Три года спустя: ЖК «Львовский квартал»
Пожалуй, ни один из моих обзоров столичных новостроек не вызывал такого интереса у читателей блога, как короткий обзор ЖК «Львовский квартал». Напомню, об этом проекте львовского девелопера «РИЭЛ» я рассказывала весной 2015 года, когда он только-только стартовал. Весной 2018 были сданы в эксплуатацию первые два дома этого ЖК – и я не смогла отказать себе в удовольствии наведаться на стройплощадку чтобы посмотреть, каким же получился «Львовский квартал».
О месторасположении и инфраструктуре
Напомню, ЖК «Львовский квартал» строится в Шевченковском районе столицы, на стыке Татарки и Лукьяновки, по улице Глыбочицкой, 13.
Многие киевляне помнят эту улицу довольно пустынной – по ней на Подол спускался трамвай, проезжающий мимо лесопосадок, гаражей, заправок, производственных и административных зданий. Но за последнее десятилетие облик Глыбочицкой изменился кардинально – сегодня она активно застраивается жилыми высотками. Первопроходцем я бы назвала ЖК «Покровский Посад», к которому, как к магниту, притянулись стройплощадки ЖК «Подол Плаза Резиденс», Mirax, Greenville Park и, конечно, «Львовского квартала».
Подобное освоение достаточно узкой (да еще и «отягощенной» трамвайными рельсами) улицы не могло не сказаться на ее пропускной способности: если в моей юности спуститься по Глыбочицкой к Валам на машине можно было минут за 5 максимум, то сегодня на это можно потратить минут 20-30. В принципе, примерно столько же займет и путь к Валам и пешком:)
Зато гораздо быстрее можно добраться до ближайшей станции подземки (пешком, конечно!) – от ст.м. «Лукьяновская» я дошла всего всего за 12 минут. Правда, к метро оказалось идти дольше – мой хронометраж составил 17 минут до входа в подземку. Я думаю, это потому, что часть пути пришлось идти в горку – и я надеюсь, что зимой ее посыпают песком или солью:) Вообще, рельеф местности, в которой строится ЖК «Львовский квартал» довольно холмистый – и я думаю что мамочки с младенцами и люди с ограниченными возможностями могут испытывать дискомфорт, передвигаясь по окрестностям. Зато такой рельеф наверняка понравится тем, кто любит физические нагрузки на воздухе:) Добавлю, что подъехать к станциям метро «Лукьяновская» или «Контрактовая» можно на маршрутках или трамваях.
Если оценивать окружающую инфраструктуру, то отмечу, что все ее основные «точки притяжения» в виде магазинов, детских садиков, школ находятся недалеко: наверху Татарки, на Лукьяновке и на Подоле. Правда, я не уверена что в садики и школы будет легко зачислить ребенка – большинство учебных и воспитательных заведений уже довольно плотно заполнены. И ситуация только усугубится, когда все окрестные новостройки будут заселены. Напомню, что когда-то инвесторам «Львовского квартала» обещали свой детсад на территории ЖК, но сейчас от этой идеи отказались, заменив на размещение в доме № 6 детской комнаты развития площадью более 400 кв.м.
Зато проблем с шоппингом и развлечениями в этих краях не будет: рядом кинотеатр «Киевская Русь», ТЦ «Лукьяновский», да и до Подола, с его бутиками, галереями и развлечениями, отсюда не так уж и далеко. Есть неподалеку и парочка небольших скверов – мне сложно назвать их уютными, ведь рядом с ними проходят довольно шумные дороги. Но это все же лучше, чем ничего.
Что обещали и что построили
В 2013 году говорили, что ЖК «Львовский квартал» будет состоять из 6 жилых домов:
- трех домов вдоль Глубочицкой: двух 10-этажных и одного 22-этажного
- двух 10-этажных домов вдоль Татарской
- одного 22-этажного дома в центре участка
Помимо них в состав комплекса должны были войти паркинг, спорткомплекс и торговый центр с супермаркетом, бутиками, ресторанами и прочими полезными объектами торгово-развлекательной инфраструктуры.
К сожалению, из-за сложного рельефа, застройщик столкнулся со сложностями в реализации презентованного первым инвесторам проекта. Поэтому по ходу стройки он был кардинально изменен. Сегодня в состав ЖК «Львовский квартал» входят семь домов высотой в 10-22 этажа, которые расположены в три линии. Собственного ТЦ и фитнес-центра не будет, но нежилые помещения на первых этажах новостроек предусмотрены. Говорят, что в доме №5 появится сетевой супермаркет площадью 675 кв.м. с входом с ул. Глыбочицкая, в 3 доме – стоматклиника и реабилитационный центр, во 2 доме – магазин сантехники и кофейня, в 1-м – нотариус и отделение банка.
Кроме того, не отказывается застройщик (по крайней мере, пока) и от строительства паркинга – он должен разместиться между домами №6 и №7. Интересно, что на уточненном генеральном плане комплекса (размещенном на официальном сайте проекта) паркинга нет, но я надеюсь, что это какая-то ошибка и он все же будет построен.
Первым инвесторам обещали, что первый дом ЖК «Львовский квартал» будет сдан в эксплуатацию в 4 квартале 2016 года. Но по разным причинам обещание это выполнено не было – первый и второй дома были сданы только в 1 квартале 2018 года. Сдать дом №3 обещают во 2 квартале 2018 года, дома №4 и 5 – в 3 квартале 2018 года. А сдача домов № 6 и 7 запланирована на 3 и 4 кварталы 2019 года соответственно. Но мне почему-то кажется, что эти сроки тоже могут быть перенесены. Например, в доме №3 еще не закончены фасадные работы, а в домах №4 и 5 еще ведутся работы по строительству «коробки». Хотя, если я ошибаюсь, то буду только рада за застройщика и инвесторов.
Также, если честно, я не очень хорошо представляю, как за полтора года можно построить две 22-этажки, при условии, что по состоянию «на сейчас» в них даже котлован не закончен. Но надеюсь, что застройщик разбирается в этом лучше и сумеет уложиться в заявленные сроки:)
Впечатление от построенного
Когда я подходила к ЖК «Львовский квартал», то у меня мелькнула мысль о том, что вот, наконец-то в Киеве все чаще появляются интересные проекты, а не стандартные «коробки». Первая линия комплекса действительно впечатляет: дома выглядят необычно, они, на мой взгляд, явно стилизованы под европейскую архитектуру. Сложная форма кровли с мансардным этажом, контрастные цвета отделки фасада, окна в темных переплетах рам – все это и создает впечатление чешского или польского городка. Благодаря средней этажности (всего 10) и небольшому газону между тротуаром и фасадом дома, секции первой линии «Львовского квартала» не нависают над людьми. В общем, с улицы Глыбочицкой комплекс выглядит довольно симпатично.
Но вот стоит только попасть на внутреннюю территорию, как мое впечатление поменялось. И дело даже не в том, что дома становятся «попроще». Просто они выглядят зажатыми со всех сторон: другими домами, подпорной стенкой, горой… В общем, мне лично показалось, что я попала в какой-то колодец. И боюсь, это впечатление может усугубиться, когда будут построены еще два 22-этажных дома…
Зато меня впечатлила подпорная стенка – видно, что застройщик действительно постарался укрепить оползнеопасный склон, на котором, к слову, стоят многоквартирные жилые дома советской эпохи. Правда, на этой стене я заметила парочку трещин, но надеюсь что строители тоже их видели. Как надеюсь и на то, что стена построена с учетом всей сложности местной геологии: оползнеопасных грунтов и пролегающим в тех краях коллектором реки Глыбочицы.
Что предлагают инвесторам
Новым инвесторам в отделе продаж готовы предложить квартиры только в домах №№ 6 и 7 – все остальные варианты уже нашли своих будущих жильцов.
Дома эти будут, как я уже говорила, 22-этажными. Построят их по монолитно-каркасной технологии. Стены выложат кирпичом, а фасад утеплят минеральной ватой. Вода и канализация будут централизованными, а вот отопление сделают не индивидуальным (как в первых домах), а автономным, за счет крышной газовой котельни. К слову, я заметила, что газовые трубы в этом комплексе проходят по подпорной стене – мне такое решение показалось немного опасным.
Основная масса квартир в домах №№ 6 и 7 – 1- и 2-комнатные. Например, в доме №6 из восьми квартир на этаже три будут 1-комнатными, четыре – 2-комнатными и одна 3-комнатной.
В доме №7 на типовом этаже расположится четыре 1-комнатные, три 2-комнатные и одна 3-комнатная. Площади квартир – немаленькие: «однушки» от 37,3 кв.м, «двушки» от 63,7 кв.м, «трешки» – от 80 кв.м. Интересно, что на некоторых средних этажах в этом доме предусмотрены 4-комнатные варианты и даже двухуровневая квартира. Также двухуровневые апартаменты предусмотрены на 21-22 этажах этих домов. Ознакомиться с вариантами планировок пока можно лишь виртуально: на сайте комплекса или в отделе продаж.
Отмечу, что «на бумаге» квартиры в домах 6 и 7 выглядят довольно неплохо. Здесь просторные комнаты, больше санузлы. Правда, мне показалось, что кухни здесь будут узковаты, хотя эта не очень удобная форма несколько компенсируется балконами или лоджиями. Высота потолков заявлена как 2,7 м, Развозить жильцов по этажам в каждом из этих домов будут по два лифта.
В отделе продаж говорят, что отделка общих помещений в будущих домах будет идентична той, которая выполнена в уже построенных – с уютным холлом, неплохой штукатуркой на стенах, просторными общими коридорами и удобными широкими лестницами. На мой взгляд, отделка получилась интересной, со своей «изюминкой» – очень интересными светильниками в МОП, с детектором движения.
Цена вопроса
Стоимость квадратного метра в 6 и 7 домах ЖК «Львовский квартал» стартует с 24,7 тыс. грн в 1-комнатных квартирах, 23,4 тыс. грн в 2-комнатных и 22 тыс. грн в 3-комнатных. При этом базовая стоимость «квадрата» здесь привязывается к доллару и составляет $950 в 1-комнатных квартирах, $900 – в 2-комнатных и $850 в 3-комнатных. Получается, что минимальная стоимость строящихся квартир в ЖК «Львовский квартал» от застройщика составляет порядка 1 млн грн (около $40 тыс.) за 1-комнатную площадью 42 кв.м.). Возможна инвестиция и в рассрочку – застройщик готов предложить инвесторам три программы. Первый вариант – оплата сразу 85% от стоимости недвижимости и выплата оставшихся 15% до планового ввода дома в эксплуатацию, в этом случае остаток рассчитывается в гривне и фиксируется. Второй вариант – оплата первого взноса в размере 60-84% и фиксация остатка в долларе. Третий вариант – первый взнос 30-60%, но при этом цена метра увеличивается на 1 тыс. грн (30$) и фиксация остатка в долларе. Инвестиция оформляется через предварительный договор покупки-продажи недвижимости. Который инвесторы почему-то заключают с физлицом, действующим по поручению ЧП «Агентство недвижимости “Строительная корпорация РИЭЛ”», которое в свою очередь выступает от имени ООО «КУА Инвестиционная группа Прометей». Причем некоторые пункты в этом договоре поистине «драконовские». Поэтому я бы порекомендовала потенциальным инвесторам не только внимательно ознакомиться с текстом договора, но и выяснить, какие отношения связывают Продавца строящейся недвижимости по договору с заказчиком строительства.
Интересно, что на вторичном рынке цена за уже практически построенные квартиры не намного выше – в среднем, она колеблется в пределах $1-1,2 тыс. за кв.м. Например, на рынке есть предложения о переуступке прав на квартиры в 3-5 домах всего за $42-45 тыс. Мне такое предложение показалось выгоднее: окончания стройки придется ждать всего несколько месяцев, а не полтора года (если, конечно, верить в сроки, озвученные застройщиком). Правда, в этом случае рассчитывать на рассрочку не приходится.
В отделе продаж говорят, что обслуживать дома будет своя управляющая компания (она уже создана), а содержание недвижимости в ЖК «Львовский квартал» обойдется жильцам в 8 грн за кв.м. Но до тех пор, пока жильцы будут массово проводить ремонты, платить придется по 12 грн с квадратного метра. К слову, все заботы по приведению квартир в жилое состояние может взять на себя застройщик – стоимость ремонта от не обойдется примерно в $120 за кв.м.
Кто строит и что с документами
Когда ЖК «Львовский квартал» только начинал строиться, то по документам он проходил как офисный центр – и это вызвало немало опасений среди потенциальных инвесторов. Но за время стройки, разрешительные документы удалось более-менее привести в соответствие с намерениями застройщика. В частности, к изначальному названию проекта «Строительство бизнес-центра с объектами социально-культурного и социально-бытового назначения» было добавлено «в составе офисных и торговых помещений, жилых апартаментов (квартир) и других помещений». Именно такое словосочетание фигурирует в полученном застройщиком Разрешение на выполнение строительных работ № ІУ115160822181, выданное ДАБИ Украины 22.03.2016 года (то есть, по сути, через год после начала строительства).
Согласно этому документу, заказчиком строительства выступает ООО «МИА», а генподрядчиком – ООО «ПБФ ГРУП».
Тем не менее, если следовать формальной логике, то никакой «бизнес-центр» тут не строится. О этом, в частности, говорят цифры проекта – из 51278 кв.м площади домов, площадь самих 509 квартир составляет – 31784,25 кв.м. А витиеватое и размытое название строительства объясняется тем, что изначально земельные участки по улице Глыбочицкой, 13 решениями Киевсовета от 24 и 29 апреля 2004 года № 37\1447 и №422\582, были даны в аренду на 25 лет ЗАО «АБС-УКР» с целевым назначением для строительства, эксплуатации и обслуживания бизнес-центра (площадь участка 2449 кв.м.) и строительство бизнес центра с объектами социально-культурного и социально-хозяйственного назначения (площадь участка 17647 кв.м.). В дальнейшем, 10 февраля 2014 года был подписан и нотариально заверен договор о замене стороны и аренда земли перешла к ООО «МИА». Тем не менее, в Кадастровой карте целевое назначение участка осталось старым – 03.15 (под кодом 03 числятся земли, которые используются для размещения общественных зданий: отелей, офисных центров, торговых помещений и других объектов общего использования).
Тем не менее, застройщику были выданы Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка по улице Глыбочицкая, 13 (от 11.12.2014 года), Положительный экспертный отчет о рассмотрении проектной документации о корректировке второй очереди строительства № 54\е\18 от 22.01.2018 Киевской областной филии ГП «Днипроектреконструкция». Также в отделе продаж демонстрируют ТУ на подключение домов к инженерным коммуникациям. И, конечно, Сертификаты о введении двух первых домов комплекса в эксплуатацию. При этом в отделе продаж уже готовят инвесторов к оформлению прав собственности на первые квартиры, но я отмечу, что произойдет это не раньше, чем домам будут присвоены адреса.
Подводим итоги
Если честно, то ЖК «Львовский квартал» вызвал у меня двойственное чувство. С одной стороны – престижное месторасположение, красивый фасад, удобные квартиры. С другой – вечные пробки поблизости, шум машин и двор-колодец. «Раздвоение» усиливает и разница между квартирами: часть из них сможет похвастать автономным отоплением, а часть – нет.
Если честно, то мне кажется что квартиры в этом комплексе будут очень востребованы в краткосрочную аренду у иностранных туристов: «выбираться» отсюда удобнее на общественном транспорте, чем на личном автомобиле, да и до многих достопримечательностей можно добраться чуть ли не пешком.
Что понравилось:
Близость метро, окружающая инфраструктура, внешний вид домов, планировки квартир
Что не понравилось:
Изменение проекта после начала привлечения денег частных инвесторов, задержки строительства, условия предварительного договора.
6,976 відгуків