоч колись. Ну ладно, якби тоді серед усіх варіантів інвестиції я вибрав «той єдиний», котрий заглох. Але більшість із тих варіантів, серед яких ми тоді обирали, досі не завершені. Реально розумію, що міг би вляпатись ще печальніше. Якщо в Петрівському кварталі я зміг знайти покупця по переуступці з мінімальним для себе збитком, і УкрБудівській Пекторалі, враховуючи тодішню ціну десь в районі 600 у.о. також скоріш за все мало б що втратив, то якби зв’язався тоді з якимись «Європейками», «Барселонами» і «Даніями» в Софіївській Борщагівці — сумніваюсь, що відбив би назад хоча б пів-ціни. Надто багато зараз інвесторів, котрим я зараз міг би хіба-що поспівчувати, проблеми котрих почалися ще у відносно благополучних 2016-2018 роках. Сумніваюсь, що зараз їх кількість не зросте.
    Хоча оптимізм забудовників я цілком розумію. Вони ж то ризикують в першу чергу чужими грошима, практично нічим своїм не ризикуючи, не несучи жодної реальної відповідальності у випадку банкрутства.

    Ирина Романова
    2019 год выдался для столичного рынка первичной недвижимости непростым: выборы Президента, укрепление гривни, проблемы у двух крупнейших застройщиков… Давайте ...

    Больше всего в статистике обратил внимание на средний размер квартиры в разрезе 10 лет — 102.4кв и 65.8кв

    Еще в 2015-м многие говорили: «я что должен жить в чулане 12кв?»

    А теперь в 60кв помещается евродвушка. При этом с огромной кухней-студией и двумя спальнями.

    Я не удивлюсь если где-то треть этих хоромов стоят до сей поры без ремонта. До лучших времен.
    А вместо 120кв на окраине, сейчас спокойно люди берут 60кв в пешом центре https://044blog.com/center/ .
    В том же Чикаго малогабаритные квартиры улетели мгновенно.

    И не нужна машина, и не нужен паркинг. Можно ножками ходить. Полезно.

    А вот суперпросторные планировки в ЖК Аурум как-то не сильно зашли покупателям, что застройщику видимо пришлось завлекать новых покупателей большими панорамными окнами, которые хаотично начали прорезать в красивом некогда лаконичном фасаде. Чтобы хоть как то большую комнату можно было поделить на две.

    Ирина Романова
    Началась зима, а значит пришло время подвести осенние итоги на столичном рынке недвижимости. Давайте посмотрим, куда двигались цены и какие факторы влияли на н...

    Може і чекають три роки, щоб не сплачуватии 5%. Не знаю. Та це і не дуже важливо. Головне сам факт — зараз дуже багато готових і не заселених квартир. Набагато більше, ніж декілька років назад, коли для більшості власників квартир в новобудові це було першим їхнім особистим житлом і вони поспішали до нього переїхати з орендованої квартири, або від батьків. Тобто, власникам нинішніх порожніх квартир є де жити. Для чого їм порожні квартири — це вже їхня особиста справа. Потенційно більшість з цих квартир або будуть продані, або підготовані під здачу в оренду, або в них колись заселяться діти власників, котрим вже не треба буде нічого купувати. Як би там не було, але поступове заселення давно збудованих але досі напівпорожніх будинків відбиватиметься на зниженні попиту на покупку та оренду квартир.
    Розраховувати на масову міграцію людей до столиці, як це було раніше, не варто. Частина студентів столичних ВУЗів тут полюбому лишатиметься, але щоб як колись, люди все розпродували на переферії та цілими родинами їхали сюди — оце вже навряд чи. Навіть якщо комусь спаде на думку така ідея, скоріш за все вона зникне після спроб влаштувати дітей до столичного дитсадка або школи. В цьому плані будь-яке місто мільйонник виглядатиме куди привабливішим за Київ, значно менше поступаючись зараз у зарплаті, ніж це було колись. Вже зараз за офіційними даними Київ втратив першість серед українських міст за рівнем середньої зарплати.
    Це колись за київськими квартирами були черги як за дефіцитним товаром. Але це в минулому. Зараз тенденції такі, що комусь напарити київську квартиру, може стати ще тією задачкою. Колись покупці бігали за продавцями, забудовникам навіть не доводилось особливо витрачатися на рекламу. Зверніть увагу, чим останніх пару років забиті більшість столичних рекламних площ. Ще де-небудь забудовники так бігають за покупцями, як у Києві? Так ось слідом за забудовниками доведеться побігати і тим, хто піддався їхній рекламі, і купив квартиру без особливої необхідності в ній жити. Можливо навіть і вдастся з цієї покупки зробити якийсь прибуток. Але, ще раз повторю, квартири в Києві — це вже давно не дефіцитний товар, як у 2006-2007 роках, і передумов для минулої картини навіть не передбачається.

    Ирина Романова
    Мы пережили эту холодную весну 2020 года, и для многих она выдалась не простой. Пандемия и карантин привели к снижению доходов и вызвали неуверенность в завтра...

    «девелоперы, работающие в сегменте «эконом» чувствуют себя довольно уверенно» — это особенно хорошо ощущается, глядя на остановившиеся стройки. Действительно, это «инвесторам» нужно чувствовать себя неуверенно, а не девелоперам ). Что касается цен… эти рисованные цены в значительной степени — туфта, делать какие-то аналитические выводы на основании выдуманных цен глупо. Я знаю реальные цены в паре ЖК, могу сказать, что скидки сейчас очень привлекательные. Цена метра стала существенно ниже не только, чем в феврале/марте, но и полгода назад! И это живой застройщик, стройки не останавливал. Очень деньги нужны, видимо.

Читайте все 317 комментариев на форуме: Рынок первичной недвижимости: итоги и пронозы