Киевский рынок первички: итоги 1 квартала 2018 года

Ознакомившись с прогнозами различных экспертов насчет перспектив столичного рынка первичной недвижимости в нынешнем году, мне стало интересно сравнить их с тем, как развиваются события в реальности. И так как первые итоги первого квартала 2018 года уже подведены, думаю, можно начинать это сравнение:)

В среднем по рынку…

Если брать за «точку отсчета» декабрь 2017 года, то можно говорить о  том, что гривневые цены на новостройки демонстрируют пусть небольшой, но рост. Так, согласно данным ЛУН.ua, в декабре 2017 года средняя стоимость «квадрата» на киевском рынке первички составляла 21,6 тыс. грн, а в марте-2018 она поднялась до отметки в 22 тыс. грн. Но в то же время, если сравнить нынешнюю среднюю цену квадратного метра новостройки со средней ценой марта 2017 года, то картина получится несколько иной. Согласно данным того же ЛУН.ua, год назад средняя стоимость квадратного метра составляла 22,5 тыс. грн — и тогда получается, что за год «средний квадрат» подешевел на 0,5 тыс. грн. Для сравнения, в марте 2016 г. средняя цена квадратного метра составляла 23,3 тыс. грн, а в марте 2015 г. — 23,5 тыс. грн.

В долларовом эквиваленте ситуация с ценами примерно такая же. Если сравнивать цену метра с показателями декабря-2017, то можно заметить, что в первом квартале 2018 года средняя стоимость квадратного метра в долларах повысилась с $790 до $840. Но стоит оглянуться чуть дальше, и картина получается несколько иная. В частности, после двухгодичного снижения (в марте-2016 — $880, а в марте-2015 — $1000), по сравнению с мартом 2017 года средняя цена метра в новостройках осталась на том же уровне — $840.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 средние цены
Средняя цена на столичные новостройки в 2017-2018 году в долларовом эквиваленте. Данные ЛУН.ua

Отмечу, что если ориентироваться по данным других источников, то картина вырисовывается несколько иная. Например, по данным компании SV Development, средняя стоимость квадратного метра в долларовом эквиваленте демонстрирует плавное снижение с марта 2014 года.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 динамика цен
Динамика средних цен на новостройки по данным консалтинговой компании SV Development

Если же говорить о минимальной цене на квадратный метр, то здесь динамика такова. В марте 2015 и 2016 годов она составляла 15 тыс. грн, в 2017 чуть снизилась — до 14,9 тыс. грн, а в марте 2018 года подскочила до 15,5 тыс. грн.  

Глядя на эти цифры, у меня лично складывается впечатление, что снижение цен на рынке первички несколько замедлилось. Хотя говорить о том, что мы стоим «у подножья горы» пока все же рано.

«Эконом» — вверх, «элит» — вниз

Интересная картина наблюдается в контексте разреза рынка по классам жилья. В долгосрочном периоде мы можем наблюдать встречное движение цен на квадратный метр в «дешевой» и «дорогой» недвижимости. Так, например, за последние два года средняя стоимость квадрата в классе «эконом» поднялась с 16,7 тыс. грн в марте 2016 до 18 тыс. грн в марте 2018 г. А вот в классе элит «квадрат» опустился с 61,1 тыс. грн в марте 2016 г до 52,6 тыс. грн в марте 2018 г.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 март стоимость по классам
Средняя стоимость метра в разрезе классов жилья на март 2018 г.

Конечно, можно сказать о том, что доля элитной недвижимости на рынке не так уж и высока, это «штучные» проекты, не делающие погоды на рынке. И с этим аргументом я согласна. Тем более, что «дорогой масс-маркет» — новостройки класса бизнес — взяли курс на повышение. Средняя стоимость метра в этом сегменте рынка поднялась с 28 тыс. грн в марте 2016 г. до 34 тыс. грн в марте 2018 г..

Зато в комфорт-классе наблюдалась относительная стабильность — и в марте 2016, и в марте 2018 квадрат здесь стоил, в среднем, 19,8 тыс. грн.

Итоги рынка первичной недвижимости 2016 март стоимость по классам
Средняя стоимость метра в разрезе классов жилья на март 2016 г.

Подобные векторы цен на различные классы жилья, как мне кажется, могут говорить о том, что рынок начинает потихоньку «уставать» от безликих малокомфортных новостроек. Интерес инвесторов постепенно смещается в сторону проектов более высокого класса — ведь иначе средние цены в новостройках бизнес-класса ползли бы вниз, а не вверх. Хотя, конечно, цена по-прежнему играет одну из основополагающих ролей для инвесторов, о чем свидетельствует восходящая динамика в сегменте новостроек класса «эконом».

А вот стабильность средних цен в новостройках класса «комфорт», на мой взгляд, может говорить о том, что рынок вплотную подошел к необходимости все же разобраться в классификации жилья и выработать какие-то единые стандарты в этом вопросе. Ведь сегодня границы между «экономом» и «комфортом», как и между «комфортом» и «бизнесом» довольно размыты. Что, собственно, и смазывает настоящую картину этого сегмента рынка.

В каком районе новостройки дешевле

Некоторые традиции сложно преодолеть — и рынка недвижимости это касается тоже. Например, в марте 2018 года самая низкая средняя стоимость квадратного метра новостроек была в Деснянском районе столицы — 16,4 тыс. грн. А высокая — в Печерском — 46 тыс. грн. Если честно, то если бы было на этих местах оказались другие столичные районы, то я бы очень удивилась:)

Хотя, вполне возможно, это когда-нибудь произойдет. В частности, власти города в очередной раз пообещали провести метро на Троещину — и если в этот раз обещания останутся не пустыми, то вполне можно ожидать повышения инвестиционной привлекательности таких отдаленных столичных массивов, как Троещина, Радужный и часть Лесного, входящих в состав Днепровского района столицы.

Итоги рынка первичной недвижимости 2018 Троещина
Троещине снова обещают метро

Ну а пока, мартовский рейтинг районов столицы по средней стоимости квадратного метра в новостройках выглядит так:

  1. Деснянский район — 16,4 тыс. грн
  2. Дарницкий район — 18,3 тыс. грн
  3. Святошинский район — 18,6 тыс. грн
  4. Днепровский район — 20,3 тыс. грн
  5. Голосеевский район — 21,6 тыс. грн
  6. Подольский район — 22,0 тыс. грн
  7. Соломенский район — 22,0 тыс. грн
  8. Оболонский район — 23,5 тыс. грн
  9. Шевченковский район — 31,5 тыс. грн
  10. Печерский район — 46,0 тыс. грн

Примерно такая же «расстановка сил» наблюдалась и в декабре 2017 года.

Если честно мне очень интересно, как будут развиваться события на столичном рынке первички дальше. Учитывая такие факторы как «валютные качели», ползучую инфляцию, повышение социальных стандартов и заработных плат, можно предположить, что цена на новостройки должны пойти вверх. Но такие факторы, как по-прежнему низкая покупательская способность населения и довольно высокая затоваренность рынка первички выступают довольно мощным сдерживающим фактором для застройщиков. Какой тренд «перевесит» — увидим уже скоро. Мне лично кажется, что общий нисходящий тренд сохранится, хотя в течение года можно будет наблюдать колебания в ту или иную сторону. При этом различные сегменты рынка способны продемонстрировать движение в разных направлениях. Так, «эконом» и «комфорт» если и пойдут вниз, то незначительно (хотя мне кажется, что здесь более вероятна стабилизация цены), а вот «бизнес» и «элит», как мне кажется, могут показать заметное снижение. А как считаете вы?

Традиционно напоминаю, что статистические данные — это картина, написанная мазками. Вся композиция видна только издалека, а при ближайшем рассмотрении она превращается в хаотичное нагромождение разноцветных пятен. И представить, что «вот это» имеет хоть какое-то отношение к цельной картине, которую мы видели только что довольно сложно. Так и здесь: «средняя цена»  квадратного метра вовсе не означает, что таковой она будет в понравившейся новостройке. Она может быть как выше, так и ниже; квадратный метр в ней может дешеветь и дорожать «не в ногу» со статистической картиной рынка — это нормально.

49 отзывов

  • Руслан мнп

    В 2018 будут держать курс, по крайней мере до декабря. Возможно даже ещё больше укрепят. Но у людей всё также денег нет. Ипотечного кредитования нет. Банковский кредит на покупку жилья это не ипотека, ипотека это до 10% пусть и в валюте, а не 16…
    Поскольку ипотека не заработает и в 2019,а курс там держать уже не интересно, ибо после выборов в марте все пофиг, парламенту, учитывая что он будет прилично обновлён, тоже пофиг. Т.е. октябрьские выборы в парламент не будут фактором сдерживания курса гривны. Который в 2019 точно вырастет, как минимум до 27,а к концу 2019 и курс 29-30 вероятный.
    Не забывайте про выплаты по кредитам мвф и пр. Они очень приличные, т. е у государства снова будут проблемы с бюджетом, пенсиями и пр, а значит и стабильный курс — только искусственно можно держать. Благосостояние вряд ли поднимется больше чем на 12%до конца этого года, и практически не вырастет в долл эквиваленте в 2019.
    Итог. Этот и следующий год это годы ПОКУПАТЕЛЕЙ.
    Это без учёта возможности обвала на вторичке(10-12%)достаточно, тогда первичка просядет ещё больше. Предположу, что 850$/м для Киева в 2019 будет пределом для эконом.
    p. s:да, сейчас ещё, все ещё, рынок подогревают инвесторы, но по мере станции их интерес будет падать.
    Под аренду не всем брать интересно. Да и ожидать хорошей окупаемости не приходится, повышение коммуналки+заморочки с офф арендой+налог на недвижимостт+повышается конкуренция и минус платеже способность населения. Прикинул, что в среднем для 1к возврат вложений лет 15…многие насчитывает 8-10,некоторые даже 6-7…правда собственников из них немного… Так ОБС…
    pps:Сам собираюсь брать 1к через год, сейчас денег нет, но если бы были, то считаю хороший вариант(то что нравится, и там где планируете жить) нужно брать сейчас.

  • Дима

    день добрый .Кто может оказать помощь в совета выбора ЖК готового или сдающегося в ближайшее время. Голова идет кругом,обратишь внимание ,потом начитаешься отзывов и опять тупик.

    • Ирина Романова

      Дима, попробуйте пойти по этим алгоритмам:
      gdevkievezhithorosho.com/2017/08/для-инвестора-выбираем-новостройку/
      gdevkievezhithorosho.com/2017/11/ликбез-для-инвестора-как-проверить-но/
      gdevkievezhithorosho.com/2017/11/ликбез-для-инвестора-5-дополнительных/

    • Kiev

      Дмитрий, по моим наблюдениям все достойные метры разбирают за 6-8 месяцев до здачи в эксплуатацию. Я о тех застройщиках с хорошей репутацией которые все предыдущие объекты здали в обещанные сроки. По Ирпеню это ЖК Центральный или от Линевич груп. По Киеву это КАН. Чтобы купить что-то достойное — надо ждать.

    • Ирина Романова

      Игорь, нет не консультирую — у меня нет права на оказание таких услуг:)
      Но Вы всегда можете задать интересующий Вас вопрос в рамках блога — может быть мы с «коллективным разумом» сможем дать на него ответ:)

  • Богдан

    «привлекательности таких отдаленных столичных массивов, как Троещина, Радужный и часть Лесного, входящих в состав Днепровского района столицы»

    Троещина и Лесной ведь Деснянский район, а не Днепровский? А Радужный — да, Днепровский.

  • Любовь

    Років 10 назад житло було вкрай важко купити простому пересічному громадянину. І навіть, якщо збирати довго, всо одно це було неможливим. Ви знаєте, не було на ринку стільки пропозицій, стільки будівельних компаній. Зараз квартири на будь-який смак і в будь-якому районі, але держава економічно слабка, вже немає тої «двіжухи», як раніше,люди розізджаються,хто куди.Сьогодні,якщо є гроші на квартиру, то і є невпевненість в майбутньому,яка ситуація буде в державі. Як на мене,поки буде безлад у верхівці влади, доки люди будуть думати і вагатись, куди і як краще вкладати своє напрацьоване.

  • Max

    квартиры разбирают, окраины Киева менее шустро, центр разлетается. Потенциальный покупатель нынче коренной киевлянин, которые много лет копил и желает обновиться. Потенциал на несколько сотен тысяч покупателей. Много вторички сейчас в продаже, киевляне не хотят упустить спад цен.
    Второй момент, в центре все меньше и меньше места для новостроя, так что цена скоро пойдет вверх значительно по центру.
    Третий момент, есть уже намеки на монополию и договорняк ряда основных застройщиков.

    Мой прогноз, в иечении 3-5 лет цена уйдет снова за 1400 — 1500 по прицентру, 2000 — 2500 по центру. Окраины и пригород 700-1000

    • Kiev

      Потенциальный покупатель это житель соседних областей, который смотрит на то что подешевле, лишь бы в Киеве. Что-то я не наблюдаю новостроек в центре, на Хрещатике ) Кстати, центр понятие довольно относительное и поверьте мне как бывшему жителю улицы Прорезной, есть много негативных нюансов. Кто жил в центре, а не гулял на выходных, тот поймет. Наоборот, киевляне ищут поспокойнее места и ближе к работе. А по поводу роста или падения цен, сложно сказать. Зависит от покупательной способностей населения, и на данный момент она явно не лучше чем была в 2013 году. По поводу застройщиков, застройщики могут фантазировать что угодно, вплоть до неадекватности )

    • Ирина Романова

      Мах, не соглашусь. На многих проектах в центре у застройщиков есть масса предложений не только в строящихся, но и в уже построенных домах.
      По второму моменту: цена-то может и пойдет вверх, а вот куда пойдет спрос?…
      По третьему — абсолютно согласна.
      И спасибо за прогноз!

    • Ваня

      «Второй момент, в центре все меньше и меньше места для новостроя, так что цена скоро пойдет вверх значительно по центру.»

      Потому что Украина. В других странах в центре цена стабильно заоблачная и находятся там только офисы, рестораны и хостелы для бекпекеров. Люди живут в субурбах вокруг города.

      «Мой прогноз, в иечении 3-5 лет цена уйдет снова за 1400 — 1500 по прицентру, 2000 — 2500 по центру. Окраины и пригород 700-1000»

      Забавно, но это сегодняшние цены. И того, 3-5 лет стагнации. Посмотрим…

  • Denk

    Цена будет расти.
    Уже сейчас в Киеве минимально -приличную квартиру от нормального застройщике (Укрбуд, буддевелпмент, столица, юдп, кгс, интеграл, кан) не на выселках меньше 24000 грн за квадрат не купишь… если говорить за окраину то цена реальная в районе 20000-21000 грн (правый берег)

    • Инвестор

      Denk, «Цена будет расти» — аргумент для детей из детского садика. По поводу цен в Киеве, смотрим аналитику от Ирины: «Поллимона» за квартиру: самые недорогие новостройки столицы.

    • Юрий

      Цена и так уже заставляет задуматься о адекватности, а если цена будет еще расти то смысл есть только чтобы потом продать подороже, к примеру за 50 000$ можно рассматривать жилье в Варшаве. Я к примеру когда просматриваю объявления квартир в Киеве часто заканчиваю просмотром Варшавы, так как на некоторые новостройки цена одинаковая или приближается вплотную, если в Киеве средняя цена догонит окраины Варшавы то надо быть странным (иметь лишние деньги) чтобы здесь покупать

      • Сергей

        К сожалению, цена постоянно только растет. причем очень сильно. Если, например, взять УКРУД и два его объекта разных годов на окраине Киева «Гармония» (2016) в начале строительства было 13-15т и «Солар Сити» (2018) в начале строительства 19-20т. То есть за два года цена метра выросла больше чем на 5т и это еще на окраине Киева!!! О каком снижении цены может идти речь? Единственное, что случилось в связи с кризисом — квартиры «похудели» по кол-ву метров. Только в Киеве можно встретить новострои с однушками в 30 с лишним метров, и двушками в 50 м. А так недвига дорожает, причем очень сильно каждый год под крокодиловы слезы застройщиков о том, какие они несчастные, что продают за бесценок.

      • Ирина Романова

        Юрий, к тому же в Варшаве, насколько я в курсе, в цену входит отделка квартиры под ключ — заходи и живи. Только шторы повесить, как говорится 🙂

  • Прохожий1

    По ценам. Глядя на цены Ирпеней/Буч, можно догадаться, что столичным застройщикам есть куда опускаться очень и очень сильно, т.е. сейчас они работают далеко не на грани себестоимости. Вторичка медленно и неотвратимо падает, факт. Количество предложения новостроев неуклонно растёт, тоже факт. Есть отток работоспособного и детородного населения на запад (нас ждёт путь восточной Европы, где некому работать). Естественная демография отрицательная даже в Киеве. Что касается денег, то прошлый год ещё подпитывался депозитами из лопнувших банков, и, из-за всё время понижающихся ставок, недвижка выглядела как альтернатива для инвестирования. Сейчас банковская система устаканилась, оттока денек уже нет. Более того, у кого есть приличные деньги, интереснее ОВГЗ, а не недвижка. Спрос то есть, без сомнения, но насколько он платежеспособный? Продавцы воздуха могут рисовать любые цены, но это выглядит как судороги пирамиды продаж. Моё скромное мнение — настоящий спад впереди. Те застройщики, которые смогут предложить жильё с инфраструктурой и не треш-качества, выживут, а ввязавшиеся в пирамиду продаж должны рухнуть.

    • Инвестор

      Прохожий1, полностю согласен по поводу качества, Ирпень и остальные пригороды строят намного качественней чем в Киеве (коньюктура другая, можно сказать менее требовательная). Для покупателя который хочет инвестировать для себя а не под здачу что-попало, 90% того что предлагают в киевских новостройках не подходит. Да и на перспективу района смотреть надо, если район в перспективе будет похож на гетто, о чем косвенно говорит этажность и большое к-во 1к квартир под здачу,то лучше воздержатся от такого приобретения (есть большая вероятность что часть соседей окажется буйными студентами или строителями с регионов, которые быстро загадят этаж или будут отмечать день зарплаты), ИМХО.

  • Прохожий1

    По поводу классификации. Общался с инженером обслуживающей компании одного крупного застройщика. По его словам, всё оборудование в классах эконом, комфорт и даже бизнес — абсолютно одинаковое говно (лексика оригинала), например лифты. Нормальные стоят только в элит. Т.е. эта притянутая за уши классификация есть лишь метод доения инвесторов.

    • Инвестор

      Прохожий1, таки да, Вы правы, по лифтам застройщики не очень заморачиваются, как правило отечественные, но не значит что плохие, просто западные всё-таки намного качественнее. Но как правило наши покупатели не очень задаются вопросом лифта, только когда он ломается )))

    • Denk

      Так на любим проекте сразу видно , где эконом , где комфорт и бизнес. С кем Вы там общались?
      Начиная от лифтов, материалов отделки и утепления, корзин для кондиционеров, входной группы (лобби) — в Аркаде даже не знают , что такое лобби )))))
      По этому не нужно рассказывать про то что все строят одинаково

  • xanna

    И всё-таки оказыватся спрос есть и причём немалый.Знакомая хоела новострой, совсем малобюджетный вариант для подальшей сдачи в аренду.Пишу с её слов,вообще у неё всегда в любимчиках КГС и Аркада, так там в ближайшей перспективе ничего не предложили вообще. Получается, что малометражки расхватывают как пирожки.Вот уж чего не ожидала в наше время-то.
    По последним данным остановились на Троещине.Что полностью совпадает с мнением пани Ирины(в отношении цена-район) Вам,Ирина,как всегда спасибо за труд.

    • Прохожий1

      А я с осени присматривал трёшку. Пока собирал деньги, к весне якобы ничего не осталось в тех вариантах, которые более-менее понравились. А сейчас мне пишут — появилась там, появилась и там. Застройщики лжецы. Но поезд ушёл, выбор сделан в пользу вторички.

  • Анна

    Мне кажется, по Шевченковскому району публиковать среднюю цену — напрасная трата времени. Потому что дальний край и центр очень отличаются. Я бы хотела видеть отдельно статистику по Старокиевскому району и отдельно — по остальной части Шевченковского, это было бы репрезентативно.

    • Ирина Романова

      Анна, в принципе, то же самое можно сказать обо всех административных районах, как по мне. Но к сожалению, не все наши желания можно выполнить:)

  • Инвестор

    Цены падать уже не будут для домов из традиционного красного кирпича: 1. Застройщику чтобы удержать специалистов от миграции прийдётся повышать зарплату.2. Стройматериалы дорожают. 3. Електричество, вода, газ, содержание инфраструктуры — тоже дорожает с каждым кварталом. Для того чтобы удержать цены, застройщики удешевляют строительство, например используя газоблок где только можно (Яркий пример ЖК «Академ-Парк», где начали строить первый дом из красного кирпича, а вот второй уже нет). Резюмирую, на смарт-хаусы, общежития (по 8 и больше квартир на этаже), квартир для студентов, для категории людей «зато в Киеве», газоблок: «но зато возле метро», хрущёвок (кроме сталинок — это отдельная категория домов, построеных для тогдашней элиты), домов построенных в промзоне или рядом, для районов из которых выехать невозможно утром (Петропавловская борщаговка, например),возле аеропортов и очистных станций, жильё из которого можно выбраться только 1ним видом транспорта (Троещина) и т.д. — на такие объекты рост цен не будет стремительный, и такое неликвидное жильё будет в избытке. А вот такое чтобы купить и детям оставить, такое будут разбирать, и цена будет повышаться.

Добавить отзыв

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *